Решение от 13 ноября 2023 г. по делу № А41-27848/2023

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-27848/23
13 ноября 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 13 ноября 2023 года Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (141506, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, СОЛНЕЧНОГОРСК ГОРОД, БАНКОВСКАЯ УЛИЦА, 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2003, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОЙИНДУСТРИЯ" (141508, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, СОЛНЕЧНОГОРСК ГОРОД, ПРОМЫШЛЕННАЯ УЛИЦА, СТРОЕНИЕ 5, ПОМЕЩЕНИЕ 212, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.10.2005, ИНН: <***>)

о признании договора аренды от 28.08.2012 № 338-АП прекращенным с 23.03.2023, обязании освободить земельный участок,

третьи лица:

Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, Московская область, Красногорск город, Речная улица, 8, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

4

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечено Министерство имущественных отношений Московской области Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Стороны обеспечили явку представителей в судебное заседание, свои позиции поддержали.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителя истца, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 28.05.2012 между истцом и ответчиком заключен Договор аренды земельного участка № 338-АП (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок, из земель неразграниченной собственности площадью 24 500 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0080104:270, с местоположением Московская область, Солнечногорский район, г.Солнечногорск, микрорайон Рекинцо-2, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации парковки автомашин, в границах, указанных в кадастровом паспорте – выписке из ЕГРН от 13.02.2012 № МО-12/3В-80600.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080104:270 был разделен на 3 земельных участка с кадастровыми номерами 50:09:0080104:5382, 50:09:0080104:5383, 50:09:0080104:5384.

По соглашению сторон, арендатор отказался от договорных отношений в отношении земельных участков 50:09:0080104:5383, 50:09:0080104:5384.

Таким образом, предметом договора аренды от 28.08.2012 № 338-АП является земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080104:5382, площадью 17 510 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1. договора земельный участок передается арендодателем и принимается арендатором в аренду сроком на 10 лет с 28.08.2012 по 28.08.2022.

Срок действия договора истек 28.08.2022.

Истцом указано, что истец письмом от 16.02.2023 № 15Исхкуи-1653/2023 уведомил ответчика о прекращении договора аренды земельного участка № 338-АП от 28.08.2012 по истечении месячного срока с момента получения уведомления.

Уведомление получено ответчиком 22.02.2023.

Ответчик на указанное уведомление ответил отказом, сославшись на наличие на земельном участке объектов капитального строительства.

Поскольку уведомление об отказе получено ответчиком 22.02.2023, истец полагает, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие по истечении месячного срока с момента получения уведомления, то есть с 23.03.2023.

Поскольку в досудебном порядке исковые требования не были удовлетворены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая по доводам истца, представил отзыв на исковое заявление, в удовлетворении иска просил отказать в полном объеме, поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости и сооружения, принадлежащие ответчику на праве собственности.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем

требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Указанный вывод судов согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью договор считается соответственно расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Так, анализ вышеприведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи со статьей 153 ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что односторонний отказ от договора по своей правовой природе представляет собой сделку - действие, направленное на прекращение правоотношений (Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 г. N 305-ЭС16-20729 по делу N А40-7546/2016). В этой связи, для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 2 этой же нормы права установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее

изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, срок аренды земельного участка установлен до 28.08.2012.

После истечения срока действия договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок.

Уведомлением от 16.02.2023 № 15Исхкуи-1653/2023 истец известил ответчика о прекращении договорных отношений по истечении месяца, а также предложил подписать соглашение и акт приема-передачи земельного участка (том 1 л.д. 10-11)

Согласно данным отчета об отслеживании почтовых отправлений Почта России (почтовый идентификатор 14150674011420) уведомление получено ответчиком 22.02.2023.

Таким образом, истец отказался от договора аренды на спорный земельный участок, реализовав право на односторонний отказ от договора, предусмотренное абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды прекратил свое действие.

В данном случае уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений.

Действующее законодательство не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

Поскольку арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения, признание отказа от договора аренды без указания причин (без существенных нарушений арендатором условий сделки) злоупотреблением правом противоречит приведенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 по делу № 308-ЭС17-10134).

С учетом вышеприведенных норм права, суд, учитывая, что спорный договор заключен на неопределенный срок, исходит из того, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды в таком случае не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений и, установив факт соблюдения комитетом положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ путем направления арендатору предупреждения об отказе от договора, не усматривает обстоятельств злоупотребления правом арендодателем, реализовавшим свое право на отказ от договора.

Указанная правовая позиция также согласуется с выводами, изложенными в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 572-О и от 24.03.2015 № 563-Ою.

Таким образом, учитывая изложенное, договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев, после даты получения уведомления 22.02.2023 ответчиком, то есть с 28.05.2023, а не одного, так как предметом договора аренды является земельный участок – недвижимое имущество.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, судом установлено, что на земельном участке расположены следующие объекты сооружение протяженностью 290 м с кадастровым номером 50:09:0080104:5239, сооружения (автостоянка) с кадастровым номером 50:09:0080104:5232, нежилое здание 2-х этажное площадью 23,9 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0080104:5200.

В материалы дела также представлены следующие доказательства%

- Разрешение на строительство № RU 50531000-042-12 от 10.12.2012 в отношении нежилого здания (поста охраны) и автостоянки (твердого покрытия территории), выдано Администрацией Солнечногорского муниципального района согласно подп.5 п.1 ст.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU 50531000-09-13 от 11.07.2013 в отношении объекта капитального строительства площадью 23,9 кв.м.

- Решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» от 21.06.2022 № Р001-5543218204-59679458.

- Решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» от 08.11.2022 № Р001-55543218204-65303932.

- выписка из ЕГРН в отношении сооружения протяженностью 290 м с кадастровым номером 50:09:0080104:5239, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080104:5382,

- выписка из ЕГРН в отношении сооружения (автостоянка) с кадастровым номером 50:09:0080104:5232, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080104:5382,

- выписки из ЕГРН в отношении нежилого здания 2-х этажное площадью 23,9 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0080104:5200, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080104:5382.

Таким образом, на указанном земельном участке в настоящий момент расположены объекты, зарегистрированные в ЕГРН качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества и принадлежащие на праве собственности ответчику.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом освобождение и возвращение участка по правилам статьи 622 ГК РФ невозможно без разрешения судьбы объектов недвижимости, расположенных на нем.

В связи с чем, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать Договор аренды земельного участка № 338-АП от 28.08.2012, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080104:5382 прекратившим свое действие с 28 мая 2023 года.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОЙИНДУСТРИЯ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Д.Н. Москатова