Решение от 23 сентября 2019 г. по делу № А54-1573/2018

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-1573/2018
г. Рязань
23 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Шишкова Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сафьян" (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Рязань)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Рязанское отделение филиала акционерного общества "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (г. Рязань)

о признании незаконным решения от 24.11.2017 г. № 62/17-42337 об отказе в учете изменений объекта недвижимости - здания - котельной, назначение: нежилое, 2 - этажное, общей площадью 2 063,9 кв.м., лит.Ж с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенного по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2019 №01/1. личность установлена на основании предъявленного паспорта;

от заинтересованного лица: ФИО3, представитель по доверенности от 08.05.2019 №01-39/26, личность установлена на основании предъявленного служебного удостоверения;

от третьего лица: не явился, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сафьян" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - заинтересованное лицо) по Рязанской области о признании незаконным решения от 24.11.2017 № 62/17-42337 об отказе в учете изменений объекта недвижимости - здания - котельной, назначение: нежилое, 2 - этажное, общей площадью 2 063,9 кв.м., лит.Ж с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенного по адресу: <...>.

Определением от 03.05.2018 ненадлежащее заинтересованное лицо заменено на надлежащее - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области. Также заявителем было уточнено заинтересованное лицо, решение которого обжалуется (том 1 л.д. 76-77).

Определением от 01.08.2018 арбитражный суд в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Рязанское отделение филиала акционерного общества "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

Представитель общества поддержала заявленное требование по основаниям, изложенным в заявлении и дополнениях к нему.

Представитель заинтересованного лица относительно заявленного требования возражала, указав на законность и обоснованность оспариваемого акта.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства и при наличии ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Из материалов дела следует, что ПАО "Сафьян" (ОГРН <***>, ИНН <***>, реорганизовано в форме преобразования в ООО "Сафьян") на праве собственности принадлежит здание - котельная, назначение: нежилое, 2 - этажное, общей площадью 2 063,9 кв.м., лит. Ж, с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенное по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 62-МД 009914 от 15.09.2009 (том 1 л.д. 46).

В соответствии с техническим паспортом на здание от 12.05.1999 общая площадь здания составляла 2 063,9 кв.м (том 1 л.д. 13-23).

В результате проведенной Рязанским отделением Центрально - Черноземного филиала АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" технической инвентаризации вышеуказанного здания было установлено, что общая площадь здания составила 2 428,2 кв.м, что подтверждается техническим паспортом на здание котельной от 05.12.2016 (том 1 л.д. 24-35).

Согласно письму Рязанского отделения Центрально - Черноземного филиала АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" № Ф62-36-07-62 от 21.07.2017 труба к котельной и площади 2-го уровня существовали с момента строительства, но на поэтажном плане технического паспорта на здание от 12.05.1999 отсутствовали (том 1 л.д. 41).

16 августа 2017 года обществом в Филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области для осуществления государственного кадастрового учета изменений вышеуказанного объекта недвижимости были поданы заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений вышеуказанного объекта недвижимости, а также технический план здания. В качестве дополнительного документа к техническому плану была приложена декларация об объекте недвижимости от 05.07.2017, в которой собственником была указана уточненная площадь здания (том 2 л.д. 4-31).

Уведомлением от 21.08.2017 №62/17-29527 регистрирующий орган приостановил государственный кадастровый учет (том 1 л.д. 42-44).

Согласно уведомлению форма и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, а также же имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости. Так, представленный технический план нежилого здания подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости и паспорта рабочего проекта от 01.07.1986. Согласно ч. 8 ст. 24 Федерального закона № 218 - ФЗ сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости. Планировка помещений, площадь согласно сведениям поэтажного плана и XML - схеме технического плана не соответствуют представленной в паспорте рабочего проекта от 01.07.1986.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости здание имеет 2 этажа, в техническом плане указано количество этажей - 1. В разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана отсутствует обоснование данных противоречий - п. 50 Приказа от 18.12.2015 № 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений".

18 сентября 2017 года обществом было подано заявление о представлении дополнительных документов на государственный кадастровый учет и исправленный технический план здания. В разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана было уточнено, что при первичной инвентаризации 12.05.1999 площади 2-го уровня были учтены частично, хотя в проектной документации присутствовали. Ввиду сложности объектов производственного назначения и отсутствия нормативных документов по инвентаризации таких объектов, при их первичной инвентаризации имели место ошибки при вычерчивании планов и подсчете площадей. При натурном обследовании выявлено, что все конструктивные элементы и помещения существовали с момента постройки. Также внесены уточнения в характеристику (количество этажей) здания, ранее помещения на отметке h=3,23 были ошибочно учтены как 2 этаж (том 4 л.д. 33-47).

Уведомлением от 24 ноября 2017 года №62/17-42337 ПАО "Сафьян" было отказано в учете изменений объекта недвижимости, согласно которому в период приостановления причины, препятствующие регистрации, устранены не были (том 1 л.д. 45).

Не согласившись с указанным решением и полгая, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета изменений спорного объекта недвижимости, ООО "Сафьян" обратилось в арбитражный суд.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд считает, что заявленное требование удовлетворению не подлежит. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В настоящее время отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ осуществляется на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

В силу части 2 названной статьи основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ.

В соответствии со статьей 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся: характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 данной статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 названного Закона вносятся в уведомительном порядке. В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В части 1 статьи 24 Закона №218-ФЗ определено, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости. При отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), допускается использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 8 статьи 24 Закона №218-ФЗ).

В силу части 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ, если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 данной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Обращаясь с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости, общество представило технический план здания от 21.07.2017 с декларацией об объекте недвижимости от 05.07.2017 (том 2 л.д. 8-20). Непредставление проектной документации общество обосновывает тем, что площадь здания изменилась в результате сооружения или демонтажа перегородок помещений первого и второго этажей здания. При этом ни реконструкции, ни капитального ремонта здания не производилось.

Из технического плана и декларации об объекте недвижимости следует, что площадь здания с кадастровым номером 62:29:0010005:50 составляет 2428,2 кв. м (том 2 л.д. 12, 17).

Согласно уведомлению от 21.08.2017 №62/17-29527 (том 1 л.д. 42-44) форма и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, а также же имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости. Так, представленный технический план нежилого здания подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости и паспорта рабочего проекта от 01.07.1986. Согласно ч. 8 ст. 24 Федерального закона № 218 - ФЗ сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости. Планировка помещений, площадь согласно сведениям поэтажного плана и XML - схеме технического плана не соответствуют представленной в паспорте рабочего проекта от 01.07.1986.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости здание имеет 2 этажа, в техническом плане указано количество этажей - 1. В разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана отсутствует обоснование данных противоречий - п. 50 Приказа от 18.12.2015 № 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений".

Определением от 22.10.2018 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту АНО "Центр независимой потребительской экспертизы" ФИО4. На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

- имеются ли в здании котельной, назначение: нежилое, 2-этажное, об-щей площадью 2 063,9 кв.м., лит. Ж, с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенного по адресу: <...>, произведенные после строительства изменения объекта недвижимости? Если имеются, то затронуты ли в результате работ по изменению объекта недвижимости здания котельной, его конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, превышены ли, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом?

- имеются ли части здания котельной, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 2 063,9 кв.м., лит. Ж, с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенного по адресу: <...>, существовавшие с момента строительства здания, но не отображенные в Техническом паспорте на здание от 12.05.1999 г.? Если имеются, то какие?

Согласно заключению от 14.12.2018 №50/1 (том 3 л.д. 54-72) эксперт пришел к выводам о том, что в здании котельной, назначение: нежилое, 2 - этажное, общей площадью 2 063,9 кв.м, лит. Ж, с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенного по адресу: <...>, имеются произведенные после строительства изменения объекта недвижимости. В результате работ по изменению (перепланировки) объекта недвижимости его конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности не затронуты. Превышения предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом, не допущено.

Части здания котельной, существовавшие с момента строительства здания, но не отображенные в техническом паспорте на здание от 12.05.1999, имеются. Данными частями здания являются труба котельной и второй уровень, состоящий из площадки площадью 204,7 кв.м., технических помещений площадью 9,7 кв.м. и 43,5 кв.м.

Определением от 26.04.2019 по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО "Центр независимой потребительской экспертизы" ФИО4. На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

- в результате чего произошло расхождение сведений о площади помещений в здании котельной, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 2063,9 кв.м., лит. Ж, с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенного по адресу: <...>, содержащихся в Техническом паспорте от 12.05.1999 и Техническом паспорте от 05.12.2016?

- имеются ли в здании котельной, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 2063,9 кв.м., лит. Ж, с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенном по адресу: <...>, произведенные после строительства изменения объекта недвижимости, связанные с устройством в несущих конструкциях здания проемов и входных групп? Если имеются, то какие? Затрагивают ли они конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, превышают ли предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом?

- помещения второго уровня и дымовая труба здания котельной, назначение: нежилое, 2-этажнос, общей площадью 2063,9 кв.м., лит. Ж, с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенного по адресу: <...>, соответствуют рабочему проекту 1985 года?

Согласно заключению эксперта от 26.06.2019 №26/7 (том 4 л.д. 71-98) на основании синтеза данных, полученных при натурном исследовании объекта экспертизы и изучении представленных материалов дела №А54-1573/2018, в соответствии с действующим законодательством, эксперт АНО "Центр независимой потребительской экспертизы" сделала следующие выводы по разрешению вопросов, указанных в определении от 29 апреля 2019 года по делу №А54-1573/2018:

1) расхождение сведений о площади помещений в здании котельной, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 2063,9 кв.м., лит. Ж, с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенного по адресу: <...>, содержащихся в техническом паспорте от 12.05.1999 и техническом паспорте от 05.12.2016, произошло в результате следующего:

- лестницы под пунктами 2 и 3 площадью 1,8м2 и 1,3м2 на плане от 05.12.16г. нарисованы, цифрами обозначены, в экспликацию включены. Они используются для подъема на вторые уровни: лестница 2 в помещение 35, лестница 3 на площадку 24. На плане от 12.05.99г. не обозначены. В рабочем проекте 1985 года данные лестницы обозначены на плане, но в экспликацию не включены (в результате данной неточности следует добавить к площади здания 3,1 кв.м.);

- на 0,1 кв.м. уменьшилась площадь коридора пом.6 1 этаж из-за погрешности измерений (было 20,3 кв.м., стало 20,2 кв.м.);

- на 0,3 кв.м. уменьшилась площадь слесарной пом. 7 1 этаж из-за погрешности измерений и ошибке в расчета (было 24,4 кв.м, стало 24,1 кв.м);

- на 0,3 кв.м. уменьшилась площадь душа пом. 10 1 этаж из-за изменения внутренней отделки (обшивка стен) (было 4,2 кв.м., стало 3,9 кв.м.);

- на 0,1 кв.м. уменьшилась площадь тамбура пом. 12 1 этаж из-за погрешности измерений (было 1,4 кв.м., стало 1,3 кв.м.);

- на 0,4 кв.м. уменьшилась площадь раздевалки пом. 13 1 этаж из-за погрешности измерений изменения внутренней отделки (обшивка стен) (было 32,6 кв.м., стало 32,2 кв.м.);

- на 0,5 кв.м. уменьшилась площадь санузла пом. 15 1 этаж из-за погрешности измерений изменения внутренней отделки (обшивка стен) (было 1,8 кв.м., стало 1,3 кв.м.);

- на 0,3 кв.м. увеличилась площадь санузла пом. 16 1 этаж из-за погрешности измерений (было 1,4 кв.м., стало 1,7 кв.м.);

- на 0,1 кв.м. уменьшилась площадь санузла пом. 17 1 этаж из-за погрешности измерений (было 1,4 кв.м., стало 1,3 кв.м.);

- на 0,2 кв.м. уменьшилась площадь санузла пом. 18 1 этаж из-за погрешности измерений (было 2,4 кв.м., стало 2,2 кв.м.);

- на 13,6 кв.м. уменьшилась площадь трансформаторной пом. 19 1 этаж из-за погрешности измерений (было 116,4 кв.м., стало 102,8 кв.м., изменились размеры: было 18,4м х 6,36м, стало 17,6м х 5,86м);

- на 0,1 кв.м. уменьшилась площадь щитовой пом.20 1 этаж из-за ошибки в расчетах из-за площади выступов (было 20,1 кв.м., стало 20,0 кв.м.);

- на 125,5 кв.м. увеличилась площадь котельной пом.23 1 этаж из-за погрешности измерений и изменения правил подсчета (было 1413,4 кв.м., стало 1538,9 кв.м.);

- в техническом паспорте от 12.05.1999 второй уровень, состоящий из площадки площадью 204,7 кв.м., технических помещений площадью 9,7 кв.м. и 43,5 кв.м., не отражен, хотя он был предусмотрен паспортом рабочего проекта на строительство котельной для кожевенного завода в г. Рязани от 1985 года и существовал с момента строительства здания (в результате данной неточности следует добавить к площади здания 257,9 кв.м.);

- на 0,5 кв.м. уменьшилась площадь коридора пом.28 2 этаж из-за ошибки в расчетах из-за площади выступов (было 22,8 кв.м., стало 22,3 кв.м.);

- на 0,3 кв.м. уменьшилась площадь кабинета пом.29 2 этаж из-за погрешности измерений (было 9,3 кв.м., стало 9,0 кв.м.);

- на 0,1 кв.м. уменьшилась площадь кабинета пом.31 2 этаж из-за погрешности измерений (было 11,7 кв.м., стало 11,6 кв.м.);

- на 0,2 кв.м. уменьшилась площадь кабинета пом.32 2 этаж из-за погрешности измерений (было 11,6 кв.м., стало 11,4 кв.м.);

- на 0,2 кв.м. уменьшилась площадь КИП пом.33 2 этаж из-за погрешности измерений (было 33,7 кв.м., стало 33,5 кв.м.);

- на 0,1 кв.м. уменьшилась площадь вент, камеры пом.34 2 этаж из-за погрешности измерений (было 4,7 кв.м., стало 4,6 кв.м.);

- на 0,1 кв.м. уменьшилась площадь операторской пом. 35 2 этаж из-за погрешности измерений (было 140,6 кв.м., стало 140,5 кв.м);

- помещение 36 в плане от 05.12.16г. обозначено как площадка площадью 3,0 кв.м. На плане от 12.05.99г. на данном месте нарисована лестница без внесения в экспликацию и указания площади. Наиболее вероятно это была вертикальная лестница, конструктивно состоящая из двух параллельных вертикальных тетив, жестко соединенных поперечными опорными ступенями (в результате данной неточности следует добавить к площади здания 3 кв.м.);

- техническое помещение площадью 64,2 кв.м находится вне здания котельной (труба), на плане от 12.05.99г. не обозначено, в экспликацию не включено. В паспорте рабочего проекта труба предусмотрена (в результате данной неточности следует добавить к площади здания 64,2 кв.м.);

- помещение 9 на втором этаже в плане от 12.05.99г. обозначено как операторская площадью 72,5м2. На плане от 05.12.16г. данная зона поименована как "второй свет" без внесения в экспликацию и указания площади (в результате данной неточности следует отнять от площади здания 72,5 кв.м.).

В связи с этим эксперт пришел к выводу о том, что разница в сторону увеличения площади по неучтенным помещениям и за счет уточненного обмера составит + 454 кв.м, но при этом разница в сторону уменьшения площади по неучтенным помещениям и за счет уточненного обмера - 89,7 кв.м, то есть 454 кв.м - 89,7 кв.м = 364,3 кв.м. Площадь здания увеличилась на 364,3 кв.м, из них общая площадь увеличилась на 260,9 кв.м в результате использования высоты здания, на 64,2 кв.м. за счет ранее не учтенной площади трубы котельной, на 39,2 кв.м. в результате уточненного обмера.

В настоящее время общая площадь здания котельной составляет 2428,2 кв.м., из нее основная 1873,9 кв.м., вспомогательная 524,5 кв.м., лестничные клетки 29,8 кв.м. (как указано в техническом паспорте от 05.12.2016);

2) по второму вопросу экспертом сделаны следующие выводы:

Сравнительный анализ поэтажных планов из технических паспортов от 12.05.1999 и от 05.12.2016 показал, что имеется расхождение по изображению входной группы в трансформаторную пом. 19, 1 этаж, а именно на плане 1999 года изображен один вход по центру внешней несущей стены, а на плане 2016 года изображено два входа во внешней несущей стене помещения трансформаторной, то есть согласно указанным планам в здании котельной, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 2063,9 кв.м., лит. Ж, с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенном по адресу: <...>, было произведено изменение в виде устройства в несущих конструкциях здания проемов и входных групп.

Однако в настоящее время входная группа в трансформаторную пом. 19, 1 этаж, обустроена таким образом как это было предусмотрено рабочим проектом 1985 года. Методики, позволяющие путем визуального осмотра точно и бесспорно определить производились какие-либо работы по переобустройству входной группы, а также год строительства (реконструкции), отсутствуют. Внешние идентификационные признаки, свидетельствующие о том, что производились какие-либо работы по переобустройству входной группы, отсутствуют.

По результатам проведенного осмотра указанного здания котельной не зафиксировано каких-либо дефектов и повреждений несущих конструкций, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, состояние исправное.

Сделать однозначный вывод о том, что входная группа в трансформаторную пом. 19, 1 этаж, подвергалась изменениям, не представляется возможным.

В существующем виде данная входная группа не затрагивает конструктивных и других характеристики надежности и безопасности здания. Превышения предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом, не допущено.

3) относительно соответствия рабочему проекту 1985 года помещений второго уровня и дымовая труба здания котельной, назначение: нежилое, 2-этажнос, общей площадью 2063,9 кв.м., лит. Ж, с кадастровым номером 62:29:0010005:50, расположенного по адресу: <...>, эксперт дал положительный ответ, указав на то, что указанные помещения соответствуют рабочему проекту 1985 года.

С учетом дополнительной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что было произведено изменение в виде устройства в несущих конструкциях здания проемов и входных групп, то есть переустройством фактически были затронуты несущие конструкции.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, изменение площади помещения относится к реконструкции, и, если не доказано обратного, требовало выдачи соответствующего разрешения до начала работ, а при регистрации изменений в сведениях Единого государственного реестра прав - разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случаях изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Перечень объектов, на которые не требуется получение разрешения на строительство, приведен в пункте 17 статьи 51 ГрК РФ. К ним относится, в том числе и изменение объектов капитального строительства, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

Между тем, капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт 14.2 статьи 1 ГрК РФ).

При этом капитальный ремонт направлен на сохранение первоначальных характеристик объекта, он не изменяет назначение объекта, в ходе ремонта производится замена или восстановление неисправных элементов на более прочные и долговечные.

В то же время согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Следовательно, при реконструкции изменяется сущность объекта, увеличиваются или улучшаются его характеристики, технико-экономические показатели или появляются новые качественные и количественные характеристики.

Согласно Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312 (далее - Положение), капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей; реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

В пункте 5.1 Положения определено, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

В пункте 5.3 того же Положения закреплено, что при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: - изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка; - повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных); - улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

Таким образом, из анализа названного Положения следует, что переустройство помещений нежилого здания, могут относиться как к работам, выполняемым при капитальном ремонте, так и к работам, осуществляемым при реконструкции зданий (объектов).

При этом эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий или объектов должна определяться сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а при реконструкции - также в увеличении площади, объема предоставляемых услуг, пропускной способности и т.п. (пункт 5.11 Положения).

В рассматриваемой ситуации переустройством помещений были затронуты несущие конструкции - произведено изменение в виде устройства в несущих конструкциях здания проемов и входных групп, что соотносится с понятием реконструкции.

При вывод о том, что в настоящее время входная группа в трансформаторную пом. 19, 1 этаж, обустроена таким образом как это было предусмотрено рабочим проектом 1985 года, сделан экспертом только на основании сравнительного анализа рабочего проекта 1985 года и техническим паспортом 2016 года.

Заявителем в материалы дела не представлен технический паспорт о соответствии построенного объекта рабочему проекту 1985 году.

В связи с этим сделать однозначный вывод о соответствии входной группе в трансформаторную пом. 19, 1 этаж рабочему проекту и техническому паспорту на момент строительства ни суду, ни эксперту не представляется возможным.

При таких обстоятельствах и применительно к положениям статьи 51 ГрК РФ заявитель при осуществлении переустройства помещений и изменения входной группы в трансформаторную должен был получить разрешение на осуществление строительных работ и иметь проектную документацию.

Соответствующие документы на регистрацию представлены не были.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав определены статьей 26 Закона № 218-ФЗ.

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Закона.

С учетом изложенного, регистрирующий орган на основании часть 8 статьи 24 Закона №218-ФЗ отказал обществу в учете изменений спорного объекта недвижимости.

Суд полагает необходимым отметить, что заявителем фактически выбран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку при осуществлении государственной регистрации 1999 года фактически изначально была допущена реестровая ошибка, и до устранения соответствующей ошибки общество самостоятельно осуществило переустройство спорного объекта, затронув несущие конструкции.

Государственный регистратор не уполномочен давать оценку произведенным работам, в связи с чем, сопоставляя сведения, отраженные в ЕГРП, с вновь представленными документами и произведенным переустройством спорного объекта, является достаточным основанием адресовать обществу требование о предоставлении необходимого при проведении реконструкции разрешения на ввод в эксплуатацию, в целях государственной регистрации соответствующих изменений, а при непредставлении - отказать в регистрации.

Утверждая обратное, заявитель не учитывает, что в судебном порядке, в силу статьи 4 АПК РФ, подлежит защите нарушенное право.

Фактически заявитель настаивает на наличии у него права на производство изменений в спорном объекте недвижимости в отсутствие разрешения на реконструкцию. Указанное право он мог реализовать, обратившись к компетентному органу, уполномоченному на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию).

Достижение тех целей, которые преследует заявитель, таким образом, не может быть реализовано путем подмены судебным порядком административного.

Иная позиция позволила бы возложить на орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним несвойственные данному органу функции.

С учетом изложенного в удовлетворении заявленного требования следует отказать.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы за рассмотрение настоящего дела, в том числе и по оплате судебной экспертизы, относятся на заявителя.

Расходы по оплате экспертизы, проведенной АНО "Центр независимой потребительской экспертизы", в общей сумме 35100 руб., зачисленные на основании платежных поручений ООО "Сафьян" от 19.09.2018 №460547 и от 26.04.2019 №30946, подлежат перечислению с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области экспертной организации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Сафьян" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Рязань) о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области от 24.11.2017 №62/17-42337 об отказе в учете изменений объекта недвижимости, проверенное на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", отказать.

2. Перечислить автономной некоммерческой организации "Центр независимой потребительской экспертизы" (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Рязань) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области за проведенную судебную экспертизу денежные средства в сумме 35100 руб., зачисленные на основании платежных поручений общества с ограниченной ответственностью "Сафьян" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Рязань) от 19.09.2018 №460547 и от 26.04.2019 №30946.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Участвующим в деле лицам разъясняется, что решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной электронно-цифровой подписей. В связи с этим на основании части 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение будет направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Ю.М. Шишков