Решение от 1 ноября 2018 г. по делу № А03-5005/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01, факс: 61-92-93 http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Барнаул Дело № А03-5005/2018 02.11.2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Атюниной М.Н,

при ведении протокола секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (с. Зеленая поляна Ключевского района Алтайского края, ОГРНИП 311223513100024)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (с. Ключи Ключевского района Алтайского края, ОГРНИП 309223531600036)

о расторжении договора аренды № 1 от 17.01.2005,

другие лица, участвующие в деле: муниципальное образование Ключевской район Алтайского края в лице Администрации Ключевского района Алтайского края,

в заседании приняли участие: от истца – ФИО4 по доверенности от 07.09.2016, от ответчика – ФИО5 по доверенности от 26.12.2016, ФИО3 по паспорту,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –истец, ИП Овчаров) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее ответчик, ИП ФИО3) о расторжении договора аренды № 1 от 17.01.2005 и возмещении 7 571 руб. 95 коп. расходов по оплате экспертизы.

Требования мотивированы тем, что истец по договору купли-продажи от 07.07.2016 приобрел у муниципального образования Ключевской район Алтайского края нежилое помещение, в котором ответчик в нарушение условий договора аренды без согласия арендодателя осуществил строительство водопровода, канализации и выгребной ямы, которое привело к существенному ухудшению арендуемого имущества.

Ответчик требования не признал, ссылался на осуществление указанных действий с согласия арендодателя.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено муниципальное образование Ключевской район Алтайского края в лице Администрации Ключевского района Алтайского края (далее - третье лицо, администрация).

Третье лицо не оспаривало факт строительства ответчиком водопровода, канализации и выгребной ямы с его согласия.

По ходатайству истца экспертами общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Профи» и общества с ограниченной ответственностью «Алтайский центр строительно-технической экспертизы» была проведена судебная техническая комиссионная экспертиза.

Истец в судебном заседании заявил требование о возмещении ему 32 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, дополнительно в обоснование иска сослался на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) , а также просил обязать ответчика освободить спорное помещение и устранить все выявленные несоответствия систем водопровода, канализации и выгребной ямы.

Суд принял уточнение основания иска, а также требование о взыскании

расходов по оплате судебной экспертизы, отказал в принятии уточнения в остальной части, так как истец заявил новые требования.

По ходатайству ответчика для дачи пояснений были вызваны эксперты ФИО6 и ФИО7.

В связи с привлечением третьего лица, для представления дополнительных доказательств, а также в связи с вызовом экспертов рассмотрение дела было неоднократно отложено, на период проведения судебной экспертизы производство по делу приостанавливалось.

В настоящее судебное заседание не явилось третье лица, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие данного лица.

В судебном заседании были заслушаны пояснения экспертов Королькова Валерия Витальевича и Журбий Дениса Владимировича.

Выслушав представителей сторон и экспертов, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

17.01.2005 между третьим лицом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, сооружения № 1 (далее договор аренды; т.1 л.д.113- 115), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть здания (комната № 1 согласно техническому паспорту № 2402 от 12.01.2005), расположенного по адресу: <...> (в здании автовокзала), площадью 18,7 кв.м. для использования под парикмахерские услуги и розничную торговлю (далее спорное помещение), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 22:18:120115:68, общей площадью 432 кв.м. (далее – земельный участок)

Договор аренды заключен на 49 лет (7.1 договора аренды).

По акту приема-передачи помещения администрация передала ИП ФИО3 спорное помещение (т.1 л.д.120).

08.02.2005 осуществлена государственная регистрация договора аренды и сервитута на земельный участок (т.1 л.д.121).

По договору купли-продажи от 07.07.2016 ответчик приобрел у третьего лица земельный участок с кадастровым номером 22:18:120115:68, общей площадью 432 кв.м. (далее – земельный участок) и расположенные на нем два нежилых помещения, в том числе спорное помещение (т.1 л.д.9-11) .

07.07.2016 по акту приема-передачи нежилые помещения и земельный участок были переданы продавцом покупателю (т.1 л.д.12).

Право собственности истца на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке (т.1 л.д.22-23).

07.02.2017 между истцом и ответчиком было подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды, согласно которому арендодателем спорного помещения является истец.

25.10.2017 сторонами с участием иных лиц был составлен акт осмотра помещения № 1 об устройстве в спорном помещении канализации (т.1 л.д.46).

Истец обратился в акционерное общество «Проектный институт Алтайкоммунпроект» (далее - Алтайкоммунпроект») для определения правильности расположения существующего выгреба и его технического состояния.

Согласно техническому заключению Алтайкоммунпроекта (т.1 л.д.24-32) техническое состояние выгреба аварийное, а расположение – недопустимое.

15.01.2018 истец направил ответчику требование об устранении нарушений (привести выгребную яму в соответствие с требованиями СНиП и ГОСТа) или демонтировать её, а в случае невозможности выполнения данного требования предложил расторгнуть договор аренды по соглашению сторон (т.1 л.д.61).

Неудовлетворение ответчиком указанного требования послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Иск не подлежит удовлетворению в виду следующего.

Исходя из установленных судом обстоятельств дела, между администрацией и ответчиком, а в последующем между истцом и ответчиком сложились правоотношения по аренде имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременное вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, после заключения договора купли-продажи истец стал арендодателем спорного помещения.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды на основании пунктов 1, 2 части 1 статьи 619 ГК РФ может быть досрочно расторгнут судом, в частности в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Как следует из искового заявления, истец ссылается на существенное ухудшение ответчиком спорного имущества в связи с устройством канализации и выгребной ямы без письменного согласия арендодателя.

Действительно, в соответствии с пунктом 3.2.5. договора аренды арендатор обязан производить переоборудование и перепланировку здания только с письменного согласия арендодателя.

Из представленных в дело писем администрации № 1348 от 18.10.2017 и № 915 от 06.09.2018 (т.1 л.д.133, т.2 л.д.129) усматривается, что администрация, являясь арендодателем спорного помещения, в 2006 году согласовала ответчику строительство водопроводной трассы и выгреба здания автовокзала. В связи с чем, собственником здания было предусмотрено устройство внутренней системы водоснабжения и канализования (установка раковины, внутренней канализации и выгреба). Однако подтверждающие документы в архиве отдела архитектуры не сохранились, поскольку их срок хранения составляет 5 лет.

Вместе с тем, журналом входящей корреспонденции администрации подтверждается факт обращения ответчика с заявлением на строительство водопровода для парикмахерской в автовокзале (т.1 л.д.129 № 22).

Ответчиком были получены технические условия на подключение к основному водопроводу МУП «Коммунальщик», заключен договор на изыскательные землеустроительные работы, осуществлена оплата за подключение водопровода (т.1 л.д.135, 136, 132).

Длительное время (10 лет) администрация никаких претензий ответчику в отношении устройства водопровода и канализации не предъявляла.

Оценив названные выше доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что администрация, являясь арендодателем спорного помещения, согласовала ответчику устройство внутренней системы водоснабжения и канализования (установку раковины, внутренней канализации и выгреба).

Учитывая длительный период времени с даты строительства этих объектов, само по себе отсутствие в настоящее время письменного согласия арендодателя на осуществление данных действий, не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора аренды.

Истец также ссылается на существенное ухудшение арендатором спорного имущества. Однако материалами дела данный довод не подтверждается.

Согласно заключению экспертов № 114-08-18 (т.2 л.д.74, 75) выявленные экспертами несоответствия систем водопровода, канализации и выгребной ямы являются ухудшением здания, но все они относятся к устранимым нарушениям.

В судебном заседании эксперт ФИО6 пояснил, что отсутствие люка выгребной ямы и ревизии канализационных труб являются легко устранимыми недостатками, а несоблюдение расстояния от выгребной ямы до фундамента здания не привело к нарушению его целостности.

Как следует из пояснений ответчика и подтверждается представленными в дело фотографиями (т.2 л.д.122-123), два нарушения в настоящее время уже устранены: установлен люк выгребной ямы и установлена ревизия канализационных труб.

С целью устранения третьего нарушения (расстояние от выгребной ямы до фундамента здания должно составлять 3 метра (заключение эксперта (т.2 л.д.68-69)) ответчик обратилась в администрацию, которая сообщила, что перенос выгребной ямы не представляется возможным по причине ограничения границ земельного участка проезжей частью площадки разворота маршрутных автобусов автовокзала с.Ключи.

В соответствии с заключением экспертов № 114-08-18 (т.2 л.д. 75) повреждения либо разрушения здания, появление которых может быть связано с устройством ответчиком системы водопровода, канализации и выгребной ямы, отсутствуют.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи истец ознакомился с техническим состоянием имущества, претензий к нему не имел (т.1 л.д.10, 12.)

При принятии решения суд учитывает, что спорное помещение использовалось ответчиком для размещения парикмахерской.

Согласно СанПиН 2.1.2.2631-10 к устройству и оборудованию помещений парикмахерских предъявляются специальные требования. Организации коммунально- бытового назначения, оказывающие парикмахерские и косметические услуги, должны быть оборудованы системами централизованного водоснабжения, в том числе горячего, и канализации (пункт 6.1 СанПиН 2.1.2.2631-10).

Таким образом, устройство ответчиком системы водопровода, канализации и выгребной ямы обусловлено выполнением санитарно-эпидемиологических требований.

Невнесение указанных изменений в технический паспорт здания не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора аренды, поскольку такая обязанность на арендатора не возложена.

С учетом изложенного указанные выше нарушения суд не признает существенным ухудшением имущества.

В обоснование требований истец ссылается на злоупотребление ответчиком правом, которое, по его мнению, выражается в том, что нарушение условий договора аренды он устраняет только после предъявления истцом соответствующих исков в суд.

Действительно, ИП Овчаров обращался в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП ФИО3 с иском о признании стороной (арендодателем) по договору аренды (дело № А03-20464/2016).

Определением от 02.03.2017 производство по данному делу было прекращено в связи с отказом истца от иска. В определении отражено, что поскольку в силу ст. 617 ГК РФ не требуется в судебном порядке признания нового собственника арендодателем по ранее заключенному договору аренды, то расходы по оплате государственной пошлины не подлежат взысканию в ответчика. В связи с тем, что не имеется добровольного

удовлетворения исковых требований ответчиком после принятия иска, государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Следовательно, предъявление ИП ФИО2 иска к ИП ФИО3 о признании стороной (арендодателем) по договору аренды, не является подтверждением ненадлежащего исполнения арендатором условий договора аренды.

В последующем ИП Овчаров обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском ИП ФИО3 о расторжении договора аренды в связи с нецелевым использованием арендованного помещения под ветеринарную аптеку (дело № А03-12792/2017).

В ходе рассмотрения спора истец представил уточненное исковое заявление, изменив основание расторжения договора, в связи с тем, что выяснился факт устройства ответчиком в арендуемом помещении системы водопровода, канализации и выгребной ямы.

Определением от 15.01.2018 исковое заявление оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

В определении о распределении по указанному делу судебных расходов от 19.04.2018 суд указал, что ответчик к судебному заседанию 31.08.2017 устранил нарушение условий договора аренды по нецелевому использованию помещения, фактически удовлетворил требования истца.

Между тем, из данного определения суда не усматривается, каким образом ИП ФИО3 устранила нарушение условий договора.

На основании пункта 1.1 договора аренды спорное помещение передано для использования под парикмахерские услуги и розничную торговлю (т.1 л.д.113).

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ закреплено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Письмом № 1929 от 24.12.2012 (т.3) администрация дала согласие на передачу в субаренду спорного помещения для осуществления предпринимательской деятельности.

05.05.2016 ИП ФИО3 передала спорное помещение в субаренду (т.1 л.д.14-20).

Таким образом, помещение было передано в субаренду с согласия арендодателя, при этом администрация согласовала использование помещения для предпринимательской деятельности.

Как следует из пояснений истца, после предъявления иска был расторгнут договор субаренды. Вместе с тем, само по себе расторжение договора субаренды не подтверждает его заключение с нарушением условий договора аренды.

С учетом изложенного довод истца о злоупотреблении ответчиком правом не нашел своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела.

Давая оценку поведению сторон, суд учитывает, что истец отказался от получения арендной платы в размере 9 125 руб. 60 коп. за период с 20.07.2016 по декабрь 2016, направленной ответчиком переводом денежных средств (том 3, электронный возвращенный перевод № 3803).

Представленное истцом в дело техническое заключение Алтайкоммунпроекта (т.1 л.д.24- 32) не может быть положено в основу решения, поскольку специалист перед подготовкой данного заключения не был предупрежден об уголовной ответственности. Заключение дано без проведения осмотра выгребной ямы и здания в целом. При этом выводы, данные в техническом заключении, не соответствуют выводам судебных экспертов, которые признаны судом достоверными, а само заключение экспертов - соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ.

Исходя из положений статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в дела доказательства в совокупности, изучив все доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются необоснованными, не соответствуют установленным судом обстоятельствам дела, опровергаются представленными в дело доказательствами.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст. 9 АПК РФ).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанных норм процессуального права истец не доказал заявленные требования.

При таких обстоятельствах иск не подлежит удовлетворению.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110 (ч.1), 170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении требований истцу отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно- Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.Н.Атюнина