Решение от 19 мая 2022 г. по делу № А51-20445/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20445/2020
г. Владивосток
19 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 19 мая 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Андор" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Модзит ДВ", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации в качестве юридического лица: 23.12.2004), о признании недействительным решения Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, выраженного в письме от 30.09.2020 № 20/13668 об отказе в замене арендатора по договору аренды земельного участка от 16.06.2020 № 278-ПК с ООО СЗ «МОДЗИТ ДВ» на ООО СЗ «Андор», об обязании ответчика подготовить и направить в адрес ООО СЗ «Андор» соглашение о замене арендатора с ООО СЗ «МОДЗИТ ДВ» на ООО СЗ «Андор» по договору аренды земельного участка от 16.06.2020 № 278-ПК в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 17.12.2020, диплом;

от ответчика – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Андор" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края о признании недействительным решения Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, выраженного в письме от 30.09.2020 № 20/13668 об отказе в замене арендатора по договору аренды земельного участка от 16.06.2020 № 278-ПК с ООО СЗ «МОДЗИТ ДВ» на ООО СЗ «Андор», об обязании ответчика подготовить и направить в адрес ООО СЗ «Андор» соглашение о замене арендатора с ООО СЗ «МОДЗИТ ДВ» на ООО СЗ «Андор» по договору аренды земельного участка от 16.06.2020 № 278-ПК в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Определением суда от 13.05.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Модзит ДВ» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением суда от 16.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Определением суда от 23.03.2022 произведена замена судьи Грызыхиной Е.А. на судью Левченко Е.А. по делу №А51-20445/2020. Дело №А51-20445/2020 передано на рассмотрение судье Левченко Е.А. В связи со сменой суда судебное разбирательство производится с самого начала с учетом п.5 ст.18 АПК РФ.

Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что решение Министерства об отказе замене арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030001:2557 от 16.06.2020 №278-ПК, выраженное в письме от 30.09.2020 №20/13668 является незаконным, нарушает права ООО СЗ «Андор» как собственника объекта недвижимости. Истец полагает, что необходимость Министерства в заключении нового мирового соглашения по делу №А51-1509/2020 с заменой прежнего должника ООО СЗ «МОДЗИТ ДВ» на нового ООО СЗ «Андор» в порядке процессуального правопреемства не является основанием для не заключения соглашения о замене арендатора, поскольку у ООО СЗ «Андор» отсутствует обязанность в заключении такого соглашения, а также поскольку это не предусмотрено действующим законодательством.

ООО СЗ «Модзит ДВ» представил письменный отзыв в материалы дела, из которого следует, что ООО СЗ «Модзит ДВ» утратило право аренды земельного участка с кадастровым №25:28:030001:2557 в связи с отчуждением расположенного на нем объекта незавершенного строительства, к ООО СЗ «Андор» в свою очередь, как приобретателю объекта недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на него уже перешло право аренды на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края (Арендодатель) и ООО СЗ «Модзит ДВ» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №278-ПК от 16.06.2020, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Приморского края, с кадастровым №25:28:030001:2557 площадью 2500 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 41 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, цель предоставления: для дальнейшего строительства незавершенного объекта строительства многоквартирного жилого дома.

В силу п.1.3 договора срок аренды участка 3 года с момента (даты) подписания настоящего договора.

На основании Договора купли-продажи от 28.07.2020, заключенного между ООО СЗ «Модзит ДВ» (Продавец) и ООО СЗ «Андор» (Покупатель), последнему перешло право собственности на объект незавершенного строительства «Многоквартирный жилой дом №3 по ул.Дубовая в г.Владивостоке», степень готовности объекта незавершенного строительства 15 %, кадастровый №25:28:030001:2673, зарегистрированное в установленном законом порядке за №25:28:030001:2673-25/001/2020-3 от 03.08.2020.

ООО «Андор» письмом от 07.08.2020 просило ООО СЗ «Модзит ДВ» внести изменения в Договор аренды земельного участка №278-ПК от 16.06.2020, а именно заменить арендатора земельного участка с ООО СЗ «Модзит ДВ» на ООО «Андор» в связи с переходом пава собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым №25:28:030001:2673 «многоквартирный жилой дом с пристроенной автостоянкой, расположенный в 41 м на юго-восток от дома №3 по ул.Дубовая в г.Владивостоке».

Письмом №20/13668 от 30.09.2020 Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края сообщило ООО СЗ «Андор» о том, что для разрешения вопроса о внесении изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым №25:28:030001:2557 от 16.06.2020 №278-ПК необходимо заключить новое мировое соглашение с заменой прежнего должника ООО СЗ «Модзит ДВ» на нового ООО «Андор» в порядке процессуального правопреемства. При этом, стоит учитывать, что мировое соглашение представляет собой сделку, заключаемую между сторонами судебного спора, которая утверждается арбитражным судом путем вынесения в судебном заседании соответствующего определения.

ООО СЗ «Андор», полагая, что отказ Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, выраженный в письме от 14.08.2014 №09/065/2014-181 являются незаконным, обратилось в суд с данным заявлением.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, изучив доводы сторон, суд находит заявленное истцом требование необоснованным в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенного следует, что ненормативный правовой акт или действие (бездействие) государственных органов могут быть признаны арбитражным судом незаконными при наличии в совокупности следующих условий: несоответствия такого действия (бездействия) или акта требованиям действующего законодательства и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ судебная защита осуществляется способами прямо указанными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Согласно указанной норме защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, должностных лиц, осуществляется в порядке главы 24 АПК РФ.

Участниками данных отношений выступают с одной стороны органы, осуществляющие публичные полномочия, с другой стороны - граждане, организации и иные лица, права и законные интересы которых затрагиваются решениями и действиями указанных органов.

Таким образом, оспариваемые решения, действия должны быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также должны нарушать права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Письмом №20/13668 от 30.09.2020 Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края сообщило ООО СЗ «Андор» о том, что для разрешения вопроса о внесении изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым №25:28:030001:2557 от 16.06.2020 №278-ПК необходимо заключить новое мировое соглашение с заменой прежнего должника ООО СЗ «Модзит ДВ» на нового ООО «Андор» в порядке процессуального правопреемства. При этом, стоит учитывать, что мировое соглашение представляет собой сделку, заключаемую между сторонами судебного спора, которая утверждается арбитражным судом путем вынесения в судебном заседании соответствующего определения.

Судом установлено, что в соответствии с Договором купли-продажи от 28.07.2020, заключенным между ООО СЗ «Модзит ДВ» (Продавец) и ООО СЗ «Андор» (Покупатель), последнему перешло право собственности на объект незавершенного строительства «Многоквартирный жилой дом №3 по ул.Дубовая в г.Владивостоке», степень готовности объекта незавершенного строительства 15 %, кадастровый №25:28:030001:2673.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства без проведения торгов, предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации только в случаях, установленных пунктом 5 статьи 39.6 - однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что между Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края (Арендодатель) и ООО СЗ «Модзит ДВ» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №278-ПК от 16.06.2020, согласно условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Приморского края, с кадастровым №25:28:030001:2557 площадью 2500 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 41 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, цель предоставления: для дальнейшего строительства незавершенного объекта строительства многоквартирного жилого дома.

Срок действия договора установлен на 3 года с момента (даты) подписания.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Учитывая указанные нормы права, в целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства.

Данная правовая позиция также подтверждена Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 N 302-ЭС19-23916 по делу N А33-23998/2018.

В рамках рассмотрения настоящего спора Управлением Росреестра по ПК было представлено Соглашение от 25.12.2020 по передаче прав и обязанностей по Договору аренды №278-ПК от 16.06.2020, заключенное между ООО СЗ «Модзит ДВ» (Правообладатель) и ООО СЗ «Андор» (Правоприобретатель), согласно условиям которого, Правообладатель передал, а Правоприобретатель принял на себя все права и обязанности по Договору аренды земельного участка №278-ПК от 16.06.2020. Настоящее соглашение составлено в связи с приобретением ООО СЗ «Андор» права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым №25:28:030001:2673 (номер регистрации права 25:28:030001:2673-25/001/2020-3 от 03.08.2020 (п.1.5). Настоящее соглашение носит декларативный характер, так как право аренды по договору аренды земельного участка №278-ПК от 16.06.2020 перешло к ООО СЗ «Андор» в силу закона (ст.552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ), в связи с с приобретением объекта, указанного в п.1.5 настоящего соглашения (п.1.6). Правоприобретатель обязуется осуществлять права и нести обязанности по договору аренды с момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым №25:28:030001:2673 (с 03.08.2020).

Соглашение от 25.12.2020 по передаче прав и обязанностей по Договору аренды №278-ПК от 16.06.2020 зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, на момент обращения заявителя к ответчику с просьбой о замене арендатора земельного участка по Договору аренды земельного участка №278-ПК от 16.06.2020, а также на момент вынесения указанного решения срок действия указанного договора не истек, договор является действующим, в соответствии с Соглашением от 25.12.2020 по передаче прав и обязанностей по Договору аренды №278-ПК от 16.06.2020 к ООО СЗ «Андор» перешли права и обязанности арендатора по указанному договору в установленном законом порядке.

В соответствии ч.1 ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу ст.1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Способы защиты нарушенных прав предусмотрены ст.12 ГК РФ.

Избранный истцом способ защиты своего нарушенного права должен позволить привести стороны в первоначальное положение, восстановить нарушенное право. В том случае, если приведение сторон в первоначальное положение невозможно, избранный истцом способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав.

Учитывая изложенное, условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав заявителя с учетом выбора им надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Не подлежит защите и восстановлению право, которое не было нарушено на момент подачи иска или может быть нарушено впоследствии.

Таким образом, суд считает, что истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку избранный истцом способ защиты нарушенного права не повлечет восстановление прав истца, которые он полагает нарушенными, в связи с чем, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии у ООО СЗ «Андор» оснований для удовлетворения заявления истца о признании недействительным решения Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, выраженного в письме от 30.09.2020 № 20/13668 об отказе в замене арендатора по договору аренды земельного участка от 16.06.2020 № 278-ПК с ООО СЗ «МОДЗИТ ДВ» на ООО СЗ «Андор», в связи с чем, отказывает в удовлетворении предъявленного иска, признав решение Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края законным.

Поскольку суд установил, что отказ о признании недействительным решения Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, выраженного в письме от 30.09.2020 № 20/13668 об отказе в замене арендатора по договору аренды земельного участка от 16.06.2020 № 278-ПК с ООО СЗ «МОДЗИТ ДВ» на ООО СЗ «Андор», в связи с чем, отказывает в удовлетворении предъявленного иска, признав решение Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края является законным, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца об обязании ответчика подготовить и направить в адрес ООО СЗ «Андор» соглашение о замене арендатора с ООО СЗ «МОДЗИТ ДВ» на ООО СЗ «Андор» по договору аренды земельного участка от 16.06.2020 № 278-ПК в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению с истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Левченко Е.А.