Решение от 22 августа 2023 г. по делу № А19-5016/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск;

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761.

Е-mail: http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-5016/2023

22.08.2023

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15.08.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 22.08.2023.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаровой Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОНОЛИТСТРОЙ-ИРКУТСК" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664003, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ПИОНЕРСКИЙ ПЕРЕУЛОК, ДОМ 11)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ЛЕНИНА УЛИЦА, ДОМ 14)

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНОЛИТ-СЕРВИС" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664003, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ПИОНЕРСКИЙ ПЕРЕУЛОК, ДОМ 11)

о признании договора расторгнутым,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность;

от ответчика: ФИО2, удостоверение, доверенность, диплом;

от третьего лица: ФИО3, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ;

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОНОЛИТСТРОЙ-ИРКУТСК" (далее - ООО СЗ "МОНОЛИТСТРОЙ-ИРКУТСК") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее - Администрация) о признании договора аренды земельного участка от 21.04.2008 расторгнутым с 28.04.2023.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 10.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНОЛИТ-СЕРВИС" (далее - ООО "МОНОЛИТ-СЕРВИС").

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом заявленных уточнений поддержал, в обоснование иска указал, что на спорном земельном участке осуществлено строительство нежилого здания, введенного в эксплуатацию в 2014 году. Нежилые помещения, расположенные в спорном задании, реализованы истцом третьим лицам в 2015 году, ввиду чего 23.01.2023 ООО СЗ "МОНОЛИТСТРОЙ-ИРКУТСК" в адрес Администрации направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 21.04.2008, с предложением заключить договор аренды земельного участка в целях эксплуатации здания с множественностью лиц на стороне арендатора. Администрацией в адрес общества направлен отказ от 23.02.2023 № 7168/23 в расторжении договора. Истец полагает, что спорный договор аренды земельного участка является расторгнутым с 28.04.2023 на основании правил статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть по истечению 3 месяцев с даты направления уведомления о расторжении данного договора.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, отзыв на иск не представил, устно пояснил, что полагает договор аренды действующим, при этом отказ Администрации в расторжении договора обусловлен тем, что истец не обращался к ответчику с заявлением о заключении договора аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Третье лицо, как представитель собственников помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, поддержало правовую позицию истца по настоящему иску.

Судебные акты по рассматриваемому спору опубликованы на официальном портале арбитражных судов «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изучив исковое заявление, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА (арендодатель) и ООО СЗ "МОНОЛИТСТРОЙ-ИРКУТСК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.04.2008, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира - обл. Иркутская, г. Иркутск, р. Кировский, пер. Пионерский) с кадастровым номером: 38:36:000034:1530, площадью 1445 кв.м. для использования в целях строительства административного здания с подземной автостоянкой.

По пункту 1.4 договора цель использования земельного участка: для строительства административного здания с подземной автостоянкой.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует в течение 5 лет.

Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.2 договора).

По акту приема-передачи земельный участок передан в пользование арендатора.

В пункте 6.2.2 договора определено, что договор прекращает действие в случае расторжения договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за 3 месяца до момента расторжения.

Как усматривается из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером: 38:36:000034:1530, площадью 1445 кв.м построено и введено в эксплуатацию нежилое здание площадью 4657,7 кв.м (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.12.2014 № RU 38303000-79/14).

Согласно пояснениям истца, в 2015 году нежилые помещения, расположенные в указанном здании на основании договоров купли-продажи реализованы третьим лица, в подтверждение указанных доводов в материалы дела представлен реестр собственников помещений в спорном здании.

ООО СЗ "МОНОЛИТСТРОЙ-ИРКУТСК" в адрес Администрации направлено уведомление от 23.01.2023 о расторжении договора аренды земельного участка от 21.04.2008, с предложением заключить договор аренды земельного участка в целях эксплуатации здания с множественностью лиц на стороне арендатора.

Администрацией в адрес общества направлен отказ от 23.02.2023 № 7168/23 в расторжении договора.

Истец полагая, что договор аренды земельного участка от 21.04.2008 является расторгнутым с 28.04.2023, то есть по истечению 3 месяцев с даты направления уведомления о расторжении данного договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора расторгнутым.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договора от 21.04.2008, суд полагает, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Исследовав условия договора аренды земельного участка от 21.04.2008, суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 606, 607, 651, 654 ГК РФ, учитывая факт государственной регистрации договора в установленном законом порядке, в соответствии с положениями статьи 432 ГК РФ суд полагает данный договор заключенным.

Земельный участок передан в пользование ООО СЗ "МОНОЛИТСТРОЙ-ИРКУТСК" по акту приема-передачи.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73), в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ (в настоящее время положения главы V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что после истечения срока действия спорного договора аренды, в отсутствие возражений сторон, в соответствии с правилами статей 610, 621 ГК РФ, договор от 21.04.2008 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 6.2.2 договора от 21.04.2008 определено, что договор прекращает действие в случае расторжения договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за 3 месяца до момента расторжения.

По пункту 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10 реализация предоставленного законом права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Приведенная правовая позиция применима и в рассматриваемом случае по отношению к правам арендатора.

Как усматривается из материалов дела, ООО СЗ "МОНОЛИТСТРОЙ-ИРКУТСК" воспользовавшись правом, предоставленным как законом, так и договором на односторонний отказ от исполнения спорного договора, направило в адрес Администрации уведомление от 23.01.2023 о расторжении договора аренды от 21.04.2008 с предложением заключить договор аренды земельного участка в целях эксплуатации здания с множественностью лиц на стороне арендатора.

Указанное уведомление получено Администрацией 27.01.2023, о чем свидетельствует оттиск штампа о принятии входящей корреспонденции.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом соблюдены требования статей 450.1, 610 и пункта 6.2.2 спорного договора, следовательно, договор аренды земельного участка от 21.04.2008 считается расторгнутым с 28.04.2023, то есть по истечении 3 месяцев с момента получения ответчиком названного уведомления.

Судом установлено, что на спорном земельном участке построено и введено в эксплуатацию в 2014 году нежилое здание, при этом помещения, расположенные в указанном здании отчуждены третьим лицам, что сторонами не оспаривается.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Поскольку ни закон, ни договор аренды от 21.04.2008 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Означенная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772 (дело А41-58990/2014), Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2021 № 305-ЭС21-13272 по делу № А40-143052/2020.

В силу пункта 3 статьи 39.20 ЗК РФ если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

При таких обстоятельствах, установив, что ООО СЗ "МОНОЛИТСТРОЙ-ИРКУТСК" заявило о расторжении договора аренды земельного участка, уведомив ответчика в установленный как законом, так и договором срок, суд находит требования истца о признании договора расторгнутым с 28.04.2023 правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком факт расторжения договора не оспорен.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Следовательно, на основании правил статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца в части уплаты государственной пошлины в сумме 6 000 рублей подлежат возмещению за счет ответчика.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать расторгнутым с 28.04.2023 договор аренды земельного участка от 21.04.2008.

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОНОЛИТСТРОЙ-ИРКУТСК" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 рублей – судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья Е.С. Пенюшов