Постановление от 8 мая 2024 г. по делу № А49-2453/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-2192/2024

Дело № А49-2453/2023
г. Казань
08 мая 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Вильданова Р.А., Королёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габитовой И.И.,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителя Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Пензенской области – ФИО1 (доверенность от 08.06.2022),

при участии в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергоучёт» – ФИО2 (доверенность от 28.12.2023),

индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО4 (ордер от 25.04.2024, доверенность от 01.01.2023),

администрации г. Заречного Пензенской области – ФИО5 (доверенность от 09.01.2024),

Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области – ФИО5 (доверенность от 09.01.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергоучёт», администрации г. Заречного Пензенской области, Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области, индивидуального предпринимателя ФИО3, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Пензенской области

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024

по делу № А49-2453/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергоучёт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области (ОГРН <***>; ИНН <***>), о признании незаконным приказа,

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), администрация г. Заречного Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергоучёт» (далее – ООО «СЗ «Энергоучёт», общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области (далее – Министерство), о признании незаконным приказа от 09.03.2023 № 94/ОП «Об отмене разрешения на строительство».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3), администрация г. Заречного Пензенской области, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пензенской области, Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области (далее – Комитет).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25.10.2023 заявленные ООО «СЗ «Энергоучёт» требования удовлетворены. Признан незаконным приказ Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 09.03.2023 № 94/ОП «Об отмене разрешения на строительство». На Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. С Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024, решение Арбитражного суда Пензенской области от 25.10.2023 отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении заявления ООО «СЗ «Энергоучёт» отказано.

В кассационных жалобах ООО «СЗ «Энергоучёт», администрация г. Заречного Пензенской области, Комитет по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пензенской области, ИП ФИО3 просят постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Пензенской области, по основаниям изложенным в кассационных жалобах. Выводы суда апелляционной инстанции, считают кассаторы, основаны на неправильном толковании закона, поскольку не учитывают взаимосвязанных положений подпункта 9 части 2 статьи 39.6, подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также частей 2, 3 и 9 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), предусматривающих право арендатора на строительство на земельном участке, предоставленного ему не только посредством торгов, но и в связи с нахождением на данном земельном участке, принадлежащих на праве собственности зданий. Указали на постановление администрации г. Заречного Пензенской области от 20.09.2019 № 1971, которым до предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916, были установлены виды разрешенного использования земельного участка – «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями и т.д», которые позволили получить разрешение на строительство. В период аренды земельного участка его вид разрешенного использования не изменялся. В целях осуществления строительства проведены изыскательские работы, разработка проектов планировки и межевание территории, экспертиза проектной документации, технологическое присоединение к сетям энерго-, водоотведения и т.д., что уже составляет затраты хозяйствующего субъекта более 21 млн.руб.

Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 58:34:0010139:2916, расположенном по адресу: <...>, размещаются объекты недвижимого имущества – здание, назначение: нежилое, площадью 4600,7 кв. м, количество этажей: 1-4, в том числе подземных - 0, кадастровый номер 58:34:0010139:2949, адрес (местоположение): 442962, <...> строение 3; - здание, назначение: нежилое, площадью 88,4 кв. м, количество этажей: 1, в том числе подземных - 0, кадастровый номер 58:34:0010139:2909, адрес (местоположение): 442962, <...> строение 5А.

Постановлением администрации от 20.09.2019 № 1971 установлены виды разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 - «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями; аптеки, аптечные пункты, оптики; учреждения дополнительного образования; магазины торговой площадью не более 3000 кв. м; объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; физкультурно-оздоровительные сооружения; паркинги, в том числе многоэтажные; объекты (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП, ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которых требуется отдельный земельный участок, являющиеся основными видами для территориальной зоны Ж-4, в которой участок расположен, соответствующие видам разрешенного использования, содержащимся в Классификаторе - среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) «амбулаторно-поликлиническое обслуживание» (код 3.4.1); «образование и просвещение» (код 3.5); «магазины» (код 4.4); «коммунальное обслуживание» (код 3.1); «спорт» (код 5.1); «хранение автотранспорта» (код 2.7.1), относящийся к виду «обслуживание жилой застройки» (код 2.7) (том 4 л.д. 75, 134).

27 апреля 2020 года между ИП ФИО3 и Комитетом заключен договор купли-продажи от 24.04.2020 № 408 муниципального имущества - комплекса объектов имущества, расположенного по адресу: <...>, сооружение 3Б. 05.06.2020 ИП ФИО3 в администрацию подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916, основание предоставления - договор купли-продажи № 408 муниципального имущества по адресу: <...>, для эксплуатации зданий на срок 49 лет (том 4 л.д. 98). На основании распоряжения администрации от 13.07.2020 № 01-05/439 (том 4 л.д. 99)

ИП ФИО3 (арендатор) и Комитетом (арендодатель) 13.07.2020 заключен договор аренды земельного участка № 10777 (том 1 л.д. 85 - 90), согласно которому предметом договора являются условия пользования земельным участком с кадастровым номером 58:34:0010139:2916, площадью 12 826 кв. м, местоположение: <...> (том 1 л.д. 91 - 98).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что участок предоставляется в аренду с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями; аптеки, аптечные пункты, оптики; учреждения дополнительного образования; магазины торговой площадью не более 3000 кв. м; объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; физкультурно-оздоровительные сооружения; паркинги, в том числе многоэтажные; объекты (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП, ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которых требуется отдельный земельный участок.

Постановлением администрации от 04.09.2020 № 1486 (том 4 л.д. 136, 136) утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916, о присвоении адресов земельных участков, согласно которому были также установлены виды разрешенного использования для каждого из участков - «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6), «Дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код 3.5.1), «Магазины» (код 4.4), «Обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2), являющиеся основными видами для территориальной зоны Ж-4, «Благоустройство территории» (код 12.02.2), являющийся вспомогательным видом для территориальной зоны Ж-4.

17 октября 2020 года между ИП ФИО3 (продавец) и ООО «Энергоучёт» (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: - здание, назначение: нежилое, площадью 4600,7 кв. м, количество этажей: 1 -4, в том числе подземных - 0, кадастровый номер 58:34:0010139:2949, адрес (местоположение): 442962, <...> строение 3; - здание, назначение: нежилое, площадью 88,4 кв. м, количество этажей: 1, в том числе подземных - 0, кадастровый номер 58:34:0010139:2909, адрес (местоположение): 442962, <...> строение 5А.

02 ноября 2020 года между ООО «Энергоучёт» (новый арендатор) и ИП ФИО3 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.07.2020 № 10777, согласно которому ИП ФИО3 передал, а новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка от13.07.2020 № 10777, заключенному с Комитетом (том 1 л.д. 76, 77).

Пункт 1.2 изложен в новой редакции - участки предоставляются в аренду с разрешенным использованием: с видом разрешенного использования: «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6), «дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код 3.5.1), «магазины» (код 4.4), «обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2), «благоустройство территории (код 12.0.2), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов».

07 февраля 2023 года по заявлению ООО «СЗ «Энергоучёт» Министерством выдано разрешение на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Пензенская область, городской округ ЗАТО <...> з/у 5А, на земельном участке с кадастровым номером 58:34:001013:3124 (номер разрешения на строительство 58-34-05-2023, дата разрешения на строительство - 07.02.2023, срок действия разрешения на строительство – 19.06.2024) (том 1 л.д. 9 - 14).

09 марта 2023 года приказом Министерства № 94/ОП «Об отмене разрешения на строительство» (том 1 л.д. 7) в соответствии с положениями статьи 51 ГрК РФ, пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ и с учетом Обзора судебной практики № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2018, указанное выше разрешение на строительство отменено.

Письмом от 10.03.2023 № 23/1411 Министерство уведомило общество о вынесенном приказе (том 1 л.д. 8).

Заявитель, полагая, что приказ Министерства № 94/ОП «Об отмене разрешения на строительство» противоречит закону и нарушает его права, обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд апелляционной инстанции отменяя решение суда первой инстанции, мотивировал тем, что причиной отмены разрешения на строительство в порядке самоконтроля, послужило непредставление земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:3124 заявителю для строительства на нем объектов недвижимости путем проведения аукциона, указанный земельный участок с видом разрешенного использования – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6), предоставлялся обществу под существующий на нем объект недвижимости с кадастровым номером 58:34:0010139:2949 и мог им использоваться только в целях эксплуатации данного объекта недвижимости. Изменение одного вида разрешенного использования на другой направлено на обход предусмотренных земельных законодательством публичных процедур.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходит из установленных судами обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 131-ФЗ) по вопросам местного значения органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Ограничения права собственности, имущественных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерны конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов и основываться на законе.

В силу части 1 статьи 48 Федерального закона № 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Как следует из правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 739-О-О, часть 1 статьи 48 Федерального закона № 131-ФЗ не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными.

Суд в силу критериев, вытекающих из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, должен оценивать оспариваемое решение уполномоченного органа с точки зрения его правомерности и обоснованности, чтобы в каждом конкретном случае не допустить несоразмерного ограничения прав, гарантируемых Конституцией Российской Федерации.

Суды при рассмотрении конкретных дел обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а отсутствие необходимого правового механизма не может приостанавливать реализацию вытекающих из Конституции Российской Федерации прав и законных интересов.

Таким образом, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее изданный им муниципальный правовой акт в случае несоответствия его требованиям законодательства. При этом должно быть указано, какому закону или иному нормативному акту не соответствовал принятый правовой акт.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как видно из содержания приказа от 09.03.2023 № 94/ОП разрешение на строительство, выданное обществу, отменено с указанием на пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ и с учетом Обзора судебной практики № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2018.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Целью выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости является обеспечение соблюдения участниками градостроительной, инвестиционной, предпринимательской и иной хозяйственной деятельности государственных, общественных и частных интересов, а также прав собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости в части осуществления застройки земельного участка, строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения здания, строения, сооружения, благоустройства территории.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (части 2 статьи 51 ГрК РФ)

Частью 7 статьи 51 ГрК РФ установлен перечень документов, которые прилагаются к заявлению застройщика о выдаче разрешения на строительство.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство на право собственности, договор аренды);

2) градостроительный план земельного участка ;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации ;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ) ;

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является, в том числе договор аренды земельного участка.

Правила выдачи разрешений на строительство были утверждены Постановлением Правительства РФ от 10.03.2000 № 221.

Положения о разрешении на строительство как едином документе были включены в статью 51 ГрК РФ, вступившего в законную силу с 2005 года.

В перечисленных акта законодательства описаны основания для отказа в получении разрешения на строительства. К ним относятся следующие основания:

1) обращения с заявлением о выдаче разрешения (специального разрешения) ненадлежащего лица;

2) несоответствия проектно-сметной документации (обоснования инвестиций) условиям, на которых было разрешено использование земельного участка, строительным нормам и правилам;

3) несоблюдения установленного режима использования земель и иной недвижимости, других регламентирующих положений и требований к производству работ в зонах охраны памятников истории и культуры, предусмотренных проектами реконструкции (реставрации) и приспособления объектов историко-культурного наследия;

4) несоответствия формы или содержания представленных документов установленным требованиям;

5) нарушения прав смежных землепользователей и (или) условий разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц на сопредельных территориях.

Отказ в выдаче разрешения (специального разрешения) на строительство направляется заявителю в письменной форме с объяснением причин принятия такого решения. При этом заявителю возвращаются все представленные им документы.

Указанные Министерством основания в них не поименованы, что не было принято во внимание судом апелляционной инстанции.

Поскольку в соответствии со статьей 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации и дающий застройщику право осуществлять не только строительство, но и реконструкцию объектов капитального строительства, а также законодатель предусмотрел, в том числе и получение разрешения для восстановление объектов находящихся в собственности, оснований для отмены разрешения на строительство по указанным основаниям в приказе от 09.03.2023 № 94/ОП у Министерства не имелось, поскольку позиция Министерства не соответствует нормативному регулированию получения разрешений для строительства.

В соответствии с ГрК РФ органы власти субъектов Федерации имеют право принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, которые не могут противоречить указанному Кодексу. Это касается и ненормативного регулирования.

На основании части 13 статьи 51 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован отсутствием документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствием представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство.

В целях применения пункта 1 части 7 статьи 51 и пункта 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ и согласно положениям глав III, IV, V ЗК РФ к правоустанавливающим документам на земельный участок относятся документы, подтверждающие предоставление земельного участка на праве аренды, вещном или ином праве в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и предусматривающие возможность возведения на таком участке объекта недвижимости, предусмотренного градостроительной документацией публично-правового образования.

Указание Министерством на судебную практику судом первой инстанции обосновано не принято, так как судебные акты принимались по делам с иными обстоятельствами, связанными с изменением вида разрешенного использования, что не было в данном случае по настоящему делу, общество не изменяло вид разрешенного использования.

В свою очередь, отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать законных прав юридического лица. Ограничение по использованию обществом земельного участка, при наличии исключительного права на него действующее законодательство не предусматривает. Как и конституционные нормы не ограничивают собственника объектами недвижимого имущество по распоряжению ими.

Кроме того реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.

Такая правовая позиция изложена в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, пункте 37 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом 01.06.2022.

Таким образом, в настоящем случае принятие оспариваемого приказа Министерством градостроительства и архитектуры Пензенской области приведенным критериям не соответствует, обратного Министерством в материалы дела не представлено.

Стороны не оспаривают, что согласно градостроительному плану спорный земельный участок с кадастровым номером 58:34:00101139:3124 располагается в зоне Ж-4, выделенной для формирования застройки многоэтажными многоквартирными домами, как и земельный участок с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 ранее.

В Правилах землепользования и застройки зона Ж-4 ранее именовалась «Зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей» и содержала 23 основных вида разрешенного использования, в том числе «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей»; «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями».

В связи с принятием Решения Собрания представителей г. Заречного от 05.12.2019 № 37 «О внесении изменений в решение Собрания представителей г. Заречного Пензенской области от 24.12.2012 № 375 «Об утверждении Правил землепользования и застройки закрытого административно-территориального образования г. Заречного Пензенской области», претерпели изменение территориальные зоны и виды разрешенного использования, регламентированные Правилами.

В частности, виды разрешенного использования были приведены в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

В этой связи территориальная зона Ж-4 переименована в «Зону многоэтажной жилой застройки выше 9 этажей». Указанной территориальной зоной предусмотрен вид разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6). Действующий классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, также содержит данный вид разрешенного использования под кодом 2.6.

При этом приведение публичным собственником земельного участка вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки, а также классификатором видов разрешенного использования земельных участков не является изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Установленное в договоре аренды земельного участка разрешенное использование спорного земельного участка соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, предусмотренному Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки и было осуществлено собственником до реализации приватизации объектов недвижимости на торгах.

Одним из документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, служит выдаваемое органами государственной власти разрешение на строительство.

Оно удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории и выдается соответствующими органами государственной власти в порядке, установленном Правилами выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 10.03.2000 № 221.

В целях строительства объекта капитального строительства, застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган с приложением установленных ГрК РФ документов, необходимых для выдачи такого разрешения, в указанном перечне в том числе поименован и договор аренды.

Градостроительный регламент, являющийся частью правил землепользования и застройки, определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства; устанавливает предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства,

При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено.

Законодательство Российской Федерации не препятствует строительству нескольких объектов на одном земельном участке при условии соблюдения градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ определение видов разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее - Приказ, Классификатор). Согласно пункту 2 Приказа после вступления указанного приказа в силу виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с Классификатором.

В соответствии со статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору.

Согласно пунктам 12, 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ до 01.01.2020 органы местного самоуправления обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором, в том числе по заявлению правообладателя земельного участка.

Частями 1 и 2 статьи 44 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

Градостроительный план земельного участка подлежит представлению в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство объекта, поскольку такое разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана.

Согласно ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (часть 1 статьи 4).

Постановлением администрации от 20.09.2019 № 1971 установлены виды разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 – «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями; аптеки, аптечные пункты, оптики; учреждения дополнительного образования; магазины торговой площадью не более 3000 кв. м; объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; физкультурно-оздоровительные сооружения; паркинги».

Также следует отметить, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 осуществлено администрацией по собственной инициативе задолго до выставления на продажу расположенных на нем нежилых помещений и последующего представления его в аренду предпринимателю.

Пунктом 2 договора аренды, предоставленного уполномоченному органу при получении разрешения, указаны виды разрешенного использования земельного участка - многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями; аптеки, аптечные пункты, оптики; учреждения дополнительного образования; магазины торговой площадью не более 3000 кв. м; объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; физкультурно-оздоровительные сооружения; паркинги, в том числе многоэтажные; объекты (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП, ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которых требуется отдельный земельный участок.

На момент приобретения обществом у ИП ФИО3 объекта недвижимого имущества вид разрешенного использования земельного участка допускал строительство на нем многоквартирных жилых домов, земельный участок с кадастровым номером 58:34:0010139:2916 имел категорию земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями; аптеки, аптечные пункты, оптики; учреждения дополнительного образования; магазины торговой площадью не более 3000 кв. м; объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; физкультурно-оздоровительные сооружения; паркинги, в том числе многоэтажные; объекты (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП, ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которых требуется отдельный земельный участок.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы местного самоуправления проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения (часть 11 статьи 51 ГрК РФ).

В пакет документов с заявлением ООО «СЗ «Энергоучёт» о выдаче разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 58:34:001013:3124 был предоставлен правоустанавливающий документ на земельный участок. Министерство выдало разрешение на строительство № 58-34-05-2023, дата разрешения на строительство – 07.02.2023, в соответствии с положением статьи 51 ГрК РФ с учетом наличия всех представленных надлежащих документов.

Общий перечень правоустанавливающих документов на недвижимость приведен в части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 26 ЗК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ, удостоверяются соответствующими документами.

Согласно статье 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ.

Действующее земельное законодательство предусматривает возможность использования земельного участка в том числе: на праве собственности, на праве аренды и т.п.

Согласно части 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

На основании статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Без торгов заключается договор аренды, если на земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, которые принадлежат лицу на праве собственности.

Право собственности на два объекта зарегистрировано за обществом на основании договора купли-продажи, поэтому общество имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов (подпункт 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Вместе с тем согласно пункту 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Частью 1 статьи 41 ЗК РФ установлено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В полном соответствии с указанными выше нормами статей 39.6 и 39.11 ЗК РФ подлежат непосредственному применению указанные выше статьи ЗК РФ, согласно которым арендатор земельного участка обладает правом на возведение на земельном участке жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий и сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка (категории земель) и его разрешенным использованием.

При этом законодатель не ставит данное право арендатора земельного участка в зависимость от способа получения им земельного участка (на торгах или без торгов).

Суд первой инстанции указывал, что в ГрК РФ также внесены изменения – Глава 1 дополнена статьей 5.2 «Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капительного строительства».

Частью 3 этой же статьи установлено, что приобретение прав на земельный участок, предоставляемый из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может включать следующие мероприятия:

1) предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в собственность на торгах в соответствии с земельным законодательством;

2) предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством;

3) принятие решения об установлении публичного сервитута, заключение соглашения об установлении публичного сервитута, сервитута в соответствии с гражданским законодательством, земельным законодательством, внесение изменений в такое соглашение;

4) выдача в соответствии с земельным законодательством разрешения на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.

Во исполнение части 9 этой же статьи постановлением Правительства Российской Федерации от 25.12.2021 № 2490 также утвержден Исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых застройщику, техническому заказчику для выполнения предусмотренных частями 3 – 7 статьи 5.2 ГрК РФ мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, согласно позициям 57 и 111 которого, для приобретения застройщиком прав аренды на земельный участок без торгов в связи с нахождением на нем здания (подпункт 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ) он предоставляет в уполномоченный орган для заключения договора аренды земельного участка сообщение, содержащее перечень всех зданий, находящихся на земельном участке и принадлежащих ему, а затем для получения разрешения на строительство – договор аренды земельного участка, заключенный без торгов в соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

С учетом указанного суд первой инстанции пришел к выводу, что взаимосвязанными положениями подпункта 9 части 2 статьи 39.6, подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ, а также частями 2, 3 и 9 статьи 5.2 ГрК РФ предусмотрено право арендатора на строительство на земельном участке, предоставленного ему не только посредством торгов, но и в связи с нахождением на данном земельном участке, принадлежащего ему на праве собственности здания.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное право является исключительным, тог есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду. Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 1489/11, № 3771/11 и № 4275/11).

При этом исходя из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктов 1 и 2 статьи 39.20 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью реализовать как право на выкуп земельных участков, предусмотренное указанными нормами права, так и право аренды.

Нахождение на земельном участке объекта недвижимости исключает возможность выставления его на торги в силу положений подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 58:34:001013:3124 был предоставлен обществу в полном соответствии с нормами действующего земельного законодательства.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами, о чем указано в абзаце шестом пункта 4 статьи 85 ЗК РФ.

По договору аренды от 13.07.2000 № 10777 (т.1, л.д.85-90) земельный участок передан арендатору на 49 лет и был предоставлен с разрешенным использованием под многоквартирные жилые дома свыше 5-ти этажей, который был установлен по инициативе арендодателя на публичных слушаниях. Поэтому использование арендатором земельного участка с указанным видом, как предусмотрено договором аренды и получение разрешение на строительство, не нарушает прав арендодателя, который и сам в кассационной жалобе указывает на неправомерность действий Министерства по отмене разрешения на строительство, в том числе и нарушения прав такой отменой.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 сформулирован правовой подход, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе его использовать только по указанному в договоре назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. При этом эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Судом апелляционной инстанции не принято во внимание вышеизложенное и юридически значимые обстоятельства, так как у общества имеются надлежащие права на земельный участок, которые оно по своему усмотрению может реализовывать (заключать договор аренды или приобретать право собственности), наличие исключительного права на земельный участок, как владельца объекта недвижимого имущества, а также наличие уже установленного вида разрешенного использования земельного участка владельцем которого общество является, поэтому у общества имелись все основания для получения разрешения на строительство, предусмотренных ГрК РФ – для реконструкции, расширении существующих объектов недвижимости, а также строительства новых объектов недвижимости.

Разрешение возникшего спора в соответствии с порядком, предложенным Министерством, нарушает баланс прав и интересов общества как собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на оформление которого у общества имеется исключительное право, а действия Министерства ограничивающие действия по использованию земельного участка, в дальнейшем ограничит право общества владеть, пользоваться и распоряжаться в полном объеме объектами недвижимости следуя позиции Министерства, при отсутствии возможности получать разрешение на строительство.

Так позиция Министерства в указанном споре не учитывает, в том числе ситуацию, когда собственнику объекта недвижимости необходимо получить разрешение на реконструкцию своего объекта, или в ситуации при разрушении объекта. Предусмотренная законодателем возможность получения разрешения на строительство арендатором земельного участка, опровергает позицию Министерства об отсутствии такой возможности у общества с учетом установленных обстоятельств по настоящему делу.

Так согласно пункту 4 статьи 287.3 ГК РФ собственник при случайной гибели здания, имеет право на их восстановление, при этом разрушение здание не влечет прекращения права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором.

Без получения разрешения на строительство при указанных обстоятельствах осуществления своих прав собственника по своему усмотрению не возможно. Указанное влечет ущемления гражданских прав собственника.

Доказательств запрета строительства на земельном участке общества, Министерством в материалы дела не предоставлено.

Общество является арендатором земельного участка, с видом разрешенного использования – «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания», Министерством не доказано, допущенные, по утверждению Министерства, нарушения градостроительного законодательства, которые не нашли надлежащего документального подтверждения.

Полученное разрешение на строительство отвечает целям возможного использования земельного участка.

С учетом вышеизложенного выводы суда первой инстанции являются обоснованными и не противоречат при аналогичных обстоятельствах выводам по делу № А40-141113/15 (определение Верховного Суда РФ № 305-кГ16-7517), по делу № А33-4220/2020, по делу № А13-803/2022.

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции исходил из согласия публичного собственника на строительство и того, что выдача разрешения на строительство не влечет за собой изменение правового режима земельного участка. Судом было учтено наличие права на земельный участок у общества по статье 39.20 ЗК РФ, а также нахождение на участке приобретенных на торгах, приватизированных объектов принадлежащих обществу, поэтому отсутствует возможность выставления этого земельного участка на торги. С учетом указанного суд сделал вывод о нарушении прав общества при отмене разрешения на строительство.

На основании вышеуказанных обстоятельств судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и находит их обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 по делу № А49-2453/2023 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Пензенской области от 25.10.2023 по этому же делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.А. Вильданов

Н.Н. Королёва