Постановление от 7 октября 2024 г. по делу № А05-2878/2024

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-2878/2024
г. Вологда
07 октября 2024 года


Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 октября 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В.,

при участии от администрации муниципального образования «Северодвинск» ФИО1 по доверенности от 23.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 июня 2024 года по делу № А05-2878/2024,

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Северодвинск» (адрес: 164501, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТехноГрад» (адрес: 164500, <...>, этаж 3, помещение 9; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – ООО «ТехноГрад»), обществу с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» (адрес: 164523, <...>, офис 15-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – ООО «ВИБС-Инвест») об изъятии объекта незавершенного строительства степенью готовности – 27 %, кадастровый номер 29:28:104152:916, местоположение: Архангельская область, город Северодвинск, в районе дома 51 по Морскому проспекту, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104152:560, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»

Решением суда от 21.06.2024 по настоящему делу заявленные требования удовлетворены.

ООО «ВИБС-Инвест» с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, отказать истцу в удовлетворении его требований. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

Истец в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании с доводами, в ней изложенными, не согласились, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчики надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, администрацией (арендодатель), ООО «ВИБС-Инвест» (арендатор-1) и ООО «Север-Град» (арендатор-2) 14.03.2016 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 66 148 001 (далее – договор от 14.03.2016), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов), площадью 3 050 кв. м, кадастровый номер 29:28:104152:560, адрес (описание местоположения) установлен относительно ориентира – здания, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: Архангельская область, городской округ Северодвинск, <...>, примерно в 50 м по направлению на север от ориентира.

Цель использования земельного участка: для завершения строительства административного здания (пункт 1.3 договора от 14.03.2016).

Срок действия настоящего договора с 03.02.2016 по 27.02.2018 (пункт 4.1 договора от 14.03.2016).

Договор от 14.03.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке 11.08.2016.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 09.07.2019 администрацией Северодвинска (арендодатель), ООО «ВИБС-Инвест» (арендатор-1) и ООО «Север-Град» (арендатор-2) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 6148001, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор(ы) принимает(ют) в пользование на условиях аренды земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов) площадью 3050 кв. м, кадастровый номер 29:28:104152:560, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: установлено относительно ориентира – здания, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: Архангельская область, городской округ Северодвинск, <...>, примерно в 50 м по направлению на север от ориентира.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства (пункт 1.2 договора от 09.07.2019).

Согласно пункту 1.4 договора от 09.07.2019, цель использования: однократно для завершения строительства административного здания.

Срок действия договора от 09.07.2019 установлен с 28 февраля 2018 года по 27 февраля 2021 года (пункт 4.1 договора от 09.07.2019).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 17.10.2019.

Арендодателем и арендаторами 27.10.2020 подписано дополнительное соглашение к договору от 09.07.2019, в котором стороны договорились увеличить срок действия договора на три года - по 27 февраля 2024 года. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 21.11.2020.

ООО «Север-Град» 06.04.2023 изменило наименование на ООО «ТехноГрад» и юридический адрес, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 12.02.2024 № КУВИ-001/2024-44349625 на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104152:560 располагается объект недвижимости с кадастровым номером 29:28:104152:916.

Специалистом отдела по земельным отношениям администрации Северодвинска ФИО2 произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 29:28:104152:560, расположенного по адресу: <...>, примерно в 50 м по направлению на север от ориентира.

Из акта осмотра следует, что на земельном участке находится объект незаверенного строительства, огражденный временным деревянным забором. Строительные работы на земельном участке застройщиком прекращены более чем на шесть месяцев, консервация объекта капитального строительства не обеспечена.

Выпиской из ЕГРН от 12.02.2024 № КУВИ-001/2024-44071059 подтверждается право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:104152:916 за ООО «ВИБС-Инвест» (общая долевая собственность, 1/2) и ООО «ТехноГрад» (общая долевая собственность, 1/2), степень готовности данного объекта 27 %.

Истец полагая, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиками реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования, правомерно руководствуясь следующим.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее – аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 правил).

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона №171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, как верно указано судом, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

При этом доводы жалобы о том, что положения статьи 239.1 ГК РФ к спорным отношениям не применимы, поскольку изначально договор аренды заключен 28.02.2007, безосновательны, поскольку в рамках указанного договора в аренду предоставлялся участок с кадастровым номером 29:28:104152:37, который впоследствии разделен на два, на одном из которых с кадастровым номером 29:28:104152:560 в последующем и производилось строительство административного здания.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V. ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Соответственно, как верно указано судом, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

В данном случае, как установлено судом и следует из материалов дела, в пункте 4.1 договора от 09.07.2019 установлен срок действия договора на три года с 28.02.2018 по 27.02.2021 для завершения строительства.

В пункте 4.2 договора от 09.07.2019 стороны пришли к соглашению, что по окончании срока действия настоящий договор считается расторгнутым без письменного уведомления и составления соглашения о расторжении.

Дополнительным соглашением к договору от 09.07.2019 стороны увеличили срок действия договора еще на три года – по 27 февраля 2024 года.

Вместе с тем, на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском договор от 09.07.2019 прекращен, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ. Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Указанный договор аренды земельного участка заключен сторонами сроком на три года без проведения торгов, тем самым право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиками реализовано, однако строительство объекта недвижимости не закончено.

Суд апелляционной инстанции исследовал все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, оценив имеющиеся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что в данном случае нарушение сроков строительства объекта не было обусловлено действием (бездействием) истца. Вопреки доводам, приведенным в жалобе, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие каких-либо препятствий в период с 03.02.2016 по 27.02.2024, чиненных истцом и делающим невозможным закончить строительство спорного административного здания.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований.

Имеющиеся в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 июня 2024 года по делу № А05-2878/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина