Решение от 21 октября 2025 г. по делу № А27-10353/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ


Дело №А27-10353/2024



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


22 октября 2025 года                                                                                               г. Кемерово

Резолютивная часть решения оглашена 8 октября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 22 октября 2025 года  

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Дубешко Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Симоненко И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей

истца конкурсного управляющего по решению от 14.04.2025 по делу № А27-14707/2023                                                                                               Тарима О.Ю.,

ответчика по доверенности от 02.06.2025                         ФИО1,

ФИО2 по доверенности от 22.10.2024                 ФИО1,

ФИО3 по доверенности от 19.09.2023                ФИО4,

ФИО5 по доверенности от 22.04.2025             ФИО6,

дело по иску акционерного общества "Тенросиб", город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Базис и К", г. Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании денежных средств,

3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО7, г. Томск; ФИО5, г. Калтан, Кемеровская область; ФИО8, г. Калтан, Кемеровская область; ФИО3, г. Новокузнецк, Кемеровская область;  ФИО2, г. Новокузнецк, Кемеровская область; ФИО9, г. Осинники, Кемеровская область,

у с т а н о в и л:

акционерное общество "Тенросиб" (далее - общество, АО "Терносиб", истец) обратилось с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Базис и К" (далее - компания, ООО "Базис и К", ответчик) о взыскании 2 600 680 руб. 80 коп. задолженности и 57 073 руб. 25 коп. пени за период с 06.06.2023 по 08.07.2024 с последующим начислением по дату фактического исполнения обязательства по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: арбитражный управляющий АО "Терносиб" ФИО7 (далее - конкурсный управляющий), ФИО5 (далее - ФИО5), ФИО8 (далее – ФИО8), ФИО3 (далее - ФИО3), ФИО2 (далее - ФИО2).

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.03.2025 утверждено мировое соглашение, по условиям которого стороны согласовали размер арендной платы за период с 01.04.2023 по 26.11.2024 (3 312 804 руб. 80 коп.), общество признало выполненные компанией ремонтные работы на сумму 8 508 281 руб. 20 коп., стороны пришли к соглашению, что расходы компании на уборку арендованных помещений за апрель 2023 года не подлежат возмещению, определили, что пени по договору аренды не начисляются в связи с просрочкой кредитора (общества) по предоставлению банковских реквизитов компании, составили итоговое сальдо встречных требований (5 195 476 руб. в пользу компании), приняли решение об урегулировании расчетов по электроэнергии, потребленной в период действия договора аренды, отдельным соглашением, распределили судебные расходы.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.2025 определение от 03.03.2025 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-10353/2024 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области. В своем постановлении суд кассационной инстанции указал на необходимость включения в предмет исследования правоотношений сторон с учетом условий спорного договора аренды, в том числе в части согласованного объема запланированных и фактически понесенных компанией расходов, порядка расчетов (ежемесячный платеж в денежной форме должен составлять не менее 50%), проверить обоснованность возражений ФИО5: об истинной цели компании при заключении договора аренды в условиях ее осведомленности, как о техническом состоянии объекта, так и о фактическом банкротстве общества; о формальном прекращении действия договора и фактическом продолжении арендных отношений между сторонами, по результатам чего оценить возможность применения к спорным отношениям правил о сальдировании встречных обязательств.

Определением от 30.06.2025 предварительное судебное заседание назначено на 29.07.2025.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истцом изменен размер исковых требований (ходатайство от 23.07.2025), указано на взыскание 3 135 773 руб. 80 коп. долга, 57 073 руб. 25 коп. неустойки за период с 06.06.2023 по 08.07.2024 с последующим начислением по день фактического исполнения обязательства, даны пояснения о том, что от заключения мирового соглашения истец отказывается.

Одновременно конкурсный управляющий указал на признание следующих обстоятельств: истец уклонялся от получения платежей по арендной плате, не имел действующего расчетного счета вплоть до января 2024 года, далее потребовал от ответчика направлять платежи по его указаниям; все указания АО «Тенросиб» арендатором были исполнены; истец не исполнял надлежащим образом условия договора аренды (п.п. 2.1.1., 2.1.7. договора): не обеспечил переданные в аренду помещения теплом, водой, устройством приема стоков, отсек систему теплоснабжения арендованного помещения от котельной, заблокировал пользование помещениями общего пользования (туалетами), что вынудило арендатора нести дополнительные расходы с целью обеспечения возможности пользования по назначению арендованным помещением (обустройство собственной котельной и системы теплоснабжения, нести расходы на приобретение угля и воды, оплату заработной платы кочегаров и отчисления с фонда оплаты труда, обустройство туалета); истец недобросовестно уклонился от согласования объемов работ, необходимых для доведения переданного в аренду помещения до состояния возможности его использования в соответствии с целями договора аренды; ответчик в арендованных помещениях выполнил работы по представленным документам на общую сумму 9 144 907,20 рублей (в т.ч.НДС ), что подтверждается заключением судебного эксперта; условиями договора аренды (п. 5.4.) предусматривалось сальдирование обязательств по оплате арендной платы встречными требованиями Арендатора по компенсации затрат на ремонт переданных в аренду помещений в размере не более 50 % от суммы арендной платы. Сальдирование является не зачетом, а соотнесением встречных предоставлений, не прекращается в период процедур банкротства, не рассматривается, как нарушение очередности расчетов и не подлежит оспариванию в соответствии со статьей 61.3. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве). С учетом того, что Договор аренды от 15.02.2023 расторгнут, сальдированию подлежат все взаимные требования сторон.

Кроме того, Тарима О.Ю. в пояснениях указала на то, что выводы, содержащиеся в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.2025, которым было отменено определение от 03.03.2025 Арбитражного суда Кемеровской области об утверждении мирового соглашения, не имеют преюдициального значения для настоящего спора, поскольку кассационная инстанции не оценивала действия конкурсного управляющего на предмет их законности и соответствия требованиям Закона о банкротстве и не делала выводов о нарушении прав и законных интересов кредиторов, должника и иных лиц действиями конкурсного управляющего, исполнявшего волю собрания кредиторов должника.

Ответчик с учетом выводов, изложенных в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.2025, и поступившего от истца заявления об увеличении размера исковых требований, представил 25.07.2025 отзыв на иск с дополнительными пояснениями по обстоятельствам рассматриваемого спора.

Так, относительно цели компании при заключении договора аренды в условиях ее осведомленности, как о техническом состоянии объекта, так и о фактическом банкротстве общества, ответчик указал на следующее. Ответчику принадлежит помещение по адресу ул. Чайкиной, д.1 к.4, где он осуществляет производственную деятельность по изготовлению металлоконструкций и деревообработке, а также их продажу. Будучи динамично развивающимся предприятием в сфере строительных материалов, ответчик заключил договор аренды в помещении соседнего здания (ул. Чайкиной, д.1 к.3) с целью – расширения торгово-производственной деятельности в непосредственном соседстве с уже эксплуатируемым им объектом. Данное решение было продиктовано объективной экономической целесообразностью оптимизировать логистику (перемещение сырья, заготовок, готовой продукции), снизить операционные издержки, и создать единый эффективный производственно-торговый кластер – оперативный контроль над объектами, находящимися в непосредственной близости значительно удобнее и выгоднее, чем поиск и аренда площадей в разных локациях. Помещение истца подходило под необходимые ответчику параметры производственных площадей. Ответчик обладал финансовыми возможностями и согласился взять на себя обязанность по проведению ремонтных работ, необходимых для приведения арендуемого помещении в надлежащее техническое и эксплуатационное состояние для его использования в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, при этом с условием о компенсации (возмещении) понесенных расходов на ремонт за счет арендной платы. Эти условия, а также условия о возмещении затрат на ремонт при его досрочном расторжении по инициативе арендодателя, были закреплены сторонами в договоре аренды. Тем самым ответчик обеспечил защиту своих интересов, гарантировав возмещение финансовых вложений в ремонт помещения, который он сам будет использовать в период аренды, но результат которого в любом случае остается в собственности арендодателя. В свою очередь, арендодатель, вместо содержания пустующего и неиспользуемого помещения получил возможность приведения данного помещения в надлежащее состояние силами арендатора и обеспечил получение за его сдачу арендной платы. Стоит отметить, что закрепленная в договоре модель взаимодействия – инвестиции арендатора в ремонт на первоначальном этапе при условии последующей компенсацией расходов путем зачета в счет арендной платы – представляет собой взаимовыгодную и типичную для рынка коммерческой аренды схему, особенно для объектов, сдаваемых в состоянии, требующем ремонта. Данный механизм защищает интересы обеих сторон: арендатор получает возврат своих вложений, а арендодатель – улучшенный объект и гарантированный доход от его сдачи в аренду. На момент заключения договора аренды 15.02.2023 в других частях принадлежащего истцу здания цеха эксплуатировал помещения сам истец, а также третьи лица, что свидетельствует о том, что хозяйственная деятельность истцом осуществлялась и до заключения договора аренды с ответчиком. На 15.02.2023 банкротство в отношении истца возбуждено не было, заявление о собственном банкротстве подано 10.08.2023 самим обществом, а не независимыми кредиторами, уже после того как контролирующие общество лица принимают решение отказаться от исполнения своих обязательств перед ФИО2 и ООО «Базис и К». При этом даже при допущении, что ответчик был осведомлен о финансовых трудностях истца на момент заключения договора аренды, такое знание не свидетельствует о его недобросовестности или умысле причинить вред кредиторам истца. Ответчик действовал исключительно для реализации законных предпринимательских интересов, указанных выше, – аренды помещения, необходимого для расширения производства. В свою очередь, заключение договора аренды с ответчиком предоставляло истцу возможность существенно улучшить состояние своего актива (отремонтированное помещение), избежав затрат на самостоятельный ремонт и содержание пустующего помещения, а также получать стабильный (хотя и изначально уменьшенный) доход в виде арендной платы. Арендодатель, подписывая договор аренды, добровольно согласился с его условиями, в том числе в части порядка внесения арендной платы и возмещения арендатору понесённых затрат на ремонт, руководствуясь очевидной экономической выгодой для себя - получением отремонтированного объекта без собственных первоначальных вложений. Однако после формальной смены контролирующих лиц общества (ФИО9 на ФИО5) арендодатель, вопреки условиям договора, начал системно нарушать обязательства: 1. Блокировал доступ арендатору к коммунальным ресурсам (водоснабжению, отоплению) в арендуемом помещении, что повлекло для арендатора несение дополнительных расходов - установление и обслуживание мобильных туалетных кабин, отопительных котлов; 2. Уклонился от оформления дефектной ведомости по ремонту, несмотря на его надлежащее уведомление арендатором; 3. Саботировал внесение арендных платежей, отказываясь предоставлять действующие банковские реквизиты для оплаты, несмотря на ежемесячные запросы со стороны арендатора. Указанные действия носят целенаправленный характер: создав искусственные препятствия для исполнения договора арендатором, арендодатель получил формальные основания для обращения в суд с иском о взыскании "неуплаченной" арендной платы и одновременного оспаривания затрат на ремонт. Данная схема совпадает с моделью поведения общества по другим обязательствам перед ФИО2 В ходе судебного разбирательства для устранения спора о стоимости и объеме ремонтных работ судом была назначена независимая оценочно-строительно-техническая экспертиза. Представленным экспертным заключением подтверждено, что рыночная стоимость выполненных ремонтных работ (включая стоимость использованных материалов) нежилых помещений № 21 и № 22, направленных на устранение недостатков, указанных в акте приема-передачи помещения в аренду от 01.04.2023, составила 9 144 907 руб. 20 коп. Ответчиком с учетом возражений 3-их лиц (ФИО5, ФИО8) и доводов истца представлены в материалы дела первичные учетные документы, подтверждающие факт несения ООО «Базис и К» расходов, связанных с производством в арендуемом объекте ремонтных работ (с расшифровкой затрат по каждому виду работ). Ремонтные работы выполнялись как собственными силами арендатора, так и силами подрядных организаций. Ответчиком также представлены платежные документы и счета-фактуры на закупку материалов, использованных им при ремонте, справки 2-НДФЛ на выполнявших работы работников арендатора, акты сдачи-приемки выполненных работ и оказанных услуг с привлекаемыми им организациями.

Относительно указания суда кассационной инстанции оценить возможность применения к спорным отношениям правил о сальдировании встречных обязательств компания выразила в отзыве следующее мнение. Суд кассационной инстанции в своем постановлении сослался на позицию, приведенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2023 № 307-ЭС21-20702(4), в котором судом рассматривался вопрос о допустимости проведения зачета требований в процедуре конкурсного производства. В настоящем споре же рассматривается именно вопрос о сальдировании встречных обязательств между сторонами. В рассматриваемом случае между сторонами заключен договор аренды, условия которого содержат: пункты 2.1.5, 5.6.3, которыми установлено, что арендодатель обязан компенсировать арендатору, в том числе в счет зачета расчетов по арендной плате, произведенные арендатором затраты на текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта; пункт 4.2 договора, которым предусмотрено, в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя, арендодатель возмещает документально подтвержденные затраты арендатора на неотделимые улучшения арендуемого помещения, произведенные арендатором, которые не были возмещены им ранее. Таким образом, сторонами изначально в договоре определено, что стоимость ремонта засчитывается в счет арендной платы, как форма расчетов, а также обязанность арендодателя по возмещению расходов арендатора в случае расторжения договора аренды. Следовательно, обязанность арендатора по внесении арендных платежей и обязанность арендодателя по компенсации расходов арендатора на ремонт являются встречными и однородными, возникшими из одного договора, и к ним могут применяться правила о сальдировании встречных обязательств. То обстоятельство, что договором аренды изначально установлено только 50% зачета выполненных арендатором ремонтных работ по текущему и капитальному ремонту в счет арендной платы, не свидетельствует о том, что итоговое сальдирование после расторжения договора возможно только в пределах указанной суммы. Суждения ФИО5 о формальном прекращении действия договора и о фактическом продолжении арендных отношений между сторонами не имеют правового значения для сальдирования обязательств, возникших из расторгнутого договора. Договор аренды расторгнут 27.11.2024 в связи с односторонним отказом конкурсного управляющего (уведомление б/н от 20.11.2024, полученное 27.11.2024). Последующее заключение нового договора аренды, подписанного сторонами 09.01.2025, является самостоятельной сделкой, порождающей новые обязательства сторон. Его условия (срок аренды, порядок оплаты, коммунальные услуги и др.) отличаются от условий расторгнутого договора. Факт пользования помещением после 27.11.2024 регулируется исключительно новым договором, относится к самостоятельному правоотношению и не имеет юридического значения для расчета итогового сальдо по прекращенному обязательству.

Также, по мнению компании, арендная плата подлежит соразмерному уменьшению на основании ст. 614 ГК РФ, поскольку арендодатель системно нарушал обязанность по обеспечению коммунальных услуг, предусмотренную п.2.1.1 договора аренды. С момента передачи помещения истец (арендодатель) не обеспечивал отопление, холодное водоснабжение и водоотведение переданных ответчику (арендатору) в аренду помещений. Арендатор неоднократно указывал арендодателю, в том числе путем направления писем, на необходимость принять меры по обеспечению арендованных помещений отоплением. В частности, указанное обстоятельство подтверждается: письмом арендатора от 07.09.2023 (направленно в адрес арендодателя по эл. почте и почтой) с просьбой принять незамедлительные меры по приведению в работоспособное состояние системы отопления в помещении в связи с началом осенне-зимнего периода; письмом арендатора от 18.03.2024, в котором арендатор просил соразмерного уменьшения арендной платы по договору на основании п. 1 ст. 612 ГК РФ, п. 4 ст. 614 ГК РФ в связи с непредставлением арендодателем отопления, холодного водоснабжения и водоотведения и вынужденной необходимостью арендатором самостоятельно нести все возникающие с этим расходы; ответом арендодателя от 20.03.2024, в котором он подтвердил неисполнение со своей стороны обязательств по предоставлению отопления в арендуемых арендатором помещениях и выразил волю на уменьшение арендной платы в период, когда используется котельная. 24.03.2024 арендодателем были направлены УПД с мая по декабрь 2023 исходя из согласованного размера арендной платы 184 170 рублей на электронный адрес ответчика. Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие дополнительные расходы в размере 1 793 804 руб., понесенные им в целях обеспечения арендуемого помещения отоплением и водоснабжением. В связи с изложенным арендная плата подлежит уменьшению до размера 184 170 рублей в месяц за весь период действия договора аренды. Таким образом, размер задолженности по договору за период с 01.05.2023 по 27.11.2024 (дату расторжения договора аренды) с учетом произведенных ответчиком арендных платежей в сумме 837 159,20 руб. составляет 2 643 653, 80 руб. На основании пунктов 2.1.5, 4.2, 5.6.3 договора аренды в связи с отказом арендодателя от договора у арендодателя образовалась задолженность по возмещению затрат арендатора на произведенный ремонт в арендованном помещении в размере 9 144 907,20 руб. Таким образом, итоговое сальдо встречных обязательств в связи с расторжением договора аренды составляет 6 501 253, 40 руб. в пользу арендатора.

Ответчик возразил также относительно удовлетворения требования истца о взыскании пени, поскольку непредставление банковских реквизитов исключает его вину как должника в просрочке. Ответчиком указано, что после заключения договора аренды компания регулярно направляла письма обществу с просьбой предоставить банковские реквизиты для перечисления арендной платы в соответствии с условиями договора. Арендодатель не предоставлял действующих банковских реквизитов для оплаты, ссылаясь на блокировку расчетного счета. Письмами от 29.01.2024, 14.02.2024, 19.02.2024, 14.03.2024 арендодатель просил осуществлять перечисления в счет платежей по договору аренды на счета третьих лиц, что арендатор незамедлительно выполнял. О снятии ограничений с расчетного счета с просьбой переводить платежи по представленным банковским реквизитам арендатору было сообщено только 08.07.2024 – после подачи настоящего иска в суд. Именно на арендодателе лежит обязанность по своевременному предоставлению арендатору банковских реквизитов для внесения последним платы за пользование объектом аренды. В случае непредставления таких реквизитов арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств, поскольку это обусловлено невозможностью выполнить их по независящим от него обстоятельствам. В связи с намеренными действиями истца по не предоставлению действующих банковских реквизитов Ответчик не имел возможности произвести оплату арендной платы в установленный срок, что делает неправомерным начисление пени за указанный период. Таким образом, требование о взыскании пени подлежит отклонению в полном объеме в связи с просрочкой на стороне кредитора (п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ). На основании выше изложенного и учитывая все фактические обстоятельства настоящего спора, компания просила суд провести сальдирование встречных однородных требований и отказать в удовлетворении исковых требований.

28.07.2025 Тарима О.Ю. направила дополнительные пояснения по делу, в том числе относительно фактического состояния неплатежеспособности АО «Тенросиб» на момент заключения Договора аренды 15.02.2023, указав на следующее.

Финансовые трудности АО «Тенросиб» сложились с 2015 года и вызваны недобросовестными действиями бывшего руководителя и мажоритарного акционера (67% акций) ФИО9, который, с целью уклонения от погашения требований кредиторов в исполнительном производстве, формально прекратил деятельность акционерного общества, прекратил использование расчетных счетов, прекратил представлять налоговую и бухгалтерскую отчетность, переведя хозяйственную деятельность на «зеркальные» компании, участниками и руководителями которых были лица семьи ФИО9 Такие компании вели свою деятельность в производственном здании должника, не уплачивая арендную плату, при этом, сдавая имущество в последующую аренду и получая от этого личную выгоду. В отношении должника велись исполнительные производства на основании судебных актов, принятых судами с 2015 года. В целях погашения обязательств АО «Тенросиб» получило денежные средства в заем у ИП ФИО2 (директора ООО «Базис и К») по договору от 15.09.2022. За счет заемных средств ИП ФИО2 была полностью погашена задолженность общества перед всеми кредиторами, в том числе, по исполнительному производству. Таким образом, на дату заключения спорного договора аренды 15.02.2023 АО «Тенросиб» не имело признаков банкротства, понятие которых дано в ст. 2 Закона о банкротстве (наличие обязательств, неисполненных более 3х месяцев, либо превышение размера обязательств должника над стоимостью его имущества). Договор аренды заключался ответчиком в отсутствие не только просроченных, но и вообще в отсутствие требований кредиторов, отсутствие задолженности по обязательным платежам, исполнительных производств. Никакие признаки и обстоятельства не позволяли предположить наступление банкротства. АО «Тенросиб» заключило договоры аренды с ООО «Базис и К», а также с иными арендаторами, позволяющие получать содержание от аренды в объеме, достаточном для ведения текущей деятельности. Потому, заключая спорный договор аренды и производя ремонтные работы, ООО «Базис и К» не имело неопределенности в отношении судьбы своих инвестиций в арендованное у истца помещение. Договор аренды был заключен АО «Тенросиб» на ту часть производственного здания, которая в силу своего полуразрушенного состояния не участвовала в хозяйственной деятельности общества и не приносила доходов, но при этом истец нес расходы по ее содержанию (отопление, охрана, оплата имущественных налогов). Стороны договорились, что ООО «Базис и К» отремонтирует помещение, при этом затраты на ремонт будут уменьшать арендную плату, а в случае расторжения договора при наличии непогашенной задолженности арендодатель обязан компенсировать расходы арендатора полностью (произвести сальдирование обязательств и выплатить итоговое сальдо, что и предусматривалось мировым соглашением). Таким образом, в результате исполнения договора аренды истец избежал расходов, «проедавших» доходы от второй половины здания, получал восстановленный актив, способный приносить доход, а также получал арендную плату. Однако после передачи помещения в аренду и начала ответчиком ремонтных работ произошла формальная смена собственника и руководства истца: акционера ФИО9 заменил ФИО5, что позволило обществу попытаться отказаться от обязательств, взятых бывшим собственником и руководителем акционерного общества. В процедуре конкурсного производства арбитражному управляющему стала доступной информация, ранее скрываемая от суда и иных участников процесса, что новый акционер должника ФИО5, директор ФИО8 и бывший акционер и директор должника ФИО9 - одна группа лиц. В дальнейшем истец искусственно создает задолженность, обеспечивая основания обратиться в суд с заявлением о собственном банкротстве с целью получить возможность оспорить свои сделки по специальным основаниям Закона о банкротстве: АО «Тенросиб» не открывает расчетный счет и не принимает арендную плату от ООО «Базис и К», а другой арендатор - подотчетный новому директору акционерного общества ФИО8, не платит арендную плату за остальную часть здания, регулярно получая при этом субаренду на свой счет. Конкурсным управляющим в дополнениях к отзыву приводились расчеты задолженности: в реестре требований кредиторов АО «Тенросиб» включены требования кредиторов на общую сумму 743 235 руб., которая сложилась за период с марта по июль 2023 года, или по 148 647 руб. в месяц. Очевидно, что одной только аренды ООО «Базис и К», не считая иных арендаторов, было достаточно, чтобы погашать этот долг. Приведенные расчеты и обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что ситуация банкротства сложилась у акционерного общества искусственно в результате недобросовестных действий руководства должника в лице ФИО9, ФИО5 и ФИО8 Единственным лицом, пострадавшим от такого недобросовестного поведения, является ООО «Базис и К» и его руководитель ИП ФИО2, поскольку простые арифметические расчеты свидетельствую о том, что в структуре всей задолженности АО «Тенросиб» с учетом субординированных требований 94% задолженности приходится на долю ИП ФИО2, не считая требования ООО «Базис и К» по компенсации затрат на ремонт.

29.07.2025 от ФИО5 поступили следующие пояснения относительно позиции в рассматриваемом споре. Доводы конкурсного управляющего истца и ответчика о добросовестности ООО «Базис и К» при заключении договора аренды от 15.02.2023, отсутствии у ООО «Базис и К» неопределенности в отношении платежеспособности контрагента и судьбы своих инвестиций в арендованное помещение в полной мере не соответствует выводам, сделанным судами апелляционной и кассационной инстанций в рамках дела о банкротстве АО «Тенросиб» № А27-14707/2023 при рассмотрении заявления ФИО2, являющегося директором ООО «Базис и К», о включении требований в реестр требований кредиторов должника. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 21.11.2024 г. пришел к следующим выводам: «В отсутствие доказательств ведения хозяйственной деятельности АО «Тенросиб» должник не мог гарантировать ИП ФИО2 возврат заемных денежных средств на условиях, установленных договором займа N 2, иначе как путем реализации своих активов – двух объектов недвижимости, что кредитору, как лицу, осведомленному о наличии в обществе многолетнего корпоративного конфликта, тяжелого финансового состояния, наложенных арестов на расчетные счета и имущество должника, имеющему значительный опыт предпринимательской деятельности и осуществляющему ее в непосредственной? близости от должника, в том числе на арендуемых у него площадях, не могло не быть известно. Затем между АО «Тенросиб» (арендодатель) в лице генерального директора ФИО10 и ООО «Базис и К» (арендатор) в лице директора ФИО11 15.02.2023 заключен договор аренды (далее – договор аренды) в отношении двух нежилых помещении? N 21 и N 22 площадью 811,4 кв. м и 416,4 кв. м соответственно, с арендной платой 245 560 руб. в месяц и сроком на 11 месяцев. По условиям пункта 5.2 договора аренды в арендную плату включаются все текущие и накладные расходы арендатора (плата за пользование земельным участком, расходы на охрану, плата за рекламу на фасаде здания, тепловую энергию, за исключением электроэнергии). При этом пунктами 2.1.5, 2.2.10 и 2.4.2 договора аренды предусмотрено, что на арендодателя относится, и текущии?, и капитальный ремонт помещении? с правом арендатора на отделимые улучшения и компенсацию расходов на текущии? ремонт. Указанные нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2023, из пункта 3 которого следует, что качественное состояние нежилых помещении? не соответствует строительным, пожарным, санитарным и иным нормам и правилам, что не позволяет арендатору использовать их по назначению, поэтому для устранения этих недостатков требуется проведение, в том числе следующих работ: очистка от пыли стен и потолков; побелка стен и потолков; ремонт кровли; прокладка коммуникации? и монтаж системы отопления; монтаж коммуникации? и приборов освещения. В настоящее время на рассмотрении суда находится спор о взыскании задолженности по договору аренды с ООО «Базис и К» в пользу АО «Тенросиб» (№А27-10353/2024), поскольку должником оспаривается стоимость произведенного арендатором ремонта нежилых помещении? на сумму 9 022 127,20 руб., которая засчитывается им в счет уплаты арендных платежей, что исключает получение должником (арендодателем) прибыли, в том числе в целях уплаты задолженности перед ИП ФИО11 по договору займа N 2. Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактические договорные отношения между должником и ИП ФИО2 как по договору займа N 2, так и в рамках договоров аренды и субаренды с точки зрения их условии? и порядка исполнения нельзя признать в полной мере экономически обоснованными для должника, характерными для случайных участников рынка недвижимости и считать возможными без наличия между сторонами иных неформальных соглашении? (скрываемых от суда), недоступных иным участникам гражданского оборота. Подобное поведение кредитора направлено на получение необоснованных преимуществ от заключенных сделок в виде повышенных процентов, штрафных санкции?, аренды помещении? с перекладыванием на должника всех расходов, позволяющих бесплатно пользоваться значительной частью его активов, а в условиях дорогостоящего ремонта и вовсе не платить арендную плату и наращивать задолженность должника, будучи при этом осведомленным о тяжелом имущественном положении АО «Тенросиб» и понимая, что рассчитаться с ним должник сможет только в результате реализации всех своих активов (путем продажи или передачи по отступному недвижимости). В свою очередь, должник в рамках дела о банкротстве заинтересован в погашении долгов на рыночных и взаимоприемлемых условиях, а его акционеры – в получении ликвидационной? квоты, возможность распределения которой в их пользу в условиях постоянно нарастающей? кредиторской задолженности близится к нулю». ФИО5 также отмечено то обстоятельство, что аналогичные доводы ранее приводились и арбитражным управляющим Тарима О.Ю. в «Заключении по результатам анализа финансового состояния организации, анализа сделок должника, выявления признаков преднамеренного и фиктивного банкротства» (заключение приложено к отзыву). Мотивы столь значительного изменения позиции конкурсного управляющего не раскрываются. Учитывая приведенное выше и принимая во внимание срок возврата предоставленного ФИО2 займа (185 дней), предусмотренный договором займа размер штрафных санкций, краткосрочный характер аренды, следует сделать вывод о том, что истинной целью ООО «Базис и К», также как и его руководителя ФИО2, при заключении спорного договора аренды и проведении дорогостоящих ремонтных работ являлся переход недвижимого имущества истца в собственность ответчика при минимальной возможности акционеров общества получить средства в счет ликвидационной квоты. Поведение ООО «Базис и К» при данных обстоятельствах не является добросовестным и свидетельствует о злоупотреблении правом.

Дело назначено к судебному разбирательству на 14.08.2025.

12.08.2025 от Тарима О.Ю. поступили возражения на пояснения ФИО5 от 29.07.2025, мотивированные следующими доводами. Действительно, на момент предоставления ИП ФИО2 займа 15.09.22 года истец находился в состоянии финансового кризиса, и предоставленные ФИО2 денежные средства были расценены как компенсационное финансирование. Полностью погасив ранее существовавшую задолженность из денежных средств ИП ФИО2, АО «Тенросиб» получило возможность вести хозяйственную деятельность в обычном режиме, получать доход от сдачи имущества в аренду либо вести самостоятельную деятельность в производственном здании. На момент заключения спорного договора аренды АО «Тенросиб» не имело не только признаков банкротства в феврале 2023г., но и ни рубля текущих обязательств, все долги истца были погашены за счет заемных средств ИП ФИО2, в связи с чем ООО «Базис и К» вступал в отношения с платежеспособным истцом, полагаясь на его добрую совесть и реальную возможность исполнения им своих обязательств. Ссылки ФИО5 на содержание постановления ФАС ЗСО от 21.11.24 в деле о банкротстве АО «Тенросиб», по сути, является обычным манипулированием текстом судебного акта. Во-первых, предметом исследования в деле о банкротстве был договор займа, а не договор аренды. Последний использовался лишь в качестве доказательств наличия между истцом и ответчиком тесных экономических отношений. Сам договор аренды, обстоятельства его заключения, исполнения, проведения ремонтных работ, технического состояния здания и т.п. не были предметом судебного исследования в принципе, потому документы о состоянии здания, о проведении ремонтных работ в материалы дела не представлялись, в связи с чем ответчик обоснованно утверждает об отсутствии для настоящего дела преюдициального значения выводов суда в деле о банкротстве не только по кругу участников дела, но и по кругу исследованных судом обстоятельств. Отсутствие в материалах дела о банкротстве полного объема документов по аренде и ремонту повлекло неверные выводы суда кассационной инстанции об отношениях, связанных с договором аренды, однако это не повлияло на правильность выводов суда относительно оценки отношений по договору займа, которые и были предметом судебного исследования. В частности, выводы суда в деле о банкротстве о возможности безвозмездного пользования ответчиком имуществом истца не соответствуют обстоятельствам и доказательствам настоящего дела. Для АО «Тенросиб» передача в аренду помещений ООО «Базис и К» являлась управленческим решением, в результате которого оптимизировалось использование имущества истца и он получил следующие выгоды: в экономический оборот истца были вовлечены ранее пустующие, не использованные виду ненадлежащего технического состояния помещения, получившие в результате исполнения договора аренды от 15.02.2023 способность приносить доход (аренду); истец избежал бремени содержания пустующих площадей (которые занимали почти 20% полезной площади всего здания), не приносящих при этом какого-либо дохода; в отсутствие средств самого арендатора для проведения в здании дорогостоящего ремонта и вовлечения пустующих помещений в оборот истцу пришлось бы прибегнуть к новым заимствованиям или кредитам, которые, во-первых, для истца были бы платным ресурсом, во-вторых, были недоступны, в принципе, учитывая, что общество не сдавало бухгалтерскую отчетность с 2016 года и не вело расчетов с использованием банковских счетов. Переданные в аренду помещения действительно требовали незамедлительного ремонта, что очевидно по состоянию разрушенной части здания прилегающей к спорным помещениям: в виду бесхозяйной и экстенсивной эксплуатации почти 15% здания находятся в аварийном состоянии, угрожающим безопасности людей и имущества, и подлежат разбору, что подтверждено строительной экспертизой, проведенной конкурсным управляющим. Аналогичная судьба угрожала и спорным помещениям, если бы не был проведен серьезный ремонт. Инвестиции арендатора в ремонт по спорному договору для АО «Тенросиб» стали бесплатным источником средств, за счет которых оно существенно улучшило свое имущество и получило возможность извлекать доход в размере до 50 % арендной платы до полного погашения затрат на ремонт, а в последующем, в полном объеме. Для Ответчика, не смотря на техническое состояние спорных помещений, в получении их в аренду имелся особый предпринимательский интерес, по сравнению с иными лицами. Смежность земельных участков истца и ответчика позволяла расширить производство ответчика на арендованных площадях в непосредственной близости к основному производству. Арендатор руководствовался хозяйственными интересами: возможностью снизить организационно-управленческие и эксплуатационные издержки при концентрации производства на одной территории. Таким образом, в результате заключения договора аренды 15.02.2023 его стороны получали обоюдные выгоды. По мнению конкурсного управляющего, между Стороной 1 в лице Богданов-Евсеев-Вязников и Стороной 2 в лице Ковалев-ООО «Базис и К» существует не экономический, а межличностный конфликт, а претензии, предъявляемые Стороной 1, являются формой злоупотребления права и обычной формой отказа от всех заключенных договоров. Так, между АО «Тенросиб» и ООО «Базис и К» существовали отношения по двум договорам: по договору займа от 15.09.22 и по договору аренды от 15.02.23. Попытка оспорить договор займа со стороны АО «Тенросиб» был предпринята в деле №А27-12393/2023, где попытки истца остались безуспешны. Попытка оспорить ремонтные работы Стороной 1 осуществляется в настоящем процессе. Осознавая бесперспективность споров по договору аренды после представления в настоящее дело заявления конкурсного управляющего об утверждении мирового соглашения, 03.02.2025 в дело о банкротстве №А27-14707/2023 ФИО5 подано заявление о намерении погасить требования всех кредиторов в деле о банкротстве, что также свидетельствует о том, что банкротство АО «Тенросиб» является искусственным и вызвано недобросовестными действиями заявителей.

13.08.2025 от 3-его лица ФИО3 также поступили возражения на правовую позицию ФИО5 Возражая против применения при рассмотрении настоящего дела сальдирования, на чем настаивают стороны спора, третье лицо ФИО5 указывает, что такое сальдирование нарушает его права как кредитора должника, требования которого подлежат удовлетворению в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты, а также его же права как акционера общества на получение ликвидационной кроты. Данные доводы ФИО5 о нарушении его прав как акционера и кредитора должника носят недостоверный характер и вступают в противоречие с его же собственной позицией о намерении погасить все требования кредиторов по делу о банкротстве, о чем заявитель не мог не знать. В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО «Тенросиб» ФИО5 обратился в суд с заявлением о намерении погасить требования всех кредиторов должника. Определением Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-14707/2023 от 21 февраля 2025 года данное заявление было принято к производству. Рассмотрение заявления ФИО5 неоднократно откладывалось судом по его же инициативе до тех пор, пока его позиция о погашении требований кредиторов не вступила в противоречие с доводами, изложенными им в заявлении о разрешении разногласий об определении начальной цены реализации имущества должника. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, указал ФИО5 на это противоречие и поставил на обсуждение лиц, участвующих в деле о банкротстве, вопрос о злоупотреблении ФИО5 его правами. В следующем судебном заседании, которое состоялось 11 августа 2025 года, ФИО5 ходатайствовал перед судом о разрешении по существу его заявления о погашении всех требований кредиторов. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, удовлетворил заявление ФИО5, предоставив ему возможность в срок до 08 сентября 2025 года внести денежные средства в размере 20 048 630,51 руб. на специальный счет должника. По своей правовой природе, такое поведение ФИО5 является классической шиканой, которая не подлежит правовой защите и не может служить основанием для отказа в проведении сальдирования.

13.08.2025 от ответчика поступили дополнительные пояснения с учетом представленных 29.07.2025 ФИО5 доводов. По мнению общества, выводы, содержащиеся в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.11.2024, не имеют преюдициальное значение для настоящего спора, поскольку: арендные отношения между сторонами по договору аренды от 15.02.2023 не являлись предметом рассмотрения судов в рамках обособленного спора по рассмотрению требований ИП ФИО2, возникшим из договора займа от 15.09.2022; суд кассационной инстанции, дав собственную оценку договору аренды и его условиям, которые не исследовались судами нижестоящих инстанций и не отражены в их судебных актах, сделал самостоятельнее выводы о цели заключения договора аренды, тем самым вышел за пределы полномочий, установленных ч. 2 ст. 287 АПК РФ. Это исключило возможность для кредитора изложить свою позицию относительно данных обстоятельств. Ответчик по настоящему делу не являлся участником указанного обособленного спора по включению требований ИП ФИО2 в реестр, в силу чего обстоятельства и выводы, установленные судом в отношении Ответчика в рамках спора, в котором он не участвовал, не могут обладать преюдициальным значением. При этом выводы суда, содержащиеся в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в от 21.11.2024, касающиеся арендных отношений между ООО «Базис и К» и должником, не соответствуют фактическим обстоятельствам и условиям договора аренды.

С учетом поступивших от сторон и 3-их лиц пояснений суд пришел к выводу о наличии оснований для привлечения к участию в деле ФИО9 (бывшего акционера и директора АО «Тенросиб»), недобросовестные совместные действия которого с ФИО5 и ФИО8, по мнению конкурсного управляющего, привели к возникновению искусственной ситуации банкротства истца, нарушению интересов как ООО «Базис и К», так и руководителя последнего ФИО2

Рассмотрение дела откладывалось судом на 10.09.2025.

10.09.2025 в материалы дела поступили письменные пояснения от 3-его лица ФИО8 с указанием  следующей позиции  в споре. С 12 мая 2023г. по 15 ноября 2024г. ФИО8 являлся генеральным директором АО «Тенросиб». 15 февраля 2023 года между АО «Тенросиб» и ООО «Базис и К» заключен договор аренды. Выявив задолженность по арендной плате ФИО8 была инициирована подача настоящего искового заявления о взыскании задолженности с ООО «Базис и К». После прекращения полномочий генерального директора конкурсный управляющий принимает решение о заключении по настоящему делу мирового соглашения, в соответствии с которым вместо того, чтобы пополнить конкурсную массу должника на сумму невыплаченных арендных платежей, АО «Тенросиб» становится, наоборот, должен ответчику денежные средства в размере порядка 5 млн. руб. путем сальдирования неподтвержденных расходов ответчика по якобы выполненным им ремонтным работам. В соответствии с Обзором судебной практики по вопросам участия арбитражного управляющего в деле о банкротстве от 11 октября 2023г. утверждение конкурсного управляющего происходит под судебным контролем, в рамках которого помимо прочего проверяется независимость предложенной кандидатуры для проведения процедуры банкротства (пункт 5 статьи 45 Закона о банкротстве). Независимый характер деятельности арбитражного управляющего предполагает отсутствие у него самостоятельного интереса в исходе дела о банкротстве, управляющий должен действовать объективно и беспристрастно в интересах гражданского правового сообщества, объединяющего кредиторов и должника. Вместе с тем конкурсный управляющий в уточненном исковом заявлении от 23.07.2025 указывает, что признает: уклонение истца от получения платежей по арендной плате; необеспечение истцом переданных в аренду помещения теплом, водой, устройством приема стоков; недобросовестное уклонение истца от согласования объемов работ, необходимых для доведения переданного в аренду помещения до состояния возможности его использования в соответствии с целями договора аренды; выполнение ответчиком в арендованных помещениях работ по представленным документам на общую сумму 9 144 907,20 руб. В соответствии с п. 5 ст. 49 АПК РФ невозможно принять признание конкурсного управляющего относительно указанных фактов, т.к. в данном поведении усматривается не защита интересов должника и кредиторов, а причинение им вреда в размере 5 млн руб. Пунктами 2.2.10, 2.4.2 договора аренды установлено, что объем и стоимость проводимого арендатором за счет арендодателя текущего и капитального ремонта подлежала обязательному согласованию с последним. Несмотря на отсутствие согласия арендодателя, арендатор осуществляет проведение ремонтных работ на общую сумму 9 144 907 руб. 20 коп., из которых на материалы приходится 4 508 157, 84 руб. В  соответствии с п.3. ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. В период действия договора ни согласования ремонтных работ, ни предъявления их арендатором к зачету не производилось. Арендатором не доказано возникновение у него права требовать от арендодателя оплаты соответствующих работ, следовательно, и оснований для проведения зачета либо сальдирования встречных требований также не существует (правовая позиция бывшего генерального директора ФИО8 относительно «произведенного ремонта» была описана в уточненном исковом заявлении, приобщенном в материалы дела 29.07.2024, а также в письменных пояснениях от 08.09.2024, отзыве от 20.01.2025). Исковые требования АО «Тенросиб» подлежат удовлетворению в полном объеме.

09.09.2025 Тарима О.Ю. направлено ходатайство об уточнении размера требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 1 148 807,30 рублей, неустойку в размере 63 622,28 рублей за период с 05.06.2023 по 10.09.2025 с последующим начислением с 10.09.2025 года по 0,01 % за каждый день просрочки до исполнения обязательства.

10.09.2025 от компании поступил отзыв на заявление истца об изменении исковых требований от 09.09.2025 с указанием на следующее. На момент расторжения договора 27.11.2024 в пользу арендодателя задолженность по арендной плате составляет: 1 985 966,50 – 837 159,20 = 1 148 807,30 руб. После расторжения договора в соответствии с п. 4.2 договора аренды у арендодателя возникла обязанность по возмещению затрат арендатора, которые не были возмещены ранее: 9 144 907,20 – 1 985 966,50 = 7 158 940,70 руб. Итого, в расчет соотнесения сальдо взаимных обязательств в пользу арендодателя подлежат включению: – сумма арендной платы в размере 1 148 807, 30 руб. – договорная неустойка за просрочку внесение арендной платы в размере 8 923,56 руб. В расчет соотнесения сальдо взаимных обязательств в пользу арендатора подлежат включению: – сумма подлежащих возмещению затрат на проведенные ремонтные работы в арендованном помещении, которые не были возмещены ранее, в размере 7 158 940,70 руб. Итоговое сальдо составляет 6 001 209,84 руб. в пользу арендатора (ответчика). В иске следует отказать.

В заседании 10.09.2025 судом не принято заявление истца об уменьшении размера иска как нарушающее законные интересы кредиторов общества (ч.5 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ)).

Для представления истцом расчета неустойки по состоянию на дату судебного разбирательства, а также для ознакомления с вновь дополнительно поступившими многочисленными прояснениями и документами от участников спора судом объявлялись перерывы в судебном заседании до 22.09.2025, 02.10.2025, 08.10.2025.

Заседание 08.10.2025 проведено судом в отсутствие 3-их лиц ФИО8, ФИО3, ФИО9 (ч.5 ст.156 АПК РФ).

16 сентября и 7 октября 2025 года ответчиком направлены дополнительные пояснения. В отношении требований ООО «Базис и К», рассматриваемых в рамках процедуры банкротства Истца, даны следующие пояснения. После утверждения судом первой инстанции мирового соглашения ООО «Базис и К» в деле о банкротстве истца уменьшило свои требования до 4 784 669 руб., в том числе в связи с урегулированием сторонами вопроса расчетов по электроэнергии, потребленной арендатором в период действия договора аренды. Подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов от 14.03.2025 г., которым определен расчет оплаты и задолженность за потребленную арендатором электроэнергию за период с 01.04.2023 по 26.11.2024, был представлен в суд при уточнении требования кредитора. После отмены мирового соглашения ООО «Базис и К» уточнило свои требования, заявив о включении в реестр требований кредиторов полной суммы понесенных расходов на ремонтные работы в первоначальном размере 9 144 907,20 руб. Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 11.09.2025 удовлетворены ходатайства ООО «Базис и К» и ФИО5, и приостановлено производство по рассмотрению требования кредитора ООО «Базис и К» до вступления в законную силу судебного акта, принятого в результате рассмотрения дела №А27-10353/2024. С учетом результатов рассмотрения настоящего дела размер требований ООО «Базис и К» подлежит уточнению в деле о банкротстве АО «Тенросиб». Вопрос о целесообразности действий конкурсного управляющего по расторжению договора аренды от 15.02.2023 и заключению нового договора аренды от 27.11.2024 исследовался судами в рамках дела о банкротстве АО «Тенросиб» по жалобе ФИО5, по результатам которого судами отказано в признании действий конкурсного управляющего незаконными. ООО «Базис и К» поясняет, что 27 ноября 2024 г. им по электронной почте было получено уведомление от управляющего Тарима О.Ю. об отказе от исполнения договора аренды и его расторжении с даты получения уведомления. ООО «Базис и К» не было готово к расторжению договора аренды, поскольку к моменту получения уведомления в арендованном помещении уже осуществляло производственную деятельность с использованием крупногабаритного оборудования, демонтаж и перевоз которого требовал бы значительного времени и расходов. Будучи заинтересованным в сохранении непрерывности производственного процесса, ООО «Базис и К» было вынуждено согласиться на заключение нового договора аренды на предложенных конкурсным управляющим условиях. Договор аренды был подписан сторонами 09.01.2025, его положения распространены на отношения с 27.11.2024. После заключения договора арендатор своевременно вносит арендную плату и оплату за потребленную энергию. Заключение нового договора на новых условиях не было выгодно ответчику, поскольку лишило его ранее предусмотренного механизма зачета затрат на ремонт в счет оплаты половины арендных платежей. В результате арендатор вынужден оплачивать полную стоимость арендной оплаты без учета проведенных им в помещении ремонтных работ. Кроме того, с учетом банкротства истца не определены перспективы возмещения ответчику стоимости ремонтных работ за счет конкурсной массы, а также сроки дальнейшей аренды. На данный момент срок нового договора аренды составляет до 31.12.2025 без возможности дальнейшей пролонгации. В случае, если имущество истца будет реализовано на торгах, ответчик утрачивает какие-либо гарантии сохранения арендных отношений на новый срок, как это предусматривали условия прошлого договора аренды. При этом результат произведенных ответчиком работ, которые привели объект из состояния, непригодного для использования, в надлежащее состояние, после расторжения договора аренды остается в собственности арендодателя. Указанное опровергает доводы ФИО5 о расторжении договора аренды от 15.02.2023 в интересах ответчика. Ни односторонний отказ конкурсного управляющего от исполнения договора аренды, ни новый договор аренды от 27.11.2024 не оспорены ФИО5 При этом в деле о банкротстве АО «Тенросиб» в рамках рассмотрения жалобы ФИО5 на соответствующие действия конкурсного управляющего дана судебная оценка правомерности действий конкурсного управляющего по расторжению договора аренды и заключению нового договора аренды с ответчиком. Утверждения ФИО5 о «формальном» расторжении договора являются несостоятельными, основаны только на его предположениях и не подтверждены никакими доказательствами. Факт пользования ответчиком тем же помещением не создает правовой связи между расторгнутым договором от 15.02.2023 и новым договором. Каждый договор порождает собственные, независимые обязательства. Арендные правоотношения сторон на настоящий момент регулируются новым договором аренды, заключенным на иных условиях. Таким образом, расторжение договора аренды от 15.02.2023 является состоявшимся юридическим фактом. Его непризнание в рамках настоящего спора создаст правовую неопределенность, поставив стороны в положение, при котором будет неясно, какими именно условиями старого или нового договора им надлежит руководствоваться при расчетах. Кроме того, по мнению компании, довод ФИО8 об отсутствии в договоре аренды условия, допускающего сальдирование, и необходимости буквального толкования термина «зачет» в п. 5.6.3 договора аренды, основан на неверном понимании природы сальдирования. В рассматриваемом споре в связи с тем, что встречные обязательства между истцом и ответчиком относятся к единому правоотношению, возникшему из одного договора аренды, то такие обязательства подлежат сальдированию.

Конкурсным управляющим Тарима О.Ю. 17, 19 сентября, 2 октября 2025 г. направлены дополнительные письменные пояснения. Относительно обстоятельств расторжения договора аренды 15.02.23 и заключения Договора аренды от 27.11.2024 с ООО «Базис и К» указано, что вопрос об обоснованности расторжения договора аренды от 15.02.2023 и заключения нового договора аренды от 27.11.2024 с ООО «Базис и К» был предметом исследования в деле о банкротстве АО «Тенросиб» №А27-14707/2023. (определение Арбитражного суда Кемеровской области от 25.04.2025, постановление Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025). При сохранении объема денежных поступлений от арендатора в половинном размере от арендной платы было бы невозможно обеспечение сохранности конкурсной массы и поддержание технических характеристик здания до определения его судьбы в процедуре банкротства. В дальнейших взаимоотношениях с АО «Тенросиб» ответчик показал себя как добросовестный арендатор: все обязательства оплачиваются не позднее следующего дня после выставления счета. До настоящего времени содержание конкурсной массы, погашение текущих обязательств, налогов и т.д. осуществляется почти полностью за счет средств от аренды, поступающей от ООО «Базис и К». На текущий момент непогашенные текущие обязательства, связанные с содержанием конкурсной массы и уплатой обязательных платежей отсутствуют. По вопросу о размере арендной платы в зимние месяцы решение об уменьшении арендной платы для ответчика в зимние месяцы, как бывшего органа управления, так и конкурсного управляющего, является экономически обоснованным. В связи с неисполнением обязанности по обеспечению теплом, более того, намеренным отсечением АО «Тенросиб» от котельной помещений, переданных в аренду ответчику, последний был вынужден смонтировать самостоятельную котельную и систему отопления, а также нести затраты на приобретение угля, доставку воды для заполнения системы отопления, и иные расходы для обеспечения помещений тепловой энергией. Таким образом, по мнению конкурсного управляющего общества, уменьшение арендной платы сначала бывшим органом управления истца, и в последующем конкурсным управляющим, было обоснованным и поставило всех арендаторов в равные экономические условия. При ином подходе экономические условия аренды для ООО «Базис и К» ставили бы его в менее выгодные и нерыночные условия по сравнению с другими арендаторами. Вывод о нерыночных условия аренды для ООО «Базис и К» подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Группа компаний Альянс» от 28.02.2025 № 3/25 об определением рыночной ставки арендной платы за нежилые помещения истца, которым определено, что рыночная ставка аренды за здание, отвечающее всем требованиям, составляет 270 руб. в месяц, а с учетом недостатков здания, его технического состояния, отсутствия коммунальных услуг (за исключением электроснабжения) рыночная ставка арендной платы составляет 126 руб. за 1 кв.м. Уменьшением арендной платы до 184 170 руб. в месяц истец обеспечил сохранение своих доходов на уровне 150 руб. за 1 кв.м., что соответствует рыночным условиям аренды, а также подтверждает отсутствие для истца каких-либо экономических потерь. Добровольно уменьшив арендную плату, АО «Тенросиб» избежало излишних судебных споров, что также является положительным обстоятельством.

8 октября 2025 года от ФИО5 также поступили дополнительные пояснения, в которых ФИО5 указал на возможность уменьшения (сальдирования) суммы основного долга на сумму согласованных сторонами Приложением № 2 к договору аренды затрат на приобретение материалов для ремонта в размере 1 282 519,59 рублей. По мнению 3-его лица, в данном случае сальдирование может быть осуществлено путем ежемесячного «зачета» 50% арендной платы до того момента, пока зачтенная сумма не превысит 1 282 519, 59 руб. Одновременно ФИО5 выразил несогласие с производимым истцом ретроспективным снижением ежемесячной арендной платы за периоды сентября 2023 г. – апреля 2024 г. и сентября 2024 г. – ноября 2024 г. с 245 560 руб. до 184 170 руб.

В ходе заседания судом приобщены к материалам дела все поступившие документы, принято увеличение истцом размера иска (ч.1 ст.49 АПК РФ). Так, согласно представленному истцом в заседании 08.10.2025 заявлению об уточнении исковых требований от 6 октября 2025 года, общество просит суд взыскать с компании 3 134 773 руб. 80 коп. долга и 183 708 руб. 36 коп. неустойки, рассчитанной по состоянию на 08.10.2025, с дальнейшим начислением по ставке 0,01% в день от суммы неоплаченного долга с 09.10.2025 до полного исполнения обязательства.

Заслушаны подробные пояснения представителей сторон и 3-их лиц, которые поддержали свои позиции, изложенные  в письменной форме, просили суд разрешить спор на основании имеющихся доказательств.

Оснований для отложения заседания судом не установлено, материалы дела признаны достаточными для принятия решения.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между обществом (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды от 15.02.2023 (далее - договор) сроком на 11 месяцев (с возможностью последующей пролонгации), по которому арендодатель передал арендатору во временное пользование за плату, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, нежилые помещения в составе: нежилое помещение N 21 площадью 811,4 кв. м согласно плану экспликации помещений; нежилое помещение N 22 площадью 416,4 кв. м согласно плану экспликации помещений (далее - нежилые помещения).

Арендатор имеет право использовать арендуемый объект для монтажа и последующего использования производственного оборудования, а также организации стояночного бокса для автотранспорта (пункт 1.3 договора).

Согласно п. 2.2.2. Договора арендатор обязан полностью и своевременно уплачивать арендную плату в порядке, установленном настоящим Договором.

Арендодатель обязался компенсировать арендатору, в том числе в счет зачета расчетов по арендной плате, произведенные арендатором затраты на текущий ремонт арендуемого объекта (пункт 2.1.5 договора).

Условиями пунктов 5.1, 5.4 договора определено, что ежемесячная арендная плата составляет 245 560 руб., оплата производится путем перечисления на расчетный счет арендодателя в порядке, установленном пунктами 5.6.1, 5.6.2, 5.6.3 договора: до 05 числа текущего месяца за предыдущий месяц в размере не менее 50% от ежемесячной арендной платы; до 10 числа текущего месяца производится оплата за потребленную электрическую энергию за предыдущий месяц; до 15 числа текущего месяца в счет арендной платы производится зачет выполненных арендатором работ по текущему и капитальному ремонту арендуемого объекта на предыдущий месяц.

Срок аренды исчисляется, с момента передачи объекта по акту приема передачи в аренду (п.3.1 договора). Арендная плата начисляется с месяца, следующего за месяцем, в котором объект был передан в аренду (п. 5.1. договора).

Арендуемый объект передан ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2023, арендная плата начисляется с 01 мая 2023 г.

При заключении договора стороны установили, что качественное состояние нежилых помещений не соответствует строительным, пожарным, санитарным и иным нормам и правилам, установленным действующим законодательством, что не позволяет арендатору использовать его по назначению, установленному в пункте 1.3 договора (пункт 4 договора, пункт 3 акта приема-передачи).

После проведения ремонтных работ в связи с неявкой арендодателя арендатором составлена дефектная ведомость на проведение ремонтных работ и локальный сметный расчет, в соответствии с которым расходы арендатора по текущему и капитальному ремонту нежилых помещений составляют 9 144 907 руб. 20 коп.

Решением от 20.11.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-14707/2023 общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО7.

Договор аренды от 15.02.2023 прекращен 27.11.2024, между сторонами 27.11.2024 заключен новый договор аренды.

За период с 01.05.2023 компания не оплачивала ежемесячную арендную плату, что повлекло образование задолженности и стало основанием для обращения общества в суд с иском по настоящему делу.

Согласно представленному истцом расчету (уточненному по дату судебного заседания 08.10.2025, приобщенному к материалам дела) сумма задолженности по договору составляет 3 134 773 руб. 80 коп. из расчета суммы ежемесячной арендной платы за периоды сентябрь 2023 г. – апрель 2024 г. и сентябрь 2024 г. – ноябрь 2024 г. вместо 245 560 руб. как 184 170 руб.

Компания не признала иск, сославшись на условия договора о необходимости зачета сумм, произведенных на ремонт помещений, и суммы долга по оплате аренды (пункт 5.6.3 договора), указав также на то обстоятельство, что длительное время обществом не предоставлялись банковские реквизиты ответчику, в связи с чем у последнего отсутствовала объективная возможность вносить арендную плату по договору.

В ходе первоначального рассмотрения судом настоящего спора истец возражал относительно доводов ответчика о необходимости зачета как встречных обязательств понесенных арендатором расходов по проведению ремонта в арендуемых помещениях, полагая, что последним не представлено доказательств, подтверждающих объем произведенного ремонта, а также его стоимость.

С целью устранения разногласий и установления стоимости произведенного ремонта судом определением от 23.09.2024 назначена оценочно-строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперт (Заключение эксперта № 2174/5-3-24 от 01.11.2024) пришел к выводу, что стоимость выполненных ремонтных работ нежилых помещений по состоянию на 01.04.2023 (дата подписания акта приема-передачи) составляет 9 144 907 руб. 20 коп.; стоимость выполненных ремонтных работ нежилых помещений, отраженных в пункте 4 акта приема-передачи помещения от 01.04.2023, приложении от 15.02.2023 N 2, дефектных ведомостях от 22.05.2023 и локальных сметных расчетах от 23.05.2023 по состоянию на 01.04.2023 составляет 9 144 907 руб. 20 коп.; ремонтные работы нежилых помещений соответствуют требованиям строительных норм и правил. Также в процессе осмотра экспертом установлено, что на объекте выполнены работы, неучтенные в ведомостях, то есть фактически превышают отраженный в них объем работ.

В ходе повторного рассмотрения дела конкурсный управляющий Тарима О.Ю. заявила об обоснованности доводов ответчика, касающихся: факта неисполнения истцом обязанности по обеспечению арендуемых помещений отоплением, в связи с чем полагала обоснованным уменьшение размера подлежащей взысканию с ответчика арендной платы с 245 560 руб. до 184 170 руб. в месяц (в период с сентября по апрель); факта допущенной истцом просрочкой кредитора (арендодателя) по предоставлению банковских реквизитов арендатору и отсутствием в связи с тем оснований для начисления пени по договору аренды; факта выполнения арендатором ремонтных работ как произведенных в интересах истца, направленных на улучшение имущества и имеющих потребительскую ценность для общества, в размере 9 144 907,20 руб. и подлежащих возмещению ответчику.

На вопрос суда, не противоречит ли интересам общества - истца изложенная конкурсным управляющим позиция, Тарима О.Ю. дала пояснения о том, что следует различать процессуальное участие ее как руководителя АО «Тенросиб» в период нахождения последнего в стадии банкротства (конкурсное производство), и процессуальное участие ее как 3-его лица по делу. Представление интересов общества никоим образом, по мнению Тарима О.Ю., не препятствует возможности высказывания ею как 3-им лицом собственной позиции в споре с ответчиком.

В соответствии с Обзором судебной практики по вопросам участия арбитражного управляющего в деле о банкротстве от 11 октября 2023г. независимый характер деятельности арбитражного управляющего предполагает отсутствие у него самостоятельного интереса в исходе дела о банкротстве. Управляющий должен действовать объективно и беспристрастно в интересах гражданского правового сообщества, объединяющего кредиторов и должника.

Суд отмечает, что Тарима О.Ю. привлечена к участию в деле в качестве 3-его лица как временный управляющий общества, в отношении которого определением от 10.11.2023 по делу №А27-14707/2023 введена процедура банкротства – наблюдение.

С момента, когда общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, а исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено судом на ФИО7 (решение от 20.11.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-14707/2023), последняя изменила свой статус, став законным представителем общества во всех его правоотношениях, включая рассматриваемый спор с компанией.

С учетом изложенного позиция конкурсного управляющего о согласии с доводами ответчика подлежит оценке судом на основании общих принципов законности, состязательности, равноправия всех участников спора (ст.ст.6, 8, 9 АПК РФ), и не свидетельствует ни о заключении сторонами соглашения по фактическим обстоятельствам спора, ни о признании истцом обстоятельств, на которых основывает свои возражения ответчик (ст.70 АПК РФ).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64, 65, 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска общества к компании.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На момент рассмотрения судом спора ответчик не представил также доказательств надлежащего исполнения им своих обязательств Арендатора и оплаты в полном объеме арендной платы по договору за спорный период, опровергающих наличие заявленной истцом к взысканию задолженности в сумме 2 275 845 руб. 21 коп. с 01.05.2023 по 27.11.2024 включительно, в связи с чем требования истца о взыскании долга в указанном размере подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о необходимости сальдирования затрат, понесенных компанией по ремонту арендованного у общества по договору имущества, судом отклоняются в связи со следующим.

Законодательством о банкротстве не установлен тотальный запрет на проведение зачета в процедуре конкурсного производства. Согласно абзацу третьему пункта 8 статьи 142 Закона о банкротстве зачет требования банкрота, в отношении которого открыта процедура конкурсного производства, против встречного требования к нему другого лица допускается, если при этом не нарушаются предусмотренные законодательством о несостоятельности принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов банкрота.

Приведенное ограничение права на прекращение обязательств зачетом основано на положениях абзаца шестого статьи 411 ГК РФ и направлено на защиту интересов гражданско-правового сообщества, объединяющего всех кредиторов банкрота: зачет не должен приводить к тому, что требование одного из членов этого сообщества к банкроту удовлетворяется преимущественно по отношению к требованиям остальных. Другими словами, зачет не может ухудшить положение иных кредиторов банкрота.

Если банкрот имеет встречное денежное требование к своему кредитору третьей очереди удовлетворения, финансовое положение которого позволяет произвести исполнение в пользу конкурсной массы, в отсутствие зачета такой конкурсный кредитор вносит всю причитающуюся с него сумму банкроту и получает возможность удовлетворить свое встречное требование лишь после расчетов с кредиторами по текущим обязательствам, с реестровыми кредиторами первой и второй очередностей удовлетворения, причем в равной доле со всеми другими кредиторами третьей очереди (статьи 134, 142 Закона о банкротстве), то есть фактически полученная упомянутым кредитором сумма, скорее всего, окажется меньше той, которую сам кредитор внес в конкурсную массу по своему обязательству перед банкротом. Прекращение же соответствующих встречных обязательств зачетом означает, что названный конкурсный кредитор в части зачтенных сумм гарантированно получает полное удовлетворение своего требования к банкроту, тогда как остальные кредиторы банкрота лишаются возможности участвовать в распределении денежных средств, которые этот удовлетворившийся кредитор должен был передать в конкурсную массу, что может свидетельствовать о получении им предпочтения.

Иная ситуация возникает, если банкрот имеет встречное требование к кредитору, не имеющему активов. С одной стороны, такой кредитор, находясь в реестре требований кредиторов банкрота, влияет на принимаемые собранием кредиторов решения, участвует в определении судьбы банкрота, претендует на распределении в свою пользу части конкурсной массы. С другой стороны, денежные средства, причитающиеся с самого кредитора, фактически не могут быть получены ввиду отсутствия у него ликвидного имущества. Зачет подобных встречных требований не изменит объем удовлетворения, на которое реально могли рассчитывать текущие кредиторы банкрота, его реестровые кредиторы первой и второй очередностей удовлетворения. Положение же реестровых кредиторов третьей очереди удовлетворения после зачета только улучшится, так как уменьшится общий объем притязаний к конкурсной массе банкрота за счет исключения из реестра прекращенного зачетом требования.

Сальдирование взаимных обязательств в отличие от зачета является процедурой, знаменующей ликвидационную стадию обязательства, когда встречные предоставления уже осуществлены, дальнейшее исполнение не предполагается, а требуется выведение итоговой разницы между размерами состоявшихся предоставлений.

В отличие от зачета и взаимозачета, осуществляемых на основании соответственно односторонней сделки или соглашения сторон, сальдирование сделкой не является. При сальдировании не возникают встречные обязанности, а формируется лишь единственная завершающая обязанность одной из сторон правоотношении.

Настаивая на сальдировании своих затрат на ремонт имущества в сумме, определенной по итогам проведенной по делу судебной экспертизы (9 144 907 руб. 20 коп.), ответчик не учитывает тот факт, что арендные отношения между сторонами продолжились. Довод компании о том, что отказ конкурсного управляющего общества от договора от 15.02.2023 и заключение сторонами отдельного договора от 27.11.2024 (т.2 л.д. 65-67) свидетельствуют о возможности выведения итоговой разницы между размерами состоявшихся в рамках договора от 15.02.2023 предоставлений, ошибочен.

В целях определения возможности сальдирования в правоотношениях с участием стороны – банкрота не имеет правового значения форма, в соответствии с которой стороны продолжили возникшие по договору от 15.02.2023 отношения (будь то подписание дополнительного соглашения, внесение изменений в договор либо подписание нового договора). Имеет значение только сам факт того, что правоотношения сторон продолжаются по настоящее время. Помещения от арендатора арендодателю (при расторжении договора) и от арендодателя арендатору (после заключения нового договора) не передавались, арендуемые помещения фактически не освобождались. ООО «Базис и К» в период с 27.11.2024 по настоящее время фактически продолжает свою деятельность в арендуемых у АО «Тенросиб» помещениях.

При этом основания для констатации ничтожности в силу притворности (ч.2 ст.170 ГК РФ) договора от 27.11.2024 отсутствуют. Тот факт, что стороны, перезаключив договор, пришли к соглашению о возможности  сальдирования встречных обязательств, сам по себе не свидетельствует о заключении ими сделки с целью прикрыть изменение сохраняющихся арендных отношений.

По мнению суда, предлагаемое конкурсным управляющим истца и ответчиком сальдирование также не соответствует заранее согласованному сторонами договора порядку исполнения обязательств.

Действительно, при заключении договора стороны подтвердили, что переданное в аренду имущество по своим техническим характеристикам не соответствует целям передачи его в аренду (п.1.4. договора, п. 3 Акта приема-передачи от 01.04.2023). Пунктом 4 Акта приема-передачи стороны определили виды работ, необходимых для устранения недостатков, без конкретизации объемов указанных работ.

В связи с этим на арендатора была возложена обязанность своевременно, своими силами, за счет арендодателя по предварительному с ним согласованию производить текущии? ремонт (п.2.2.10).

Также арендатору было предоставлено право по согласованию с арендодателем и за его счет производить капитальный? ремонт (п.2.4.2).

При этом арендодатель обязался компенсировать арендатору, в том числе посредством зачета арендной платы, произведенные затраты на текущии? ремонт (п.2.1.5).

Стороны согласовали порядок возмещения расходов по текущему и капитальному ремонту переданных в аренду помещении? зачетом встречного обязательства по оплате арендной платы в размере не более 50% ежемесячного платежа (п.5.6.1., 5.6.3.).

Пунктом 4.2. договора стороны установили, что в течение срока действия договора неотделимые улучшения и изменения, произведенные арендатором в арендуемом объекте, находятся в собственности арендатора, и лишь с момента прекращения договора право собственности на неотделимые улучшения переходит арендодателю, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, он возмещает документально подтвержденные затраты арендатора на неотделимые улучшения.

Таким образом, заранее согласованный порядок исполнения обязательств предусматривал необходимость соблюдения целой совокупности условий: в течение действия арендных отношений направление на компенсацию затрат арендатора по ремонтным работам не более 50% от суммы всех причитавшихся арендодателю платежей; компенсацию затрат арендатора на проведенные ремонтные работы в полном объеме лишь в случае прекращения арендных отношений; компенсацию затрат арендатора лишь на те работы, которые могут быть отнесены к категории неотделимых улучшений; компенсацию лишь тех затрат арендатора, которые были предварительно согласованы с арендодателем.

Данная совокупность условий не соблюдена, поскольку, во-первых, как указано судом ранее, фактического прекращения арендных отношений не произошло (что исключает компенсацию затрат арендатора на проведенные ремонтные работы в полном объеме). Во-вторых, проведение ремонтных работ в объеме и по стоимости, указанной ответчиком, истцом не согласовывалось.

Так, в соответствии с Приложением N 2 к договору стороны согласовали перечень материалов, необходимых для ремонта помещения, в сумме 1 282 519,59 руб. Таким образом, арендодатель явно и недвусмысленно выразил свою волю на то, что стоимость используемых при ремонте материалов не может превысить обозначенную сумму. Однако, несмотря на отсутствие явно выраженного согласия арендодателя, арендатор осуществил проведение дорогостоящих ремонтных работ на сумму 9 144 907 руб. 20 коп., из которых на материалы приходится 4 508 157, 84 руб.

ООО «Базис и К» в ходе рассмотрения дела указывало на то, что расходы, перечисленные в Приложении № 2, являлись первоначальными и неокончательными. Однако ни из содержания договора аренды, ни из содержания самого Приложения № 2 такие выводы совершенно не следуют.

Конкурсным управляющим и ООО «Базис и К» приведены также доводы о противоправном уклонении истца от согласования объемов и стоимости подлежащих выполнению работ. Указанные доводы подлежат критической оценке.

В пункте 2 акта приема передачи от 01.04.2023 указано, что арендатор осмотрел нежилые помещения и принял его в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего акта.

Далее, в пункте 3 акта приема-передачи от 01.04.2023 стороны указали, что качественное состояние нежилых помещений не соответствует строительным, пожарным, санитарным и иным нормам и правилам, установленным действующим законодательством, что не позволяет арендатору использовать его по назначению, установленному в п. 1.3. договора аренды.

В пункте 1.3. договора стороны установили, что арендатор имеет право использовать арендуемый объект для монтажа и последующего использования производственного оборудования, а также организации стояночного бокса для автотранспорта.

Таким образом, стороны договора приняли и установили: 1) арендатора устраивает состояние объекта аренды на дату его приемки, т.к. объект принят в аренду; 2) объект не соответствует неопределенным нормам, которые стороны в договоре и акте не установили, не прописали с достаточной степенью детализации, что не позволяет однозначно установить, какие именно недостатки имел объект, в каком объеме и какого качества требовался ремонт; 3) целевое назначение объекта не указывает на какое-либо конкретное оборудование, что не позволяет установить на дату заключения договора и дату передачи объекта, каким именно техническим нормам объект должен был соответствовать и как следствие какой ремонт, в каком объеме арендатору было необходимо произвести.

В пункте 4 акта приема передачи от 01.04.2023 стороны указали, что для непоименованных недостатков, указанных в п.3 акта арендатором требуется выполнение следующих работ: - очистка от пыли стен и потолков - побелка стен и потолков - ремонт кровли - прокладка коммуникаций и монтаж системы отопления - зашивка проемов со смежными помещениями - демонтаж бетонных приливов на полу цеха - демонтаж временных бытовых помещений - монтаж коммуникаций и приборов освещения.

Таким образом, в пункте 4 акта стороны установили абстрактный перечень работ, который должен произвести арендатор для своих нужд.

При передаче объекта в аренду стороны не приглашали независимого специалиста, который мог составить дефектную ведомость, отражающую реальное состояние объекта аренды и определить реальный объем работ, необходимый для приведения объекта аренды в состояние, отвечающее неопределенным «строительным, пожарным, санитарным и иным нормам и правилам, установленным действующим законодательством».

Как уже указывалось судом, в приложении №2 к договору стороны согласовали стоимость и перечень материалов, необходимых для ремонта.  Стоимость материалов составила 1 282 519,59 рублей.

01 апреля 2023 года стороны подписали акт зачета встречных требований по договору аренды, в соответствии с которым на основании ст. 410 ГК РФ и согласно п. 5.6.1 договора (до 05 числа текущего месяца производится оплата арендной платы за предыдущий месяц в размере не менее 50% от ежемесячной арендной платы) в счет будущих платежей подлежит зачету в счет затрат арендатора на материалы для ремонта помещений в размере 1 282 519, 59 рублей.

В качестве доказательства правомерности принятия в зачет расходов на покупку материалов на сумму 1 282 519, 59 рублей ответчиком представлен счет-фактура № БКБП-23033104 от 31.03.2023.

По мнению суда, с учетом вышеизложенных положений действующего законодательства и установленных по делу фактических обстоятельств спора в рассматриваемом случае сумма основного долга подлежит уменьшению на сумму согласованных сторонами затрат на приобретение материалов для ремонта в размере 1 282 519 руб. 59 коп. путем ежемесячного зачета 50% арендной платы, что в полной мере согласуется с пунктами 5.6.1., 5.6.3 договора, а также абзацу третьему пункта 8 статьи 142 Закона о банкротстве. Оснований для вывода о том, что согласованный сторонами порядок расчетов по договору (необходимость оплаты арендной платы в размере не менее 50% от ежемесячной арендной платы и возможность зачета в счет оставшейся арендной платы выполненных арендатором работ по текущему и капитальному ремонту арендуемого объекта) противоречит закону, нарушает положение иных кредиторов истца (банкрота), не имеется.

Оценивая критически доводы конкурсного управляющего о направленности произведенных ответчиком работ на улучшение имущества и их потребительской ценности для общества, что позволило сдать спорные помещения в аренду и служит основанием для признания требований компании обоснованными и подлежащими сальдированию в сумме 9 144 907,20 руб., суд также отмечает следующее.

В соответствии с положениями Закона о банкротстве целью конкурсного производства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов (абзац шестнадцатый статьи 2 Закона о банкротстве). Эта ликвидационная процедура направлена, прежде всего, на последовательное проведение мероприятий по формированию конкурсной массы и реализации имущества (активов) должника для проведения расчетов с кредиторами. Указанные мероприятия выполняются конкурсным управляющим, который осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления (статья 129 Закона о банкротстве) и несет самостоятельную обязанность действовать в интересах должника и его кредиторов добросовестно и разумно (пункт 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве).

В условиях конкурсного производства возможность сдачи имущества в аренду, прежде всего, обусловлена необходимостью обеспечения целей конкурсного производства (сохранность имущества), а не осуществления предпринимательской деятельности. Эксплуатация принадлежащих обществу объектов после открытия конкурсного производства допускается по общему правилу в той мере, в которой это необходимо для сохранности имущества и подготовки последнего к отчуждению посредством торгов.

Как следует из пояснений истца, ранее общество деятельность по сдаче спорных помещений в аренду не вело, прибыль не получало.

В связи с этим и учитывая обстоятельства заключения с ответчиком спорного договора (договор подписан в феврале 2023 года, фактически имущество передано по акту от 01.04.2023, арендные платежи начинают начисляться лишь с мая 2023 года; дефектная ведомость составлена компанией в феврале 2023 года, то есть еще до момента передачи ей обществом помещений в пользование), вышеперечисленные условия последнего (касающиеся согласованного объема запланированных и фактически понесенных компанией расходов, порядка расчетов (ежемесячный платеж в денежной форме должен составлять не менее 50%), обязанности арендодателя по возмещению арендатору стоимости произведенного, как текущего, так и капитального ремонта имущества), следует вывод о том, что действительная воля компании и общества по оформлению аренды в отношении изначально непригодных для этих целей помещений, требующих значительных финансовых вложений в преддверии предполагающей реализацию активов АО «Тенросиб» процедуры банкротства (с заявлением о банкротстве общество в лице ФИО3 обратилось 10 августа 2023 года), направлена была на обеспечение возможности перехода недвижимого имущества истца в собственность ответчика при минимальной возможности акционеров истца получить средства в счет ликвидационной квоты.

Заключение договора аренды на нетипичных для любого арендодателя условиях, преследующего коммерческий интерес в получении прибыли в виде ежемесячных арендных платежей, а не оплате ремонта помещении? для удовлетворения нужд арендатора, свидетельствует, по мнению суда, о том, что фактические договорные отношения между сторонами с точки зрения их условии? и порядка исполнения нельзя признать в полной мере экономически обоснованными для истца, характерными для случайных участников рынка недвижимости и считать возможными без наличия между сторонами иных неформальных соглашении? (скрываемых от суда), недоступных иным участникам гражданского оборота. Заключение договора сторонами направлено на получение необоснованных преимуществ от аренды помещении? с перекладыванием на истца всех расходов, позволяющих ответчику бесплатно пользоваться значительной частью активов общества, а в условиях дорогостоящего ремонта и вовсе не платить арендную плату и наращивать задолженность истца, будучи при этом осведомленным о тяжелом имущественном положении последнего и понимая, что рассчитаться с ним должник сможет только в результате реализации всех своих активов (путем продажи или передачи по отступному недвижимости). В свою очередь, общество в рамках дела о банкротстве заинтересовано непосредственно в погашении своих долгов на рыночных и взаимоприемлемых условиях, а его акционеры – в получении ликвидационной квоты.

Поведение ООО «Базис и К» при данных обстоятельствах не является добросовестным и свидетельствует о злоупотреблении правом.

Ссылки конкурсного управляющего и ответчика на признание судами правомерными действий конкурсного управляющего по расторжению договора аренды от 15.02.2023 и заключению нового договора аренды от 27.11.2024 с ООО «Базис и К» в деле о банкротстве АО «Тенросиб» №А27-14707/2023. (определение Арбитражного суда Кемеровской области от 25.04.2025, постановление Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025), правового значения для настоящего спора сами по себе не имеют.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение имеют лишь установленные в судебных актах обстоятельства (факты), что не исключает их различной правовой оценки судами.

Кроме того, суд считает обоснованным довод ФИО5 о том, что истец и ответчик являются фактически аффилированными лицами.

Как следует из содержания статьи 53.2 ГК РФ, под аффилированностью лиц следует понимать наличие такой зависимости между с ними, с которой закон связывает наступление определенных правовых последствий.

Статьей 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (далее – Закон № 948-1), определено, что аффилированными лицами являются физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность иных юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

При этом аффилированными лицами юридического лица являются, в том числе: лицо, осуществляющее полномочия его единоличного исполнительного органа; лица, которые имеют право распоряжаться более чем 20 процентами общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица.

Как следует из данных Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), ФИО2 является единственным участником и руководителем ООО «Базис и К».

Таким образом, аффилированность ФИО2 и ООО «Базис и К» является прямой в силу положений Закона № 948-1.

В свою очередь, вынесенным по делу №А27-14707/2023 определением Арбитражного суда Кемеровской области от 08.07.2024, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2024 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.11.2024, требование ИП ФИО2 в размере 15 071 932,68 руб. признано обоснованным и подлежащим удовлетворению в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты. Указанными судебными актами установлены обстоятельства фактической аффилированности ФИО2 и АО «Тенросиб» (ч.2 ст.69 АПК РФ).

Следовательно, с учетом положений статьи 19 Закона о банкротстве имеются все основания для признания ООО «Базис и К» фактически аффилированным с АО «Тенросиб».

С учетом вышеизложенного суд критически относится к доводам конкурсного управляющего истца и самого ответчика о добросовестности поведения последнего в спорных правоотношениях с обществом.

Ссылки ответчика на то, что все затраты на сумму 9 144 907,20 рублей следует считать согласованными с истцом, также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения спора.

Ответчик указывает, что с целью фиксации обнаруженных им недостатков и составления дефектных ведомостей он известил о необходимости осмотра по электронной почте бывшего генерального директора общества ФИО9 по электронной почте (в копии электронного письма, приложенного ответчиком, указано на то, что письмо получено техническим директором ФИО9). Однако технического директора в АО «Тенросиб» никогда не было, на что прямо указано обществом в уточненном исковом заявлении, поступившем в материалы дела 29.07.2024 (т.1 л.д. 25-29). Также ответчиком представлена копия части почтового конверта без номера отправления, что не позволяет отследить его направление. Кроме того, заслушивают внимания доводы ФИО5, что ответчик, отправляя почтовое уведомление 18 мая 2023 года Почтой России, не мог не понимать, что истец его не сможет получить к дате осмотра – 22 мая 2023 года.

Соответственно, ремонтные работы на сумму 9 144 907,20 рублей произведены компанией без согласования с АО «Тенросиб». Иными словами, объем и стоимость работ определялись односторонне исключительно собственными экономическими интересами ООО «Базис и К». В связи с тем в условиях банкротства АО «Тенросиб» предъявление последнему к возмещению стоимости таких работ, в том числе посредством частичного сальдирования, создает для ответчика необоснованные преимущества. В случае сальдирования на всю сумму понесенных ответчиком затрат на ремонт имущества, истец, находящийся в банкротстве, недополучил бы от ответчика арендную плату, лишившись поступлений в конкурсную массу. При этом оставшаяся к взысканию часть оплаты по аренде может быть распределена на погашение задолженности перед кредиторами (в том числе по субординированным требованиям), а требования ответчика уже предъявлены в деле о банкротстве общества и подлежат рассмотрению судом на предмет их обоснованности с применением повышенного стандарта доказывания с учетом доводов и возражений всех участвующих в деле лиц.

Как пояснило ООО «Базис и К», после утверждения судом в рамках настоящего дела мирового соглашения компания в деле о банкротстве истца уменьшила свои требования до 4 784 669 руб., в том числе в связи с урегулированием сторонами вопроса расчетов по электроэнергии, потребленной арендатором в период действия договора аренды. Подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов от 14.03.2025, которым определен расчет оплаты и задолженность за потребленную арендатором электроэнергию за период с 01.04.2023 по 26.11.2024, был представлен в суд при уточнении требования кредитора. После отмены мирового соглашения компания уточнила свои требования, заявив о включении в реестр требований кредиторов общества полной суммы расходов на ремонтные работы в первоначальном размере 9 144 907,20 руб. Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 11.09.2025 приостановлено производство по рассмотрению требования кредитора ООО «Базис и К» до вступления в законную силу судебного акта, принятого в результате рассмотрения настоящего дела №А27-10353/2024.

По результатам оценки установленных обстоятельств  судом признаются несостоятельными доводы конкурсного управляющего истца и ответчика о необходимости ретроспективного снижения ежемесячной арендной платы за период с с января по апрель 2024 года и с сентября 2024 г. по ноябрь 2024 г. с 245 560 руб. до 184 170 руб.

Указанное снижение истец производит, ссылаясь на неисполнение им как арендодателем обязанностей по обеспечению арендованных помещений водоснабжением, водоотведением, отоплением, в подтверждение чего ссылается на письмо ФИО8 № 20/03 от 20.03.2024. Однако указанным письмом арендодатель выразил свою волю на снижение арендной платы до 184 170 руб. лишь за период сентябрь-декабрь 2023 г. Соответственно, правовых оснований для снижения арендной платы в январе - апреле и сентябре - ноябре 2024 г. не имеется. За эти периоды подлежит расчету задолженность ответчика исходя из согласованного договором размера арендной платы как 245 560 руб. в месяц.

Все доводы конкурсного управляющего истца об экономической обоснованности уменьшения арендной платы для ответчика в зимние месяцы правового значения для спора не имеют. Более того, доводы конкурсного управляющего о том, что уменьшением размера арендной платы для ответчика последний поставлен в равные экономические условия с иными арендаторами, а также о том, что добровольно уменьшив арендную плату, АО «Тенросиб» избежало излишних судебных споров (что также является положительным обстоятельством), критически оцениваются судом, подлежат отклонению, поскольку целью любой коммерческой организации является получение максимально возможной прибыли от своей предпринимательской деятельности.

Как установлено судом, ответчиком произведена частичная оплата арендной платы в общем размере 837 159 руб. 20 коп., что подтверждается платежными поручениями: от 30.01.2024 на сумму 262 607 руб. 88 коп; от 15.02.2024 на сумму 221 752 руб. 97 коп.; от 20.02.2024 на сумму 106 650 руб.; от 15.03.2024 на сумму 246 148 руб. 35 коп.

С учетом вышеизложенного судом произведен расчет суммы долга компании по договору перед обществом в размере 2 275 845 руб. 21 коп., что соответствует расчету задолженности, приведенному ФИО5 в пояснениях к судебному заседанию 08.10.2025, приобщенных к материалам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - в виде периодически начисляемого платежа - пени или штрафа.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом заявлено требование о взыскании по п. 6.2 договора неустойки за период с 06.06.2023 по 08.10.2025 в размере 183 708 руб. 36 коп.

В связи с признанием судом правомерным требование истца о взыскании задолженности в  сумме 2 275 845 руб. 21 коп. подлежит взысканию с ответчика за заявленный истцом период неустойка в общей сумме 114 118 руб. 14 коп. согласно следующему расчету.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.06.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

122 780,00

06.06.2023

30.01.2024

239

122 780,00 ? 239 ? 0.01%

2 934,44 р.

-122 780,00

30.01.2024

Оплата задолженности

Итого:

2 934,44 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.07.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

122 780,00

06.07.2023

30.01.2024

209

122 780,00 ? 209 ? 0.01%

2 566,10 р.

-122 780,00

30.01.2024

Оплата задолженности

Итого:

2 566,10 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 08.08.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

122 780,00

08.08.2023

30.01.2024

176

122 780,00 ? 176 ? 0.01%

2 160,93 р.

-17 047,88

30.01.2024

Оплата задолженности

105 732,12

31.01.2024

15.02.2024

16

105 732,12 ? 16 ? 0.01%

169,17 р.

-105 732,12

15.02.2024

Оплата задолженности

Итого:

2 330,10 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.09.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

122 780,00

06.09.2023

15.02.2024

163

122 780,00 ? 163 ? 0.01%

2 001,31 р.

-116 020,85

15.02.2024

Оплата задолженности

6 759,15

16.02.2024

20.02.2024

5
6 759,15 ? 5 ? 0.01%

3,38 р.

-6 759,15

20.02.2024

Оплата задолженности

Итого:

2 004,69 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.10.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

92 085,00

06.10.2023

20.02.2024

138

92 085,00 ? 138 ? 0.01%

1 270,77 р.

-92 085,00

20.02.2024

Оплата задолженности

Итого:

1 270,77 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 07.11.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

92 085,00

07.11.2023

20.02.2024

106

92 085,00 ? 106 ? 0.01%

976,10 р.

-7 805,85

20.02.2024

Оплата задолженности

84 279,15

21.02.2024

15.03.2024

24

84 279,15 ? 24 ? 0.01%

202,27 р.

-84 279,15

15.03.2024

Оплата задолженности

Итого:

1 178,37 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.12.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

92 085,00

06.12.2023

15.03.2024

101

92 085,00 ? 101 ? 0.01%

930,06 р.

-92 085,00

15.03.2024

Оплата задолженности

Итого:

930,06 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 10.01.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

92 085,00

10.01.2024

15.03.2024

66

92 085,00 ? 66 ? 0.01%

607,76 р.

-69 784,20

15.03.2024

Оплата задолженности

22 300,80

16.03.2024

08.10.2025

572

22 300,80 ? 572 ? 0.01%

1 275,61 р.

Итого:

1 883,37 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.02.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

122 780,00

06.02.2024

08.10.2025

611

122 780,00 ? 611 ? 0.01%

7 501,86 р.

Итого:

7 501,86 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.03.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

122 780,00

06.03.2024

08.10.2025

582

122 780,00 ? 582 ? 0.01%

7 145,80 р.

Итого:

7 145,80 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.04.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

122 780,00

06.04.2024

08.10.2025

551

122 780,00 ? 551 ? 0.01%

6 765,18 р.

Итого:

6 765,18 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 07.05.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

190 840,41

07.05.2024

08.10.2025

520

190 840,41 ? 520 ? 0.01%

9 923,70 р.

Итого:

9 923,70 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.06.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

245 560,00

06.06.2024

08.10.2025

490

245 560,00 ? 490 ? 0.01%

12 032,44 р.

Итого:

12 032,44 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.07.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

245 560,00

06.07.2024

08.10.2025

460

245 560,00 ? 460 ? 0.01%

11 295,76 р.

Итого:

11 295,76 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.08.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

245 560,00

06.08.2024

08.10.2025

429

245 560,00 ? 429 ? 0.01%

10 534,52 р.

Итого:

10 534,52 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.09.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

245 560,00

06.09.2024

08.10.2025

398

245 560,00 ? 398 ? 0.01%

9 773,29 р.

Итого:

9 773,29 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 08.10.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

245 560,00

08.10.2024

08.10.2025

366

245 560,00 ? 366 ? 0.01%

8 987,50 р.

Итого:

8 987,50 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.11.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

245 560,00

06.11.2024

08.10.2025

337

245 560,00 ? 337 ? 0.01%

8 275,37 р.

Итого:

8 275,37 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.12.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

221 004,00

06.12.2024

08.10.2025

307

221 004,00 ? 307 ? 0.01%

6 784,82 р.

Итого:

6 784,82 руб.

Сумма основного долга: 2 275 845,21 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 114 118,14 руб.

Ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

По смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической оплаты кредитору основного долга).

При  рассмотрении спора судом не установлено оснований для освобождения ответчика от согласованной с истцом договорной ответственности (ст.401 ГК РФ) за неисполнение принятого по договору обязательства в рамках осуществления предпринимательской деятельности (ст.ст.1, 421 ГК РФ).

Судом признаны несостоятельными доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания с него пени в связи с наличием в действиях истца просрочки кредитора (п. 3 ст. 405 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии с п. 2 ст. 327 ГК РФ внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается надлежащим исполнением обязательства.

Следовательно, само по себе несвоевременное передача арендодателем своих банковских реквизитов арендатору, отсутствие у последнего информации о счетах общества, на которые подлежит перечислению по договору арендная плата согласно порядку, установленному договором (ежемесячно не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным), никоим образом не исключает возможности исполнения ответчиком своего обязательства путем внесения необходимой денежной суммы в депозит нотариуса.

Иск подлежит частичному удовлетворению с отнесением на стороны судебных расходов по делу пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований согласно ч.1 ст.110 АПК РФ.

Рассмотрен иск в общей сумме 3 318 482,16 руб. (3 134 773,80 руб. долга и 183 708,36 руб. неустойки), удовлетворены требования в сумме  2 389 963,35 руб. (2 275 845,21 руб. задолженности и 114 118,14 руб. неустойки), то есть 72,02%.

Как предусмотрено статьей 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам.

Истцом уплачена в бюджет государственная пошлина в сумме 31 755 руб., что подтверждено платежным поручением № 69 от 24.07.2025.

Ответчиком в ходе рассмотрения спора представлено платежное поручение №1967 от 03.09.2024 о внесении на депозитный счет суда денежных средств в сумме 81 100 руб. для оплаты экспертизы.

Определением от 17.02.2025 перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Кемеровской области за проведение экспертизы средства в размере 81 000 руб. Федеральному бюджетному учреждению Кемеровская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований – 72,02%  на ответчика подлежат отнесению судебные расходы по уплате обществом госпошлины в сумме 28 514,16 руб., на истца подлежат отнесению судебные расходы компании по оплате экспертизы  в сумме 22 663,80 руб.

Излишне внесенные ответчиком на депозитный счет суда денежные средства на оплату услуг экспертов (100 руб.) подлежат возврату по заявлению компании с указанием платежных реквизитов для перечисления средств.

С учетом фактически уплаченной истцом при обращении с иском государственной пошлины и размера заявленного иска с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 7 837 руб.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, подавшее апелляционную, кассационную или надзорную жалобу, а также иные лица, фактически участвовавшие в рассмотрении дела на соответствующей стадии процесса, но не подававшие жалобу, имеют право на возмещение судебных издержек, понесенных в связи с рассмотрением жалобы, в случае, если по результатам рассмотрения дела принят итоговый судебный акт в их пользу.

Настоящее дело рассматривалось судом кассационной инстанции по кассационной жалобе ФИО5, уплатившего в бюджет государственную пошлину в сумме 20 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 22 от 26.03.2025.

Таким образом, подлежат возмещению сторонами судебные расходы ФИО5 по уплате 3 000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы в следующей пропорции:  в сумме 839,40 руб. истцом и в сумме 2 160,60 руб. – ответчиком.

Излишне перечисленная ФИО5 в сумме 17 000 руб. государственная пошлина подлежит возвращению из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить частично.

Судебные расходы отнести на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Базис и К" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества "Тенросиб" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2 275 845 руб. 21 коп. задолженности, 114 122 руб. 12 коп. неустойки, всего 2 389 967 руб. 33 коп., неустойку, начисленную по ставке 0,01% от неоплаченной суммы долга за каждый день просрочки, начиная с 09.10.2025 по дату фактического исполнения основного обязательства, 28 514 руб. 16 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с акционерного общества "Тенросиб" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Базис и К" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 22 663 руб. 80 коп. судебных расходов по оплате экспертизы.

Произвести процессуальный зачет по судебным расходам сторон.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Базис и К" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества "Тенросиб" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2 275 845 руб. 21 коп. задолженности, 114 122 руб. 12 коп. неустойки, всего 2 389 967 руб. 33 коп., неустойку, начисленную по ставке 0,01% от неоплаченной суммы долга за каждый день просрочки, начиная с 09.10.2025 по дату фактического исполнения основного обязательства, 5 850 руб. 36 коп. судебных расходов.

Взыскать с акционерного общества "Тенросиб" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 7 837 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Базис и К" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО5 (ИНН <***>) 2 160 руб. 60 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Взыскать с акционерного общества "Тенросиб" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО5 (ИНН <***>) 839 руб. 40 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Возвратить ФИО5 (ИНН <***>) из федерального бюджета 17 000 руб. государственной пошлины, излишне перечисленной согласно платёжному поручению № 22 от 26.03.2025 (плательщик ФИО12, ИНН <***>).

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья                                                                                                  Е.В. Дубешко