Решение от 14 июня 2021 г. по делу № А46-643/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-643/2020
14 июня 2021 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена 08 июня 2021 года

Полный текст решения подготовлен 14 июня 2021 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хитриной Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» под управлением ООО «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ», при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «First Heartland Jysan Bank», об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов, приведении участка в надлежащее состояние,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 14.09.2020;

от ответчика – ФИО3 по доверенности о 28.12.2020;

от третьего лица – ФИО4 по доверенности;

эксперт ФИО5

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» под управлением ООО «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (далее – ответчик), в котором просил:

- изъять объект незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16296 кв.м., расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена по адресу: <...> путём продажи с публичных торгов;

- привести земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 в состояние, пригодное для дальнейшего использования путём демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории.

От ответчика поступило ходатайство о выделении требования истца о понуждении общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ" привести земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 в состояние, пригодное для дальнейшего использования путём демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории, в отдельное производство.

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.02.2020 требование Департамента имущественных отношений Администрации города Омска о понуждении ответчика привести земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 в состояние, пригодное для дальнейшего использования путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории, выделено в отдельное производство. Определением суда от 08.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено акционерное общество «First Heartland Jysan Bank».

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.10.2020 была назначена экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос следующего содержания:

Какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, торгово-развлекательный комплекс с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного на земельном участке площадью 16296 кв. м с кадастровым номером 55:36:090108:80 почтовый адрес ориентира Омская обл., г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99, площадью по наружному обмеру 5 877,80 кв.м, инвентарный номер 6662265, литера А с учетом улучшений и обременении земельного участка по состоянию на дату вынесения определения о проведении экспертизы?

Проведение испрашиваемой экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Сюрвей.ру».

В связи с назначением экспертизы производство по делу было приостановлено до получения судом результатов экспертизы.

07.05.2021 от экспертного учреждения в материалы дела поступили результаты экспертизы.

Определением суда от 17.05.2021 было назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу.

В судебном заседании стороны высказались о возможности возобновления производства по делу; против возобновления не возражали.

Согласно статье 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Судом производство по делу было возобновлено.

Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Ответчик поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Третье лицо поддержало позицию, изложенную в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

На основании распоряжения первого заместителя главы Администрации города Омска от 16.03.2001 № 300-р между департаментом недвижимости Администрации города Омска и обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная фирма «Рубин» (далее - ООО «ТПФ «Рубин») заключён договор аренды земельного участка от 17.05.2001 № Д-Ц-2-7-2758, в соответствии с пунктом 1.1. которого ООО «ТПФ «Рубин» предоставлен в аренду сроком на 2 года земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 площадью 16 865 кв.м по адресу: <...> (Центральный округ) для использования под строительство многоэтажного гаража. Распоряжением Мэра г.Омска от 30.06.2003 №1296-р срок аренды земельного участка продлён до 3 лет.

Соглашением от 27.12.2007 к договору аренды срок действия договора аренды продлён до 25.12.2012, целевое использование означенного земельного участка «под строительство многоэтажного гаража» изменено на целевое использование «под строительство торгово-развлекательного комплекса».

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 площадью 16296 кв. м, расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 99 (далее -Участок), был предоставлен в аренду ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» доверительному управляющему закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость» (далее - ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ») на основании договора от 26.12.2016 № Д-Ц-13-117 (далее - Договор) для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней.

В соответствии с пунктом 7.4 Договора по окончании срока действия Договора обязательства сторон прекращаются, Договор считается расторгнутым.

Уведомление ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» о прекращении Договора направлено 10.12.2019 № Исх-ДИО/16200.

Начисления арендной платы по Договору прекращены с 25.12.2019, Договор исключен из реестра договоров пользования имуществом.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на Участке расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:090107:3400, степенью готовности 16% (далее - Объект), принадлежащий на праве общей долевой собственности Владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость».

Как указывает истец, поскольку договор № Д-Ц-13-117 прекратил своё действие и объект незавершённого строительства достроен не был, указанный объект незавершённого строительства подлежит изъятию у собственника с последующей продажей с публичных торгов.

Указанные основания послужили основанием для обращения Департамента в суд с настоящим требованиями.

Суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По положениям пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное частью 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Отношения же, возникшие ранее указанной даты, регламентированы Федеральным законом N 137-ФЗ как переходные положения.

При этом, законодатель, вводя подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, ставил лиц, заключавших договор аренды до 01.03.2015 и лиц, заключавших такой договор, после 01.03.2015 в равное положение, предоставляя им возможность заключить однократно договор на новый срок для завершения строительства.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 площадью 16296 кв. м, был предоставлен в аренду ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» доверительному управляющему закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость» на основании договора от 26.12.2016 № Д-Ц-13-117 для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней.

Таким образом, заключив 26.12.2016 договор аренды без проведения торгов, ответчик реализовал свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Договор аренды от 26.12.2016 прекратил свое действие в связи с истечением его срока – 25.12.2019.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на Участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090107:3400, степенью готовности 16% (далее - Объект), принадлежащий на праве общей долевой собственности Владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость».

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления N 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

Вышеуказанные Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства предусматривают оценку рыночной стоимости имущества в соответствующий период времени в целях проведения указанных торгов. Тем самым необходимость заблаговременного проведения такой оценки, в том числе при рассмотрении иска, поданного в порядке статьи 239.1 ГК РФ, отсутствует.

Исходя из содержания положений статей 64, 82 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. То есть, заключение эксперта является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения возникшего между сторонами спора.

Как указывалось выше, определением суда от 02.10.2020 была назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорного объекта.

Как следует из экспертного заключения № 1430-0321, рыночная стоимость спорного объекта составляет 330 000 000 руб.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу названной нормы каждое представленное стороной доказательство должно быть подкреплено иными доказательствами, имеющимися в материалах дела и в своей совокупности не противоречить, а дополнять друг друга, образуя единую доказательственную базу. Все представленные в материалы дела доказательства должны оцениваться в совокупности и во взаимосвязи с целью исключения внутренних противоречий и расхождений между ними.

В настоящем случае заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение судебной экспертизы ни истцом, ни ответчиком по существу не оспорено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, суд также отмечает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного, требования Департамента подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Заявленные Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» под управлением ООО «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» объект незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв.м., расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена по адресу: <...>, путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 330 000 000 руб.

Перечислить с депозитного счета суда обществу с ограниченной ответственностью «Сюрвей.ру» денежные средства в размере 70 000 руб. за проведение экспертизы на основании определения Арбитражного суда Омской области от 02.10.2020 (экспертное заключение №1430-0321 от 05.05.2021), перечисленных платёжным поручением № 285 от 25.09.2020.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев