Решение от 27 ноября 2019 г. по делу № А07-36675/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А07-36675/2017
г. Уфа
27 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 26.11.2019 Полный текст решения изготовлен 27.11.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Касьяновой С.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Принт Лайф" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи, при участии:

от истца –ФИО2, представитель по доверенности № 2 от 19.10.2017, от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности № 22дв от 13.03.2019, удостоверение № 887 от 20.08.2018.

Общество с ограниченной ответственностью "Принт Лайф" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик) и просит:

- обязать ответчика в течении 15 дней со дня вступления в законную силу решения заключить с ООО «Принт Лайф» договор купли - продажи с рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения, подвала 9 этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Степана Кувыкина, 23, общей площадью 167 кв.м., кад.номер 02:55:010809:616, Литер

А, с изложением пунктов 2.1. и 3.1.1. указанного договора в следующей редакции:

- пункт 2.1. Договора: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 1 933 050,85 руб. без НДС. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости по состоянию на 23.10.2017., определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом № 40/2017 от 23.10.2017, составленным ООО "Центр независимой экспертизы и оценки",

- пункт 3.1.1. Договора: 193 305,08 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Оценка и Консалтинг».

По ходатайству истца с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2018 по делу № А07- 36675/2017 назначена судебная оценочная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Терс» ФИО4 (450071, г.Уфа, ул.50 лет СССР, д.39, оф.30), производство по делу приостановлено.

Определением Арбитражного суда от 18.12.2018 произведена замена эксперта ФИО4 на ФИО5 для проведения экспертизы по делу № А07- 36675/2017, назначенной определением суда от 11.04.2018.

22.03.2019 в адрес Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заключение эксперта № 267-18 от 19.03.2018.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.04.2019 производство по делу возобновлено.

Судом направлен запрос судебному эксперту ФИО5 о предоставлении письменных пояснений с обоснованием причин применения выбранного сравнительного подхода исследования и причин неиспользования затратного и доходного подходов.

11.11.2019 поступил ответ на запрос от эксперта ФИО5 с обоснованием причин применения выбранного сравнительного подхода исследования.

Представитель истца в судебном заседании заявил об отказе от отнесения судебных расходов по оплате экспертизы на ответчика.

Представитель ответчика возражений не имеет.

Для уточнения исковых требований в судебном заседании 21.11.2019 объявлен перерыв, после окончания перерыва судебное заседание продолжено 26.11.2019.

До принятия решения истец представил заявление об уточнении исковых требований, которым просил:

- обязать ответчика в течении 15 дней со дня вступления в законную силу решения заключить с ООО «Принт Лайф» договор купли - продажи с

рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения, подвала 9 этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Степана Кувыкина, 23, общей площадью 167 кв.м., кад.номер 02:55:010809:616, Литер А, с изложением пунктов 2.1. и 3.1.1. указанного договора в следующей редакции:

- пункт 2.1. Договора: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 591 037,15 руб. (два миллиона пятьсот девяносто одна тысяча тридцать семь руб. 15 коп) без НДС.

Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом ООО «ТЕРС» в рамках гражданского дела № А07- 36675/2017, рассмотренному Арбитражным судом Республики Башкортостан с учетом представленного расчета исковых требований от 03.10.2019 г.

- пункт 3.1.1. Договора: 259 103,71 руб. (двести пятьдесят девять тысяч сто три руб. 71 коп).;

- обязать ответчика произвести перерасчет ежемесячных платежей на сумму 2 591 037,15 руб. по договору купли - продажи с рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения, подвала 9 этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Степана Кувыкина, 23, общей площадью 167 кв.м., кадастровый номер 02:55:010809:616, Литер А.

Заявление об уточнении размера исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. Поскольку третьи лица о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены в силу ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 29.10.2012г. между ООО "Принт Лайф" (арендатор) и Комитетом по управлению собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 26050.

Согласно п. 1.1 договора аренды арендодатель на основании решения № 305 от 17.10.2012 "О заключении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда с единственными претендентами аукциона" передает, а арендатор принимает во временное владение и

пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда: подвал 167 кв.м.: № 65-75, расположенные по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Степана Кувыкина, д. 23, Литера А, общей площадью 167 кв.м.

Срок действия договора сторонами определен до 29.10.2017г.

12.10.2017 ответчик (арендодатель) направил в адрес арендатора (истец) письмо № УЗ-8928 от 17.10.2017 с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Согласно условиям договора купли-продажи стоимость объекта составляет 3 852 588 руб. 14 коп. без учета НДС.

Истец, не согласившись с рыночной стоимостью объекта, изложенной в проекте договора, обратился к независимому эксперту – ООО "Центр независимой экспертизы и оценки". Согласно отчету № 40/2017 от 23.10.2017 стоимость объекта составляет 1 933 050 руб. 85 коп. без НДС 18%.

Истец предложил ответчику изменить стоимость объекта в договоре купли-продажи согласно отчету № 40/2017 от 23.10.2017, составленным – ООО "Центр независимой экспертизы и оценки".

Ответчик письмом № 34849 от 08.11.2017 отклонил предложение истца об изменении стоимости объекта, указав, что данная стоимость определена согласно Отчету № У024-17 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, выполненному ООО «Оценка и Консалтинг».

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ООО "Принт Лайф" и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ договора купли- продажи объекта муниципального нежилого фонда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное

(диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Договор купли-продажи, заключаемый сторонами в отношении арендуемого объекта муниципального нежилого фонда в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, носит для Администрации обязательный характер.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор

подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из названного и в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена оценочная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Терс» ФИО5

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную выкупную стоимость недвижимого объекта - нежилого помещения подвала 9-этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уф, Кировский район, ул. С. Кувыкина, общей площадью 167 кв.м., с кадастровым номером 02:55:010809:616., по состоянию на 12.10.2017 без учета НДС 18% и с учетом неотделимых улучшений.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 267-18 от 19.03.2018:

- рыночная выкупная стоимость недвижимого объекта - нежилого помещения подвала 9-этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уф, Кировский район, ул. С. Кувыкина, общей площадью 167 кв.м., с кадастровым номером 02:55:010809:616 по состоянию на 12.10.2017 без учета НДС 18% и с учётом неотделимых улучшений составляет 2 995 762 руб. 71 коп.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73- ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Названное влечет применение при проведении экспертизы норм и стандартов, в том числе установленных Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности"), Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и вид стоимости" (ФСО N 2), Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки,

полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В силу пункта 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В материалы дела поступили письменные пояснения от эксперта ФИО5 с обоснованием причин применения выбранного сравнительного подхода исследования и причин неиспользования затратного и доходного подходов.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется.

Заключение эксперта достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Возражений относительно экспертного заключения участвующими в деле лицами не заявлено.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные по комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, ООО "Принт Лайф" скорректировало заявленные исковые требования в части указания выкупной цены имущества с учетом стоимости

неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет выкупной цены имущества.

Рыночная выкупная недвижимого объекта согласно заключению эксперта № 267-18 от 19.03.2018 с учетом неотделимых улучшений в сумме 591 875 руб. составляет 2 995 762,71 руб.

Факт согласования неотделимых улучшений в сумме 591 875 руб., их объем и стоимость ответчиком не оспорена.

Согласно уточненному расчету истца от 03.10.2019 (т. 3 л.д. 106):

- степень износа неотделимых улучшений составляет 15 % (согласно пояснению к отчету об оценке № 40/2017 от 23.10.2017 ООО "Центр независимой экспертизы и оценки" т. 3 л.д. 105), таким образом, стоимость объекта недвижимости с учетом износа 15% составляет - 2 551 856,45 руб.

- освобождение от арендных платежей за период с 29.10.2012 по 28.01.2013 составляет сумму - 39 180,70 руб.

На основании указанного, истец просит установить стоимость выкупной цены имущества в размере 2 591 037,15 руб. (2 551 856,45+39 180,70).

При таких обстоятельствах, выкупная стоимость арендованного помещения определяется судом с учетом заключения эксперта и с учетом расчета исковых требований истца от 03.10.2019 в сумме 2 591 037,15 руб. без учета НДС (п. 2.1 договор купли-продажи).

Поскольку при рассмотрении настоящего спора судом определена иная стоимость выкупаемого имущества, прилагаемый к проекту договора купли- продажи график платежей подлежит приведению в соответствие с вышеназванной стоимостью отчуждаемого имущества.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что уточненные требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о разрешении преддоговорного спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора.

В соответствии со ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением

осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

За проведение экспертизы (заключение эксперта № 267-18 от 19.03.2018) согласно заявлению о возмещении понесенных затрат экспертная организация просит перевести денежные средства в размере 15 000 руб. на расчетный счет ООО «Тэрс».

Представитель истца заявил об отказе от отнесения судебных расходов по оплате экспертизы на ответчика, в связи с чем указанная норма применению не подлежит.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Принт Лайф" удовлетворить.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течении 15 дней со дня вступления в законную силу решения заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Принт Лайф» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор купли - продажи с рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения, подвала 9 этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Степана Кувыкина, 23, общей площадью 167 кв.м., кад.номер 02:55:010809:616, Литер А, с изложением пунктов 2.1. и 3.1.1. указанного договора в следующей редакции:

- пункт 2.1. Договора: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 591 037,15 руб. (два миллиона пятьсот девяносто одна тысяча тридцать семь руб. 15 коп) без НДС.

Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом ООО «ТЕРС» в рамках гражданского дела № А07- 36675/2017, рассмотренному Арбитражным судом Республики Башкортостан с учетом представленного расчета исковых требований от 03.10.2019 г.

- пункт 3.1.1. Договора: 259 103,71 руб. (двести пятьдесят девять тысяч сто три руб. 71 коп).;

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) произвести перерасчет ежемесячных платежей на сумму 2 591 037,15 (два миллиона пятьсот

девяносто одна тысяча тридцать семь рублей, 15 коп) по договору купли - продажи с рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения, подвала 9 этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Степана Кувыкина, 23, общей площадью 167 кв.м., кадастровый номер 02:55:010809:616, Литер А;

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Принт Лайф» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000,00 рублей – суммы возмещения судебных расходов по уплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.С. Касьянова