Постановление от 7 августа 2024 г. по делу № А32-3503/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-3503/2024
город Ростов-на-Дону
07 августа 2024 года
15АП-7855/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2024 года.


Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,судей Нарышкиной Н.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.11.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.04.2024 по делу № А32-3503/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «ГИК- Риэлт»

к обществу с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой»,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «КубаньРесурс»

о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ГИК- Риэлт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой» (далее – ответчик) о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве в размере 31 665 157 руб. 77 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «КубаньРесурс» (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2024 с ООО «Кубанькапстрой» в пользу ООО «ГИК-Риэлт» взыскана неустойка в размере 31 665 157 руб. 77 коп., а также 181 326 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что обязанность ответчика по передаче истцу квартир возникает только после ввода домов в эксплуатацию и после полной уплаты их цены истцом. Суд первой инстанции не принял во внимание, что дополнительные соглашения от 11.03.2020 к договорам участия в долевом строительстве не предусматривали передачу объекта долевого строительства до производства оплаты. Дополнительными соглашениями стороны не вносили изменения в пункты 5.2 договоров участия в долевом строительстве, а значит не отменяли условие о передачи квартир только после полной оплаты их стоимости. Суд первой инстанции не учел, что ООО «ГИК-Риэлт» и ООО «Кубаньресурс» фактически входят в одну группу компаний, а также не принял во внимание, что рассматривая настоящий спор нельзя сужать предмет рассмотрения только до договора участия в долевом строительстве. Ответчик сослался на постановление кассационного суда в рамках дела № А32-59577/2021, по спору между теми же лицами, согласно которому оплата цены договора участия в долевом строительстве происходит исключительно в момент выполнения работ. Работы были завершены не ранее 27.04.2022, соответственно и оплата произведена не ранее 27.04.2022, после чего 29.04.2022 дома были введены в эксплуатацию. Таким образом, до 29.04.2022 застройщик не считается лицом, нарушившим срок исполнения обязательств (срок передачи объекта) перед участником долевого строительства - ООО «ГИК-Риэлт». Застройщик поставлен в зависимость от генерального подрядчика, так как не мог ввести дом в эксплуатацию и передать истцу квартиры ранее чем генеральный подрядчик завершит работы на объекте, что подтверждает отсутствие вины застройщика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства до даты ввода многоквартирных домов эксплуатацию, то есть до 29.04.2022. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции необоснованно принял в расчет период начисления неустойки с 30.06.2021 по 29.04.2022.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Истец отмечает, что вступившими в законную силу судебными актами между теми же сторонами, в том числе по делам № А32-2833/2022, А32-29921/2022 судами установлено, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений, они являются обязательными для сторон и влекут юридические последствия для них. Также истец указал на несостоятельность довода ответчика о том, что квартиры застройщиком должны были быть переданы участнику долевого строительства только после ввода домов в эксплуатацию и после полной уплаты их цены, поскольку данный довод противоречат вступившим в законную силу судебным актам между теми же сторонами, а также фактическим обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, 26.09.2016 между ООО «Кубанькапстрой» (застройщик) и ООО «Перспектива» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № МП-16 ИП на ряд квартир в строящемся 22 - этажном 420 - квартирном жилом доме по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16) в городе Краснодаре с проектной площадью 14 461,50 кв. м.

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 22 - этажный, 420 - квартирный жилой дом (литер 16) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2 договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.2 договора, объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры №№ 1-283.

26.06.2017 между ООО «Перспектива» и ООО «ГИК- Риэлт» был заключен договор уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016, договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за номером 23:23:0427001:59-23/001/2017-43. По условиям указанного договора уступки права требования (цессии) ООО «ГИК- Риэлт» получило право требования к застройщику (ООО «Кубанькапстрой») на 265 квартир с проектной площадью 13 594,68 кв. м. Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария - ООО «ГИК-Риэлт».

Согласно п. 2.1 договора уступки права (цессии), сумма, подлежащая уплате застройщику, составляет 516 597 840 руб.. Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный договором участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016.

В силу п. 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 11.03.2020 уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика или в кассу застройщика в срок до 30.06.2021.

В соответствии с п. 5.1 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 30.06.2021 (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 11.03.2020). Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

В силу п. 5.2 договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора (финансированию), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определенной в п. 2.4 договора. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами (п. 5.3 договора).

26.09.2016 между ООО «Кубанькапстрой» (застройщик) и ООО «Регион партнер плюс» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № МП-16.1. ИП на ряд квартир в строящемся 26 - этажном, 240 - квартирном жилом доме на части земельного участка площадью 23398 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0427001:59 по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в Карасунском внутригородском округе городе Краснодаре.

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 26 - этажный (24 - жилые, техноподполье и технический этаж) 240 - квартирный жилой дом (литер 16.1) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2 договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.2 договора объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры в количестве 107 квартир общей проектной площадью 5 496,57 кв. м.

26.06.2017 между ООО «Регион Партнер Плюс» и ООО «ГИК-Риэлт» был заключен договор уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016. По условиям указанного договора уступки права требования (цессии) ООО «ГИК-Риэлт» получило право требования к Застройщику (ООО «Кубанькапстрой») на 97 квартир с проектной площадью 5 337,54 кв. м (в ред. доп. соглашения № 2 от 07.11.2018). Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария ООО «ГИК-Риэлт».

Сумма, подлежащая уплате Застройщику определена в п. 2.1 договора уступки права (цессии) и составляет 143 863 025 руб. (в ред. доп. соглашения № 2 от 07.11.2018). Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный договором участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016.

В силу п. 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 11.03.2020 уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика или в кассу застройщика в срок до 30.06.2021.

В соответствии с п. 5.1 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 30.06.2021 в редакции дополнительного соглашения № 3 от 11.03.2020). Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

В силу п. 5.2 договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора (финансированию), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определенной в п. 2.4 договора. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами (п. 5.3 договора).

28.11.2016 между ООО «Кубанькапстрой» (застройщик) и ООО «Регион партнер плюс» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № МП-16.1. ИП-2 на ряд квартир в строящемся 26 - этажном, 240 - квартирном жилом доме на части земельного участка площадью 23398 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0427001:59 по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в Карасунском внутригородском округе городе Краснодаре.

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 26 - этажный (24 - жилые, техноподполье и технический этаж) 240 - квартирный жилой дом (литер 16.1) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2. договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.2 договора объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры в количестве 99 общей проектной площадью 5 146,56 кв. м.

26.06.2017 между ООО «РЕГИОН ПАРТНЕР ПЛЮС» (цедент) и ООО «ГИК-Риэлт» (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1-ИП-2 от 28.11.2016.

По условиям договора цессии ООО «ГИК-Риэлт» получило право требования к застройщику (ООО «Кубанькапстрой») в частичном объеме на 89 квартир с проектной площадью 4 998,71 кв. м (в ред. доп. соглашения № 3 от 07.11.2018). Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария ООО «ГИК-Риэлт». Сумма, подлежащая уплате Застройщику, определена в п. 2.1. Договора уступки права (цессии) и составляет 142 563 349 руб. (в ред. доп. соглашения № 2 от 07.11.2018). Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный Договором участия в долевом строительстве № МП-16.1.ИП-2 от 28.11.2016 (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 07.06.2017 к последнему).

В силу п. 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 4 от 11.03.2020 уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика или в кассу застройщика в срок до 30.06.2021.

В соответствии с п. 5.1 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 30.06.2021 в редакции дополнительного соглашения № 4 от 11.03.2020). Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

В силу п. 5.2 договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора (финансированию), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определенной в п. 2.4 договора. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами (п. 5.3 договора).

По своей правовой природе, заключенный сторонами договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Статьей 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства.

Статьей 10 Закона № 214-ФЗ установлено, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.).

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи).

Доводы ответчика о том, что обязанность передачи квартира не возникла ранее полной оплаты ее стоимости правомерно отклонены судом первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии со ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено судом апелляционной инстанции в постановлении от 26.04.2023 по делу № А32-29921/2022 пункты 5.1 и 5.2 договоров участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017, № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017, № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017 противоречивы в вопросе согласования момента возникновения обязанности по передаче объекта долевого строительства: согласно пункту 5.1 договоров передача должна быть произведена к конкретной дате, а согласно пункту 5.2 договоров при условии 100% оплаты.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Если правила, содержащиеся в абзаце первом статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, то согласно абзацу второму данной статьи должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 43).

В пункте 11 постановления от 14.03.2014 № 16 указано, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (пункт 45).

Поскольку ООО «Кубанькапстрой» является «застройщиком» толкование условия момента возникновения обязанности «застройщика» передать объект долевого строительства должно осуществляться в пользу «участника долевого строительства», то есть по правилам пункта 5.1 договоров.

Более того, если при изначальном волеизъявлении сторон форма оплаты была согласована сторонами как предварительная, то последующая воля сторон, выраженная в дополнительном соглашении № 3 от 11.03.2020 к договору № МП-16-ИП от 26.09.2016, в дополнительном соглашении № 3 от 11.03.2020 к договору № МП-16.1 ИП от 26.09.2016, в дополнительном соглашении № 4 от 11.03.2020 к договору № МП 16.1-ИП-2 от 28.11.2016 была изменена: оплата и передача объекта была согласована без условия предварительной оплаты (30.06.2021), что также указывает на необходимость толкования сроков передачи объекта долевого строительства в пользу пункта 5.1 договоров МП-16 ИП от 26.09.2016, МП-16.1 ИП от 26.09.2016 и договора МП 16.1-ИП-2 от 28.11.2016, то есть без предварительной оплаты.

Таким образом, квартиры, являющиеся предметом договора № МП-16-ИП от 26.09.2016, договора № МП-16.1 ИП от 26.09.2016, договора № МП 16.1-ИП-2 от 28.11.2016 должны были быть переданы застройщиком - ООО «Кубанькапстрой» участнику долевого строительства - ООО «ГИК-Риэлт» в срок не позднее 30.06.2021.

Вопрос о том, что дополнительные соглашения являются обязательными для сторон, также был предметом рассмотрения судами ранее.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А32-2833/2022 между теми же лицами указано, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления № 49, по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора. В пункте 3 информационного письма № 165 разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. При рассмотрении споров о регистрации договоров долевого участия в строительстве также необходимо учитывать, что как в целом названный закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019). Дополнительное соглашение от 11.03.2020 № 3 к договору участия в долевом строительстве от 26.09.2016 № МП-16.1 ИП подписано сторонами, факт его заключения сторонами не оспаривался. С момента подписания истец не совершил зависящих от него действий, направленных на регистрацию дополнительного соглашения. Следовательно, дополнительное соглашение является заключенным для сторон, исходя из норм обязательственного права.

С учетом изложенного, дополнительные соглашения от 11.03.2020 к договору участия в долевом строительстве, которым стороны урегулировали вопрос о переносе срока исполнения обязательства по оплате, подлежит применению к правоотношениям сторон независимо от государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, застройщиком - ООО «Кубанькапстрой» участнику долевого строительства - ООО «ГИК-Риэлт» по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017 квартиры №№ 1, 2, 3, 5, 6, 8, 18, 19, 28, 33, 38, 58, площадь которых равна 651,5 кв. м, стоимостью 18 580 780 руб. переданы по актам приема-передачи от 24.07.2022, по договору участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017 квартиры №№ 6, 10, 18, 43, 88, 148, 168, 170, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 377, 383, 395, 396, 405, 415, 416, площадь которых равна 2 398,93 кв. м, стоимостью 91 159 340 руб. переданы по акту приема-передачи от 09.01.2024, по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017 квартиры №№ 72, 123, 128, 129, 133, 139, 143, 158, 162, 168, 178, 188, 192, 198, 202, 208, 222, 228, 238, площадь которых равна 1 126,20 кв. м, стоимостью 30 354 468,60 руб. переданы по акту приема-передачи от 09.01.2024.

Как указал истец, ответчиком были нарушены сроки передачи квартир по договорам участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017, № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017, № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017.

Доводы ответчика о том, что с учетом ранее рассмотренных споров, в том числе спора по делу № А32-59577/2021 суд обязан и в данном деле рассматривать не только отношения застройщика и дольщика, но и учитывать взаимоотношения всех трех сторон (застройщика, дольщика и генерального подрядчика) на основании заключенных трехсторонних соглашений отклоняются.

Судом изучены, представленные ответчиком документы, в том числе соглашения, заключенные застройщиком, инвестором и подрядчиком. Данными соглашениями определен порядок исполнения финансовых обязательств застройщика перед подрядчиком по договорам генерального подряда, а также инвестора перед застройщиком по договорам ДДУ. Порядок и сроки передачи квартир данными соглашениями не устанавливались. Учитывая, что, как было указано выше, срок передачи квартир не связан с их оплатой, то данные соглашения не могут повлиять на обязанность застройщика передать квартиры в срок, согласованный сторонами.

Кроме того, вопрос своевременности выполнения работ генеральным подрядчиком также не может повлиять на ответственность застройщика перед дольщиками за несвоевременную передачу квартир.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Статьей 10 Закона об участии в долевом строительстве установлено, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.).

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о доказанности факта неисполнения обязательства ответчиком в срок согласованный сторонами, что является основанием для взыскания неустойки.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (ред. от 30.09.2022) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

По расчету истца размер законной неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017, № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017, № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017 составил 31 665 157 руб. 77 коп.

На основании изложенного у апелляционной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам жалобы.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2024 по делу № А32-3503/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин


Судьи Н.В. Нарышкина


О.А. Сулименко