Решение от 3 сентября 2018 г. по делу № А46-4885/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-4885/2018
04 сентября 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 30.08.2018.

Решение в полном объёме изготовлено 04.09.2018.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС»,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка,

в заседании приняли участие:

от истца – не явился, извещён,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 28.03.2018,

от третьего лица – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» (далее – ООО «Ситал-Маг», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик), где просит:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1612 площадью 74 927 кв.м, определённую отчётом № 616 от 29.09.2017, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Ареал-Сервис» (далее – ООО «Ареал-Сервис»), в размере 177 896 000 руб., которая используется для расчёта арендной платы по договору № ДГУ/12-2927-К-12 от 29.12.2012 с 01.01.2018, указанной в уведомлении департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 18.01.2018 Исх-ДИО/542;

- установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1612, определённую отчётом № 80 от 22.02.2018, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «А-Экспертное бюро», в размере 116 919 000 руб. и пересчитать арендную плату по договору № ДГУ/12-2927-К-12 от 29.12.2012 с 01.01.2018 в соответствии со следующим расчётом: 116 919 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка, отчёт № 80 от 22.02.2018) х 4,3% (коэффициент в зависимости от вида разрешённого использования) / 12. Арендная плата с 01.01.2018 составляет 418 959,75 руб. в месяц.

Определением от 26.04.2018 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлёк общество с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» (далее – ООО «Фирма «ЛАТИС»).

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.06.2018 по делу назначена судебная экспертиза, производство по данному делу приостановлено до получения судом результатов экспертизы.

10.07.2018 (вход. № 75812) в материалы дела от общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» поступило экспертное заключение, в связи с чем протокольным определением от 31.07.2018 производство по делу возобновлено.

Реализуя право, предоставленное статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил заявленные требования (вход. № 87881 от 09.08.2018) с учётом заключения эксперта и просит:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1612, площадью 74 927 кв.м, определённую отчётом № 616 от 29.09.2017, подготовленным ООО «Ареал-Сервис», в размере 177 896 000 руб., которая используется для расчёта арендной платы по договору № ДГУ/12-2927-К-12 от 29.12.2012 с 01.01.2018, указанной в уведомлении Департамента от 18.01.2018  Исх-ДИО/542;

- установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1612, определённую по результатам судебной экспертизы по делу № А46-4885/2018, в размере 116 576 000 руб. и пересчитать арендную плату по договору № ДГУ/12-2927-К-12 от 29.12.2012 с 01.01.2018 в соответствии со следующим расчётом:

116 576 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка, судебная экспертиза по делу № А46-4885/2018) х 4,3% (коэффициент в зависимости от вида разрешённого использования)/12.

Арендная плата с 01.01.2018 составляет 417 730,67 руб. в месяц.

В судебном заседании представитель Департамента предъявленные к нему требования не признал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Иные участники арбитражного процесса, надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили; истец ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие; по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

29.12.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО «Фирма «ЛАТИС» заключён договор аренды № ДГУ/12-2927-К-12 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, предметом которого является аренда сроком на 49 лет находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенного в г. Омске и относящегося к категории земель населённых пунктов земельного участка площадью 74 927 кв.м, с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1612, местоположение которого определено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 620 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Лукашевича, д. 29. Цель использования участка – магазины, торговые комплексы и центры.

Соглашением к договору, зарегистрированным в установленном законом порядке 16.10.2017 за номером 55:36:00 00 00:1612-55/001/201, ООО «Фирма «ЛАТИС» выбывает, а ООО «Ситал-Маг» вступает в договор аренды от 29.12.2012 № ДГУ/12-2927-К-12.

01.02.2018 истцом получено уведомление Департамента от 18.01.2018 № Исх-ДИО/542, в котором устанавливался новый размер арендной платы за пользование участком, рассчитанный по правилам, предусмотренным Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утверждённым Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п (и изменениями, внесёнными Постановлением Правительства Омской области от 31 мая 2017 г. № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п», вступившими в силу 01.01.2018).

В соответствии с пунктом 5 Порядка арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешённого использования земельного участка согласно таблице.

Поскольку последним арендная плата поставлена в зависимость от рыночной стоимости земельного участка, ООО «Ареал-Сервис» по заданию Департамента была определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1612, которая составила 177 896 000 руб., на что указано в Отчёте от 29.09.2017 № 616 об определении величины рыночной стоимости.

На соглашаясь с названной величиной, ООО «Ситал-Маг» обратилось в суд с настоящим иском.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами в их совокупности и взаимосвязи, выслушав доводы сторон, суд усматривает основания для удовлетворения исковых требований.

В силу положений Закона Омской области от 06.12.2012 № 1496-ОЗ «О внесении изменений в Закон Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» и Положения о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утверждённого Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, поскольку в связи с перераспределением полномочий Главного управления по земельным ресурсам Омской области (арендодателя по договору аренды от 29.12.2012 № ДГУ/12-2927-К-12) к органу местного самоуправления - Департаменту перешли все права и обязанности арендодателя по договорам аренды в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, суд считает последнего надлежащим истцом по делу.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт пользования ООО «Ситал-Маг» земельным участком, переданным по акту приёма-передачи земельного участка в аренду на основании договора от 29.12.2012 № ДГУ/12-2927-К-12 аренды земельного участка, подтверждён материалами дела и сторонами не оспаривается.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно расчёту арендной платы, направленному Департаментов в адрес истца, расчёт арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» в редакции Постановления Правительства Омской области от 31 мая 2017 г. № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п». Размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:1612, площадью 74927 кв.м., рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от вида разрешённого использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка составляет 177896000 рублей (отчёт №616 от 29.09.2017); коэффициент (%) -4,3 (п.п.1 пункта 5 Порядка). С 01.01.2018 годовой размер арендной платы составляет: 7649528 рублей. Ежемесячный размер арендной платы составляет: 637460,67 рублей.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со статьёй 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Статьёй 8 Закона № 135-ФЗ определено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В рассматриваемом случае, как следует из договора аренды от 29.12.2012 № ДГУ/12-2927-К-12, земельный участок с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1612 находится в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Поскольку проведение оценки спорного земельного участка обязательно, обращение Общества с требованиями об установлении величины рыночной стоимости земельного участка правомерно.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Закона № 135-ФЗ.

Статьёй 15 последнего предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является; статьёй 11 приводимого закона установлены общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки.

Департамент при расчёте арендной платы за спорный земельный участок руководствовался Отчётом об определении величины рыночной стоимости № 616, подготовленным 29.09.2017 ООО «Ареал-Сервис», которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1612 определена в размере 177 896 000 руб.

ООО «Ситал-Маг» в материалы дела представлен Отчёт об оценке, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «А-Экспертное бюро» № 80 от 22.02.2018, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 116 919 000 руб.

Суд, руководствуясь положениями статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив при рассмотрении настоящего спора наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене спорного имущества, назначил проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 06.07.2018 следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с 01.01.2018 составляет 116 576 000 руб.

В соответствии со статьёй 12 Закона № 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчёт об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении эксперта содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учётом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учётом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности, арбитражный суд пришёл к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации. Выводы, содержащиеся в нём, не были опровергнуты другими участвующими в деле лицами.

Как отмечалось ранее, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и обязательны для сторон договора.

Таким образом, если рыночная стоимость земельного участка определена, основания для непринятия выводов экспертизы не установлены, требования ООО «Ситал-Маг» подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 Кодекса относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.06.2018 по настоящему делу назначалась экспертиза.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счёта суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

При таких обстоятельствах обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» следует выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 10 000 руб., перечисленных ООО «Ситал-Маг» по платёжному поручению № 97 от 18.04.2018.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с Департамента в пользу ООО «Ситал-Маг» 10 000 рублей судебных расходов, понесённых Обществом на проведение экспертизы по делу, а также 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования общества с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612, площадью 74 927 кв.м., определённую отчётом №616 от 29.09.2017, подготовленным ООО «Ареал-Сервис», в размере 177 896 000 рублей, которая используется для расчёта арендной платы по договору № ДГУ/12-2927-К-12 от 29.12.2012 с 01.01.2018, указанной в уведомлении департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 18.01.2018  Исх-ДИО/542.

Установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612, определённую по результатам судебной экспертизы по делу №А46-4885/2018, в размере 116 576 000 руб. и пересчитать арендную плату по договору № ДГУ/12-2927-К-12 от 29.12.2012 с 01.01.2018 в соответствии со следующим расчётом:

-116 576 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка, судебная экспертиза по делу №А46-4885/2018) х 4,3% (коэффициент в зависимости от вида разрешённого использования)/12.

Арендная плата с 01.01.2018 составляет 417 730,67 рублей в месяц.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» (ИНН <***>, ОГРН <***>)  расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» (ИНН <***>, ОГРН <***>)  10 000 руб. расходов за проведение экспертизы по делу А46-4885/2018.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (юридический адрес: 644010, <...>, фактический адрес: 644010, <...>) с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области 10 000 руб. за проведение экспертизы по делу №А46-4885/2018, перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) платёжным поручением № 97 от 18.04.2018.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья                                                                                                         С.В. Яркова