Решение от 16 декабря 2021 г. по делу № А43-18776/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-18776/2020

Нижний Новгород 16 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 09.12.2021.

Полный текст решения изготовлен 16.12.2021.


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-344)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с участием представителей

от истца: ФИО2 (доверенность от 22.12.2020),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 20.014.2020)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Волга-инвест»

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании отсутствующим права собственности,


третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

ФИО4 и Управление государственной охраны

объектов культурного наследия Нижегородской области,


и установил: Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Волга-инвест» (далее – ООО "Волга-инвест", Общество) о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060011:53.

Исковое требование основано на статьях 12, 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 2 Федерального закона от 21.01.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление Пленума от 29.04.2010 № 10/22) и мотивировано тем, что за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060011:53, который не обладает признаками недвижимого имущества и расположен на неразграниченном в государственной собственности земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060011:209, полномочиями на управлением и распоряжение которым обладает Министерство.


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО4 и Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, указал на недействительность договора ; представитель ответчика иск не признал, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, наличии основания для оставления иска без рассмотрения в связи с тем, что настоящий спор подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве Общества, указал на недоказанность истцом заинтересованности в оспаривании сделки, необходимости применения к противоречивому поведению Министерства правила эстоппель.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о начале судебного процесса, не обеспечили явку представителей в суд. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, Комитет по управлению городским имуществом Нижнего Новгорода (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключили договор от 20.05.1997 № 1185 купли-продажи объекта незавершенного строительства – базы-гаража, строительной готовностью 7,6 процентов, расположенного на улице Красная Слобода Нижнего Новгорода.

Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 26.03.2007 № 311 ФИО4 предоставлен земельный участок площадью 1667 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:060011:0021 под объектом незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости названный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 05.07.2011.

ФИО4 (продавец) и ООО "Волга-инвест" (покупатель) заключили договор от 29.05.2007 купли-продажи этого объекта, степенью готовности 8 процентов. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке 11.07.2007. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 52:18:060011:0021, предоставленном продавцу на праве аренды по договору от 18.04.2007 № 18-234г.

Соглашением от 22.10.2007 права и обязанности арендатора по договору от 18.04.2007 № 18-234г переданы Обществу.

ООО "Волга-инвест" и Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области заключили охранный договор от 02.11.2007 № 1618 на использование территории земельного участка способами не наносящими ущерба объекту археологического наследия (памятнику археологии) – культурному слою Нижнего Новгорода.

В порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (правопредшественник Министерства; продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 18.02.2009 № 819-ЗУ земельного участка с кадастровым номером 52:18:060011:0021, на котором расположен объект незавершенного строительства. Право собственности на участок за покупателем в установленном порядке не зарегистрировано.

Данный земельный участок снят с кадастрового учета 30.06.2014 в связи с вхождением его в границы вновь сформированного земельного участка с кадастровым номером 52:18:00600011:209.

Инициатива образования земельного участка с кадастровым номером 52:18:00600011:209 исходила от ООО "Волга-инвест", которое 15.06.2007 подало заявку № 1602 на инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области в целях реализации инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса категории пять звезд.

Правительство Нижегородской области и Общество заключили соглашение от 20.03.2012 № 35 о реализации инвестиционного проекта. Срок ввода объекта в эксплуатацию установлен до 25.11.2016.

Во исполнение данного соглашения Министерство (арендодатель) и ООО "Волга-инвест" (арендатор) заключили договор аренды от 31.01.2014 № 18-4227с земельного участка площадью 28 781 квадратный метр, с кадастровым номером 52:18:00600011:209, сроком до 25.11.2016.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 10.03.2017 по делу № А43-32733/2016 установлено, Общество обратилось с заявлением от 18.01.2016 о продлении срока реализации инвестиционного проекта.

Инвестиционный совет при Губернаторе Нижегородской области принял решение от 22.06.2016 № 13267-191-8575 о целесообразности продления испрошенного срока.

Договор аренды земельного участка от 31.01.2014 № 18-4227с расторгнут по соглашению сторон от 01.08.2016. Объект найма возвращен Министерству по акту от 01.08.2016.

Посчитав, что государственная регистрация права собственности Предпринимателя на несуществующий объект недвижимости нарушает права лица, осуществляющего функции по распоряжению не разграниченным в государственной собственности земельным участком, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (пункта 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав, в отрыве от его физических характеристик, не означает, что объект является недвижимой вещью. Понятие «недвижимости» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей и его приняли в эксплуатацию. Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственного кадастрового учета, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При этом проведение в отношении таких объектов технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), согласно которому вещь является недвижимой либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей, либо в силу своих природных свойств. При этом в последнем случае вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается судом в каждой конкретной ситуации исходя из объективных технических характеристик.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Для установления данного обстоятельства по ходатайству истца суд назначил судебную экспертизы, проведение которой поручил эксперту поручить Федерального бюджетного учреждения "Приволжский региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5.

Согласно заключению судебной экспертизы от 07.09.2021 № 2230/06-3 на момент экспертного осмотра фундамент объекта незавершенного строительством выполнен не в полном объеме, смонтированы только железобетонные сваи без устройства ростверка. Определить в процентном выражении объем фактически выполненных фундаментных работ не представилось возможным в связи с непредставлением для производства экспертизы проектной документации.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержит сведения об эксперте и его квалификации, эксперт предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения; заключение содержит исследовательскую часть с указанием примененных методов исследования, является полным, ясным, включает оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование, какой-либо неясности заключение не содержит. Каких-либо оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имелось, противоречий между указанными выводами и иными доказательствами судом не установлено.

С учетом изложенного суд счел заключение судебной экспертизы от 07.09.2021 № 2230/06-3 надлежащим доказательством по делу.

Проведение в отношении спорного объекта технического и кадастрового учета, равно как и государственная регистрация права собственности на него сами по себе не могут служить основанием для признания объекта недвижимостью, поскольку являются следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества.

Доказательств того, что ФИО4 и Обществу предоставлялся земельный участок именно для возведения спорной постройки как объекта недвижимости, а также документы, на основании которых спорный объект был возведен в качестве объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.

Договор аренды от 31.01.2014 № 18-4227с земельного участка с кадастровым номером 52:18:00600011:209, предоставленного для строительства гостиницы в целях реализации инвестиционного договора Обществом не реализован. Доказательства получения разрешения на строительство и возведение фундаментных работ в рамках данного договора в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного суд на основе оценки представленной в дело доказательственной базы по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что расположенный на земельном участке с кадастровым номером 52:18:00600011:209 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:00600011:53, не является объектом недвижимости, не обладает признаком капитальности, а, следовательно, право собственности Общества на указанный объект не подлежало государственной регистрации.

Иск о признании отсутствующим права относится к числу исков об оспаривании права, ввиду чего полномочиями заявлять такой иск обладает лицо, которое с учетом положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации докажет факт восстановления его нарушенных прав в результате удовлетворения такого иска.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующим на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 18.02.2009 № 819-ЗУ с кадастровым номером 52:18:0060011:0021) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков имели юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществлялось юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, применительно к названной норме права исключительное право на приватизацию земельного участка означало, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имел права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Суд установил, что на момент обращения с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060011:0021 за ООО "Волга-инвест" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, а не здание, строение, сооружение. Данный объект не мог быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. В соответствии с результатами судебной экспертизы данный объект не обладает признаками недвижимого имущества.

Следовательно, у Общества не возникло исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и договор купли-продажи от договора купли-продажи земельного участка от 18.02.2009 № 819-ЗУ с кадастровым номером 52:18:0060011:0021, заключенный между Министерством и Обществом, являлся ничтожным в связи с нарушением порядка его заключения, установленного действующим на тот момент законодательством (статья статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, Общество не приобрело в 2009 году право собственности на публичный земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060011:0021.

Более того, территория в границах данного участка была повторно предоставлена Обществу в аренду для строительства гостиничного комплекса в 2014 году в составе земельного участка с кадастровым номером 52:18:060011:209 и возвращена Обществом Министерству по акту от 01.08.2016.

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является, по существу, обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761).

Требования Министерства направлены на защиту права управления и распоряжения вверенного ему имущества (земельного участка, на котором расположен спорный объект, не являющиеся, объектом недвижимости) в силу Закона Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" и постановления Правительства Нижегородской области от 10.02.2006 № 31, в связи с чем данное лицо обладало правом на предъявление настоящего иска.

Довод ответчика о необходимость применения принципа "эстоппель" (пункт 5 статьи 166 и пункт 2 статьи 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) судом отклонен.

Применение названного принципа имеет целью защиту добросовестной стороны. Представляется, что лица, заключающие сделку в отношении публичной собственности в обход норм действующего земельного законодательства, добросовестными быть не могут. Как указано в пункте 1 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. В рассмотренном случае недобросовестными являются действия не только органа государственной власти, но и Общества. Как продавец земельного участка, так и покупатель знали или должны были знать, что для приватизации земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо соблюдение определенных условий, строго закрепленных в законодательстве, под страхом недействительности.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения принципа "эстоппель".

Общество заявило о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), исковая давность не распространяется.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Земельный участок с кадастровым номером 52:18:060011:209, на котором расположен спорный объект находится в управлении и распоряжении Министерства, в связи с чем указание ответчика на пропуск срока исковой давности является несостоятельным.

В силу установленных обстоятельств и поименованных норм права арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Сохранение соответствующей записи о праве собственности ответчика на несуществующий объект нарушает права истца, реализующего полномочия собственника земельного участка.

Довод Предпринимателя о невозможности строительства ввиду длительного бездействия органов местного самоуправления, не выполнения в срок проектных работ, а также необходимости реконструкции городских объектов коммунального хозяйства, не имел правового значения применительно к предмету и основаниям заявленного иска.

При таких обстоятельствах арбитражный суд счел исковое требование подлежащим удовлетворению.

Государственная пошлина за рассмотрение иска, от уплаты которой Министерство освобождено на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Волга-инвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060011:53.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волга-инвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Т.Н. Назарова