Постановление от 29 сентября 2021 г. по делу № А14-4597/2020

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-4597/2020
г. Воронеж
29 сентября 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2021 года.


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи

Кораблевой Г.Н.,

судей

Воскобойникова М.С.,

Поротикова А.И.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,


при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, адвокат по доверенности от 18.02.2020, удостоверение адвоката № 2271;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от управления главного архитектора администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 по делу № А14-4597/2020 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319366800024201, ИНН <***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз, о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 022 459 руб. 78 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4528-16/гз, о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 840 825 руб.,

третье лицо: управление главного архитектора администрации городского округа город Воронеж,



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент имущества области, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и взыскании неосновательного обогащения за период с 15.11.2016 по 14.02.2020 в сумме 2 022 459 руб. 78 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз и взыскании неосновательного обогащения за период с 02.12.2016 по 14.02.2020 в сумме 1 840 825 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление главного архитектора администрации городского округа город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 по делу № А14-4597/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылался на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 по делу № А14-4597/2020, в связи с чем просил его отменить, принять новый судебный акт. Доводы о том, что срок исковой давности не пропущен, заявитель обосновывает невозможностью выявления недостатков земельных участков без привлечения специалиста, обладающего знаниями в сфере геодезии, строительства, при этом договорами аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз и от 15.11.2016 № 4240-16/гз не предусмотрены сроки начала освоения земельных участков. Истец обращает внимание на то, что невозможность использования земельных участков, переданных по договорам аренды от 02.12.2016 № 4258-16/гз и от 15.11.2016 № 4240-16/гз, обусловлена также внесением изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, согласно которым плотность застройки спорных земельных участков уменьшилась до 40%.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имеются основания для отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 по делу № А14-4597/2020 в части и расторжения договоров аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и от 02.12.2016 № 4258-16/гз, взыскания с Департамента имущества области в пользу ИП ФИО2 неосновательного обогащения в сумме 2 043 529 руб. 22 коп., в остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 по делу № А14-4597/2020 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП ФИО2 - без удовлетворения. Суд при этом исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что на основании приказов Департамента имущества области от 16.09.2016 № 1470 и от 23.09.2016 № 1497 были проведены открытые аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: <...> уч. 12/1 (извещение от 20.09.2016, реестровый номер торгов 2016-90), и земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 площадью 250 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, между домами № 38в по ул. ФИО6 и № 25а и по ул. Маршала Одинцова (извещение от 23.09.2016, реестровый номер торгов 2016-94, лот № 4).

В извещении о проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 в числе сведений о предмете аукциона обозначены ограничения - охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения общей площадью 213 кв. м, земельный участок расположен в границах водоохраной зоны, во II поясе санитарной охраны объектов водоснабжения, в зоне нормируемых параметров авиационных шумов и электромагнитных полей. Кроме того, указаны категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины товаров первой необходимости, содержатся ссылки на определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (зона Ж7 - многоэтажная застройка) и согласно допустимым параметрам градостроительного плана земельного участка от 26.08.2016.

Категория земель, разрешенное использование, упомянутые ограничения отражены также в пункте 1.1 проекта договора аренды земельного участка.

В извещении о проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 в числе сведений о предмете аукциона также обозначены ограничения - земельный участок расположен в границах прибрежной полосы водохранилища, в границах водоохраной зоны и II поясе санитарной охраны объектов водоснабжения, в зоне нормируемых параметров авиационных шумов и электромагнитных полей аэродрома Воронеж (Чертовицкое). Кроме того, указаны категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины товаров первой необходимости, содержатся ссылки на определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (зона Ж7 - многоэтажная застройка) и согласно допустимым параметрам градостроительного плана земельного участка от 06.07.2016.

Категория земель, разрешенное использование, указанные ограничения отражены также в пункте 1.1 проекта договора аренды.

Согласно заявкам ФИО2 от 10.10.2016 на участие в аукционах он с материалами извещений, документацией по предмету аукциона, земельными участками на местности и условиями их использования ознакомлен, с проектами договоров согласен.

По результатам аукционов между Департаментом имущества области (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) были заключены договоры аренды от 15.11.2016 № 4240-16/гз в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 и от 02.12.2016 № 4258-16/гз в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100.

В договорах аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и от 02.12.2016 № 4258-16/гз отражены те же существенные условия предметов аренды, что и в аукционной документации (категория земель, разрешенное использование, ограничения, пункты 1.1 договоров).

Договоры аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и от 02.12.2016 № 4258-16/гз заключены на срок 7 лет (пункты 2.1).

Исковые требования ИП ФИО2 обоснованы тем, что после выноса в натуре координат земельных участков предпринимателю стало известно о наличии на них огороженной автомобильной стоянки, относящейся к придомовой территории, клумб и мусорных баков, ливневых колодцев, гаража, не отраженных в аукционной документации.

При этом использование земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0105004:4318 и 36:34:0105005:2100 площадью 400 кв. м и 250 кв. м согласно договорам аренды от 15.11.2016 № 4240-16/гз и от 02.12.2016 № 4258-16/гз предполагалось для строительства магазина товаров первой необходимости, в то время как решением Воронежской городской Думы от 22.11.2017 № 695-IV внесены изменения в решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» в части установления минимальной площади земельного участка - 800 кв. м и максимального процента застройки в границах земельного участка (40%), что, по мнению предпринимателя, существенным образом нарушает его права, поскольку до момента получения в аренду названных земельных участков предвидеть указанные обстоятельства не представлялось возможным.

Изложенное явилось основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с требованиями о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0105004:4318 и 36:34:0105005:2100 и возврате денежных средств, уплаченных по договорам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные истцом недостатки не являлись скрытыми, обстоятельств, препятствующих использованию участка в соответствии с видом разрешенного использования, не установлено. Относительно доводов истца о невозможности использования земельных участков в связи с внесением изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, арбитражный суд области указал, что после отклонения предложений арендатора в части увеличения коэффициентов застройки земельных участков ИП ФИО2 указанный отказ в административном порядке не оспаривал.

В пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Данная норма не ставит расторжение договора аренды земельного участка в зависимость от оспаривания действий органов государственной власти и местного самоуправления, повлекших невозможность использования арендованного имущества.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости разрешенным видом использования земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0105005:2100 и 36:34:0105004:4318 площадью 250 кв. м и 400 кв. м является - магазины товаров первой необходимости (т. 2 л.д. 78-89).

Приказами заместителя главы администрации по градостроительству от 06.07.2016 № 461 и от 26.08.2016 № 599 утверждены градостроительные планы № RU36302000-0000000000007132 и № RU36302000-0000000000007176 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 площадью 250 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 площадью 400 кв. м.

На момент подготовки градостроительных планов земельных участков действовало постановление администрации городского округа город Воронеж от 26.07.2010 № 650 «Об утверждении местного норматива градостроительного проектирования «Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон городского округа город Воронеж», согласно которому (приложение 4) минимальный размер земельного участка для магазина продовольственных товаров - 100 кв. м, магазина непродовольственных товаров - 180 кв. м.

Из упомянутых градостроительных планов земельных участков следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 36:34:0105005:2100 и 36:34:0105004:4318 отнесены к зоне Ж-7 - многоэтажная застройка, для которой не установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства. Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

В данном случае решением Воронежской городской Думы от 22.11.2017 № 695-IV внесены изменения в решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», согласно которым минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования - магазины товаров первой необходимости составляет 800 кв. м, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - 40%.

Отказывая ИП ФИО2 в согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства по адресу: г. Воронеж, между домами № 38в по ул. ФИО6 и № 25а по ул. Маршала Одинцова и по адресу: <...>, управление главного архитектора администрации городского округа город Воронеж от 24.04.2018 № 9583856 и № 9583849 указало, в том числе на то, что согласно пункту 2.2.3 градостроительных планов земельных участков максимальный процент застройки определяется в соответствии с действующими градостроительными и техническими регламентами, однако в представленных предпринимателем архитектурных решениях не соблюдены требования решения Воронежской городской Думы от 22.11.2017 № 695-IV «О внесении изменений в решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», которыми максимальный процент застройки в границах земельного участка установлен 40% (т. 2 л.д. 55-61).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1633/13 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу статей 41 - 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.

Из части 1 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2017, следует, что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Воронежской области от 05.06.2017 № 448 «О предельном сроке действия информации, указанной в градостроительном плане земельного участка» информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 01.07.2017, может быть использована для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах таких земельных участков, выдачи разрешений на строительство на территории Воронежской области до 01.07.2020.

С учетом производного характера градостроительного плана земельного участка в случае внесения каких-либо изменений в утвержденную документацию о планировке и межевании территории, в правила землепользования и застройки, в градостроительные регламенты, соответствующая выписка из указанных документов (градостроительный план земельного участка), сделанная до внесения соответствующих изменений, сохраняет свою актуальность только в части, не противоречащей градостроительной документации, а в остальной части становится недостоверной.

Следовательно, получение градостроительного плана земельного участка не освобождает застройщика и органы, регулирующие градостроительную деятельность, от обязанности соблюдения градостроительного и земельного законодательства, изменившегося после выдачи градостроительного плана земельного участка, в том числе по выдаче разрешения на строительство в соответствии с требованиями градостроительных регламентов с учетом внесенных в градостроительную документацию изменений.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.09.2020 по настоящему делу была назначена экспертиза на предмет определения возможности использования спорных земельных участков, производство которой было поручено экспертам ФИО4 и ФИО5.

Как указали эксперты, использование, в том числе частичное земельных участков с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 площадью 400 кв. м и с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 площадью 250 кв. м в соответствии с их разрешенным использованием (строительство магазина товаров первой необходимости) с 22.11.2017 по настоящее время было невозможно в связи с принятием решения Воронежской городской Думы от 22.11.2017 № 695-IV «О внесении изменения в решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», а также в связи с требованиями к минимальной застройке земельного участка.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что юридическая невозможность использования земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0105004:4318 и 36:34:0105005:2100 возникла 22.11.2017 в связи с изданием решения Воронежской городской Думы № 695-IV «О внесении изменения в решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж». За указанные обстоятельства арендатор не отвечает. В связи с этим начало совершения действий арендатором по освоению земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0105004:4318 и 36:34:0105005:2100, на что ссылался ответчик в суде первой инстанции, не относится к предмету исследования.

При этом, как следует из материалов дела, истцом предпринимались меры к урегулированию ситуации во внесудебном порядке (т. 1 л.д. 49, 54 - заявления по вопросу о предоставлении разрешения на увеличение процента коэффициента застройки спорных земельных участков), т. 1 л.д. 58-60 (предложение расторгнуть договоры и возвратить неосновательно полученные денежные средства)), которые не привели к результату, в связи с чем основания для расторжения договора аренды на основании пункта 4 статьи 620 ГК РФ имеются.

При таких обстоятельствах ввиду предоставления в аренду земельных участков, использование которых ИП ФИО2 по целевому назначению для строительства магазина товаров первой необходимости оказалось невозможным с 22.11.2017, следует признать, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельных участков, соответствующих условиям договоров аренды от 15.11.2016 № 4240-16/гз и от 02.12.2016 № 4258-16/гз, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.

В связи с этим арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у истца с 22.11.2017 встречной обязанности по внесению платы за аренду спорных земельных участков.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает размещение на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 площадью 250 кв. м имущества третьих лиц, расположенного вблизи многоквартирных домов - автостоянки, автоматического шлагбаума, ливневого колодца и тротуара, на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 площадью 400 кв. м - гаража, на что указано в заключении экспертов от 06.11.2020 № 20-345.

Сведения о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 въезда со шлагбаумом на придомовую территорию, клумбы, мусорных баков также содержаться в обращении ИП ФИО2 к Департаменту имущества области от 20.07.2017 (т. 1 л.д. 40).

Как усматривается из письма Управления главного архитектора администрации городского округа город Воронеж от 15.07.2021 № 16794788, постановлением администрации городского округа город Воронеж от 25.06.2004 № 934 земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105005:4, расположенный по адресу <...>, был предоставлен Отделению Всероссийского общественного фонда инвалидов Вооруженных, пограничных войск, службы безопасности и правоохранительных органов «Единение» по Воронежской области для проектирования и строительства жилого многоквартирного площадью 2 800 кв. м.

Сведения о формировании земельных участков под многоквартирными домами вблизи земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0105005:2100, 36:34:0105004:4318 в управлении главного архитектора администрации городского округа город Воронеж отсутствуют.

Ранее в отношении территории, в пределах которой расположены указанные земельные участки, документация по планировке территории не разрабатывалась.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 67 и 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

При формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, его границы и размер земельного должны определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ). Данная норма направлена на создание определенных гарантий прав и законных интересов, в том числе и землепользователей, за счет территории участков которых обеспечивается формирование участка для многоквартирного дома.

Из представленного истцом заключения кадастрового инженера (т. 4 л.д. 37, 39) следует, что по состоянию на 22.06.2021 согласно сведениям, содержащимся в кадастровом плане территории 36:34:0105005, площадь земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:4, фактически занимаемого многоквартирным домом № 38в по ул. ФИО6 в г. Воронеже, составляет 2 800 кв. м, что не соответствует фактическому землепользованию.

Площадь фактического землепользования указанного многоквартирного дома составляет 9 200 кв. м, в том числе земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 площадью 250 кв. м, что также не соответствует нормативному размеру земельного участка.

Согласно расчету кадастрового инженера, произведенному на основании Приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 № 59 «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», расхождение площади земельного участка под многоквартирным домом № 38в по ул. ФИО6 в г. Воронеже по отношению к нормативному размеру составляет 10 864 кв. м. В случае формирования земельного участка под названным многоквартирным домом согласно нормативному размеру земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 подлежит включению в земельный участок, относящийся к многоквартирному дому.

В соответствии с расчетом кадастрового инженера расхождение площади земельного участка под многоквартирным домом № 12а по ул.ФИО6 в г. Воронеже по отношению к нормативному размеру составляет 2 522 кв. м. В случае разработки проекта планировки территории для установления границ земельных участков, фактически занимаемых многоквартирными домами согласно нормативу, земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 подлежит включению в состав земельного участка, относящегося к многоквартирному дому.

Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что дальнейшее сохранение договоров аренды не соответствует сложившимся обстоятельствам и приведенным нормам права.

В части иных доводов ИП ФИО2 (необходимость выноса гаража за пределы участка, устройства тротуара шириной пешеходной части, выноса газонов, автостоянки, автоматического шлагбаума, ливневого колодца, забора, размещения площадки для сбора мусора на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0105005:2100), как оснований для расторжения договоров аренды, с учетом заявления Департамента имущества области о применении исковой давности, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, поскольку данные препятствия могли быть установлены арендатором при заключении спорных договоров при проявлении должной осмотрительности.

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В силу статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Как указано выше, у ИП ФИО2 после внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельных участков, а перечисленные им денежные средства в качестве плата за период после 22.11.2017 составляют неосновательное обогащение арендодателя.

Размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз составляет 702 800 руб., размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 - 736 330 руб. (пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз).

Согласно пунктам 3.3 договоров аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и от 02.12.2016 № 4258-16/гз задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона, засчитывается в счет арендной платы за земельные участки.

В пунктах 3.4 договоров аренды земельного участка от 15.11.2016 №4240-16/гз и от 02.12.2016 № 4258-16/гз предусмотрена обязанность арендатора внести арендную плату за первый год аренды за вычетом задатка в течение 7 банковских дней после подписания договора.

Арендную плату за второй и последующие годы аренды арендатор обязан вносить поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункты 3.5 договора).

Из представленных ИП ФИО2 платежных поручений следует, что общая сумма внесенных по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз арендных платежей и пени составляет 2 177 199 руб. 92 коп., в том числе 251 000 руб. по платежному поручению от 31.10.2016 №720905 с назначением платежа «пер. задаток победителя аукциона ФИО2 на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области согласно протоколу от 26.10.2016 № 734», 451 800 руб. по платежному поручению от 23.11.2016 №284435 с назначением платежа «за 22/11/2016 арендная плата по договору от 15.11.2016 № 4240-16-гз», 89 759 руб. 78 коп. платежным поручением от 14.11.2017 № 304939 с назначением платежа «за 13/11/2017 арендная плата по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16-гз».

Из письма от 20.04.2018 и заявления от 03.07.2018, адресованных ИП ФИО2 Департаменту имущества области, следует, что внесение арендных платежей по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 №4240-16/гз будет производить общество с ограниченной ответственностью «Бобровская транспортная компания» (далее - ООО «БТК»).

Впоследствии арендная плата за ИП ФИО2 была внесена ООО «БТК» по платежному поручению от 07.05.2018 № 523 на сумму 351 400 руб. с назначением платежа «оплата за аренду земельного участка по договору от 12.03.2018 № 01», по платежному поручению от 10.05.2018 № 531 на сумму 11 596 руб. 20 коп. «с назначением платежа оплата пени по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз», по платежному поручению от 05.07.2018 № 808 на сумму 175 700 руб. с назначением платежа «оплата за аренду земельного участка по договору от 15.11.2016 № 4240-16/гз», по платежному поручению от 11.07.2018 № 834 на сумму 4 431 руб. 59 коп. с назначением платежа «оплата пени по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз», по платежному поручению от 11.07.2018 № 833 на сумму 9 787 руб. 64 коп. с назначением платежа «оплата пени по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз», по платежным поручениям от 18.09.2019 № 856335/5 на сумму 702 800 руб. и от 25.09.2019 № 549753/1 на сумму 128 924 руб. 71 коп. ИП ФИО2 произвел оплату согласно назначению платежа «арендная плата по договору от 15.11.2016 №4240-16/гз» и «пеня по договору от 15.11.2016 № 4240-16/гз».

Несмотря на указание в платежном поручении от 07.05.2018 № 523 на сумму 351 400 руб. в качестве назначения платежа «оплата за аренду земельного участка по договору от 12.03.2018 № 01», суд апелляционной инстанции полагает возможным учесть данную сумму в качестве арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз с учетом того, что Департамент имущества области в расчете (т. 3 л.д. 11-12) учитывает данную сумму в качестве оплаты за первый и второй кварталы 2018 года.

Поскольку с момента заключения договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз до внесения изменений в Правила землепользования и застройки администрации городского округа город Воронеж (22.11.2017) прошел 1 год 7 дней, на период до 22.11.2017 внесению подлежала арендная плата на сумму 716 278 руб. 36 коп. (702 800 руб. годовой размер арендной платы + 1 925 руб. 48 коп. в день * 7 дней), следовательно, на период после внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж (22.11.2017) приходится 1 460 921 руб. 56 коп. (2 177 199 руб. 92 коп. - 716 278 руб. 36 коп.)

По договору аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз истцом были внесены арендные платежи на сумму 2 214 613 руб. 62 коп., в том числе 157 000 руб. по платежному поручению от 10.11.2016 № 750895 с назначением платежа «пер. задаток победителя аукциона ФИО2 на право заключения договоров аренды земельных участков согласно протоколу от 03.11.2016 № 756 (лот 4)», 579 330 руб. по платежному поручению от 09.12.2016 № 214104 с назначением платежа «за 08/12/2016 арендная плата земельного участка по договору от 02.12.2016 № 4258-16гз», 736 330 руб. по платежному поручению от 14.02.2017 № 290809 с назначением платежа «за 13/02/2017 аренда земельного участка за второй год по договору от 02.12.2016 № 4258-16гз», 46 388 руб. 79 коп. по платежному поручению от 30.05.2017 № 21699 с назначением платежа «за 29/05/2017, пеня по договору аренды от 02.12.2016 № 4258-16гз», 12 698 руб. 79 коп. по платежному поручению от 30.05.2017 № 218021 с назначением платежа «за 29/05/2017, проценты по договору аренды от 02.12.2016 № 4258-16гз», 368 165 руб. по платежному поручению от 18.09.2019 № 856335/1 с назначением платежа «арендная плата по договору от 02.12.2016 № 4258-16/гз», 36 388 руб. 31 коп. по платежному поручению от 25.09.2019 № 549753/2 с назначением платежа «пеня по договору аренды от 02.12.2016 № 4258-16/гз», 34 203 руб. 33 коп. по платежному поручению от 18.09.2019 № 856335/3 с назначением платежа «пеня по решению суда от 04.07.2019 по делу № А14-10923/2019, договор от 02.12.2016 № 4258-16/гз», 244 109 руб. 40 коп. по платежному поручению от 18.09.2019 № 856335/2 с назначением платежа «аренда по решению суда от 04.07.2019 по делу № А14-10923/2019, договор от 02.12.2016 № 4258-16/гз».

Период пользования земельным участком, переданным по договору аренды от 02.12.2016 № 4258-16/гз, до внесения изменения в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж (22.11.2017) составляет 356 дней, что соответствует арендной плате в размере 718 173 руб. 04 коп. (2 017 руб. 34 коп. в день*356 дней).

Следовательно, на период после внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж приходятся внесенные арендные платежи в размере 1 496 440 руб. 58 коп. (2 214 613 руб. 62 коп. - 718 173 руб. 04 коп.), однако вычету подлежат также 46 388 руб. 79 коп., перечисленные по платежному поручению от 30.05.2017 № 21699, и 12 698 руб. 79 коп., перечисленные по платежному поручению от 30.05.2017 № 218021, поскольку исходя из назначения платежа приведенные суммы представляют собой пени и проценты за 29.05.2017 по договору аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз, то есть являются начисленными на задолженность, возникшую до внесения 22.11.2017 изменений в Правила землепользования и застройки администрации городского округа город Воронеж.

Таким образом, ИП ФИО2 после внесения 22.11.2017 изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз было внесено 1 460 921 руб. 56 коп. арендных платежей и пени, по договору аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз - 1 437 353 руб. (1 496 440 руб. 58 коп. - 46 388 руб. 79 коп. - 12 698 руб. 79 коп.) арендных платежей и пени, всего 2 898 274 руб. 56 коп.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.09.2019 по делу № А14-14040/2019 с ИП ФИО2 в пользу Департамента имущества области взыскано 527 100 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз за период с 01.10.2018 по 30.06.2019, 49 332 руб. 61 коп. пени за период с 26.10.2018 по 07.05.2019, начисление и взыскание пени в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, № 4240-16/гз от 15.11.2016 произведено с 08.05.2019 исходя из ставки 0,1 % от суммы задолженности по арендной плате в размере 527 100 руб. за каждый день просрочки до даты ее фактической оплаты.

Судебным приказом Арбитражного суда Воронежской области от 04.07.2019 по делу № А14-10923/2019 с ИП главы К(Ф)Х ФИО2 в пользу Департамента имущества области взыскано 278 312 руб. 73 коп., в том числе 244 109 руб. 40 коп. задолженности по арендой плате по договору аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз за период с 02.12.2018 по 30.03.2019, 34 203 руб. 33 коп. пени за период с 26.10.2018 по 24.05.2019.

Применительно к положениям статьи 16 и части 2 статьи 69 АПК РФ взысканные судебным актами арбитражного суда области денежные средства подлежат вычету из общей суммы фактически внесенных арендных платежей и пени, в связи с чем на стороне департамента имущества области образовалось неосновательное обогащение в сумме 2 043 529 руб. 22 коп. (2 898 274 руб. 56 коп. - 527 100 - 49 332, 61-244 109,40 - 34 203,33).

При этом взыскание суммы неосновательного обогащения должно производиться департамента имущества области как стороны по договорам аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16гз и от 02.12.2016 № 4258-16/гз.

Департамент имущества области в суде первой инстанции заявил о применении исковой давности в части платежей, внесенных до 07.04.2017.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года и в силу пункта 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку основанием для расторжения договоров аренды и соответственно началом течения срока исковой давности определено 22.11.2017 (дата вступления в силу решения Воронежской городской Думы от 22.11.2017 № 695-IV «О внесении изменения в решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», после которой арендатор не мог использовать спорные земельные участки по назначению - для строительства магазина товаров первой необходимости), арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что до 22.11.2017 арендная плата подлежала внесению в соответствии с условиями договоров аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и от 02.12.2016 №4258-16/гз и оснований для приостановления встречного предоставления у арендатора не имелось.

Ввиду обращения ИП ФИО2 с рассматриваемым иском в Арбитражный суд Воронежской области 02.04.2020 и учета из общей суммы внесенных арендных платежей и уплаченных пеней в счет платежей, подлежащих внесению до 22.11.2017, оснований для применения исковой давности исходя из дат платежных поручений не имеется.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 по делу № А14-4597/2020 следует отменить в части, расторгнув договоры аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и от 02.12.2016 № 4258-16/гз и взыскав с Департамента имущества области в пользу ИП ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 2 043 529 руб. 22 коп., в том числе 884 488 руб. 95 коп. по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз, 1 159 040 руб. 27 коп. по договору аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз, в остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 по делу № А14-4597/2020 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП ФИО2 - без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ составляет 42 316 руб.

При подаче искового заявления чеками-ордерами от 30.03.2020 (операция 22) на сумму 48 316 руб. и от 08.05.2020 (операция 3) на сумму 6 000 руб. ИП ФИО2 перечислил в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение настоящего искового заявления 54 316 руб. (12 000 руб. за два неимущественных требования и 42 316 руб. за имущественное требование).

В суде первой инстанции от ИП ФИО2 поступило ходатайство о назначении экспертизы по настоящему делу.

В качестве оплаты за проведение экспертизы по делу № А14-4597/2020 на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области были перечислены денежные средства в размере 30 000 руб., что подтверждено чеком-ордером от 03.08.2020 (операция 11).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.09.2020 по делу назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФИО4 и ФИО5.

Согласно счету индивидуального предпринимателя ФИО4 от 06.11.2020 № 47/20-345 стоимость экспертизы по настоящему делу составила 30 000 руб.

В силу подпунктов 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда государственная пошлина уплачивается в размере 3 000 руб.

При подаче апелляционной жалобы ИП ФИО2 перечислил в доход федерального бюджета 3 000 руб., что подтверждено чеком-ордером от 24.05.2021 (операция 57).

В связи с удовлетворением исковых требований ИП ФИО2 в части понесенные истцом при подаче искового заявления судебные расходы в размере 34 384 руб. (12 000 руб. за неимущественные требования и 22 384 руб. за имущественные требования), при оплате экспертизы по делу в размере 22 934 руб. (15 000 руб. за неимущественные требования и 7 934 руб. за имущественные требования), при подаче апелляционной жалобы в размере 2 293 руб. (1 500 руб. за неимущественные требования и 793 руб. за имущественные требования), подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 по делу № А14-4597/2020 отменить в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и договора аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз и отказа во взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 043 529 руб. 22 коп. и в части распределения судебных расходов.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и договор аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз, заключенные между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319366800024201, ИНН <***>) неосновательное обогащение в сумме 2 043 529 руб. 22 коп., а также 59 611 руб. в возмещение судебных расходов.

В остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 по делу № А14-4597/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева


Судьи

М.С. Воскобойников



А.И. Поротиков