Решение от 17 марта 2020 г. по делу № А51-20574/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20574/2019
г. Владивосток
17 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление Администрации города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "ВЛАДИМИРСКОЕ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о признании договора аренды земельного участка от 25.09.2017 недействительным, при участии в деле в качестве третьих лиц, ФИО2, Инспекции по охране объектов культурного наследия Приморского края, Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока, Акционерного общества "Корпорация развития дальнего востока"

при участии

от истца: ФИО3, доверенность от 13.12.2019, паспорт, диплом 17 446 от 08.06.2007

от ответчика ООО "ВЛАДИМИРСКОЕ": ФИО4 доверенность от 05.12.2019, паспорт, диплом ВСВ 0383894 от 10.06.2005;

от Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока: ФИО3, доверенность от 17.12.2019, удостоверение 5780, диплом 17 446 от 08.06.2007

от ФИО2: ФИО5, удостоверение адвоката, доверенность от 21.02.2019

от ответчика Управления муниципальной собственности г.Владивостока: ФИО3, доверенность от 17.12.2019, удостоверение 5780, диплом 17 446 от 08.06.2007

от АО "Корпорация развития дальнего востока": ФИО6, паспорт, доверенность от 31.12.2019, № 15/2020, диплом ВСГ 5982424 от 30.06.2011

установил:

Администрация города Владивостока обратилась с исковыми требованиями к ответчикам - Обществу с ограниченной ответственностью «Владимирское», Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о признании недействительным заключенного Управлением муниципальной собственности г.Владивостока и ответчиком договора № 01-010019-Ю-Р-Д-МС-00346 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.09.2017 (далее спорный договор), о применении последствий недействительности спорного договора путем возврата сторон в первоначальное состояние.

Арбитражный суд, руководствуясь ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока, ФИО2, Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока», Инспекцию по охране объектов культурного наследия Приморского края.

В обоснование предъявленных исковых требований истец ссылается на то, что спорный договор является ничтожной сделкой, поскольку предоставленный ответчику по спорному договору земельный участок находится в границах охранной зоны и зоны регулирования застройки памятников исторического центра г.Владивостока, спорный договор нарушает требования особого режима использования земель, ограничивающего хозяйственную деятельность и запрещающего строительство, устанавливаемого в охранной зоне объекта культурного наследия; при предоставлении земельного участка не соблюдены требования законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения; в границах земельного участка расположен колодец, который является единственным источником водоснабжения для домов №№ 11, 32, 12, 18, 26 по ул. Металлистов и №№ 73, 71, 69, 67, 65, 36, 38 по ул. Володарского в г.Владивостоке, а также поскольку в отношении части земельного участка установлен публичный сервитут.

Ответчик ООО «Владимирское» иск оспорил, ссылаясь на то, что истец не представил доказательства нахождения спорного земельного участка полностью в охранной зоне и доказательства невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, в том числе, по причине нахождения на спорном земельном участке колодца, по причине установления публичного сервитута, доказательства установления санитарной зоны в связи с наличием на земельном участке колодца. Также ответчик ООО «Владимирское» заявил о применении к предъявленным по настоящему делу исковым требованиям исковой давности.

Управление муниципальной собственности города Владивостока исковые требования поддержало по доводам, изложенным в иске.

Третьи лица - Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока, , ФИО7 исковые требования поддержали.

Третье лицо - Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока» исковые требования не оспорило.

Третье лицо - Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края иск не оспорило, в судебное заседание 03.03.2020 не явилось, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание 03.03.2020 было проведено согласно ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанного третьего лица.

В судебном заседании 03.03.2020 арбитражный суд в порядке ст. 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 17 часов 20 минут 10.03.2020. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края.

После окончания перерыва третье лицо - Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края судебное заседание 10.03.2020 не явилось, о времени и месте продолжения судебного разбирательства считается извещенным надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, с учетом положений Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 113 от 19.09.2006, в связи с чем судебное заседание было продолжено 10.03.2020 после окончания перерыва согласно ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица - Инспекции по охране объектов культурного наследия Приморского края.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, материалов дела следует, что 25.09.2017 Управлением муниципальной собственности г.Владивостока, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, был заключен договор № 01-010019-Ю-Р-Д-МС-00346 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (спорный договор), согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:28:010019:372 площадью 3 565 кв.м., из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 15 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома.

В силу п. 2.1 спорного договора срок аренды установлен с 25.09.2017 по 24.09.2066.

Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Постановлением Администрации города Владивостока № 1735 от 26.04.2019 в целях обеспечения муниципальных нужд, нужд местного населения в отношении части земельного участка с кадастровым номером 25:28:010019:372 площадью 823 кв.м., расположенного по адресу: <...>, был установлен публичный сервитут на безвозмездной основе сроком на 49 лет для прохода или проезда через указанный земельный участок.

При этом истец указывает на то, что спорный земельный участок располагается в 200-метровых защитных зонах объектов культурного наследия, включенных в реестр:

Памятника «Дом, в котором в декабре 1919 г. нелегально проживал С.Лазо» по адресу: <...> (принят на государственную охрану решением исполнительного комитета Приморского краевого Совета народных депутатов от 27.02.1987 № 125);

Памятника «Жилой дом» по адресу: <...> (принят на государственную охрану постановлением Думы Приморского края от 27.03.1996 № 314);

Памятника «Жилой дом» по адресу: <...> (принят на государственную охрану постановлением Думы Приморского края от 27.03.1996 № 314);

Памятника «Жилой дом» по адресу: <...> (принят на государственную охрану постановлением Думы Приморского края от 27.03.1996 № 314).

Также истец ссылается на то, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010019:372 расположен колодец, который является единственным источником водоснабжения для домов №№ 11, 32, 12, 18, 26 по ул. Металлистов и №№ 73, 71, 69, 67, 65, 36, 38 по ул. Володарского в г.Владивостоке.

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:28:010019:372, утвержденный распоряжением Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Владивостока № 2244 от 27.12.2017, согласно которому указанный земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3).

Кроме того, в сентябре 2019 третьим лицом Инспекцией по охране объектов культурного наследия Приморского края внесены сведения о зонах охраны памятников исторического центра г.Владивостока, утвержденных постановлением Губернатора Приморского края от 02.02.1998 № 34 в ЕГРН, согласно которым спорный земельный участок находится в охранной зоне памятников и зоне регулирования застройки.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что предъявленные по настоящему делу исковые требования являются незаконными, необоснованными и удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как указано в п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 2 ст. 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.п. 1, 2, 7 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами. В частности могут устанавливаться ограничения, связанные с особыми условиями использования земельных участков и режимом хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Такие ограничения прав на землю могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Согласно п. 10 ст. 85 ЗК РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 ЗК РФ.

В п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 указанной статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Согласно постановлению губернатора Приморского края от 02.02.1998 № 34 «Об утверждении схемы временных зон охраны памятников исторического центра города Владивостока» в соответствии с режимом использования охранной зоны памятников запрещается:

строительство новых объектов, нарушающих историческую объемно - планировочную структуру и масштаб исторической застройки, не соответствующих по архитектуре характеру исторической среды;

без согласования с Научно - производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Приморского края:

новое строительство зданий, автодорог, инженерных сооружений.

При этом рекомендуется возведение новых зданий, дополняющих историческую среду с целью регенерации исторической объемно - планировочной структуры застройки.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм права следует, что использование земельного участка, находящегося в охранной зоне памятников, для целей капитального строительства возможно при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, сохранения визуального восприятия исторической застройки, объемно-пространственной композиции и структуры, масштаба, стилевого единства и характера исторической среды, то есть, ограничивается хозяйственная деятельность и запрещается строительство, за исключением применения специальных мер, в том числе, получения согласования Научно-производственного центра по охране и использованию памятников истории и культуры Приморского края, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Как установлено арбитражным судом, земельный участок с кадастровым номером 25:28:010019:372 предоставлен ответчику по спорному договору в целях строительства многоквартирного жилого дома.

При таких условиях арбитражный суд полагает, что сам по себе факт нахождения земельного участка в охранной зоне памятников и зоне регулирования застройки не свидетельствует о ничтожности спорного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Как установлено в п. 2 ст. 23 ЗК РФ, сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком (абз. 2 п. 5 ст. 23 ЗК РФ).

Арбитражным судом установлено, что спорный договор был заключен 25.09.2017, а публичный сервитут на земельном участке, предоставленном ответчику по спорному договору, был установлен постановлением Администрации города Владивостока № 1735 от 26.04.2019.

При таких условиях, поскольку публичный сервитут на момент заключения спорного договора не был установлен, то довод истца о наличии препятствия для заключения спорного договора в связи с наличием обременения в виде публичного сервитута подлежит отклонению.

Также подлежит отклонению довод истца о ничтожности спорного договора по причине нахождения на земельном участке, предоставленном по спорному договору, колодца, так как истец в нарушение п. 1 ст. 65 АПК РФ не представил в материалы дела доказательства, достаточно и достоверно подтверждающие факт установления санитарно-защитной зоны для колодца и регистрации ограничений (обременений) прав на спорный земельный участок и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о зоне с особыми условиями использования территории.

Следовательно, основания, предусмотренные в ст. 168 ГК РФ, для признания недействительным спорного договора отсутствуют. При этом арбитражный суд полагает, что истец не лишен возможности использовать в судебном порядке иные способы защиты своего права.

Также судом учитывается факт надлежащего исполнения ответчиком ООО «Владимирское» своих договорных обязательств в части внесения арендных платежей согласно представленным в материалы дела платежным поручениям.

В связи с этим предъявленные по настоящему делу исковые требования, как в части признания спорного договора недействительным, так и в части применения последствий недействительности спорного договора путем возврата сторон в первоначальное состояние, расцениваются арбитражным судом в качестве необоснованных и удовлетворению не подлежат.

Арбитражный суд отклоняет довод ответчика о применении к предъявленным по настоящему делу исковым требованиям исковой давности, поскольку иск по настоящему делу предъявлен истцом по основаниям ничтожности спорного договора, а не по основаниям его оспоримости, в связи с чем согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности в отношении иска по настоящему делу, поданного в арбитражный суд 24.09.2019, составляет три года и не истек на указанную дату, с учетом того, что спорный договор заключен 25.09.2017.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлине подлежат отнесению на истца, который освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.