Решение от 6 ноября 2019 г. по делу № А46-18830/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-18830/2018
06 ноября 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 29 октября 2019 года. Решение в полном объёме изготовлено 06 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Лебедевой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 305550518100014) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО3 (доверенность от 25.12.2018 сроком на три года, паспорт);

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 11.06.2019 сроком на один год, диплом бакалавра ФГБОУВО «Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского» 105524 3063724 от 06.07.2018 р.н. 6118.0108, служебное удостоверение);

от третьего лица – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений, ответчик) об обязании заключить договоры купли-продажи следующих объектов недвижимости:

- нежилое одноэтажное здание гаража, литера М, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое одноэтажное здание гаража, литера Л, расположенное по адресу: <...>;

- двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками, литера У, У1, У2, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое одноэтажное здание проходной гаража, литера Е, расположенное по адресу: <...>.

В судебном заседании истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил обязать Департамент имущественных отношений заключить договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер М, одноэтажное здание гаража стоимостью 1 968 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер Л, одноэтажное здание гаража стоимостью 5 872 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер У, У1, У2, двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками стоимостью 5 866 000 руб. (без учета НДС)

- нежилое помещение расположенное по адресу: г . Омск, ул. Братская, д.4 литер Е, одноэтажное здание проходной гаража, стоимостью 155 000 руб. (без учета НДС). Уточнение исковых требований принято судом.

Департамент имущественных отношений, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в письменном отзыве высказал возражения против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечило, известило суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие, указав, что спорные объекты недвижимости в реестре федерального имущества не значатся.

В порядке частей 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица по имеющемся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, суд установил следующее.

Как указывает истец, между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Департаментом имущественных отношений заключены следующие договора аренды:

- №41927/5А от 14.11.2013 на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <...> (нежилое одноэтажное здание гаража, литер М) сроком на 5 (пять) лет.

- № 41928/5А от 14.11.2013 на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <...> (нежилое одноэтажное здание гаража, литер Л) сроком на 5 (пять) лет.

- № 41929/5А от 14.11.2013 на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <...> (двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками, литера У, У1, У2) сроком на 5 (пять) лет.

- № 41930/5Аот 14.11.2013 на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <...> (нежилое одноэтажное здание проходной гаража, литера Е) сроком на 5 (пять) лет.

02.08.2018 на заседании Координационного Совета по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, созданного распоряжением Мэра города Омска от 01.10.2008 № 304-р было принято решение о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Истец обратился в Департамент имущественных отношений с заявлением по вопросу о предоставлении преимущественного права на приватизацию арендуемых объектов.

Письмами от 03.08.2018 № Исх-ДИО/2276-ОГ, Исх-ДИО/2275-ОГ, Исх-ДИО/2277-ОГ, Исх-ДИО/2285-ОГ истцу было сообщено, что в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в Муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ответчик проводит работу по подготовке документации необходимой для заключения договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости.

Истец выразил свое согласие на приобретение вышеуказанных объектов недвижимости, ответчик же в свою очередь, в нарушение сроков, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, не произвел действий направленных на исполнение прав истца.

Данные действия Департамента имущественных отношений, послужили основанием для подачи претензии от 10.10.2018 в адрес Ответчика, в которой истец требовал с учетом положений Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ произвести действия, направленные на заключение договоров купли-продажи с определением стоимости объектов недвижимости.

Отсутствие действий ответчика по заключение договоров купли-продажи явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с названной статьей Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 названного Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч. 1, 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

В силу ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в ч. 4 данной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 названной статьи).

Таким образом, возможность оспаривания рыночной стоимости выкупаемого имущества предусмотрена при реализации преимущественного права на выкуп муниципального имущества как по инициативе предпринимателя, так и в результате принятия решения о приватизации муниципального имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Вместе с тем, в нарушение ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Департамент имущественных отношений договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключил, решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принял, проект договора купли-продажи арендуемого имущества истцу не направил.

В силу положений статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Положениями абзаца 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости по ходатайству истца на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно заключению эксперта № 17-Э/19 итоговая рыночная стоимость спорных объектов определена следующим образом:

- итоговая величина рыночной стоимости здания гаража, назначение: нежилое здание. Площадь: 370,0 кв.м. Этажность: 1. Литер: М. Адрес: (местоположения): <...> на дату составления экспертизы 19 июля 2019 г. составляет (с учетом НДС): 2 362 000 (Два миллиона триста шестьдесят две тысячи) рублей

-итоговая величина рыночной стоимости здания гаража, назначение: нежилое здание. Площадь: 370,0 кв.м. Этажность: 1. Литер: М. Адрес: (местоположения): <...> на дату составления экспертизы 19 июля 2019 г. составляет (без учета НДС): 1968 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей;

- итоговая величина рыночной стоимости здания гаража, назначение: нежилое здание. Площадь: 1007,1 кв.м. Этажность: 1. Литер: Л. Адрес: (местоположения): <...> на дату составления экспертизы 19 июля 2019 г. составляет (с учетом НДС): 7 046 000 (Семь миллионов сорок шесть тысяч) рублей;

- итоговая величина рыночной стоимости здания гаража, назначение: нежилое здание. Площадь: 1007,1 кв.м. Этажность: 1. Литер: Л. Адрес: (местоположения): <...> на дату составления экспертизы 19 июля 2019 г. составляет (без учета НДС): 5 872 000 (Пять миллионов восемьсот семьдесят две тысячи) рублей;

- итоговая величина рыночной стоимости гаража нового станции Омск-ВПП, назначение: нежилое здание. Площадь: 1098,1 кв.м. Этажность: 3. Литер: У, У1, У2. Адрес: (местоположения): <...> на дату составления экспертизы 19 июля 2019 г. составляет (с учетом НДС): 7 039 000 (Семь миллионов тридцать девять тысяч) рублей;

- итоговая величина рыночной стоимости гаража нового станции Омск-ВПП, назначение: нежилое здание. Площадь: 1098,1 кв.м. Этажность: 3. Литер: У, У1, У2. Адрес: (местоположения): <...> на дату составления экспертизы 19 июля 2019 г. составляет (без учета НДС): 5 866 000 {Пять миллионов восемьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей;

- итоговая величина рыночной стоимости проходного гаража, назначение: нежилое здание. Площадь: 33,9 кв.м. Этажность: 1. Литер: Е. Адрес: (местоположения): <...> на дату составления экспертизы 19 июля 2019 г. составляет (с учетом НДС):186 000 (Сто восемьдесят шесть тысяч) рублей;

- итоговая величина рыночной стоимости проходного гаража, назначение: нежилое здание. Площадь: 33,9 кв.м. Этажность: 1. Литер: Е. Адрес: (местоположения): <...> на дату составления экспертизы 19 июля 2019 г. составляет (без учета НДС):155 000 (Сто пятьдесят пять тысяч) рублей.

Оценив заключение судебной экспертизы, представленное в материалы дела, по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, суд установил, что иная рыночная стоимость имущества, означает недостоверность рыночной цены и пришел к выводу, что для урегулирования разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, без учета НДС.

Заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение судебной экспертизы ответчиком по существу не оспорено.

С учетом указанных норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд удовлетворяет требования истца об обязании Департамента имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем ФИО2, определив условие спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого имущества в следующих размерах:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер М, одноэтажное здание гаража стоимостью 1 968 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер Л, одноэтажное здание гаража стоимостью 5 872 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер У, У1, У2, двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками стоимостью 5 866 000 руб. (без учета НДС)

- нежилое помещение расположенное по адресу: г . Омск, ул. Братская, д.4 литер Е, одноэтажное здание проходной гаража, стоимостью 155 000 руб. (без учета НДС).

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, за проведение экспертизы истец перечислил на депозитный счет Арбитражного суда Омской области 35 000 руб. (платежное поручение № 235 от 06.06.2019).

На основании счета № 58/19 от 22.07.2019 экспертному учреждению с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области в соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат перечислению 35 000 рублей 00 копеек за проведение экспертизы.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>; ОГРН <***>) заключить договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер М, одноэтажное здание гаража стоимостью 1 968 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер Л, одноэтажное здание гаража стоимостью 5 872 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер У, У1, У2, двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками стоимостью 5 866 000 руб. (без учета НДС)

- нежилое помещение расположенное по адресу: г . Омск, ул. Братская, д.4 литер Е, одноэтажное здание проходной гаража, стоимостью 155 000 руб. (без учета НДС).

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счет казны муниципального образования город Омск в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 305550518100014) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 24 000 руб. и судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 35 000 руб.

Выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт» согласно счету № 58/19 от 22.07.2019 с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 35 000 руб. 00 коп., перечисленные индивидуальным предпринимателем ФИО2 по платежному поручению № 235 от 06.06.2019 за проведение экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, Омская область, город Омск, улица 10 лет Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, Тюменская область, город Тюмень, улица Ленина, дом 74) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Н.А. Лебедева