Решение от 25 апреля 2024 г. по делу № А32-63399/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-80-86

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-63399/2022
г. Краснодар
25 апреля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 апреля 2024 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Глебовой Ю. Я.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Стиль Тревел» (ИНН: <***>)

к ИП ФИО1 (ИНН: <***>)

- о признании недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 09.12.2020 на основании уведомления от 15.11.2022 № 7 по основаниям, предусмотренным п. 6.2.2 и 6.2.5 договора,

- о признании договора аренды от 09.12.2020, заключенного ИП ФИО2 и ООО «Стиль Тревел», действующим,

встречному исковому заявлению ИП ФИО2 (ИНН: <***>) к ООО «Стиль Тревел» (ИНН: <***>)

- о возложении обязанности на ООО «Стиль Тревел» освободить объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:71 общей площадью 2139 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме № 71, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов; жилой дом с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 общей площадью 2442,9 кв.м, этажность 1, подземная этажность 1, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>;

- о взыскании с ООО «Стиль Тревел» в пользу ИП ФИО2 936 тыс. рублей пени по договору аренды от 09.12.2020 за период с 16.12.2022 по 23.01.2023, пени в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы 12 млн рублей за период с 24.01.2023 по день фактического освобождения арендуемых объектов недвижимости, 5 477 579 рублей 02 копейки задолженности по арендной плате по состоянию на 06.03.2024, а также 78 108 рублей расходов по уплате государственной пошлины.


при участии в судебном заседании (до перерыва 19 марта 2024 в 14 час. 20 мин.):

от ООО «Стиль Тревел»: ФИО3 (доверенность), ФИО4 (доверенность), от ИП ФИО1: ФИО5 (доверенность),


при участии в судебном заседании (после перерыва 02 апреля 2024 в 09 час. 00 мин.):

от ООО «Стиль Тревел»: ФИО3 (доверенность), ФИО4 (доверенность), от ИП ФИО1: ФИО5 (доверенность),

эксперт: ФИО6


при участии в судебном заседании (после перерыва 16 апреля 2024 в 09 час. 00 мин.):

от ООО «Стиль Тревел»: ФИО3 (доверенность), ФИО4 (доверенность),

от ИП ФИО1: ФИО5 (доверенность),


при участии в судебном заседании (после перерыва 23 апреля 2024 в 10 час. 30 мин.):

от ООО «Стиль Тревел»: ФИО4 (доверенность),

от ИП ФИО1: ФИО1 (лично), ФИО5 (доверенность),

слушатель: ФИО7


при участии в судебном заседании (после перерыва 23 апреля 2024 в 11 час. 15 мин.):

от ООО «Стиль Тревел»: ФИО4 (доверенность),

от ИП ФИО1: ФИО1 (лично), ФИО5 (доверенность),

слушатель: ФИО7


при участии в судебном заседании (после перерыва 23 апреля 2024 в 17 час. 50 мин.):

от ООО «Стиль Тревел»: ФИО4 (доверенность),

от ИП ФИО1: не явился, уведомлен надлежащим образом;


при участии в судебном заседании (после перерыва 25 апреля 2024 в 10 час. 20 мин.):

от ООО «Стиль Тревел»: не явился, уведомлен надлежащим образом,

от ИП ФИО1: не явился, уведомлен надлежащим образом;



У С Т А Н О В И Л:

ООО «Стиль Тревел» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:

– признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 09.12.2020 на основании уведомления от 15.11.2022 № 7 по основаниям, предусмотренным пунктами 6.2.2 и 6.2.5 договора;

– признать договор аренды от 09.12.2020, заключенный предпринимателем и обществом, действующим.

Предприниматель обратился со встречным исковым заявлением к обществу со следующими требованиями:

– обязать общество освободить объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:71 общей площадью 2139 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме № 71, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов; жилой дом с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 общей площадью 2442,9 кв.м, этажность 1, подземная этажность 1, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>;

– 936 000 руб. пени по договору аренды от 09.12.2020 г., за период с 16.12.2022 по 23.01.2023, пени в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы 12 000 000 за период с 24.01.2023 г. по день фактического освобождения арендуемых объектов недвижимого имущества, а также 27 720 руб. расходов по уплате госпошлины.

Представитель ООО «Стиль Тревел» представил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, которое судом рассмотрено и удовлетворено, ходатайство об исключении из доказательств заключения эксперта.

Представитель ИП ФИО1 представил ходатайство об уточнении исковых требований. В ходе судебного заседания истец настаивал на ранее заявленных требованиях, просил не рассматривать и оставить без рассмотрения ходатайство об уточнении исковых требований.

Представитель ИП ФИО1 дал устные пояснения относительно проведенной по делу судебной экспертизы.

Возражений против возобновления производства по делу лицами, участвующими в деле, не заявлено.

На основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Рассмотрев приложенные к материалам дела документы, суд считает возможным возобновить производство по делу.

В заседании объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 02.04.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по адресу: www.krasnodar.arbitr.ru.

ООО «Стиль Тревел»в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, возражал против удовлетворения встречного искового заявления.

Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, настаивал на удовлетворении встречного искового заявления.

Эксперт дал устные пояснения относительно заключения судебной экспертизы.

В заседании объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 16.04.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по адресу: www.krasnodar.arbitr.ru.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство об оставлении встречного искового заявления без рассмотрения.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о вызове второго эксперта для дачи пояснения относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о приобщении дополнительных документов, которое судом рассмотрено и удовлетворено.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о снижении размера неустойки согласно ст. 333 ГК РФ.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о вынесении частного определения.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы для проверки фальсификации подписи директора в приложении к письму №6.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Сочи.

Представитель ИП ФИО1 дал устные пояснения относительно проведенной по делу судебной экспертизы. Возражал против удовлетворения исковых требований, настаивал на удовлетворении встречного искового заявления.

В заседании объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 23.04.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по адресу: www.krasnodar.arbitr.ru.

Представитель ИП ФИО1 дал устные пояснения относительно проведенной по делу судебной экспертизы, возражал против удовлетворения заявленных ходатайств. Возражал против удовлетворения исковых требований, настаивал на удовлетворении встречного искового заявления.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы для проверки фальсификации подписи директора в приложении к письму №6 от 22.06.2022, ходатайство о фальсификации доказательств.

В заседании объявлен перерыв до 11 часов 15 минут 23.04.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по адресу: www.krasnodar.arbitr.ru.

Представитель ИП ФИО1 дал устные пояснения относительно проведенной по делу судебной экспертизы, возражал против удовлетворения заявленных ходатайств. Возражал против удовлетворения исковых требований, настаивал на удовлетворении встречного искового заявления.

ООО «Стиль Тревел» просил не рассматривать ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы для проверки фальсификации подписи директора в приложении к письму №6 от 22.06.2022, просил не рассматривать ходатайство о фальсификации доказательств. В связи с отказом от заявленных ходатайств, производство по ходатайствам прекращено.

В заседании объявлен перерыв до 17 часов 50 минут 23.04.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по адресу: www.krasnodar.arbitr.ru.

ООО «Стиль Тревел»в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, возражал против удовлетворения встречного искового заявления.

Иные лица, участвующие в деле, не явились в судебное заседание, уведомлены надлежащим образом.

В заседании объявлен перерыв до 10 часов 20 минут 25.04.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по адресу: www.krasnodar.arbitr.ru. После перерыва заседание продолжено без участия представителей сторон.

Ходатайство ООО «Стиль Тревел» о вызове эксперта судом рассмотрено и отклонено.

В соответствии с абзацем втором части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Из указанной нормы следует, что вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, эксперт дал свои пояснения

Ходатайство ООО «Стиль Тревел» об исключении из доказательств заключения судебной экспертизы судом рассмотрено и отклонено.

Несогласие с выводами судебной экспертизы само по себе не является основанием для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством и исключения его из совокупности доказательств.

Ходатайство ООО «Стиль Тревел» об оставлении встречного искового заявления без рассмотрения судом рассмотрено и отклонено.

В соответствии с частью 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, в том числе, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы.

Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Досудебный претензионный порядок считается специальным условием реализации права на иск в гражданском судопроизводстве.

Довод ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора отклоняется судом, поскольку в материалы дела представлено письмо, в котором содержится требований о взыскании неустойки.

Рассмотрев заявление истца о вынесении частного определения арбитражный суд считает его не подлежащим в силу нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 188.1 АПК РФ при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести частное определение.

Согласно части 1 статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести частное определение.

Таким образом, вынесение частного определения (будучи правом, а не обязанностью суда) связано с установленными судом определенными фактическими обстоятельствами, теми или иными выявленными нарушениями законодательства; частное определение направлено на устранение нарушений законности органами публичной власти, должностными и иными лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение арбитражного суда может быть обжаловано отдельно от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом предусмотрено обжалование этого определения, а также если это определение препятствует дальнейшему движению дела.

В силу части 2 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отношении определения, обжалование которого не предусмотрено настоящим Кодексом, а также в отношении протокольного определения могут быть заявлены возражения при обжаловании судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" сформулирована правовая позиция, согласно которой частное определение, вынесенное в порядке статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, будучи судебным актом, который затрагивает права и законные интересы лиц, в отношении которых оно вынесено, может быть обжаловано в срок, не превышающий десяти дней со дня вынесения, в арбитражный суд апелляционной инстанции.

В рассматриваемом случае, оснований для вынесения частного определения суд не усматривает.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В соответствии с п. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Суд не находит оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Сочи, которое судом рассмотрено и отклонено.

В соответствии с положениями части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон спора. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Под третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, понимаются такие участвующие в деле лица, которые вступают в дело на стороне истца или ответчика для охраны собственных интересов, поскольку судебный акт по делу может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Из анализа указанных положений процессуального закона следует, что третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Институт третьих лиц позволяет в едином судебном разбирательстве осуществлять защиту прав и законных интересов участников разных, но вместе с тем связанных между собой правоотношений. Целью участия третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора является предотвращение неблагоприятных последствий для них в будущем, а их интерес в деле носит как процессуальный, так и материально-правовой характер.

После разрешения дела судом у третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, могут возникнуть, измениться или прекратиться материально-правовые отношения с одной из сторон.

При решении вопроса о привлечении к участию в деле такого лица арбитражный суд должен дать оценку характеру спорного правоотношения и определить юридический интерес нового участника процесса по отношению к предмету по первоначально заявленному иску.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь ярко выраженный материальный интерес на будущее. То есть, после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон. Иными словами, после разрешения дела между истцом и ответчиком у третьего лица возникает право на иск или у сторон появляется возможность предъявления иска к третьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.

В связи с вышеизложенным суд отклонил выше поименованное ходатайство.

Суд, оценив в совокупности все представленные доказательства, считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований общества, встречные заявленные требования предпринимателя обоснованными и подлежащими удовлетворению в следующих размерах по названным основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании от 09.12.2020. Арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование (аренду) объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:71 общей площадью 2139 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме № 71, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов; жилой дом с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 общей площадью 2442,9 кв.м, этажность 1, подземная этажность 1, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...> (т. 1, л. д. 8 – 15).

Арендованное имущество предоставлено обществу для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции с дальнейшим использованием арендатором в качестве гостевого дома – сдача жилых помещений в субаренду и устройства общепита. Срок аренды устанавливается с 09.12.2020 по 20.12.2025.

Размер арендной платы за период с 09.12.2020 по 20.12.2021 составляет 7 800 тыс. рублей в год, за период с 21.12.2021 по 20.12.2025 – 11 100 тыс. рублей в год.

Передача имущества по спорному договору подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества арендатору от 09.12.2020 (т. 1, л.д. 151).

Согласно акту приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества от 09.12.2020 № 1 арендодатель передал, а арендатор принял в обусловленном состоянии названное имущество с перечнем предметом интерьера и мебели (т. 1, л. д. 42 – 48).

Стороны заключили дополнительное соглашение от 28.01.2021 № 1 к названному договору, согласно которому сумма арендных платежей уменьшена на 500 тыс. рублей ввиду открытия и начала функционирования гостевого дома на 10 дней позже намеченного срока, расходы по цокольному этажу в размере 1 074 тыс. рублей арендатор взял на себя, что привело к уменьшению суммы неотделимых улучшений, указанной в Приложении № 4 «Акт приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества» (т. 1, л. д. 16 – 19).

В соответствии с актами приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества от 23.01.2021 № 2 и № 3, от 21.04.2021 № 4, от 12.08.2021 № 5, от 19.11.2021 № 6, от 31.03.2022 № 7 арендодатель принял результаты работ по производству неотделимых улучшений (т. 1, л. д. 49 – 70).

1 сентября 2021 года стороны заключили дополнительное соглашение № 2 к спорному договору, согласно которому сумма арендных платежей увеличилась в соответствии с Приложением № 5 «График внесения ежемесячных арендных платежей» (т. 1, л. д. 20 – 23).

22 февраля 2022 года предприниматель направил обществу уведомление о устранении недостатков с приложенным перечнем и фотографиями (т. 1, л. д. 123 – 124)

Уведомлением от 11.06.2022 № 3 предприниматель указал обществу на необходимость проведения работы для устранения выявленных недостатков, перечень которых указан в данном документе (т. 1, л. д. 29).

Предприниматель направил обществу претензию от 14.06.2022 № 5 с требованиями в недельный срок устранить недостатки, отраженные в претензии и в письме от 11.06.2022 № 3 (т. 1, л. д. 25 – 28).

Общество направило предпринимателю ответ об устранении всех указанных недостатков (т. 1, л. д. 30 – 41).

Предприниматель направил обществу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке от 15.11.2022 № 7 в связи с исполнением арендатор обязанностей, предусмотренных п. 2.2.7, 2.2.8 и 2.2.9 спорного договора (т. 1, л. д. 24).

В ответ на данное уведомление общество указало, что исправило все выявленные арендодателем недостатки, своевременно уведомило предпринимателя о проведенных работах, а также приложило документацию по обслуживанию средств и систем пожарной сигнализации, в связи с чем отсутствуют основания для одностороннего расторжения спорного договора (т. 1, л. д. 71-82, т. 2, л.д. 2-85)

Уведомлением от 02.12.2022 № 9 предприниматель обратился с требованием передать ему все сведения о лицах, с кем имеются договоренности по сдаче жилья в субаренду ( т. 1, л. д. 145).

Письмом от 30.12.2022 № 10 предприниматель уведомил общество об ответственности за последствия ограничения режима энергопотребления ввиду непредоставления обществом доступа сотрудникам энергоснабжающей организации к индивидуальным приборам учета (т. 1, л. д. 146 – 147).

Общество, полагая необоснованным требование предпринимателя об одностороннем расторжении спорного договора и освобождении арендованного имущества, обратился с настоящим иском в суд.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Согласно статье 5 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Одним из видов оснований возникновения прав и обязанностей являются договоры и сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено следующее. В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Из материалов дела следует, что арендодатель направил уведомление от 15.11.2022 № 7 об одностороннем расторжении договора аренды от 09.12.20206 на основании п.п. 6.2.2 и 6.2.5.

Пунктом 6.2.2 спорного договора предусмотрено, что основанием для отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке является существенное ухудшение арендатором предоставленного в пользование недвижимого имущества. Под существенным ухудшением стороны понимают ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества.

Право на односторонний отказ от договора возникает у арендодателя в случае, когда арендатор содержит арендованное имущество в состоянии, угрожающем аварией, пожаром или создающем угрозу жизни (п. 6.2.5 спорного договора).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).

В целях выяснения достоверных сведений о фактическом состоянии арендуемого имущества определением от 16.06.2023 суд назначил проведение судебной строительно-технической экспертизы. Проведение судебной строительно-технической экспертизы поручено экспертам НЧЭУ «Межрегиональный центр независимой экспертизы» ФИО8, ФИО9. На исследование поставлены вопросы: 1) Соответствуют ли спорный объект требованиям противопожарных норм и правил, а также правил монтажа и эксплуатации электрооборудования, теплопроизводящих установок, применительно к объектам с массовым пребыванием граждан? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия (в настоящий момент и на момент расторжения договора); 2) проверить наличие нарушений и недостатков, перечисленных в письмах исх. № 3 от 11.06.2021, исх. № 4 от 22.02.2022, исх. № 5 от 14.06.2022 и исх.№ 6 от 22.06.2022 (в настоящий момент и на момент расторжения договора)? Возможно ли устранить выявленные несоответствия? Могут ли изложенные недочеты привести к существенному ухудшению состояния объекта? Описать способы устранения несоответствий. Указать стоимость мероприятий по устранению несоответствий. Влияли ли выявленные недостатки на состояние арендуемого помещения и создавали ли угрозу противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям при условии, что данный объект постоянно эксплуатируется неопределенным кругом лиц? Создает ли состояние объекта угрозу жизни и здоровью проживающих лиц, с учетом эксплуатации объекта в виде гостиницы? (в настоящий момент и на момент расторжения договора); 3) имеется ли существенное ухудшение предоставленного в пользование недвижимого имущества, превышающее нормальный износ? Имеется необходимость в проведении текущего ремонта? Если имеется, то описать в чем именно. Какие мероприятия необходимо провести для устранения ухудшений (в настоящий момент и на момент расторжения договора); 4) создает ли спорный объект, его эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу аварией и пожаром?

По результатам проведенного экспертного исследования в материалы дела поступило заключение эксперта от 19.01.2024 № 062 (т. 8, л.д. 3-81).

По первому вопросу эксперт указал следующее. Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 на момент проведения исследования не соответствует требованиям противопожарных норм и правил. Установить соответствие спорного объекта требования противопожарных норм и правил на момент расторжения договора не представляется возможным в связи с отсутствием достаточного количества достоверной информации. Осуществить сопоставление с требованиями правил монтажа и эксплуатации электрооборудования, теплопроизводящих установок не представляется возможным в связи с тем, что на исследуемом объекте на момент проведения исследования на объекте отсутствовало электроснабжение.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу, что в результате проведенного исследования выявлены нарушения и недостатки, перечисленные в письмах исх. № 3 от 11.06.2021, исх. № 4 от 22.02.2022, исх. № 5 от 14.0672022 и исх. № 6 от 22.06.2022. Для устранения выявленных недостатков и нарушений необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ. Виды и объемы необходимых работ приведены. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных недостатков, составила: 66 952 рубля 80 копеек. Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 на момент проведения исследования не соответствует требованиям противопожарных норм и правил. Эксплуатация спорного объекта при несоблюдении требования Федерального закона № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и «Правил противопожарного режима в Российской Федерации» создает угрозу жизни и здоровью граждан. Установить соответствие спорного объекта требованиям противопожарных норм и правил на момент расторжения договора не представляется возможным в связи с отсутствием достаточного количества достоверной информации.

По третьему вопросу эксперт указал, что в результате проведенного исследования выявлены ухудшения предоставленного в пользование недвижимого имущества, превышающие нормальный износ. Выявленные недостатки возникли в результате неправильной эксплуатации объекта. Необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ.

По четвертому вопросы эксперт пришел к выводу, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 не соответствует требованиям противопожарных норм и правил, то есть не выполняются требования по обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений. Эксплуатация спорного объекта при несоблюдении требований Федерального закона № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и «Правил противопожарного режима в Российской Федерации» создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение эксперта по настоящему делу получено судом в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы по делу, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу статьи 71 Кодекса, подлежит оценке судом, наравне с другими представленными доказательствами.

В рассмотренном случае сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, судом не установлено. Эксперт в силу наличия объективных причин однозначно ответить на вопросы суда не смог.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных п.п. 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9, подтвержден материалами дела, соответственно, уведомление предпринимателя от 15.11.2022 № 7 обоснованно, договор аренды от 09.12.2020 считается расторгнутым с 16.12.2022 согласно п. 6.2 договора. Арендованное имущество подлежало освобождению в период с 16.11.2022 по 15.12.2022.

Предприниматель заявил требование о взыскании 936 тыс. рублей пени по договору аренды от 09.12.2020 за период с 16.12.2022 по 23.01.2023.

В силу статей 329 и 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о снижении размера неустойки согласно ст. 333 ГК РФ.

В статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право суда уменьшить подлежащую оплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В соответствии с положениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

При этом, в соответствии с пунктом 72 данного постановления заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В соответствии с положениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, в связи с чем, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

В силу пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

В соответствии с положениями пункта 77 названного постановления, снижение размера договорной неустойки, подлежащей оплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Суд считает необходимым отметить, что размер ответственности определен самостоятельно сторонами на основании добровольного соглашения, то есть признан ими экономически обоснованным и приемлемым для обеих сторон, пункт договора не признавался недействительным.

Более того, процент неустойки, установленный в договоре не является чрезмерно высоким.

Таким образом, доводы ООО «Стиль Тревел» о необходимости применения положений ст. 333 ГК РФ несостоятельны.

Суд соглашается с размером заявленных требований в данной части, считает их не нарушающим права и интересы сторон.

Доводы ООО «Стиль Тревел» относительно проведения работ в спорном объекте не является основанием для отказа во встречном исковом заявлении.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2022 по заявлению общества приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю проводить государственную регистрацию расторжения договора аренды от 09.12.2020 земельного участка для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 2139 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0420022:71, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме No71 и жилого дома, общей площадью 2442,9 квадратных метров, этажность 4, подземная этажность 1, с кадастровым номером 23:49:0420022:1234, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, <...>.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований по настоящему делу, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением от 30.12.2022.

Согласно статье 110 Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по уплате государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» о вызове эксперта отклонить.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» об исключении из доказательств заключения судебной экспертизы отклонить.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» об оставлении встречного искового без рассмотрения отклонить.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» о снижении неустойки отклонить.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отклонить.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» о вынесении частного определения отклонить.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» о назначении повторной экспертизы отклонить.


В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» (ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>) отказать.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» (ИНН: <***>) удовлетворить в полном объеме.

Обязать ООО «Стиль Тревел» освободить объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:71 общей площадью 2139 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме № 71, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов; жилой дом с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 общей площадью 2442,9 кв.м, этажность 1, подземная этажность 1, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>.

Взыскать с ООО «Стиль Тревел» (ИНН: <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН: <***>) 936 000 руб. пени по договору аренды от 09.12.2020 г., за период с 16.12.2022 по 23.01.2023, пени в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы 12 000 000 за период с 24.01.2023 г. по день фактического освобождения арендуемых объектов недвижимого имущества, а также 27 720 руб. расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с ООО «Стиль Тревел» (ИНН: <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН: <***>) 130 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2022 по настоящему делу, отменить.


Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.



Судья Ю.Я. Глебова