Решение от 25 сентября 2025 г. по делу № А40-113370/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-113370/25-33-955
г. Москва
26 сентября 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2025года

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Ласкиной С.О.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рудевой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению НИТУ МИСИС к УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ, третьи лица - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, ФИО1, о признании незаконным отказ в осуществлении государственной регистрации (Уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-57108932/4 от 24.02.2025г.)

при участии представителей: согласно протокола

УСТАНОВИЛ:

НИТУ "МИСИС" (далее по тексту - заявитель) просит Арбитражный суд г. Москвы признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 24.02.2025г. № КУВД-001/2024-57108932/4 об отказе в осуществлении государственной регистрации в ЕГРН договора аренды нежилого помещения № 240-24 от 01.10.2024г.

Третьи лица, извещенные в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту АПК РФ) о времени и месте судебного разбирательства, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда  www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Представитель заявителя явку обеспечил, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица явку обеспечил, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам представленного отзыва на заявление.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п.12 ст. 29 Федерального закона от 13.07..2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту -Федеральный закон №218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Предусмотренный законом срок для обжалования решения Управления Росреестра по Москве заявителем не пропущен.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, 14.11.2024г. представителем заявителя в Управление Росреестра по г. Москве было подано заявление № КУВД-001/2024-57108932 о государственной регистрации договора №240-24 от 01.10.2024г. аренды нежилого помещения (далее – договор), в отношении объекта недвижимого имущества: часть нежилого здания (нежилое помещение), общей площадью 12,1 кв.м., помещение I, этаж 1, комната №2в (по БТИ), расположенного по адресу: г. Москва, <...>.

22.11.2024г. государственная регистрация была приостановлена (уведомление исх. № КУВД-001/2024-57108932/1) на срок до 24.02.2025г., в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав.

Уведомлением № КУВД-001/2024-57108932/4 от 24.02.2025г. отказано заявителю в государственной регистрации прав, в связи с тем, что в соответствии с  пунктом 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответственно договор не считается заключенным. В результате проведения правовой экспертизы были выявлены разночтения в графической части предмета аренды, между договором и сведениями ЕГРН.

При сопоставлении кадастровых сведений об объекте недвижимости, имеющихся в ЕГРН и сведений, указанных в договоре, усматривается, что в помещении проведены работы по изменению (перепланировке) помещения.

Документы, на основании которых объект претерпел изменения, в управлении отсутствуют. В соответствии с п.4 ч.3 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

Соответствующее заявление в Управление Росреестра по Москве не предоставлялось, равно как и технический план, подготовленный в связи с изменениями основных характеристик объекта.

Заявитель, не согласившись с указанными выводами ответчика и вынесенным решением, обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, и отклоняя доводы отзыва, суд, исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо (часть 5 статья 200 АПК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в  Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее по тексту ГК РФ) Защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

В договоре и акте приема-передачи прямо указано, какая именно часть здания передается в аренду, индивидуальные характеристики передаваемых помещений, а также схематическое указание на поэтажном плане, включая графическое обозначение места расположения передаваемых помещений. Таким образом, стороны договора определенно установили имущество, подлежащее передаче в аренду.

Стороны в договоре исчерпывающе указали все данные, позволяющие определенно установить часть здания, подлежащую передаче ФИО1  (Арендатор) в качестве объекта договора аренды, в связи с чем, ссылка управления на нарушение заявителем правовых норм содержащихся в п.3 ст. 607 ГК РФ подлежит отклонению.

Положения ст. 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора  аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлятся арендатором (в том числе с учетом данных содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

В соответствии с ч.1 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В силу ч.5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В своем решении управление указывает, что «в результате проведения правовой экспертизы выявлено несоответствие сведений о помещении, содержащихся в ЕГРН  и сведений, указанных в графической части  Приложения №1 к Договору аренды в части графического описания (установлены перегородки, образующие новые помещения)». «При сопоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН и документах, представленных для осуществления государственной регистрации, установлено, что сведения о характеристиках Объекта по Договору не соответствуют сведениям ЕГРН, в связи с чем имеются основания полагать, что Объект претерпел изменения, произведена перепланировка».

Заявитель обращался в управление с заявлением о государственной регистрации договора, требований о постановке части объекта на кадастровый учет заявление не содержало, поэтому доводы об отсутствии у управления документов, на основании которых объект претерпел изменения, являются незаконными и необоснованными, по отношению к заявлению, предоставленному заявителем в управление.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.

Суд, соглашается с доводами заявителя, в части того, что заинтересованным лицом не учтено и не принято во внимание, что нормы права ч.1 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которой прямо установлено, что кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, в порядке ч. 5 ст. 44 ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости», осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обременении в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.5 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, в частности помещение государственный кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания. Если в аренду передается часть здания и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен технический план в отношении части такого объекта, государственный кадастровый учет части здания не осуществляется, договор аренды регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Заявитель обращался в управление с заявлением о государственной регистрации договора, требований о постановке части объекта на кадастровый учет заявление не содержало.

Помимо ч.5 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» позиция заявителя подтверждается письмом от 05.03.2024г. №14-01544/24 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в котором прямо указывается, что действующим законодательством, в частности, Законом №218-ФЗ (О государственной регистрации недвижимости), предусмотрена возможность государственной регистрации договоров аренды разных частей одного объекта недвижимости.

Таким образом, заявителем были предоставлены все необходимые документы для осуществления государственной регистрации в ЕГРН договора №240-24 от 01.10.2024г. аренды нежилого помещения, в отношении объекта недвижимого имущества: часть нежилого здания (нежилое помещение), площадью 12,1 кв.м., помещение I, этаж 1, комната №2в (по БТИ), расположенного по адресу: <...>.

Судом рассмотрены все доводы ответчика, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку опровергаются материалами дела.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ и частью 1 статьи 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ч.2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании  ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность в течении тридцати дней с момента вступления в законную силу судебного акта устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном порядке..

Расходы по уплате госпошлины возлагаются на заинтересованное лицо в порядке, предусмотренном ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь   статьями 4, 65, 69, 71, 167-170, 181, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 24.02.2025г. № КУВД-001/2024-57108932/4 об отказе  в осуществлении государственной регистрации в ЕГРН договора аренды нежилого помещения №240-24 от 01.10.2024г.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течении тридцати дней с момента вступления в законную силу судебного акта устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном порядке.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ИНН: <***>) в пользу НИТУ МИСИС (ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:                                                                                                  С.О. Ласкина