Решение от 5 марта 2021 г. по делу № А29-299/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-299/2020
05 марта 2021 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2021 года, полный текст решения изготовлен 05 марта 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 25 февраля и 04 марта 2021 года дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Инта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недействительным отчета, определении достоверной величины рыночной стоимости объекта и обязании направить договор

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>),

в отсутствие представителей в заседании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (Истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Инта» (Ответчик, Администрация) с требованиями:

- признать недостоверным/недействительным отчет индивидуального предпринимателя ФИО3 от 12.09.2019 № 175/2019 о рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещение Н-4, кадастровый номер: 11:18:0602010:6809, общей площадью 212,8 кв.м.);

- определить достоверную величину рыночной стоимости объекта имущества – арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещение Н-4, кадастровый номер: 11:18:0602010:6809, общей площадью 212,8 кв.м.) обязательную для Администрации МОГО «Инта» при совершении сделки – договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем ФИО2 на дату подачи заявления о намерении реализовать преимущественное право на приобретение нежилого помещения (25.06.2019);

- обязать Администрацию МОГО «Инта» в течение 10 (десяти) календарных дней направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимого имущества – арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещение Н-4, кадастровый номер: 11:18:0602010:6809, общей площадью 212,8 кв.м.) по цене, соответствующей указанной стоимости, со всеми необходимыми приложениями.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 22.10.2020 производство по делу было приостановлено, по делу назначена судебная экспертиза.

15.12.2020 в Арбитражный суд Республики Коми поступило заключение эксперта № 0120NU2321. Определением от 01.02.2021г. производство по делу возобновлено.

Рассмотрение дела по иску было назначено на 25 февраля 2021 года. В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 09 час. 30 мин. 04 марта 2021 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено.

Истец поддержал исковые требования с учетом выполненного экспертного заключения. Ответчик возражает относительно обоснованности иска.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, Истец является арендатором муниципального имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, кадастровый номер 11:18:0602010:6809, помещение Н-4 общая площадь 212,8 кв. м, Помещение) по Договору аренды №535 от 06.02.2019г.

25.06.2019г. Истец обратился в Администрацию с заявлением о намерении выкупить арендуемое помещение.

Постановлением Администрации от 04.10.2019 №10/1390 установлен способ приватизации спорного нежилого помещения - возмездное отчуждение из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих помещение и утверждена цена продажи объекта – 4 300 000 рублей. (без учета НДС).

Письмом от 10.10.2019 Администрация направила Истцу проект договора купли-продажи, указав в пункте 2.1 договора цену продаваемого имущества в соответствии с Отчетом об оценке – 4 300 000 рублей (без учета НДС). Цена продажи определена Ответчиком в соответствии с Отчетом об оценке № 175/2019, выполненного ИП ФИО3 12.09.2019г.

Письмом от 22.11.2019 Истец сообщил о своем несогласии с размером выкупной цены, указав на недостоверность оценки, направил протокол разногласий к пункту 2.1 договора с указанием цены продажи - 540 000 руб.

Поскольку стороны не урегулировали разногласия по спорному пункту договора, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Администрация МОГО «Инта» полагает данные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего:

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее - Закон № 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

18.07.2019 (исх. № 07/8379) Администрацией МОГО «Инта» в адрес ИП ФИО2 было направлена информация о направлении запроса на выполнение оценки рыночной стоимости, помещение расположенное по адресу: <...> (общей площадью 212,8, кв.м., первый этаж, помещение Н-4, кадастровый номер: 11:18:0602010:6809), в дальнейшем стоимость объекта была определена в соответствии с отчетом об оценке № 175/2019.

В соответствии с п.п.2 п.3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке. Оценка имущества произведена оценщиком ФИО3 12.09.2019 года. Отчёт об оценке направлен ИП ФИО3 по почте, получен администрацией МОГО «Инта» 24.09.2019 года. Постановление № 10/1390 «Об установлении условий приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (общей площадью 212,8, кв.м., первый этаж, помещение Н-4, кадастровый номер: 11:18:0602010:6809) вынесено администрацией МОГО «Инта» 04.10.2019 года, с соблюдением двухнедельного срока, установленного Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с п.3 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течении десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Указанные выше документы направлены в адрес Истца письмом № 07/11924 от 10.10.2019 года. Сроки, установленные законодательством Российской Федерации в отношении отчуждения недвижимого муниципального имущества, администрацией МОГО «Инта» - не нарушены.

В соответствии с частью 5 статьи 10 Закона № 135-ФЗ (далее - закон № 135-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» администрация МОГО «Инта» заключает договор на проведение оценки и оплачивает расходы, связанные с данной оценкой. Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком в соответствии с Законом № 135-ФЗ. Это закреплено в статье 3 Закона № 159-ФЗ. Законодательство предъявляет ряд требований к лицу, которое может проводить оценку. В частности, оценщик должен быть членом саморегулируемой организации, а также иметь страховой полис и документ об образовании подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (которые он должен предъявлять по первому требованию). Срок, в течении которого должна проводиться оценка, законодательством не предусмотрен. Общие требования к отчёту и его примерная структура установлены нормами статьи 11 Закона № 135-ФЗ. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, в установленном порядке законодательством РФ, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Определенная независимым оценщиком стоимость приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства муниципального имущества может быть оспорена Истцом в суде путём предъявления оценщику отдельного иска или искового требования.

Самостоятельных требований к оценщику, являющемуся третьим лицом в настоящем деле, Истцом не предъявлено.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А76-15904/2010, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. 03.07.2018, далее - Закон N 159-ФЗ) закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ (ред. 03.08.2018) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу вышеуказанных норм цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее также - Информационное письмо N 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма N 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, разногласия сторон возникли по вопросу установления выкупной цены помещения, а доводы искового заявления сводятся к несогласию с результатами оценки рыночной стоимости имущества, предложенными ответчиком в проекте договора.

С целью установления рыночной стоимости спорного помещения определением по делу назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости помещения по состоянию на 25.06.2019г. и 12.09.2019г. проведение экспертизы поручено эксперту ООО "АйЭндПи-Финанс" ФИО4.

В материалы дела представлено экспертное заключение, согласно выводам эксперта рыночная стоимость помещения на указанные даты составила 1 146 000,00 руб.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, а для решения вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу (статьи 71, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы и подлежит оценке судами наравне с другими представленными доказательствами.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об определении итоговой рыночной стоимости помещения с учетом выводов судебной экспертизы, изложенной в заключении судебной экспертизы. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость помещения составляет 1 146 000,00 руб.

Выводы эксперта мотивированы избранными подходами оценки, экспертом при проведении исследования отобраны сопоставимые объекты-аналоги для сравнения цены продажи и размера арендной ставки, выводы эксперта не опровергнуты надлежащими доказательствами.

Суд принимает во внимание отсутствие в материалах дела каких-либо возражений, замечаний и вопросов по существу выводов эксперта и применяемым методам исследования.

В рассматриваемом случае заключение эксперта признано судом допустимым доказательством по делу, соответствующим статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оно исследовалось и оценивалось судом наряду с иными доказательствами.

Истец, заявляя данные требования, полагает, что Ответчиком допущено нарушение действующего законодательства, выразившееся в принятии недостоверного отчета по оценке недвижимого имущества, произведенных ИП ФИО3

Фактически доводы истца сводятся к несогласию с результатами оценки рыночной стоимости имущества, предложенными Ответчиком вместе с офертой к спорному проекту договора.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании чего истцом реализовано право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества по цене, определенной по результатам судебной экспертизы, в соответствии со статьями 445 и 446 ГК РФ и статьи 13 Закона N 135-ФЗ.

Принятие ответчиком результатов выполненных работ по договору с ИП ФИО3 не влекут за собой нарушения прав истца, так как истец не является участником данных правоотношений.

Истцом реализовано собственное право на оспаривание результатов оценки при заключении спорного договора.

Суд отказывает Истцу в удовлетворении иска в указанной части.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Учитывая, что предложенная ответчиком выкупная цена помещения не соответствовала величине рыночной стоимости, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий путем определения стоимости продажи объекта недвижимости, равной 1 146 000,00 рублей.

Учитывая, что предложенная ответчиком выкупная цена помещения не соответствует величине рыночной стоимости, определенной в ходе судебной экспертизы, исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещение Н-4, кадастровый номер: 11:18:0602010:6809, общей площадью 212,8 кв.м.) в размере 4 300 000 рублей;

Признать достоверной величину рыночной стоимости объекта имущества – арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещение Н-4, кадастровый номер: 11:18:0602010:6809, общей площадью 212,8 кв.м.) в размере 1 146 000 руб.

Обязать Администрацию муниципального образования городского округа «Инта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в 10-дневный срок после вступления решения в законную силу заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) договор купли-продажи объекта имущества – арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещение Н-4, кадастровый номер: 11:18:0602010:6809, общей площадью 212,8 кв.м.) в редакции пункта 2.1. договора с отражением итоговой величины рыночной стоимости в размере 1 146 000 руб.

Взыскать с Администрации муниципального образования городского округа «Инта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., судебные расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 38 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить в Общество с ограниченной ответственностью «Ай энд Пи – Финанс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 38 000 руб. вознаграждения за проведение экспертизы по реквизитам, указанным в счете на оплату № 103 от 10.12.2020.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина