Решение от 21 июня 2017 г. по делу № А07-25687/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-25687/2016
г. Уфа
22 июня 2017


Резолютивная часть решения объявлена 15.06.2017

Полный текст решения изготовлен 22.06.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Журавлевой М.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шарафутдиновой Р.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Автодок-Башкирия" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора –1) Администрация городского округа город Уфа <...>) Закрытое акционерное общество «Эксперт-Оценка»,

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности от 04.10.2016;

от ответчика - ФИО3, доверенность от 12.10.2016 г.

от третьих лиц – представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет

в судебном заседании присутствует эксперт ФИО4, паспорт

Общество с ограниченной ответственностью "Автодок-Башкирия" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016. в отношении нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34), в редакции истца, а именно:

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 1 060 508 руб. 47 коп. без учета НДС.

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом №12-9К/16 от 02.09.2016г. г., составленным ИП ФИО5.»;

- пункт 3.3.1 изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 106 050 руб. 85 коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца»;

-внести соответствующие изменения в график платежей, прилагаемый к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016. в отношении нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2016 дело №А07-25687/2016 было приостановлено до проведения экспертизы.

21.03.2017 от ИП ФИО4 (<...> Октября, д. 11/2 оф. 418) в суд поступило заключение эксперта № 04/03-2017 от 19.12.2016 по делу №А07-25687/2016.

Определением от 20 апреля 2017 года производство по делу №А07-25687/2016 возобновлено.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просит об обязании ответчика заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016. в отношении нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34) в следующей редакции:

- Пункт 2.1: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 1 061 016 руб. 95 коп. (один миллион шестьдесят одна тысяча шестнадцать рублей 95 копеек) без учета НДС.

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается экспертным заключением № 04/03-2017 от 20.03.2017 г., составленным ИП ФИО4»

- Пункт 3.3.1: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 106 101 руб. 69 коп. (сто шесть тысяч сто один рубль 69 копеек), перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца».

- Внести соответствующие изменения в график платежей, прилагаемый к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016. в отношении нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34).

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признает, просит в удовлетворении иска отказать.

Опрошен эксперт ФИО4

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. Поскольку третьи лица о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены в силу ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

29.10.2012 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Автодок-Башкирия" (арендатор) заключен договор №26049 аренды объекта муниципального нежилого фонда - подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34).

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ), Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ (Далее - Управление) направило истцу письмо № УЗ-6128 от 09.08.2016г. (л.д. 14 т. 1) с приложением проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016г. на следующих условиях:

В соответствии с п. 1.2 договора Управление (продавец) продает, а общество Общества с ограниченной ответственностью "Автодок-Башкирия" (покупатель) приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - подвал, встроенно-пристроенный к четырехэтажному зданию, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34).

В соответствии с пунктом 2.1 договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 110 169 руб. 49 коп. без учета НДС.

Стоимость объекта по договору равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), что подтверждается отчетом от 27.06.2016г. №16-14/11-20-Н, составленным ЗАО «Эксперт-Оценка».

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 211 016 руб. 95 коп., который перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

Не согласившись с ценой выкупа, предложенной в договоре, истец направил Управлению заявление исх.№26 от 06.09.2016г. (л.д. 24 т. 1) о несогласии с предложенным договором, с приложением протокола разногласий к договору и копии отчета оценщика.

В приложенном протоколе разногласий (л.д. 23 т. 1) Общество с ограниченной ответственностью "Автодок-Башкирия" предложило заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016 на следующих условиях:

п. 2.1. договора предложено изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 1 060 508, 47 рублей без учета НДС".

п. 3.1. договора предложено изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 106 050,85 рублей, перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора.

Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

Стоимость объекта муниципального нежилого фонда определена обществом по состоянию на 01.09.2016г. в размере 1 060 508, 47 рублей без учета НДС на основании отчета оценщика ИП ФИО5 №12-9К/16 от 02.09.2016 (свидетельство ООО «РОО» серия 8005№565763 от 12.05.2006г., страховой полис ООО «Центральное Страховое общество» №У0010221с 29.01.2016г. по 28.01.2017г., страховая сумма 300 000 рублей).

Уведомлением № 29099 от 09.09.2016г. Управление отклонило протокол разногласий от 06.09.2016г., предложив урегулировать разногласия в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями в отношении выкупной цены арендуемых помещений определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2016 по делу № А07- 25687/2016 назначена судебная оценочная экспертиза, производство экспертизы поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО6.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенных к четырехэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34) без учета налога на добавленную стоимость, по состоянию на 07.09.2016?

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении №04/03-2017:

- рыночная стоимость нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенных к четырехэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34) без учета налога на добавленную стоимость, по состоянию на 07.09.2016 составляет: 1 061 016 руб., 95 коп. без учета НДС (л.д. 41 т. 2).

Заключение экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта у суда отсутствуют.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ правом на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обладает заинтересованное лицо.

В силу статей 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

В ст. 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о разрешении преддоговорного спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора.

Рассмотрев преддоговорный спор, суд с целью урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016 – нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенных к четырехэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34) без учета налога на добавленную стоимость, по состоянию на 07.09.2016, полагает возможным руководствоваться данными экспертного заключения №04/03-2017.

Вызванный в судебное заседание эксперт ФИО4 ответила на все заданные представителем ответчика вопросы.

Указанное заключение экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленный вопрос; выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера; проведен необходимый анализ и обоснование вывода, в связи с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

При изложенных обстоятельствах суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Автодок-Башкирия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Автодок-Башкирия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016. в отношении нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34), изложив пункты 2.1 и 3.1.1 договора в следующей редакции:

Пункт 2.1: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 1 061 016 руб. 95 коп. (один миллион шестьдесят одна тысяча шестнадцать рублей 95 копеек) без учета НДС.

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается экспертным заключением № 04/03-2017 от 20.03.2017 г., составленным ИП ФИО4»

Пункт 3.3.1: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 106 101 руб. 69 коп. (сто шесть тысяч сто один рубль 69 копеек), перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца».

Внести соответствующие изменения в график платежей, прилагаемый к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016. в отношении нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 25, общей площадью 75,2 кв.м. (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34).

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Автодок-Башкирия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. – сумму расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.В.Журавлева