Решение от 13 июля 2017 г. по делу № А27-6959/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26; факс 58-37-05

E-mail:info@kemerovo.arbitr.ru; http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-6959/2017
город Кемерово
14 июля 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 12 июля 2017 года, решение изготовлено в полном объеме 14 июля 2017 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В. Вульферт,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи помощником судьи С.В.Гисич,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Правовое агентство "Лойер-плюс" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Гурьевск

к комитету по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Гурьевск

об обязании заключить договор,

при участии:

от истца: ФИО1, представитель, доверенность от 02.02.2017,

от ответчика: ФИО2, представитель, доверенность от 01.02.2017;

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Правовое агентство "Лойер-плюс" (далее - ООО ПА "Лойер-плюс") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального района (далее – Комитет) об обязании заключить договор аренды части здания конторы, расположенной по адресу: <...>, площадью 16,6 кв.м.: основное помещение – 13,7 кв.м., места общего пользования – 2,9 кв.м., на срок 10 лет без проведения торгов в редакции с учетом протокола разногласий, представленного ООО ПА "Лойер-плюс" 11.11.2016.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал, уточнив предмет иска:

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального района заключить договор аренды части здания конторы, расположенной по адресу: <...>, площадью 16,6 кв.м: основное помещение 13,7 кв.м, места общего пользования - 2,9 кв. м, на срок 10 лет без проведения торгов в редакции с учетом следующих изменений в проекте договора № 123/1 аренды нежилого помещения от 21.09.2016:

1.Преамбулу договора № 123/1 аренды нежилого помещения от 21.09.2016 изложить в следующей редакции: от имени муниципального образования Гурьевский муниципальный район Комитет по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального района в лице председателя ФИО3, действующего на основании Положения, именуемый в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью Правовое агентство «Лойер-плюс» в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемого в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключили договор о нижеследующем.

2.Пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: По договору аренды, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество за плату во временное владение и пользование: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 16,6 кв.м: основное помещение: 13,7 кв.м места общего пользования: 2,9 кв.м

3.Пункт 1.4 договора изложить в следующей редакции: Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для осуществления деятельности в области права.

4.Пункт 2.4.3 договора - исключить из договора.

5.Пункт 2.4.7 договора - исключить из договора.

6.Пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции: Срок права аренды 10 лет с момента подписания договора. Начало срока действия договора установить временем его подписания.

7.Пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции: Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению:

-если арендованное нежилое помещение используется не в соответствии с настоящим договором;

- в случае неоднократного причинения ущерба третьим лицам по вине Арендатора;

- если Арендатор независимо от причин, допускает ухудшения состояния, порчу или разрушение нежилого помещения;

-если Арендатор пользуется нежилым помещением с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо с неоднократными нарушениями;

-если без письменного согласия Главы Гурьевского муниципального района производит перепланировку и переоборудование нежилого помещения;

8.Пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: Договор аренды, может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

- если Арендатор не освоил предоставленное ему нежилое помещение в течение 2-х месяцев без уважительной причины;

- если Арендатор самовольно сдает арендуемое нежилое помещение, как в целом, так и частично в субаренду;

- если в установленный срок Арендатор не заключил договора на оплату, отпуск и пользование электрической энергией, вывоз твердых бытовых отходов, и на оказание коммунальных услуг, либо не вносит по ним оплату за два или более месяца подряд;

- в случае неоднократной просрочки арендных платежей Арендатором.

В судебном заседании 05.07.2017 представитель истца уточнил требования в части внесения изменений в пункт 1.1. относительно площади помещения 14 кв.м. и в части внесения изменений в пункт 3.1. об установлении размера арендной платы по рыночной стоимости.

Указанные выше требования приняты судом к рассмотрению.

От представителя истца поступило ходатайство о проведении экспертизы по рыночной оценке стоимости арендной платы.

Представитель ответчика полагает, что исковые требования заявлены необоснованно:

Так как в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не была проведена оценка рыночной стоимости объекта (права аренды). Размер арендной платы, указанный в п.3.1. договора аренды нежилого помещения от 21.09.2016г. №123/1 определен на основании расчета, произведенного в соответствии с порядком, утвержденным решением Совета народных депутатов Гурьевского муниципального района от 15.02.2011г. №80 «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, строениями, сооружениями, нежилыми помещениями, расположенными на территории муниципального образования «Гурьевский муниципальный район».

Договор не может быть заключен на срок свыше 1 года, так как помещение не является самостоятельным, не значится на кадастровом учете.

В соответствии с ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего на момент возникновения разногласий сторон, в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, предметом долгосрочного договора аренды может являться индивидуально определенный объект, состоящий на государственном кадастровом учете. В отношении части здания, передаваемой в аренду, должна быть возможность идентификаций в качестве объекта недвижимости.

Фактически помещение с индивидуально определенными признаками, указанными в п. 1.1. договора отсутствует.

Судебное разбирательство было отложено для формирования сторонами своих позиций, в том числе по вопросу о необходимости проведения экспертизы.

В судебном заседании установлено, что по результатам открытого аукциона между ООО "Лойер-плюс" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор от 01.09.2011 № 76 аренды части здания конторы, расположенной по адресу: <...>, площадью 16,6 кв.м. (л.д.10-15). Арендная плата составляла, согласно пункту 3.1. договора -172,91 руб. без учета НДС.

В соответствии с пунктом 5.1. срок права аренды был установлен на 5 лет с момента подписания договора до 31.08.2016.

Фактически договор перезаключался в пределах срока права аренды на 11 месяцев.

Помещение было передано в аренду 01.09.2011 (л.д.16).

После окончания срока права аренды ООО "Лойер-плюс" обратилось в Комитет с заявлением о перезаключении договора аренды от 01.09.2011 № 76 на тех же условиях на 10 лет на основании части 9 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) (л.д.21).

Комитет направил ООО ПА "Лойер-плюс" проект договора от 21.09.2016 № 123/1, с условиями которого не согласилось ООО ПА "Лойер-плюс", направив Комитету протокол разногласий от 11.11.2016.

Комитетом в ответе от 10.03.2017 на претензию ООО ПА "Лойер-плюс" от 22.02.2017 было отказано в заключении долгосрочного договора аренды, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Заслушав представителей сторон и исследовав представленные материалы дела в совокупности, суд пришел к следующим выводам:

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев.

Частью 9 указанной статьи установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 этой же статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Законодатель предоставил преимущества арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами в том случае, если стороны договора не предусмотрели иной порядок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4.2 и 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Как следует из материалов дела, истцом был заключен договор аренды от 01.09.2011 № 76 по результатам аукциона. Сведения о наличии у ООО ПА "Лойер-плюс" задолженности по арендной плате, а также условий, перечисленных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, ответчиком не представлено. Следовательно, у ООО ПА "Лойер-плюс" возникло право воспользоваться преимуществом на продление арендных отношений без проведения торгов на основании части 9 статьи 17.1.Закона о конкуренции.

В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции, арендная плата определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Проект договора № 123/1 аренды нежилого помещения от 21.09.2016 с указанием стоимости арендной платы в размере 412 руб. 52 коп. (пункт 3.1.) был составлен Комитетом. Размер арендной платы, указанный в п.3.1. договора аренды нежилого помещения от 21.09.2016г. №123/1, определен на основании нормативного акта, действующего в муниципальном образовании - Порядком, утвержденным решением Совета народных депутатов Гурьевского муниципального района от 15.02.2011 № 80 «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, строениями, сооружениями, нежилыми помещениями, расположенными на территории муниципального образования «Гурьевский муниципальный район», что не противоречит Закону о конкуренции (аналогичная позиция изложена в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2016 по делу N А81-4189/2015 и др.).

Преддоговорных разногласий относительно цены договора между сторонами до обращения в суд не возникало, что следует, в том числе из протокола (л.д.32- 33).

Поскольку у сторон не было разногласий относительно цены договора, следовательно, основания для назначения экспертизы в рамках дела отсутствуют.

Часть условий договора сторонами согласовано в судебном заседании, а именно, стороны пришли к соглашению, что правовым основанием продления арендных отношений является часть 9 статьи 17.1.Закона о конкуренции, что подлежит указанию в преамбуле договора; относительно площади помещения, которая составляет 14 кв.м. (пункт 1.1.); по пункту 1.4 договора, что помещение предоставляется арендатору для осуществления деятельности в области права; по пункту 2.4.7. договора, который надлежит дополнить словами «произошедших по вине арендатора».

Истец не настаивает на внесении изменений в Проект договора № 123/1 аренды нежилого помещения от 21.09.2016 в части исключения пункта 2.4.3. Ответчик возражает относительно исключения данного пункта.

Арендатор обязан нести эксплуатационные расходы в связи с использованием помещения пропорционально своей доли. Следовательно, данный пункт не подлежит исключению. Кроме того, аналогичные условия содержались в пунктах 2.4.2.,2.4.13 договора от 01.09.2011 № 76. Арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции (пункт 4.5. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

По предложенным истцом вариантам пунктов 5.2 и 5.3 Проекта договора № 123/1 аренды нежилого помещения от 21.09.2016, ответчик мотивированных возражений не представил, согласился с необоснованным включением условия в пункт 5.2. о досрочном расторжении договора «если способ и процесс использования арендатором арендованного нежилого помещения ущемляет, нарушает нормальные условия проживания граждан», который подлежит исключению из проекта.

Условия договора об одностороннем расторжении договора в случае возникновения необходимости использования арендуемого помещения для муниципальных нужд, а также в случае отчуждения по результатам аукциона (конкурса) подлежат исключению с учетом положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ (переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды). Кроме того, ранее данные условия в договоре не содержались и необходимость их включения в договор ответчиком не обоснована.

Как следует из пункта 2 части 9 Закона о конкуренции у арендодателя существует обязанность перезаключить договор на срок не менее чем три года.

На заключение договора свыше указанного срока, стороны должны прийти к соглашению. Поскольку Комитет возражает относительно заключения договора на срок, указанный истцом, стороны в судебном заседании к соглашению не пришли, следовательно, в пункт 5.1. Проекта договора № 123/1 аренды нежилого помещения от 21.09.2016 подлежит включение условие о действии договора с момента подписания на три года.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доводы Комитета о невозможности заключить долгосрочный договор аренды на помещение, находящееся в здании конторы, которое находится в муниципальной собственности (л.д.73), судом отклонены. Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав и не требует постановки на кадастровый учет как самостоятельного объекта недвижимости (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).

Как следует из кадастрового паспорта здание конторы стоит на кадастровом учете с номером 42:23:0404003:23:29 (л.д.74-75). Согласно техническому паспорту в здании имеются помещения, в том числе с номером 15 на 1 этаже, которое является обособленным (л.д.76-86).

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Данное положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (пункт 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Как установлено пунктом 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 указанного закона, государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Иск подлежит частичному удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 112, 168 – 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Правовое агентство "Лойер-плюс" удовлетворить частично.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального района заключить с обществом с ограниченной ответственностью Правовое агентство "Лойер-плюс" договор аренды части здания конторы расположенной по адресу: <...> на следующих условиях:

1.Преамбулу договора № 123/1 аренды нежилого помещения от 21.09.2016 изложить в следующей редакции: от имени муниципального образования Гурьевский муниципальный район Комитет по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального района в лице председателя ФИО3, действующего на основании Положения, именуемый в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью Правовое агентство «Лойер-плюс» в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемого в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключили договор о нижеследующем.

2.Пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: По договору аренды, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество за плату во временное владение и пользование: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 14 кв.м.

3.Пункт 1.4 договора изложить в следующей редакции: Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для осуществления деятельности в области права.

4.Пункт 2.4.7. договора изложить в следующей редакции: Устранять за свой счет последствия аварий и повреждений, произошедших по вине арендатора.

4.Пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции: Срок права аренды 3 года с момента подписания договора. Начало срока действия договора установить временем его подписания.

5.Пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции: Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению:

-если арендованное нежилое помещение используется не в соответствии с настоящим договором;

- в случае неоднократного причинения ущерба третьим лицам по вине Арендатора;

- если Арендатор независимо от причин, допускает ухудшения состояния, порчу или разрушение нежилого помещения;

-если Арендатор пользуется нежилым помещением с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо с неоднократными нарушениями;

-если без письменного согласия Главы Гурьевского муниципального района производит перепланировку и переоборудование нежилого помещения;

6.Пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: Договор аренды, может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

- если Арендатор не освоил предоставленное ему нежилое помещение в течение 2-х месяцев без уважительной причины;

- если Арендатор самовольно сдает арендуемое нежилое помещение, как в целом, так и частично в субаренду;

- если в установленный срок Арендатор не заключил договора на оплату, отпуск и пользование электрической энергией, вывоз твердых бытовых отходов, и на оказание коммунальных услуг, либо не вносит по ним оплату за два или более месяца подряд;

- в случае неоднократной просрочки арендных платежей Арендатором.

В остальной части отказать.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью Правовое агентство "Лойер-плюс" 4000 руб. судебных расходов.

Решение в месячный срок после его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В.Вульферт