Решение от 5 марта 2022 г. по делу № А45-29881/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А45-29881/2021
город Новосибирск
05 марта 2022 года
резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2022 года

в полном объёме решение изготовлено 05 марта 2022 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС

к мэрии города Новосибирска

о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО2 по доверенности от 08.08.2019, удостоверение адвоката

заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 30.12.2021, служебное удостоверение, диплом

установил


Общество с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС обратилось с заявлением о признании недействительным отказа мэрии города Новосибирска в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941 (письмо от 19.08.2021 № 31/19/12888).

Отказ в предоставлении земельного участка в собственность мотивирован несоразмерностью площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нём здания. Минимальный процент застройки в границах испрашиваемого земельного участка (подзона ОД-4.1, «объекты придорожного сервиса (4.9.1) – магазины сопутствующей торговли») составляет 30 процентов. По факту процент застройки 19, 01 процент.

В качестве правового основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность мэрией города Новосибирска указана часть 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя, отказ мэрии города Новосибирска в предоставлении в собственность земельного участка противоречит части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС объект недвижимого имущества (здание с кадастровым номером 54:35:000000:35402). Для строительства этого объекта мэрией города Новосибирска был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:29941, выдано разрешение на строительство, впоследствии выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, заключён договор аренды от 08.10.2020 в целях эксплуатации этого объекта. Иных объектов, принадлежащих другим лицам, на земельном участке не имеется.

Кроме того, в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 22.07.2019 № Ru5430300010395, выданным мэрией города Новосибирска, земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:29941 расположен в территориальной зоне «Зона улично-дорожной сети (ИТ-3)». Согласно градостроительному плану минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешённого использования «магазины сопутствующей торговли» не установлен.

По смыслу части 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка выдаётся в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В силу части 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трёх лет со дня его выдачи.

Как полагает заявитель, последующее (после даты выдачи градостроительного плана земельного участка) внесение изменений в документы территориального планирования не должно умалять прав арендатора, поскольку права и возможности землепользователя при застройке земельного участка определяются содержанием предоставленного ему градостроительного плана.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС поддержал заявленные требования.

Представитель мэрии города Новосибирска против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд пришёл к следующим выводам.

Для признания отказа мэрии города Новосибирска в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941 (письмо от 19.08.2021 № 31/19/12888) недействительным необходимо установить наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого отказа закону и нарушение этим отказом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Результаты исследования представленных в материалы дела доказательств и оценка доводов сторон свидетельствуют о наличии предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

24.01.2019 между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №132101р.

Заявителю в аренду для строительства предоставлен земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:000000:29941, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 3 973 кв. метров.

Виды разрешённого использования: магазины (пункт 1.2 договора).

Пунктом 1.3 договора стороны определили срок действия договора с 24.01.2019 по 23.01.2029.

22.07.2019 мэрией города Новосибирска обществу с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС был выдан градостроительный план земельного участка № RU5430300010395, в соответствии с которым земельный участок расположен в территориальной зоне «зона улично-дорожной сети (ИТ-3)», установлен градостроительный регламент (лист 4, пункт 2), минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешённого использования «магазины сопутствующей торговли» не установлен (лист 7, пункт 2.3, графа «иные показатели»).

Мэрией города Новосибирска заявителю были выданы разрешения на строительство объекта придорожного сервиса, магазина сопутствующей торговли на земельном участке (разрешение от 30.01.2020 № 54-Ru54303000-25-2020, разрешение от 03.07.2020 № 54-RU54303000-25H-2020), на основании которых обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС был построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.08.2020 № 54-Ru54303000-123-2020).

Нежилое здание с наименованием «объект придорожного сервиса, магазин сопутствующей торговли» в настоящее время поставлено на государственный кадастровый учёт, кадастровый номер 54:35:000000:35402, право собственности общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС на данный объект недвижимости зарегистрировано едином государственном реестре недвижимости, запись от 02.09.2020 № 54:35:000000:35402-54/163/2020-1.

08.10.2020 между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 126014.

По условиям договора земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:000000:29941, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 3 973 кв. м, предоставлен обществу с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС для эксплуатации объекта придорожного сервиса, магазина сопутствующей торговли.

09.02.2021 общество с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941 для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:000000:35402.

Уведомлением от 12.03.2021 № 31/19/03402 мэрия города Новосибирска отказала обществу с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС в предоставлении в собственность земельного участка по следующему основанию:

по имеющейся информации часть земельного участка расположена в границах территории общего пользования, установленной постановлением мэрии города Новосибирска от 30.08.2019 № 3276 «О проекте планировки и проектах межевания территории, ограниченной улицами Бородина, ФИО4, Советским шоссе и границей города Новосибирска, в Кировском районе»; в соответствии с частью 12 статьи 85, частью 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок не подлежит приватизации и в соответствии с частью 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предоставлен в собственность заявителю.

После получения уведомления от 12.03.2021 № 31/19/03402 обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС за свой счёт было организовано проведение необходимых кадастровых работ.

Письмом от 29.03.2021 общество с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС просило мэрию города Новосибирска внести в договор аренды изменения в части площади земельного участка (в сторону её уменьшения) таким образом, чтобы предметом аренды по договору являлся земельный участок с исправленными границами согласно прилагаемой схеме.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 29.06.2021 № 2174 на основании заявления общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населённых пунктов площадью 32 кв. м, находящегося в территориальной зоне улично-дорожной сети (ИТ-3), образуемого при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941 (сохраняющегося в изменённых границах), переданного обществу с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС по договору аренды от 08.10.2020 № 126014, вид разрешённого использования образованного участка: земельные участки (территории) общего пользования (12.0) - малые архитектурные формы.

Выполнив за счёт собственных средств межевой план земельного участка, 13.07.2021 заявитель обратился в мэрию города Новосибирска с письмом, в котором просил осуществить постановку на кадастровый учёт земельного участка, образованного при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941, а также обеспечить внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений об изменённых границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941.

Сведения были внесены в единый государственный реестр недвижимости 29.07.2021 (площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941 уменьшена до 3 941 кв. м, на кадастровый учёт поставлен образованный земельный участок с кадастровым номером 54:35:051945:131 (территория общего пользования)).

Таким образом, основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность были устранены, хотя и возникли по обстоятельствам, созданным органом местного самоуправления, и не зависящим от заявителя.

03.08.2021 общество с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС вновь обратилось в мэрию города Новосибирска на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941 для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:000000:35402.

Уведомлением от 19.08.2021 № 31/19/12888 мэрия города Новосибирска отказала в предоставлении в собственность земельного участка по следующему основанию:

площадь земельного участка несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нём объекта недвижимости, в связи с чем земельный участок не может быть предоставлен в собственность заявителя на основании части 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов).

Проверив основания для отказа обществу с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС, изложенные в письме мэрии города Новосибирска от 19.08.2021 № 31/19/12888, суд признаёт их необоснованными, исходя из следующего правового регулирования.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, осуществляется собственникам таких зданий, сооружений без проведения торгов.

Если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку право собственности общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС на объект недвижимости (здание с кадастровым номером 54:35:000000:35402) подтверждено надлежащими доказательствами, у мэрии города Новосибирска отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта.

Отказ мэрии города Новосибирска, обоснованный ссылкой на часть 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, прямо противоречит фактическим обстоятельствам и нарушает право общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС на получение земельного участка, предоставленное ему законом.

Довод мэрии города Новосибирска о несоответствии процента застройки на испрашиваемом обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС земельном участке судом проверен и признан необоснованным.

Мэрией города Новосибирска обществу с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС был выдан градостроительный план земельного участка от 22.07.2019 № RU5430300010395, в соответствии с которым земельный участок расположен в территориальной зоне «зона улично-дорожной сети (ИТ-3)». Минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешённого использования «магазины сопутствующей торговли» в территориальной зоне «зона улично-дорожной сети (ИТ-3)» согласно градостроительному плану земельного участка от 22.07.2019 № RU5430300010395 не установлен.

По смыслу части 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка выдаётся в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В силу части 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатель земельного участка на основании выданного градостроительного плана в течение трёх лет после выдачи градостроительного плана земельного участка имеет право использовать информацию, указанную в нём, для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство.

Следовательно, последующее (после даты выдачи градостроительного плана земельного участка) внесение изменений в документы территориального планирования не должно нарушать права землепользователя при застройке земельного участка, которые определяются содержанием предоставленного ему градостроительного плана.

Поскольку изменения в Правила землепользования и застройки города Новосибирска, утверждённые Решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, в части установления минимального процента застройки в границах испрашиваемого земельного участка (изменения внесены Решением Совета депутатов города Новосибирска от 30.06.2021 № 159) были внесены после получения обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС градостроительного плана, после ввода объекта в эксплуатацию и после совершения действий по исключению из площади земельного участка красных линий, при этом срок действия градостроительного плана, выданного мэрией города Новосибирска, в соответствии с которым минимальный процент застройки для полученного обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС земельного участка не установлен, не истёк на момент обращения общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанное мэрией города Новосибирска основание для отказа в предоставлении земельного участка признано судом необоснованным, не соответствующим статьям 51, 57 Градостроительного кодекса Российской Федерации, нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не отвечающим принципу стабильности в сфере градостроительной деятельности.

Довод мэрии города Новосибирска о несоразмерности площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нём объекта недвижимости, судом проверен и признан подлежащим отклонению.

В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Таким образом, мэрия города Новосибирска обязана доказать, что испрашиваемый обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС земельный участок площадью 3 941 кв. м несоразмерен площади расположенного на нём объекта, испрашиваемая площадь превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на земельном участке объекта.

Вопреки требованиям части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимых, допустимых, достоверных и достаточных для вывода о несоразмерности испрашиваемого обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС земельного участка доказательств мэрией города Новосибирска в материалы дела не представлено.

При этом из представленных обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС доказательств (проектная документация 901.538.02-2022-ПЗУ.Р. Расчёт площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости «Объект придорожного сервиса, магазин сопутствующей торговли, расположенный по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улица Зорге, 227а», выполнена обществом с ограниченной ответственностью АРХИТАКТИКА; заключение кадастрового инженера ФИО5 от 28.02.2022) следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941, расположенного по адресу: <...>, необходимая и достаточная для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости – здания («объект придорожного сервиса, магазин сопутствующей торговли») с кадастровым номером 54:35:000000:35402, с учётом фактического землепользования, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, в том числе в соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утверждённых Решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, с учётом наличия в пределах земельного участка газопровода, парковочных мест, пожарных проездов, составляет 3 941 кв. м; площадь земельного участка - 3 941 кв. м является необходимой и достаточной для эксплуатации здания («объект придорожного сервиса, магазин сопутствующей торговли»), совпадает с фактическим землепользованием и благоустройством территории, удовлетворяет требованиям стандартов и сводов правил; нарушений требований земельного и градостроительного законодательства при размещении на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:29941 площадью 3 941 кв. м объекта недвижимого имущества «объект придорожного сервиса, магазин сопутствующей торговли» с кадастровым номером 54:35:000000:35402 не выявлено; при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941 образование нового земельного участка нарушит требования части 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку конфигурация его границ имеет явно выраженную изломанность, раздел земельного участка может привести к нарушениям требований к образуемым (изменённым) земельным участкам.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учётом правового регулирования спорных правоотношений суд пришёл к выводу о наличии у общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС права на получение земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:22941 площадью 3 941 кв. м в собственность без проведения торгов, доказанности заявителем площади земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, отсутствии у мэрии города Новосибирска правовых оснований для отказа обществу с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС в предоставлении земельного участка в собственность (письмо от 19.08.2021 № 31/19/12888).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ мэрии города Новосибирска в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941 (письмо от 19.08.2021 № 31/19/12888).

Обязать мэрию города Новосибирска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС путём подготовки и направления в его адрес проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29941 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью ЭЛЬБРУС 3 000 рублей расходов по государственной пошлине по заявлению.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова