Решение от 10 июля 2023 г. по делу № А56-127598/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-127598/2022
10 июля 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2023 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: акционерное общество «Спейс-Мотор» (197229, <...>, литера А, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: 1) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, 2) Комитет по градостроительству и архитектуре

о признании решения незаконным


при участии

- от заявителя: ФИО2 (доверенность от 30.01.2023),

- от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 30.12.2022),

- от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Акционерное общество «Спейс-Мотор» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, в котором просило признать недействительным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО) № 05-26-93685/22-0-9 от 18.10.2022 об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой); обязать КИО подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой) и направить его в адрес заявителя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

Определением суда от 28.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – КГА).

ККИ представил в материалы дела отзыв на иск.

Впоследствии заявитель, уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил:

- признать незаконным отказ КИО, выраженный в письмах № 05-26-93685/22-0-9 от 18.10.2022 и № 05-26-93685/22-10-0 от 15.02.2023, в выкупе земельного участка площадью 19 600 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой);

- обязать КИО в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления судебного акта по делу в законную силу заключить договор купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой), установив продажную цену земельного участка в размере 11 834 240,4 руб.

Уточнение требований принято судом.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель КИО возражал против требований заявителя по мотивам, изложенным в отзыве и письменных возражениях.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой) расположено производственное здание, назначение: нежилое, этажность 3, площадью 4843,9 кв.м, по адресу: <...> Конная Лахта, д. 9, лит. А, принадлежащее на праве собственности Обществу.

29.08.2022 между КИО (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 17/ЗД-07928 аренды земельного участка для эксплуатации указанного объекта недвижимости сроком до 07.07.2071.

Общество обратилось в КИО с заявлением (вх. КИО № 05-26-93685/22-0-0 от 30.09.2022) о предоставлении в собственность земельного участка площадью 19 600 кв. м с кадастровым номером 78:34:0436501:50, расположенного по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой), в соответствии с пп. 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Письмом № 05-26-93685/22-0-9 от 18.10.2022 КИО сообщил Обществу об отказе в выкупе участка.

В обоснование принятого решения КИО сослался на то, что по сведениям ЕГРН на участке расположено нежилое здание общей площадью 4843,9 кв. м с кадастровым номером 78:34:0436501:4339, однако по результатам обследования, проведенного ККИ, установлено, что в северо-западной части указанного здания размещена пристройка, обладающая признаками капитальности, также в границах участка расположено сооружение в виде металлического ангара и строение на бетонном основании, обладающее признаками капитальности.

Общество, посчитав изложенный в названном письме КИО отказ в выкупе спорного земельного участка незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В силу подпункта 3 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В данном случае КИО, отказывая в удовлетворении заявления Общества, сослался на то, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты капитального строительства, право собственности на которые за Обществом не зарегистрировано, то есть, обладающие признаками самовольной постройки, а также здание в реконструированном состоянии.

В дополнение к письму № 05-26-93685/22-0-9 от 18.10.2022 КИО направил Обществу письмо от 15.02.2023 № 05-26-93685/22-10-0, в котором указал, что площадь испрашиваемого участка (19 600 кв.м) превышает площадь, необходимую для использования здания площадью 4843,9 кв.м.

Как видно из материалов дела, ранее на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-06475(17) от 16.08.2012 Обществу был предоставлен участок по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-ой Конной Лахтой), площадью 19 600 кв. м, для осуществления инвестиционного проекта по строительству производства оборудования общего и специального назначения (промышленное предприятие) общей площадью не более 13 170 кв.м.

Обществом было получено разрешение на строительство № 78-015-0482-2015 от 19.11.2015 производственного объекта общей площадью 13 261,87 кв.м.

В период действия договора аренды № 00/ЗК-06475(17) от 16.08.2012 на участке возведены производственное здание, офис площадью 4843,9 кв.м и вспомогательные здания: склад материалов и готовой продукции 812,4 кв.м, контрольно-пропускной пункт площадью 14.5 кв.м, трансформаторная подстанция площадью 4.5 кв.м, дизель-генераторная станция площадью 15 кв.м, что зафиксировано, в частности, в акте обследования ККИ от 04.03.2021.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2022 по делу № А56-29369/2021 признано право собственности Общества на объект недвижимости: производственное здание, назначение: нежилое, этажность 1-3, площадью 4843,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 78:34:0436501:3680.

На основании указанного решения суда 16.06.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировано право собственности Общества на трехэтажное нежилое здание (производственное здание) с кадастровым номером 78:34:0436501:4339, площадью 4843,9 кв.м, по адресу: <...> Конная Лахта, д. 9, лит. А.

07.07.2022 КИО и Обществом подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.08.2012 № 00/ЗК-06475(17).

Согласно выписке из ЕГРН от 15.08.2022 земельный участок площадью 19 600 кв. м с кадастровым номером 78:34:0436501:50, расположенный по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой), относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов.

29.08.2022 между КИО (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 17/ЗД-07928, на основании которого земельный участок площадью 19 600 кв. м с кадастровым номером 78:34:0436501:50 предоставлен в аренду на срок до 07.07.2071 для эксплуатации следующих объектов недвижимости (в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2023 № 1):

- нежилое здание, производственное здание, площадью 4843,9 кв.м, кадастровый номер 78:34:0436501:4339, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, дом 9, литера А (запись о государственной регистрации права собственности от 16.06.2022 № 78:34:0436501:4339-78/011/2022-1);

- нежилое здание, контрольно-пропускной пункт, площадью 14.5 кв.м, кадастровый номер 78:34:0436501:4344, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, з/у 1, строение 3, юго-восточнее дома 9, литера А (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4344-78/011/2023-1);

- нежилое здание, дизель-генераторная станция, площадью 15 кв.м, кадастровый номер 78:34:0436501:4342, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, з/у 1, строение 2, юго-восточнее дома 9, литера А (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4342-78/011/2023-1);

- нежилое здание, склад материалов и готовой продукции, площадью 812,4 кв.м, кадастровый номер 78:34:0436501:4341, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, з/у 1, строение 1, юго-восточнее дома 9, литера А (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4341-78/011/2023-1);

- нежилое здание, трансформаторная подстанция, площадью 4,5 кв.м, кадастровый номер 78:34:0436501:4343, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, з/у 1, строение 4, юго-восточнее дома 9, литера А (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4343-78/011/2023-1).

10.10.2022 ККИ проведено обследование спорного земельного участка, в результате которого установлено, что в северной части участка расположено трехэтажное здание (далее – объект 1), в северо-западной части которого располагается пристройка площадью 115 кв.м, обладающая признаками капитальности (далее - объект 2); в восточной части участка расположено сооружение в виде металлического ангара площадью 555 кв.м (далее - объект 3), к западной части которого прилегает строение на бетонном основании площадью 290 кв.м, обладающее признаками капитальности (далее - объект 4); объекты 3 и 4 используются под производственные и складские цели; в юго-западной части участка расположена трансформаторная подстанция; выявлены нарушения: объект 1 обладает признаками самовольной реконструкции (при размещении объекта 2), объект 4 обладает признаками самовольной постройки, также выявлены признаки нарушения условий договора аренды участка в части размещения объектов 3 и 4. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте обследования ККИ от 10.10.2022 (с приложениями).

КИО, возражая против требований Общества, указал, что в отношении здания с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 выполнена реконструкция (сделана пристройка, обладающая признаками капитальности), следовательно, до получения Обществом разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию данное здание имеет статус объекта незавершенного строительства, что исключает наличие у заявителя права выкупа участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ. В обоснование данного обстоятельства КИО сослался на акт обследования ККИ от 10.10.2022 и приложенные к нему фотоматериалы, то есть результаты визуального осмотра.

Общество, в свою очередь, представило в материалы дела заключение специалиста № 13/16/2 от 17.03.2023, подготовленное по заказу Общества обществом с ограниченной ответственностью «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» (эксперт – ФИО4), согласно которому пристройка к производственному зданию с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 по адресу: <...> Конная Лахта, д. 9, литера А, является некапитальной постройкой, так как не имеет заглубленного фундамента, отсутствуют стационарные коммуникации: канализация, водо- и теплоснабжение, имеется возможность переместить объект без нанесения существенного вреда (путем демонтажа профлиста и металлокаркаса); прямое сообщение или вход между зданием с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 по адресу: <...> Конная Лахта, д. 9, литера А и пристройкой отсутствуют.

Как следует из приложенных к указанному заключению документов, эксперт ФИО4 имеет высшее техническое образование, стаж экспертной работы – 10 лет.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

В отсутствие в материалах дела доказательств, документально опровергающих выводы специалиста, заключение № 13/16/2 от 17.03.2023 признано судом допустимым и достоверным; основания не доверять выводам специалиста у суда отсутствуют.

Кроме того, Комитетом не доказано, что в отсутствие принятого в установленном порядке решения о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями вопрос реконструкции влияет на возможность отказа в предоставлении земельного участка в собственность с учетом оснований, перечисленных в ст. 39.16 ЗК РФ.

При таком положении доводы КИО о выполнении Обществом самовольной реконструкции здания с кадастровым номером 78:34:0436501:4339, равно как и о наличии у него признаков объекта незавершенного строительства отклонены судом как безосновательные.

Также в ходе рассмотрения дела КИО настаивал на недоказанности Обществом необходимости предоставления ему для обслуживания объекта недвижимости площадью 4843,9 кв.м земельного участка площадью 19 600 кв.м.

Указанные возражения также отклонены судом.

Как видно из материалов дела, в том числе заключения КГА от 17.10.2022 № 01-39-5-11580/22, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» спорный участок расположен в границах функциональной зоны ПД (зона объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны).

В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» участок расположен в границах территориальной зоны ТПД2 – многофункциональной зоне объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры II и III классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки.

Градостроительный регламент территориальной зоны ТПД2 определен в пункте 2.17 Правил землепользования и застройки. К основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны ТПД2 отнесена, в частности, «Производственная деятельность» (код - 6.0).

В соответствии с пунктом 2.17.6.6 Градостроительного регламента территориальной зоны ТПД2 максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на земельных участках – 20 000 кв.м для складских объектов, относящихся к виду разрешенного использования «склады» (код 6.9), для объектов иного нежилого назначения данный параметр не устанавливается.

Согласно пункту 2.17.6.12 Градостроительного регламента максимальный размер земельных участков, в том числе их площадь, и максимальный процент застройки в границах земельного участка не подлежат установлению.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на выкуп земельного участка, на котором расположены данные объекты и необходимого для их обслуживания.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Само по себе наличие права собственности на объекты недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка. Данная правовая позиция последовательно выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08, от 26.01.2010 № 11052/09, от 28.05.2013 № 17085/12, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012 № ВАС-15260/12, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. При этом объект вспомогательного использования не может самостоятельно использоваться для иной деятельности.

Вспомогательные объекты предназначены только для обслуживания основного объекта (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2015 № 308-ЭС15-1282).

Как следует из представленного Обществом заключения специалиста № 2897/22Т (2022 год), подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Антарес» (эксперт ФИО5), трансформаторная подстанция площадью 4,5 кв. м, контрольно-пропускной пункт площадью 14,5 кв.м, склад производственного комплекса временного хранения готовой продукции площадью 812,4 кв.м, дизель-генераторная станция площадью 15 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: Санкт-Петербург, 1-ая Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой), являются объектами капитального строительства, вспомогательными по отношению к производственному зданию с кадастровым номером 78:34:0436501:4339.

Также Обществом представлены заключение специалиста №4700/23Т (2023 год), подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Антарес» (эксперты ФИО5, ФИО6), и заключение специалиста № 021125/23-Э от 04.05.2023, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Деловой эксперт» (эксперт ФИО7).

Так, согласно заключению № 021125/23-Э от 04.05.2023 технические характеристики объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0436501:50, соответствуют сведениям ЕГРН, ГКН, документам технической инвентаризации; объекты (трансформаторная подстанция, контрольно-пропускной пункт, склад производственного комплекса временного хранения готовой продукции, дизель-генераторная станция) являются вспомогательными зданиями к производственному зданию с кадастровым номером 78:34:0436501:4339. Специалист не выявил для участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 значительного превышения его площади по отношению к предельному (минимальному) размеру земельного участка и считает данный участок соразмерным целям использования расположенных на нем зданий и сооружений. Несоответствий требованиям градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности с учетом инженерных сетей специалист не выявил. Согласно данным региональной информационной системы, содержащей сведения об объектах недвижимости и объектах землеустройства «Геоинформационная система Санкт-Петербурга», утвержденная документация по планировке и межеванию территории, в границах которой расположен участок, отсутствует, в состав земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 не входят территории общего пользования, в том числе с учетом данных Генерального плана г. Санкт-Петербурга, и объекты, включенные в государственную программу Санкт-Петербурга «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга», утвержденную Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.06.2014 № 552.

В соответствии с заключением № 4700/23Т площадь земельного участка, необходимого для использования, обслуживания и эксплуатации зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой), составляет 19 600 кв.м. Указанная площадь земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 является необходимой для эксплуатации в соответствии с установленными нормами отвода земель для производственной деятельности, правилами землепользования и застройки, градостроительной проектной документацией. Также специалистами отмечено, что существующие производственные площади основного производственного здания малы для обеспечения производственных технологических операций на должном безопасном уровне, поэтому часть операций по складированию входящих материалов, заготовительных операций, складированию изготовленной продукции, а также промежуточного технологического контроля пневмокомпонентов выполняется непосредственно на территории земельного участка.

На основании изложенного в отсутствие опровергающих выводы специалистов доказательств судом признан обоснованным довод Общества о том, что здание с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 и другие находящиеся на спорном участке объекты недвижимости представляют собой единый комплекс производственных зданий и сооружений, для обслуживания и эксплуатации которого необходим земельный участок площадью 19 600 кв.м.

Кроме того, судом также приняты во внимание доводы Общества относительно невозможности строительства по проекту второй части здания.

Согласно п. 1.2 договора от 16.08.2012 № 00/ЗК-06475(17) земельный участок был предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству производства оборудования общего и специального назначения (промышленное предприятие) общей площадью не более 13 170 кв.м.

Обществом получено выданное 19.11.2015 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешение на строительство № 78-015-0482-2015 производственного объекта общей площадью 13 261,87 кв.м.

В соответствии с изменением проектной документации, разработанной ООО «Восход», строительство объекта было разбито на 2 этапа.

Как указало Общество, при строительстве 2-го этапа строительства увеличилась бы общая площадь застройки и зданий, что нарушило бы условия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-06475(17) и Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2012 № 773; таким образом, строительство оставшихся площадей зданий было невозможно ввиду условий договора аренды № 00/ЗК-06475(17) от 16.08.2012.

Указанные обстоятельства с учетом представленных в дело доказательств Комитетом в установленном порядке не опровергнуты.

Заявителем представлены суду достаточные доказательства в обоснование соразмерности площади испрашиваемого земельного участка исходя из его функционального использования.

При этом, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, доказательств обратного КИО в ходе рассмотрения дела суду не представил, равно как и не доказал, что специалистами при подготовке перечисленных выше заключений были допущены существенные нарушения требований законодательства в области экспертной деятельности, повлекшие ошибочность выводов.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения специалистами порядка проведения исследования, наличия в выводах специалистов явных противоречий, представленные заявителем заключения внесудебных экспертиз, выводы которых КИО документально не опровергнуты, признаны судом допустимыми и достоверными доказательствами.

Более того, как подтверждено ведомостью инвентаризации земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по функциональному использованию территории, изготовленной по состоянию на 25.04.2023, 100% площади земельного участка используется по единому функциональному назначению – размещение промышленных объектов и производственных видов деятельности (производство промышленных фильтров).

Приняв во внимание, что доказательств, опровергающих правовую позицию заявителя, КИО в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено, суд пришел к выводу об отсутствии у КИО оснований для отказа в предоставлении Обществу испрашиваемого земельного участка в собственность. Учитывая, что указанный отказ нарушает права заявителя, заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению с возложением на КИО обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем подготовки (подписания) проекта договора купли-продажи спорного земельного участка и направления его в течение 30 календарных дней со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу в адрес Общества в 3-х экземплярах.

При этом суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований заявителя в части обязания КИО предусмотреть в направленном Обществе проекте договора купли-продажи спорного участка продажной цены объекта в размере 11 834 240,4 руб.

В рассматриваемом случае предметом оспаривания заявителя являлся отказ КИО в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, повлекший, в том числе, ненаправление Обществу проекта договора купли-продажи.

При этом содержание конкретных условий проекта указанного договора купли-продажи с учетом предмета заявленных Обществом требований не может входить в круг обстоятельств, подлежащих исследованию судом в настоящем споре, разрешаемом по правилам главы 24 АПК РФ.

Как следует из пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, разногласия, возникшие при заключении договора, относительно каких-либо условий этого договора могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ. Такой спор подлежит разрешению судом в общем порядке искового производства.

Кроме того, учитывая отсутствие на момент разрешения настоящего спора судом выраженного КИО отказа от установления продажной цены объекта в испрашиваемом заявителем размере, у суда не имеется оснований для вывода о нарушении тем самым каких-либо прав и законных интересов Общества, подлежащих защите в судебном порядке (статья 4 АПК РФ), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении соответствующих требований.

При таком положении заявленные требования подлежат удовлетворению частично.

В связи с удовлетворением заявленных требований расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с КИО.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН <***>), выраженный в письмах № 05-26-93685/22-0-9 от 18.10.2022 и № 05-26-93685/22-10-0 от 15.02.2023, в выкупе земельного участка площадью 19 600 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой).

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой) и направить его в адрес акционерного общества «Спейс-Мотор» (ИНН <***>).

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу акционерного общества «Спейс-Мотор» 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья Целищева Н.Е.