Решение от 8 апреля 2025 г. по делу № А60-36120/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-36120/2023
09 апреля 2025 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 09 апреля 2025 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Воротилкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ю. Пайлеваняном,  рассмотрел в судебном заседании дело №А60-36120/2023 по иску

ДЕПАРТАМЕНТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИР ЦВЕТОВ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1 (ИНН <***>), АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА в лице Департамента землепользования (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

о взыскании 1 068 296 руб. 48 коп., расторжении договора аренды, а также выселении арендатора из арендуемого помещения,


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 12.12.2024 г.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.03.2023 г.;

от третьего лица ФИО1: не явились, извещены.

от третьего лица Администрации г. Екатеринбурга: ФИО4, представитель по доверенности от 15.08.2024 г.


Определением суда исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 18.08.2023 г.

Судом приобщено к делу ходатайство истца о рассмотрении дела в его отсутствие, поступившие 28.08.2023 г.

От ответчика 28.08.2023 г. поступил отзыв на исковое заявление, который суд приобщил к делу.

Ответчик заявил ходатайство об отложении предварительного судебного заседания, в связи с необходимостью получения ответчиком от истца подписанного акта осмотра арендованного помещения в подтверждение его состояния.

Суд ходатайство удовлетворил, поскольку с учетом доводов отзыва ответчика, который был направлен истцу только 28.08.2023 г., а также устных доводов ответчика дело не может быть признано подготовленным к судебному разбирательству.

Суд откладывает судебное разбирательство на 02.10.2023 г.

Судом приобщены и удовлетворены ходатайства сторон (в частности, ходатайство истца от 29.09.2023 г.) об отложении предварительного судебного заседания для урегулирования спора мирным путем.

Суд откладывает предварительное судебное заседание на 02.11.2023 г.

Судом приобщены к делу возражения истца на отзыв, поступившие 02.11.2023 г.

С согласия ответчика суд принял уточнение исковых требований по ходатайству от 02.11.2023 г.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение  всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний и период нахождения судьи в очередном отпуске (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 26.12.2023 г.

От истца 13.12.2023 г., а также 26.12.2023 г. поступили ходатайства об уточнении исковых требований. При этом истец пояснил, что в настоящее время ходатайство от 13.12.2023 г. он не поддерживает.

С согласия ответчика суд принял уточнение исковых требований в редакции ходатайства от 26.12.2023 г.

От ответчика поступили дополнения к отзыву от 26.12.2023 г., которые суд приобщил к делу.

С согласия истца суд рассмотрел и удовлетворил ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства для подготовки позиции с учетом уточнения исковых требований.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 08.02.2024 г.

Судом приобщены к делу пояснения истца от 30.01.2024 г.

Также суд приобщил к делу приложения к дополнениям к отзыву от 21.12.2023 г. на бумажном носителе, ранее представленные ответчиком в электронном виде.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что с учетом имеющихся в деле актов в отношении арендованного имущества, в том числе акта осмотра кровли от 04.09.2023 г., возник вопрос о фактическом состоянии арендованного имущества при его передаче в аренду ответчику, возможности выявления недостатков арендованного имущества ответчиком при его принятии в аренду, а также ос соответствии поведения обеих сторон требованиям добросовестности и разумной осмотрительности при заключении и исполнении договора аренды.

В связи с этим необходимо сторонам рассмотреть вопрос о дополнительном обосновании своих позиций по делу и об инициировании соответствующей судебной экспертизы.

С учетом изложенного суд откладывает судебное разбирательство.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний и период нахождения судьи в очередном отпуске (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 02.04.2024 г.

Судом принято к рассмотрению ходатайство ответчика о назначении экспертизы.

Также суд приобщил к делу от истца пакет документов в отношении предложенной истцом кандидатуры эксперта.

Истец возражает относительно ходатайства о назначении экспертизы, при этом пояснил, что у него отсутствуют обоснованные возражения относительно кандидатуры эксперта ООО «Стройдиагностика» ФИО5, предложенной ответчиком.

Суд отмечает, что перечисленных на депозит суда денежных средств достаточно лишь для оплаты экспертизы в случае поручения ее проведения эксперту ФИО5. Данное обстоятельство суд учитывает, также как и отсутствие обоснованных возражений относительно данной кандидатуры.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

С учетом изложенного, судом признано обоснованным и удовлетворено ходатайство ответчика о назначении экспертизы.

Согласно ст. 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в случае назначения арбитражным судом экспертизы.

Определением от 09.04.2024 г. по делу была назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено. Проведение экспертизы было поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙДИАГНОСТИКА" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) ФИО5.

Судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по делу было назначено на 04.09.2024 г.

Судом приобщено к делу экспертное заключение, поступившее 15.08.2024 г. на бумажном носителе.

Согласно ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

С учетом изложенного, суд определил возобновить производство по делу.

Судом приобщено к делу ходатайство истца от 04.09.2024 г., в котором указано следующее.

Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 86 АПК РФ, ДУМИ возражает против возобновления производства по делу и просит вызвать эксперта для дачи пояснений по заключению эксперта.

Возражаем против рассмотрения дела в отсутствие истца.

Ходатайство истца о вызове экспертов суд удовлетворил.

В связи с вызовом экспертов суд откладывает судебное разбирательство на другую дату.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, время, необходимое для обеспечение явки экспертов в судебное заседание, а также сформированный график судебных заседаний и период нахождения судьи в очередном отпуске (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 08.10.2024 г.

Судом приобщены к делу вопросы к экспертам, поступившие 02.10.2024 г.

От истца 08.10.2024 г. поступили итоговые пояснения по делу, которые суд также приобщил к делу.

От экспертов в материалы дела поступили письменные ответы на вопросы истца по делу. Указанные письменные ответы суд приобщил к делу.

В судебном заседании был произведен опрос экспертов, в ходе которого эксперты пояснили, что они пришли к категоричному выводу о том, что на момент передачи объекта аренды он находился в неудовлетворительном состоянии.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для подготовки итоговой позиции по результатам изучения пояснений истца от 08.10.2024 г.

С согласия истца суд данное ходатайство удовлетворил.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний и период нахождения судьи в очередном отпуске (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 20.11.2024 г

Судом приобщен к делу отзыв ответчика, поступивший 14.11.2024 г.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления дополнительных пояснений и дополнительных доказательств с учетом вопросов суда.

С согласия истца суд ходатайство удовлетворил с учетом также того обстоятельства, что определение от 18.10.2024 г. не было исполнено сторонами в полной мере.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 18.12.2024 г.

Судом приобщена к делу итоговая позиция по заявленным требованиям, поступившая от истца 17.12.2024 г., вместе с приложенными документами, в том числе договором субаренды от 01.11.2020 г. № 1-Ж/20 между ответчиком и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>) в отношении помещений в спорном здании, арендуемом ответчиком у истца.

Ответчик пояснил, что в настоящее время не может дать пояснения об обстоятельствах заключения и исполнения данного договора субаренды.

Учитывая указанные пояснения ответчика, а также процессуальное поведение сторон, не представляющих своевременно процессуальные документы по делу, суд определил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора субарендатора - ФИО1 (ИНН <***>) с учетом отсутствия у данного лица в настоящее время статуса индивидуального предпринимателя согласно сведениям из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Также суд приобщил к делу итоговую позицию ответчика от 09.12.2024 г., представленную только в судебном заседании 18.12.2024 г.

Согласно ч. 4 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, вступило в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, количество нерабочих дней в январе 2025 года, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 31.01.2025 г.

Судом приобщена к делу адресная справка в отношении третьего лица, поступившая 23.01.2025 г.

От Администрации г. Екатеринбурга 30.01.2025 г. поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, мотивированное следующим.

22.07.2024 Администрации города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "МИР ЦВЕТОВ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.03.2016 №5-2465 за период с февраля 2023 по январь 2024 и процентов за нарушение сроков уплаты.

24.07.2024 дело №А60-39213/2024 назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Суд по своей инициативе привлек ДУМИ в качестве третьего лица, без самостоятельных требований.

Определением от 23.09.2024 производство по делу №А60-39213/2024 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А60-36120/2024, в связи с тем, что обстоятельства, устанавливаемые при рассмотрении дела А60-36120/2023 и результат по делу будут иметь существенное значение для рассмотрения настоящего спора с учетом доводов ответчика о невозможности пользования объектом недвижимости.

Ответчик доказывает, что в спорный период объект, а значит и спорный земельный участок им не использовался.

Согласно ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Таким образом, Администрация города Екатеринбурга в лице Департамента землепользования ИНН <***>/ ОГРН <***> просила привлечь ее к рассмотрению данного дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец относительно данного ходатайства не возражает, ответчик возражает. Ходатайство рассмотрено в совещательной комнате.

Согласно ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В данном случае суд учитывает, что согласно определению от 23.09.2024 г. по делу № А60-39213/2024 о приостановлении производства по делу, на которое ссылается заявитель ходатайства, ответчик по данному делу (он же ответчик по настоящему делу), поддержал ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения настоящего дела, ссылаясь в отзыве на наличие риска принятия противоречивых решений.

При таких обстоятельствах ходатайство Администрации г. Екатеринбурга о вступлении в дело суд признал обоснованным.

Судом приобщен к делу отзыв третьего лица ФИО1, поступивший 28.01.2025 г.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с привлечением третьего лица.

При рассмотрении данного ходатайства третье лицо Администрация города Екатеринбурга пояснило, что собирается представить в судебное заседание дополнительное доказательства и доводы.

С учетом данных обстоятельств и пояснений нового третьего лица, а также положений ч. 4 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым назначить судебное разбирательство на иную дату.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, период  нахождения судьи в очередном отпуске, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 26.03.2025 г.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для урегулирования спора мирным путем.

Истец и третье лицо АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА в лице Департамента землепользования относительно данного ходатайства возражают, поскольку никаких конкретных предложений по урегулированию спора от ответчика получено не было.

Суд ходатайство отклонил как необоснованное. При этом суд разъяснил возможность заключения мирового соглашения на всех стадиях арбитражного процесса, в том числе и после принятия итогового судебного акта по делу.

С согласия ответчика суд принял уточнение исковых требований по ходатайству истца об уточнении исковых требований от 03.02.2025 г., поступившему 04.02.2025 г., в котором приведены следующие доводы.

В связи с частичной оплатой задолженности просим суд принять уточнение исковых требований:

1.         Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.09.2023 по 30.11.2023 в сумме 658 441,93 руб. (УИН 0318072002900000002551274).

2.         Взыскать с ответчика пени за период с 01.05.2023 по 30.11.2023, начисленные с 11.05.2023 по 03.02.2025 в размере 397 790,93 руб., а также продолжить начислять их с 04.02.2025 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки (УИН 0318072002900000002551274).

3.         Расторгнуть договор аренды от 26.02.2020 № 79000509.

4.         Выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер Д, общей площадью 2 556,4 кв.м.

5.         Взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 245,20 руб.

От третьего лица АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА в лице Департамента землепользования поступили возражения на отзыв ответчика от 06.03.2025 г. Возражения суд приобщил к делу.

От ответчика 18.03.2025 г. поступила итоговая позиция по делу. Указанную позицию суд приобщил.

Стороны пояснили суду, что в настоящее время установленный срок действия договора аренды истек (был установлен по 10.03.2025 г.).

При этом ответчик пояснил суду, что объект аренды не был возвращен истцу.

В свою очередь, истец настаивает на требовании о расторжении договора аренды, несмотря на истечение срока его действия. При этом суд разъяснил истцу, что в случае отказа в удовлетворении тех или иных требований это обстоятельство подлежит учету при распределении судебных расходов по делу.

Истец пояснил, что в отношении требования о расторжении договора его позиция окончательная: он настаивает на данном требовании.

В дальнейшем в ходе судебного разбирательства представитель истца под подпись в протоколе судебного заявления заявил об отказе от иска в части требования о расторжении договора аренды (п. 3 просительной части ходатайства об уточнении исковых требований от 03.02.2025 г.).

Ответчик и третье лицо не возражают относительно принятия данного отказа.

Суд принял отказ истца от иска в части требования о расторжении договора аренды от 26.02.2020 г. № 79000509.

В связи с пререканием представителя ответчика с председательствующим в судебном заседании суд после сделанных представителю ответчика замечаний ограничил его выступление в судебном заседании (ч. 4.1 ст. 154 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации).

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, 26.02.2020 между Департаментом и ответчиком заключен договор аренды № 79000509 на использование отдельно-стоящего здания, находящегося по адресу: <...>, литер Д.

Срок договора установлен с 11.03.2020 по 10.03.2025.

07.04.2020 поведена государственная регистрация договора.

Как указал истец в исковом заявлении, арендная плата за пользование помещением в соответствии с п. 4.1, 4.2, 4.3 договора аренды составила с 01.10.2020 по 31.07.2022 - 1 646 277,48 руб. На счет Департамента поступило 577 981 руб.

Следовательно, задолженность по арендной плате за период с 01.03.2023 по 30.06.2023 составляет 1 068 296,48 руб.

В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 7.3 договора аренды также предусмотрено, что договор может быть расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Ответчику направлены претензии от 30.03.2023 № 02.09-29/002/1856, 15.05.2023 № 02.09-29/002/2651 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени, предложением расторгнуть договор аренды.

Требования, содержащиеся в претензиях, ответчиком не исполнены.

В процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования и в итоговой редакции просил суд:

1.         Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.09.2023 по 30.11.2023 в сумме 658 441,93 руб. (УИН 0318072002900000002551274).

2.         Взыскать с ответчика пени за период с 01.05.2023 по 30.11.2023, начисленные с 11.05.2023 по 03.02.2025 в размере 397 790,93 руб., а также продолжить начислять их с 04.02.2025 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки (УИН 0318072002900000002551274).

3.         Выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер Д, общей площадью 2 556,4 кв.м.

4.         Взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 245,20 руб. (УИН 0318072002000000000037078).

Рассмотрев материалы дела и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из пункта 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Также, в соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Возражения ответчика относительно удовлетворения заявленных требований в части взыскания долга по арендной плате и неустойки за просрочку в её оплате, а также представленный в итоговой позиции ответчика контррасчёт по арендной плате суд отклонил, так как ответчик не опроверг доводы истца о наличии на стороне ответчика просроченной задолженности в заявленной сумме.

При этом суд оценивает критически доводы ответчика о том, что арендованное помещение имело существенные недостатки, не позволявшие полноценно его использовать для осуществления предпринимательской деятельности, исходя из следующих мотивов.

Во-первых, согласно п. 6.5 договора аренды, Арендодатель не отвечает за недостатки Объекта, которые были оговорены Сторонами при заключении Договора или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при его передаче. Стоимость работ по устранению указанных выше недостатков Арендодателем не возмещается.

При этом при принятии арендованных помещений обеими сторонами был подписан акт приема-передачи от 11.03.2020 г., в котором указывалось на удовлетворительное санитарно-техническое состояние объекта, на наличие у него полного благоустройства (горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, отопление, канализация, освещение).

Следовательно, все недостатки, о которых говорит ответчик, должны были быть им обнаружены при передаче имущества в аренду. Либо эти недостатки могли возникнуть уже в результате, в том числе и деятельности самого ответчика в арендованном помещении, о чем будет указано ниже.

Во-вторых, в материалы дела был представлен акт, выполненный по форме КС-2, который был приложен к отзыву ответчика от 28.08.2023 г. В разделе 6 данного акта указаны работы по ремонту кровли.

При этом ответчик не дал удовлетворительных объяснений относительно причин, по которым он, в случае обнаружения существенного отступления состояния объекта аренды от состояния, предусмотренного договором, не отказался от аренды данного объекта, в том числе путем заявления требования о расторжении договора аренды.

Наоборот, ответчик выполнил ремонтные работы на значительную сумму (9 867 918 руб. 32 коп.), что следует из справки о стоимости выполненных работ и затрат за период с 01.12.2021 г. по 30.10.2021 г. по форме КС-3, также приложенной к указанному отзыву от 28.08.2023 г.

При этом ответчик не доказал, что неблагоприятные факторы, препятствующие ответчику в полноценном использовании объекта аренды в 2023 г. ввиду состояния его кровли (исходя из позиции ответчика по делу), не были следствием кровельных работ, выполненных по инициативе ответчика в 2021 году.

При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Ответчик указывает, что в период с февраля 2022 по январь 2024 спорный объект им не использовался по причине невозможности использования ввиду того, что было выявлено нарушение целостности покрытия крыши.

Однако, это не может соответствовать действительности, поскольку:

В рамках дела А60-31813/2022 о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком под спорным объектом, представителем по доверенности в суд и истцу направлялись документы, датированные 07.11.2022, не содержащие уведомлений о невозможности использования помещений (под склады) ввиду непригодности. Доводы ответчика сводились о невозможности использования в связи с коронавирусной инфекцией, а также в связи с тем, что общество не знало и не могло знать стоимость аренды.

Решением суда от 06.12.2022 исковые требования по делу А60-31813/2022 удовлетворены в полном объеме

Таким образом, можно сделать вывод о том, что фактически в 2022 использование обществом арендованных помещений осуществлялось.

Кроме того, в рамках дела А60-71272/2022 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка (общество заключило дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2016 № 5-2465, п. 3 которого дополнен содержанием «для эксплуатации отдельно стоящего строения с пристроями литера Д площадью 2388,5 кв.м под ремонт автомобилей») директором в суд и истцу было направлено письмо № 0902 от 09.02.2023, в котором директор утверждает, что спорное помещение всегда использовалось и используется, как складское помещение.

Решением суда от 06.03.2023 исковые требования по делу А60-71272/2022 удовлетворены в полном объеме (при расчете арендной платы учитывалось использование объекта под автосервис).

Таким образом, в 2023 использование обществом спорных помещений осуществлялось.

Как следует из отзыва ответчика  по делу №А60-39213/2024 ООО «МИР ЦВЕТОВ» за свой счет произвело ремонт, в том числе была отремонтирована кровля, составлены акты в феврале 2022. Были проведены капитальные работы на сумму 9 867 918,00 рублей. Однако 04.08.2023 актом обследования фиксируется протечка.

Таким образом, возникают обоснованные сомнения к качеству произведенного ремонта, а также факта его проведения на заявленную ответчиком сумму.

Данные факторы в их совокупности, указывают, по мнению суда,  на беспрерывное использование обществом арендованного объекта, в противном случае, ответчик-арендатор мог реализовать свое право на отказ от договора, либо вести переговоры о снижении размерной платы, либо устранения имеющихся недостатков с арендодателем.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующие пояснения истца относительно доводов ответчика.

20.02.2020 состоялся Аукцион на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, в том числе нежилого здания 2388,5 кв.м в <...> - Лот № 10.

В Пункте 3 Документации об аукционе указано: «График осмотров объекта аренды:

Осмотр объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, производится в соответствии с графиком.

Таким образом, ответчик до заключения Договора аренды имел возможность неоднократно провести осмотр здания (в том числе с привлечением соответствующего специалиста).

На основании Протокола аукциона от 20.02.2020 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда. В акте приема-передачи от 11.03.2020 указано: «Санитарно-техническое состояние Объекта удовлетворительное».

Подписав акт приема-передачи от 11.03.2020 без каких-либо замечаний и возражений, арендатор согласился с состоянием принимаемого имущества.

Являясь профессиональным участник рынка, ответчик должен был оценить все риски, связанные с арендой спорного нежилого здания и не вправе ссылаться на невозможность пользования вещью в соответствии с ее назначением, так как состояние объекта должно было быть известно арендатору.

Указанный правовой подход изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Доказательств принятия должных мер к проверке фактического состояния объекта до заключения договора аренды либо существенного изменения этого состояния после заключения договора ответчиком не приведено.

Данные пояснения истца по фактическим обстоятельствам спора являются полными, непротиворечивыми, а также соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, третье лицо Администрация города Екатеринбурга в лице Департамента землепользования также поддержало исковые требования истца в представленных процессуальных документах по делу.

В свою очередь, суд отмечает, что с учётом вышеприведённых обстоятельств в их совокупности заключение экспертов в рамках проведённой по делу судебной экспертизы само по себе не опровергает возможность применения в рассматриваемом случае положений п. 2 ст. 612 ГК РФ. Кроме того, данное заключение как любое доказательство по делу не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч.4,5 ст.71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации).

При таких обстоятельствах оснований для отказа во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, а также начисленных пени за просрочку ее уплаты, не имеется. Расчет пени судом проверен и признан обоснованным. Кроме того, указанный расчет, в свою очередь, не был оспорен и опровергнут ответчиком.

Суд также отдельно отмечает, что представленный ответчиком контррасчёт не основан на положениях договора или законодательства, регулирующего спорные отношения.

Кроме того, рассмотрев заявленные требования в части расторжения договора аренды с ответчиком, а также выселении ответчика из арендуемого помещения, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом суд отмечает, что по смыслу положения п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Вместе с тем, поскольку истец заявил об отказе от иска в части требования о расторжении договора аренды (п. 3 просительной части ходатайства об уточнении исковых требований от 03.02.2025 г.), производство по делу в данной части подлежит прекращению на основании положений, предусмотренных ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.

В свою очередь, отказ от иска в части расторжения договора аренды был мотивирован истечением срока его действия, а также при установлении судом факта наличия систематической просрочки оплаты задолженности по арендной плате.

Поскольку договор аренды от 26.02.2020 № 79000509 на момент рассмотрения дела по существу прекратил свое действие, а ответчик пояснил суду, что объект аренды не был возвращен истцу, в настоящее время отсутствуют правовые основания для использования ответчиком арендованного помещения по договору.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части выселения ответчика из арендуемого помещения, срок действия договора аренды по которому, в настоящее время истек.

С учетом прекращения производства по делу в части, в остальной части суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

От окончательной редакции имущественных исковых требований (1 056 232 руб. 86 коп.) государственная пошлина составляет 23 562 руб., а также 6000 руб. за рассмотрение неимущественного требования о выселении ответчика из арендованного помещения. Общая сумма государственной пошлины по делу, подлежащей отнесению на ответчика, составляет, таким образом, 29 562 руб.

В свою очередь, расходы на экспертизу, понесенные ответчиком, подлежат отнесению на данное лицо, в связи с удовлетворением заявленных требований в полном объеме.

При этом отказ от иска в части требования о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия не влияет на распределение судебных расходов по экспертизе, поскольку с учетом установленных судом обстоятельств дела имелись основания для расторжения договора по инициативе истца при обращении истца с соответствующим требованием в суд.

Как следует из положений ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Кроме того суд признал обоснованными заявленные требования истца в части судебных (почтовых) расходов, поскольку факт их несения подтверждается материалами настоящего дела.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Прекратить производство по делу в части требования о расторжении договора аренды от 26.02.2020 г. № 79000509.

2. В остальной части иск удовлетворить полностью.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИР ЦВЕТОВ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 056 232 (один миллион пятьдесят шесть тысяч двести тридцать два) руб. 86 коп., в том числе долг по арендной плате за период с 01.09.2023 г. по 30.11.2023 г. в сумме 658 441 руб. 93 коп. (УИН 0318072002900000002551274) и пени за период с 01.05.2023 г. по 30.11.2023 г., начисленные с 11.05.2023 г. по 03.02.2025 г. в размере 397 790 руб. 93 коп. с продолжением их начисления с 04.02.2025 г. по дату фактической оплаты долга в размере двукратной ставкирефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долгапо арендной плате за каждый день просрочки (УИН 0318072002900000002551274), а также 245 руб. 20 коп. в возмещение судебных (почтовых) расходов (УИН 0318072002000000000037078).

Выселить ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИР ЦВЕТОВ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер Д, общей площадью 2 556,4 кв.м.

3. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИР ЦВЕТОВ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 29 562 (двадцать девять тысяч пятьсот шестьдесят два) руб. 00 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» https://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда https://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья                                                                                     А.С. Воротилкин