Постановление от 1 февраля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-77200/2023
02 февраля 2026 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Паничкиной М.А.,

при участии:

от истца: ФИО1 (доверенность от 01.06.2024),

от ответчика: не явился, извещен,

от 3-х лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-28376/2024, 13АП-28378/2024) общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» и общества с ограниченной ответственностью «Транс-АР» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2024 по делу № А56-77200/2023 (судья Новикова Е.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Транс-АР»

к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 2) Комитет по градостроительству и архитектуре, 3) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», 4) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Транс-АР» (далее – Общество) обратилось в Невский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-

Петербурга (далее – Служба) о признании здания общей площадью 644,04 кв.м по адресу: <...>, лит. А, завершенным строительством и пригодным для эксплуатации по назначению; признании права собственности на данное здание, степень готовности 100%, с постановкой объекта на кадастровый учет; прекращении права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:12:0007150:3648, со снятием указанного объекта с кадастрового учета. Делу присвоен номер 2-713/2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление), Комитет по градостроительству и архитектуре, санкт- петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО).

Определением Невского районного суда города Санкт-Петербурга от 21.03.2023 гражданское дело № 2-713/2023 передано для рассмотрения в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Делу присвоен номер А56-77200/2023.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество и ООО «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» (лицо, не привлеченное к участию в деле; далее – Компания) обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

КИО возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по мотивам, изложенным в отзыве.

В ходе рассмотрения апелляционных жалоб Общество заявило ходатайство о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы по следующим вопросам:

- соответствует ли объект незавершенного строительства, кадастровый номер 78:12:0007150:3648, общей площадью 644,04 кв.м, назначение: нежилое, по адресу: <...>, литера А существующим градостроительным, строительным нормам и правилам, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, санитарно- эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам и правилам? Если не соответствует, то каким?

- является ли указанный объект объектом завершенного капитального строительства со степенью готовности 100% и пригодным для эксплуатации по назначению?

Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, в разделе VIII которого указаны судебные строительно-технические экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством (в ред. распоряжения Правительства РФ от 31.10.2023 N 3041-р).

С учетом изложенного апелляционный суд направил запрос от 19.02.2025 в федеральное бюджетное учреждение Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее – Учреждение) по вопросу о возможности проведения судебной экспертизы по указанным вопросам.

В поступившем ответе на запрос апелляционного суда Учреждение подтвердило возможность проведения судебной экспертизы по поставленным вопросам.

По платежным поручениям № 3 от 20.02.2025, № 8 от 13.03.2025 Общество перечислило на депозитный счет Тринадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 660 562 руб., подлежащие выплате эксперту за проведение экспертизы.

Определением от 17.04.2025 суд апелляционной инстанции назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил Учреждению; перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1.1. соответствует ли объект незавершенного строительства, кадастровый номер 78:12:0007150:3648, общей площадью 644,04 кв.м, назначение: нежилое, по адресу: <...>, литера А существующим градостроительным, строительным нормам и правилам, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам и правилам? Если не соответствует, то каким?

1.2. является ли указанный объект объектом завершенного капитального строительства со степенью готовности 100% и пригодным для эксплуатации по назначению?

С сопроводительным письмом от 21.05.2025 материалы дела направлены в экспертное учреждение.

От Учреждения в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта № 1829/12-3-25 от 26.09.2025.

Определением (протокольным) от 26.11.2025 суд апелляционной инстанции возобновил производство по делу.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Компания, ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 28.05.2020 № ПЖДТ/20-66 Общество (покупатель) приобрело у Компании (продавца) в собственность здание степенью готовности 83%, назначение: нежилое, кадастровый номер: 78:12:0007150:3648, площадь застройки: 421,80 кв.м, расположенное по адресу: <...>, лит. А.

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи административное здание, указанное в п. 1.1 договора, является объектом незавершенного строительства, принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись государственной регистрации прав № 78-78-40/107/2010-019 от 21.06.2013.

В состав отчуждаемого недвижимого имущества входят имеющиеся в них внутренние инженерные сети и коммуникации, необходимые для их эксплуатации.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 78:12:0007150:39, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-управленческих и общественных объектов.

В соответствии с паспортом объекта незавершенного строительства от 20.11.2001 здание построено на основании разрешения на производство работ от 14.01.1998 и имеет степень готовности 83%.

Как указало Общество в иске, для завершения строительства объекта истец обратился в специализированную организацию за изготовлением проектной документации.

13.01.2022 Общество, приложив подготовленную документацию, обратилось в Службу с заявлением № 47108581 о выдаче разрешения на строительство.

Письмом от 19.01.2022 № 07-05-22096/22-0-1 Служба отказала в выдаче разрешения ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок.

В заявлении от 10.02.2022 Общество просило предоставить земельный участок с кадастровым номером 78:12:0007150:39, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства.

Как указало Общество в иске, ответ на заявление от 10.02.2022 получен не был.

Изложенные обстоятельства послужили поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции не установил оснований для удовлетворения иска

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По смыслу приведенной нормы создание здания, сооружения или другого строения без получения необходимых на то разрешений является признаком самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной

постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В обоснование наличия прав, допускающих строительство на спорном участке объекта, истец указал на следующие обстоятельства.

14.02.1989 Плановой комиссией Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов на запрос Ленинград-Московского предприятия промышленного железнодорожного транспорта ЛТХО «Промжелдортранс» о предоставлении разрешения строительства здания предприятия площадью 760 кв.м на участке дома № 25 на станции Сортировочный-Московский было предоставлено согласие на строительство здания.

16.03.1989, учитывая согласование Плановой комиссии Исполкома Ленсовета, Главное управление архитектуры и градостроительства разрешило Ленинград-Московскому предприятию промышленного железнодорожного транспорта ЛТХО «Промжелдортранс» осуществить строительство хозспособом административного здания общей площадью 760 кв.м по ул. Кибальчича на станции Сортировочная-Московская в полосе отвода Октябрьской железной дороги; здание разместить на участке в соответствии с прилагаемой схемой.

На основании решения Исполкома Невского районного Совета народных депутатов г. Ленинграда от 14.02.1991 № 10, паспорта объекта незавершенного строительства от 30.11.2001, плана первичного объекта строительства от 30.11.2001 в порядке приложения № 1 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" произведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации (первоначального собственника) на объект незавершенного строительства «Административное здание», нежилое здание площадью 625 кв.м.

Открытое акционерное общество (далее – ОАО) «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» (впоследствии – Компания) создано в результате приватизации Северо-Западного государственного предприятия промышленного железнодорожного транспорта путем преобразования его в открытое акционерное общество в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.09.2009 № 1272-р, приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 20.05.2005 № 157, распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 29.12.2009 № 347-р (в редакции распоряжения от 05.07.2010 № 510-р); общество зарегистрировано 23.07.2010.

В перечень подлежащего приватизации имущества, переданного по передаточному акту от 05.07.2010, утвержденному 06.07.2010, включено строительство административного здания по указанному выше адресу.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Правительства Санкт-Петербурга (далее – КЗРиЗ) от 06.08.2008 № 3309-рк утверждены границы земельного участка площадью 4094 кв.м по ул. Кибальчича, д. 7, лит. А, для размещения административно-управленческих и общественных объектов; утверждена схема расположения земельного участка.

Распоряжением КЗРиЗ от 01.10.2010 № 10082-гр образован земельный участок по указанному адресу с кадастровым номером 78:12:7150:39.

Названные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-65775/2011.

Вступившим в законную силу решением суда от 30.01.2013 по делу № А56-65775/2011 признан незаконным отказ Управления от 20.07.2012 № 78-78- 40/107/2010-019; на Управление возложена обязанность зарегистрировать право собственности ОАО «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» на объект незавершенного строительства.

Во исполнение решения суда от 30.01.2013 по делу № А56-65775/2011 произведена государственная регистрация права ОАО «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» на нежилое административное здание степенью застройки 83%, площадь застройки 625 кв.м по адресу: Санкт- Петербург, ул. Кибальчича, д. 7, лит. А.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отсутствии в деле доказательств предоставления земельного участка в установленном порядке для строительства спорного объекта опровергается представленными в дело доказательствами.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 ЗК РФ).

Таким образом, собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16 октября 2020 г. № 42-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки ФИО2» (далее - постановление № 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить

комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурноспортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе Российской Федерации (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление № 42-П).

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (части 2 и 6 статьи 30 ГрК РФ).

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ установлено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их

использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Частью 8 ст. 36 ГрК РФ также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 ГрК РФ).

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Указанное соответствует правовой позиции, изложеной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г., в определениях Верховного Суда

Российской Федерации от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455, от 03 июня 2019 г. № 301-КГ18-25680, от 06 июня 2023 г. № 304-ЭС22-18932, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 июня 2013 г. № 136/13.

Как видно из материалов дела, Общество обращалось с заявлением о выдаче разрешения на строительство; Служба письмом от 19.01.2022 № 07-05-22096/22-0-1 отказала в выдаче разрешения ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок.

Правопредшественник Общества также оспаривал в судебном порядке оформленный письмом от 23.04.2019 № 206 отказ в предоставлении земельного участка без проведения торгов, об обязании уполномоченного органа принять решение о предоставлении истцу на праве аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 78:12:007150:39, площадью 4094 кв.м, разрешенное использование: для размещения административно-управленческих и общественных объектов, расположенного по адресу: <...>, лит. А, для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Вступившим в законную силу решением суда от 09.12.2019 по делу № А56-75149/2019 АО «Северо-Западное предприятие промышленного железнодорожного транспорта» отказано в удовлетворении заявленных требований, поскольку вид использования «деловое управление», указанный заявителем в заявлении, не отнесен ни к основным, ни к условно-разрешенным видам использования участка, расположенного в территориальной зоне «ТР5-2» (зона рекреационного назначения - зеленых насаждений, выполняющих специальные функции на территории санитарно-защитных зон, с включением объектов инженерной инфраструктуры), в то же время, завершение строительства объекта незавершенного строительства также, как и реконструкция, подразумевает изменение технических характеристик объекта и создание в результате такой деятельности нового объекта недвижимости; при этом создание новых объектов, не соответствующих градостроительному регламенту, не допускается.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок был предоставлен правопредшественнику Общества для строительства, цель предоставления участка соответствовала действовавшим в тот период градостроительным регламентам (доказательств обратного не представлено); степень готовности запланированного к возведению объекта по состоянию на даты регистрации за Обществом и его правопредшественниками права собственности на объект незавершенного строительства составляла 83%; Общество с учетом правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2024 № 307-ЭС24-9661, было вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ, частью 8 статьи 36 ГрК РФ получить разрешение на строительство административного здания, достроить его и в дальнейшем использовать объект и земельный участок, на котором он расположен, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия.

При этом, поскольку согласно позиции Общества на момент обращения его в суд с настоящим иском спорный объект имеет степень готовности 100%, апелляционный суд считает надлежащим способом защиты права иск о признании за Обществом права собственности на здание в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Согласно заключению судебной экспертизы от 23.12.2022 № 1323эк-22, составленному на основании определения Невского районного суда Санкт-Петербурга от 01.11.2022 экспертами автономной некоммерческой организации

«Региональная организация судебных экспертиз» ФИО3, ФИО4, ФИО5, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:12:0007150:3648 соответствует существующим градостроительным, строительным нормам и правилам, установленным для его места нахождения, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам; спорный объект не является объектом завершенного капитального строительства; степень готовности административного здания равна 50,38%; административное здание с кадастровым номером 78:12:0007150:3648 невозможно считать пригодным для эксплуатации по назначению, т.к. оно является объектом незавершенного строительства.

В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы суд первой инстанции Обществу отказал.

Приняв во внимание противоречивость сделанных заключении от 23.12.2022 № 1323эк-22 выводов экспертов по вопросу о степени готовности административного здания с учетом представленных в дело иных доказательств, апелляционный суд посчитал доказанным наличие в рассматриваемом случае предусмотренных ст. 87 АПК РФ оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению № 1829/12-3-25 от 26.09.2025, выполненному экспертами Учреждения ФИО6, ФИО7, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:12:0007150:3648 в целом соответствует градостроительным, в том числе, документации по планировке территории и правилам землепользования и застройки и строительным (пожарным, санитарно- эпидемиологическим, техническим) нормам и правилам; имеются отступления от требований, установленных пунктами 2, 3, 9 статьи 52 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», которые являются малозначительными, устранимыми дефектами; объект исследования является объектом завершенного капитального строительства со степенью готовности 100% и в целом пригодным для эксплуатации по назначению; для устранения несоответствий необходимо произвести работы, перечисленные в ответе на вопрос № 2 в заключении № 1829/12-3-25 от 26.09.2025.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Сомнения лиц, участвующих в деле, в компетенции эксперта при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в судебном заключении выводов не исключают возможности исследования этого заключения в качестве доказательства по делу.

Профессиональная подготовка и квалификация экспертов, составивших заключение № 1829/12-3-25 от 26.09.2025, подтверждены представленными в дело

документами, которые исследованы апелляционным судом при назначении повторной судебной экспертизы.

Заключение № 1829/12-3-25 от 26.09.2025 подписано экспертами, предупрежденными апелляционным судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение носит обоснованный и непротиворечивый характер, содержит исчерпывающие ответы на все поставленные перед экспертами вопросы.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах экспертов явных противоречий, заключение № 1829/12-3-25 от 26.09.2025 признано апелляционным судом допустимым и достоверным; основания не доверять выводам экспертов у апелляционного суда отсутствуют; выводы экспертов документально не опровергнуты.

С учетом изложенного, приняв во внимание представленные в обоснование иска документы, подтверждающие выдачу уполномоченными государственными органами правопредшественнику Общества на момент строительства разрешения на строительство, принятие Обществом исчерпывающих мер в целях завершения строительства спорного объекта, результаты повторной судебной экспертизы, апелляционный суд пришел к выводу о наличии в рассматриваемом случае предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ оснований для признания за Обществом права собственности на завершенное строительством здание площадью 644,04 кв.м по адресу: <...>, лит. А.

При таком положении иск Общества о признании права собственности на завершенный строительством объект подлежит удовлетворению.

Требование Общества о признании здания общей площадью 644,04 кв.м по адресу: <...>, лит. А, завершенным строительством и пригодным для эксплуатации по назначению самостоятельным требованием по сути не является и не может быть удовлетворено, поскольку само по себе названное требование не может восстановить какие-либо нарушенные/оспариваемые права Общества. С учетом изложенного апелляционный суд расценил названное требование как составляющую требования и признании права собственности на завершенный строительством объект.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 110 АПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В рассматриваемом случае Общество обратилось в суд с иском о признании права собственности на завершенное строительством здание в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Проведение экспертизы по делу было вызвано необходимостью подтверждения совокупности обстоятельств, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, а именно, что истцом при завершении строительства объекта соблюдены установленные требования, сохранение постройки не повлечет нарушения прав и

охраняемых законом интересов других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

При таком положении судебные расходы на подачу иска и оплату судебной экспертизы остаются на Обществе.

Поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием судебного акта об удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2024 по делу № А56-77200/2023 отменить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Транс-АР» на завершенное строительством здание общей площадью 644,04 кв.м, по адресу: <...>, лит. А.

Постановление по настоящему делу является основанием для постановки здания площадью 644,04 кв.м по адресу: <...>, лит. А, на кадастровый учет, и снятия с кадастрового учета и прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Транс-АР» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:12:0007150:3648.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Е. Целищева

Судьи М.В. Балакир

С.В. Изотова