Постановление от 15 февраля 2026 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5411/25


Екатеринбург

16 февраля 2026 г. Дело № А50-12784/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2026 г. Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Журавлевой У.В., Купреенкова В.А.,


рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Пермского края от 26.06.2025 по делу № А50-12784/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель ФИО1, лично (паспорт).

Управление имущественных и земельных отношений администрации Добрянского городского округа (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1:

- о признании самовольной постройкой нежилого здания, наименование - "Придорожное кафе", площадью 119,6 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Добрянский городской округ, <...>;

- о возложении на предпринимателя ФИО1 обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, площадью 90 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, Добрянский городской округ, <...> путем демонтажа за свой счет нежилого здания, а также иных строений, сооружений, в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу;


- о возложении на предпринимателя ФИО1 обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, площадью 90 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, Добрянский городской округ, <...> арендодателю по акту приема- передачи;

- о предоставлении истцу в случае неисполнения решения суда в течение одного месяца с момента вступления в законную силу права осуществить снос (демонтаж) и утилизацию всех находящихся на земельном участке строений (сооружений), с последующим взысканием сумм затрат с ответчика (с учетом принятых судом уточнений).

Предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Пермского края со встречным иском к Управлению о признании за ней права собственности на нежилое здание, наименование - придорожное кафе, площадь 119,6 кв. м, благоустройство: водопровод, канализация, калориферное отопление, оборудовано электричеством, телевидение, сигнализация, фундамент ленточный бетонный, наружные и внутренние капитальные стены рубленные из бруса, перегородки деревянные, кровля металлическая по деревянным стропилам, полы дощатые, по балкам бетонные, состоит из: обеденный зал 42,00; кухня 8,1; склад 4,7; комната отдыха 6,1; комната отдыха 14,0; хоз. помещение 17,0; тамбур 4,5; тамбур 4,0; уборная 3,5; туалет 3,0; хоз. помещение 10,0; этажность 1, стоимостью 676 778 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены управление градостроительства и архитектуры администрации Добрянского городского округа, прокуратура г. Добрянки.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.06.2025 исковое заявление Управления удовлетворено. Нежилое здание, наименование"Придорожное кафе", площадью 119,6 кв. м, расположенное по адресу: Пермский край, Добрянский городской округ, <...> признано самовольной постройкой. На предпринимателя ФИО1 возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, площадью 90 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, Добрянский городской округ, <...> путем демонтажа за свой счет нежилого здания, а также иных строений, сооружений, в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда; возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, площадью 90 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, Добрянский городской округ, <...> арендодателю по акту приема-передачи. В случае неисполнения решения суда в течение одного месяца с момента вступления в законную силу управлению предоставлено право осуществить снос (демонтаж) и утилизацию всех находящихся на земельном участке строений (сооружений), с последующим взысканием сумм затрат с ответчика. В удовлетворении встречных требований отказано.


Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 с обжалуемыми судебными актами не согласна, считает их подлежащими отмене. В обоснование доводов жалобы предприниматель ссылается на следующее: в спорном кафе предприниматель ФИО1 проживает с мужем-инвалидом, иного жилья не имеется, о чем администрация знает; в данном случае со стороны администрации имеет место злоупотребление правом; кафе построено без нарушений градостроительных норм в период действия договора аренды, договор аренды заключался, когда кафе уже было построено как капитальное строение; суд необоснованно отказал в применении к исковым требованиям Управления срока исковой давности; предприниматель ФИО1 предпринимала меры и к выкупу земельного участка, и к продлению договора аренды; суд необоснованно критически отнесся к заключению специалиста ФИО2 от 30 августа 2024 года, которая, вопреки выводам суда, дала его на основании закона и в пределах своих полномочий; весь период пользования земельным участком ФИО1 исправно вносила плату за него, несмотря на отказ в продлении договора аренды; в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:1661 площадью 90 кв. м расположен в зоне "Т зона транспортной инфраструктуры", в которой возможно размещение придорожного сервиса, кафе не создает угрозу жизни и здоровью граждан, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц; фактически ФИО1 земельный участок до настоящего времени используется, оплачивается арендная плата, после истечения срока действия договора аренды ей не направлялось и не подписывалось соглашение о расторжении договора, а также не возвращался ответчику по акту приема-передачи земельный участок; кроме того, предприниматель ФИО1 уведомила администрацию о желании заключить договор аренды земельного участка. Отсутствие продленного договора аренды на земельный участок не позволяет ей получить разрешение на ввод в эксплуатацию, использовать объект в полной мере как объект права без государственного признания права собственности, предприниматель ФИО1 готова выкупить земельный участок на аукционе.

Как следует из материалов дела, 11 марта 2011 года постановлением главы администрации Добрянского муниципального района N 233 ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:302 площадью 40 кв. м под объекты временного использования.

Постановлением администрации ФИО1 15 декабря 2011 года предоставлен дополнительный земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:310 площадью 50 кв. м, расположенный по адресу п. Челва, Добрянский район, и заключен договор аренды N 894 сроком по 10 марта 2014 года.


ФИО1 29 марта 2013 года получила технический паспорт домовладения на возведенное ею на предоставленных в аренду земельных участках нежилое здание - придорожное кафе.

В результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 59:18:1440101:302 и 59:18:1440101:310 25 марта 2014 года образован земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:1661 площадью 90 кв. м.

Постановлением администрации N 937 ФИО1 07 мая 2014 года предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, площадью 90 кв. м, с разрешенным использованием - под объекты временного использования (для размещения торгового киоска) сроком на 5 лет.

Между Управлением (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) 07 мая 2024 года заключен договор аренды земельного участка N 1525, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, площадь. 90 кв. м, находящийся по адресу: Пермский край, Добрянский район, Пермское сельское поселение, п. Челва, для использования в целях: под объекты временного использования (для размещения торгового киоска) с характеристикой земельного участка (приложение N 1). Указанное приложение является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 1.4 договора установлено, что приведенное в настоящем договоре целевое использование является окончательным, именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием" и не может самостоятельно изменяться арендатором.

Договор аренды заключен сроком на 5 лет с 07 мая 2014 года по 06 мая 2019 года (пункт 2.1 договора).

Определенный в пункте 2.1 договора срок является окончательным, продлению не подлежит, земельный участок подлежит сдаче арендодателю без дополнительного уведомления арендатора (пункт 2.3 договора).

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием; по истечении срока действия договора аренды земельного участка демонтировать объект временного использования - торговый киоск в соответствии с действующим законодательством (пункт 5.2.2 договора); после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, указанного в пункте 1.1 договора (пункт 5.2.7 договора).

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке, регистрационная запись - 59-59-05/205/2014-720.

В тот же день 07 мая 2014 года земельный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи.

Письмом от 11 февраля 2019 года N 265-01-01-21-126 администрация Добрянского муниципального района уведомила предпринимателя ФИО1 об истечении срока действия договора аренды, заключенного сроком по


06 мая 2019 года, и необходимости явиться для осуществления передачи земельного участка арендодателю 07 мая 2019 года по месту нахождения земельного участка. В данном уведомлении администрация разъяснила, что для дальнейшего использования земельного участка необходимо обратиться в администрацию.

Предприниматель ФИО1 30 сентября 2019 года обратилась в администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Предприниматель ФИО1 16 апреля 2019 года обратилась в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка.

Управлением 24 марта 2023 года проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, в результате которого установлено, что земельный участок по договору аренды N 1525 от 07 мая 2014 года предоставлен под объекты временного использования - для размещения торгового киоска, однако фактически на момент проведения обследования на территории размещен торговый объект - кафе "Челва", ориентировочной площадью 150 кв. м, не являющийся торговым киоском, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, а также целям и условиям его предоставления в аренду. Объект выполнен из металлических и деревянных конструкций. Для внешней отделки использован кирпич. Конструкция объекта не обеспечивает возможность его перемещения и транспортировки. У объекта имеется входная группа, фасадное остекление выполнено из алюминиевых конструкций со стеклопакетами. Объект установлен на фундаменте, подключен к сетям электроснабжения. Кроме того, площадь объекта значительно превышает площадь земельного участка, предоставленного в аренду. Существующий объект частично расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 59:18:1440101:1661 и частично на землях общего пользования п. Челва. Обязательства по высвобождению земельного участка и передаче его арендодателю в установленный срок в связи с окончанием срока действия договора ФИО1 не исполнены. Использование земельного участка с кадастровым номером 59:18:1440101:1661 осуществляется предпринимателем ФИО1 после прекращения договора аренды (акт N 15д-2023 от 24 марта 2023 года проверки соблюдения арендатором условий договора аренды земельного участка).

Управлением 24 марта 2023 года составлен акт N 16с-2023 выявления самовольного (незаконного) НТО и сведения об объекте внесены в Реестр самовольно установленных и незаконно размещенных НТО, выявленных на территории Добрянского городского округа, под учетным номером N 44.

Управлением 31 марта 2023 года в адрес ФИО1 направлено требование N 265-02-07исх-457 о демонтаже НТО в срок не позднее 01 мая 2023 года, которое получено ФИО1 05 апреля 2023 года.

Указанное требование 03 апреля 2023 года размещено на официальном сайте администрации в информационно-телекоммуникационной сети


Интернет, 05 апреля 2023 года - в периодическом печатном издании "Официальный бюллетень органов местного самоуправления муниципального образования Добрянский городской округ" N 14.

Управлением 07 мая 2024 года проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, в результате которого установлено, что на территории земельного участка расположено одноэтажное здание кафе "Челва" в границах земельного участка с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, а также часть здания расположена на земельном участке общего пользования. Ориентировочная площадь земельного участка, используемая под размещение одноэтажного здания кафе "Челва", составляет 193 кв. м.

ФИО1 05 июля 2024 года обратилась в Управление с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 190 кв. м.

Полагая, что предпринимателем ФИО1 после истечения срока действия договора аренды неправомерно не возвращен земельный участок арендодателю и в нарушение условий договора вместо объекта временного использования возведен капитальный объект, что не соответствует разрешенному использованию земельного участка по договору аренды, Управление обратилось с настоящим иском в суд с иском к предпринимателю ФИО1

Обращаясь со встречным иском, предприниматель ФИО1 указало, что капитальный объект возведен ею до заключения договора аренды, о чем Управление знало, поэтому земельный участок предоставлялся для размещения не временного, а капитального объекта, и возведенный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.

В соответствии с подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что спорное строение является капитальным, что подтверждается представленными в материалы дела актами Управления, фотоматериалами к ним, техническим паспортом домовладения, описанием объекта.


В отношении таких объектов, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возведения спорного строения, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее


приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 названной статьи).

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 определения от 03 июля 2007 года N 595-О-П указал, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление Пленума № 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно пункту 5 названного Постановления 4 положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Согласно пункту 18 Постановления Пленума № 44 правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении


строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума № 44, при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта (пункт 16 Постановления Пленума № 44).

Спорный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 59:18:1440101:1661, который предоставлен ФИО1 по договору аренды N 1525 от 07 мая 2014 года. При этом целевым использованием земельного участка по договору является - под объекты временного использования (для размещения торгового киоска). В пункте 1.4 договора специально оговорено, что целевое использование является окончательным, именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием" и не может самостоятельно изменяться арендатором. На арендатора возложена обязанность использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.

При этом ранее земельные участки с кадастровыми номерами 59:18:1440101:302 площадью 40 кв. м и 59:18:1440101:310 площадью 50 кв. м (в результате объединения которых образован спорный земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:1661 площадью 90 кв. м) также предоставлялись ФИО1 исключительно для размещения объектов временного использования, а не капитальных строений.

Таким образом, спорный объект недвижимости возведен ФИО1 на земельном участке, который для целей строительства объекта недвижимости не предоставлялся. При этом на момент начала строительства ФИО1 знала о наличии ограничений использования данного


земельного участка, однако проигнорировала их. В связи с чем довод ФИО1 о том, что спорный объект возведен ею до заключения договора аренды от 07 мая 2014 года, является несостоятельным.

Более того, спорный объект частично расположен на смежном земельном участке общего пользования, который вообще не представлялся ответчику, что им не оспаривается.

Доказательства того, что ФИО1 перед началом или во время строительства обращалась в уполномоченный орган с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство спорного объекта, в материалы дела не представлены (статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе постановление Постановлением администрации N 937 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 59:18:1440101:1661 под объекты временного использования (для размещения торгового киоска), заключенный с арендатором договор аренды земельного участка, акт N 15д-2023 от 24.03.2023 проверки соблюдения арендатором условий договора аренды земельного участка, акт N 16с-2023 выявления самовольного (незаконного) НТО, суды пришли к выводу, что для строительства торгового объекта - кафе "Челва" как недвижимой вещи в смысле статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок в установленном законом порядке не предоставлялся, разрешительная документация не выдавалась.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств выдачи разрешений на возведение спорного объекта как капитального, принятия соответствующих действий, направленных на получение таких разрешения, спорный объект обоснованно признан судами самовольной постройкой.

Предприниматель ФИО1, настаивая на том, что возведенный ею объект недвижимости соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав третьих лиц, обратилась со встречным иском к Управлению о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть


признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (пункт 7 названного Обзора).

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В пункте 41 Постановления Пленума N 44 разъяснено, что с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Согласно пункту 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Как правильно установлено судами, у предпринимателя ФИО1 отсутствует право собственности, пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых находится спорный объект.


По договору аренды N 1525 от 07.05.2014 земельный участок предоставлялся не для строительства спорного объекта капитального строительства, а под объект временного использования.

Договор аренды N 1525 от 07.05.2014 прекратился в связи с истечением срока, на который он был заключен.

Доказательства того, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 59:18:1440101:1661 предоставлен ответчику в аренду, в материалы дела не представлены.

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что совокупность обстоятельств, позволяющих признать право собственности предпринимателя ФИО1 на возведенную ею самовольную постройку, отсутствует.

Предприниматель ФИО1 в обоснование обстоятельства того, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав третьих лиц, представила в материалы дела заключение специалиста N 118/2024-ЗС, которое оценено судами критически, поскольку выводы специалиста содержат суждения правового характера и не соответствуют материалам дела. Так, специалист сделал вывод о том, что постройка возведена в границах земельного участка, принадлежащего на праве аренды владельцу строения. Между тем судами установлено, что договор аренды N 1525 от 07.05.2014 прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен, и пунктом 2.3 договора прямо предусмотрено, что срок договора является окончательным и продлению не подлежит. Преимущественное право на заключение договора на новый срок договором также не предусмотрено. Более того, данный вывод противоречит материалам дела, из которых следует, что спорный объект, имеющий согласно встречному исковому заявлению площадь 119,6 кв. м (по данным Управления, полученных в ходе обследования, ориентировочная площадь объекта составляет 193 кв. м), расположен частично на землях общего пользования, которые ФИО1 в пользование никогда не предоставлялись. Одноэтажный объект площадью 119,6 кв. м не может располагаться на земельном участке площадью 90 кв. м.

С учетом пояснений Управления, руководствуясь положениями пункта 1пунктом 1 статьи 39.20, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что в рамках имеющихся у Управления градостроительства и архитектуры администрации Добрянского городского округа полномочий в связи выявленными нарушениями законодательства им издан приказ N 1091 от 22.11.2024 о сносе спорной самовольной постройки, суды пришли к выводу о том, что предоставление земельного участка ответчику в собственность либо в аренду в настоящее время не представляется возможным.

При таких обстоятельствах у судов правомерно не имелось оснований для признания права собственности предпринимателя ФИО1 на самовольную постройку.


В силу пункта 10 Постановления Пленума N 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Пунктом 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) предусмотрено, что если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения - снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки (пункт 10 названного Обзора).

Суды обоснованно не установили оснований для вывода о возможности сохранения самовольной постройки, исходя из того, что договор аренды не предоставлял арендатору права на строительство объекта недвижимости, договор аренды прекращен, у ответчика отсутствует какое-либо право на земельный участок в настоящее время, при том, что часть спорного объекта расположена на землях общего пользования, никогда ответчику не предоставлявшихся, и в настоящее время предоставление ответчику земельного участка под спорный объект невозможно, в связи с чем удовлетворили требования Управления о признании спорного объекта самовольной постройкой и освобождении земельного участка путем демонтажа спорного строения и иных строений, сооружений.

Разрешая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В пункте 5 Постановления Пленума N 44 указано на то, что к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором


или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.

Исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае объект-придорожное кафе построено в обход закона на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для целей капитального строительства; отсутствуют необходимые в силу закона согласования и разрешения, к получению которых не предпринимались надлежащие меры, владение спорным земельным участком муниципальным образованием - Добрянский городской округ не утрачено, иск о сносе самовольной постройки заявлен Управлением в защиту публичных интересов с учетом недопустимости размещения такой постройки на не предназначенной для этого территории.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что исковая давность на исковые требования Управления о сносе самовольной постройки не распространяется.

Довод предпринимателя ФИО1 о том, что в спорном кафе она проживает с мужем-инвалидом, иного жилья у них нет, не имеет значения для правильного рассмотрения дела. Судом апелляционной инстанции верно указано, что в данном случае ответчиком возведен не индивидуальный жилой дом, а здание кафе. Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции в целях удостоверения личности ответчиком представлен паспорт, в котором указан совершенно иной адрес регистрации по месту жительства. Иной адрес указан ФИО1 и в апелляционной жалобе.

Довод предпринимателя ФИО1 о том, что она продолжила пользоваться земельным участком после истечения срока договора, поэтому в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается продленным на тот же срок, судом апелляционной инстанции отклонен, поскольку правило о пролонгации договора, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае применению не подлежит.

Заключенным сторонами договором аренды предусмотрено, что договор аренды заключен сроком на 5 лет с 07 мая 2014 года по 06 мая 2019 года (пункт 2.1 договора) и данный срок является окончательным, продлению не подлежит (пункт 2.3 договора).


Следовательно, то обстоятельство, что после прекращения договоры аренды ответчик продолжил пользоваться земельным участком и вносить арендную плату, не свидетельствует о пролонгации договора аренды.

Внося арендную плату после окончания срока действия договора, ФИО1 оплачивала фактическое пользование земельным участком после прекращения срока договора (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Иные доводы, приведенные предпринимателем ФИО1 в кассационной жалобе, в том числе о том, что спорное здание возведено в период действия договора аренды, построено без нарушений градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что ФИО1 предпринимала меры к продлению договора аренды, выкупу земельного участка, что получив технический паспорт домовладения от 29 марта 2013 года она полагала, что узаконила объект капитального строительства, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 26.06.2025 по делу № А50-12784/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.


Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи У.В. Журавлева

В.А. Купреенков