Решение от 26 декабря 2022 г. по делу № А82-21110/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-21110/2021
г. Ярославль
26 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2022 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора


при участии:

от истца – ФИО3 – юрист по доверенности от 05.02.2022;

от ответчиков – 1.2. ФИО4 – юрист по доверенностям от 11.01.2022, от 13.01.2022;

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее-Предприниматель) обратился к мэрии города Ярославля (далее-Мэрия) и комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее-Комитет) с иском, с учетом уточнения, о признании недействительным постановления Мэрии № 849 от 06.09.2021 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>» в части цены имущества, превышающей 4 445 000 рублей, без НДС, и урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в части определения цены имущества, а именно: определить пункт 2.1 договора купли - продажи недвижимого имущества № 820/в от 06.09.2021 между городом Ярославлем в лице Комитета и Предпринимателем, заключенным в следующей редакции:

«пункт 2.1. Цена продажи имущества составляет 4 445 000 (четыре миллиона четыреста сорок пять тысяч) рублей, без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (отчет об оценке № 11200922-Э; исполнитель оценки – индивидуальный предприниматель ФИО5).

Требования Предпринимателя связаны с реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 159-ФЗ).

В судебном заседании представитель Предпринимателя требования поддержал.

Представитель Мэрии и Комитета в судебном заседании, с учетом результатов экспертизы, возражений на иск не заявили.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Согласно договору № 12118-З от 08.07.2019 Предприниматель является арендатором нежилого здания общей площадью 4 014 кв.м. по адресу: <...>.

С целью реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ, Предприниматель 12.07.2021 обратился с соответствующим заявлением в Комитет.

Постановлением мэрии города Ярославля № 849 от 06.09.2021 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>» определена цена, по которой Предпринимателю надлежит выкупить здание 5 183 833 руб.

13.09.2021 Предприниматель получил от Комитета проект договора № 820/в от 06.09.2021, который 11.10.2021 был подписан с протоколом разногласий. Разногласия между сторонами касаются стоимости выкупаемого имущества, которую Предприниматель посчитал завышенной. Письмом от 21.10.2021 Комитет отклонил разногласия Предпринимателя.

Располагая результатами оценки, произведенной ООО «ПрофОценка», содержащейся в отчете № 21869/н от 11.10.2021, которым установлена цена выкупаемых помещений в размере 4 311 333 руб. без учета НДС, не согласившись с ценой, предложенной ответчиками, истец обратился в суд.

При наличии разногласий сторон и по их ходатайству, судом была назначена экспертиза в отношении отчета № 30/07-2021 от 12.07.2021, проведение которой было поручено ФИО5 – эксперту, оценщику, занимающемуся частной практикой (<...>), перед которым были поставлены вопросы:

Соответствует ли отчет № 30/07-2021 от 12.07.2021 требованиям законодательства?

В случае несоответствия отчета, какова стоимость одноэтажного нежилого здания общей площадью 626, 1 кв.м. с кадастровым номером 76:23:041001:561 с земельным участком площадью 4014 кв.м. с кадастровым номером 76:23:041001:934, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 12.07.2021?

В соответствии с заключением эксперта № 11200922-Э отчет об оценке № 30/07-2021 от 12.07.2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее-Федеральный закон об оценочной деятельности) и Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость здания с земельным участком по адресу: <...> составляет 4 445 000 руб.

Оценивая материалы дела, суд считает, что требования Предпринимателя подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условии, что это имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух лет и более до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Федерального закона, и при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; и если арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу статей 3,4,9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности. Указанная цена устанавливается в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 3.3 Положения о приватизации муниципального имущества в городе Ярославле, утвержденного решением Муниципалитета города Ярославля № 181 от 12.09.2002, определено, что принятие решений об условиях приватизации объектов муниципального имущества относится к компетенции мэрии города Ярославля. В силу пунктов 3.5., 3.16. Положения о Комитете, утвержденного решением Муниципалитета города Ярославля № 262 от 07.06.2006 на Комитет возложены обязанности по организации и осуществлению приватизации муниципального имущества, организации работы по оценке рыночной стоимости муниципального имущества.

В связи с чем, по требованию о признании недействительным постановления мэрии города Ярославля № 849 от 06.09.2021 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>» в части определения рыночной стоимости имущества, ответчиком является Мэрия, а по требованию о принятии пункта 2.1. договора купли-продажи в редакции Предпринимателя ответчиком является Комитет.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) ненормативные правовые акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными в арбитражном суде, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 200,201 АПК РФ для удовлетворения требования заявителя о признании недействительным оспариваемого постановления необходимо наличиесовокупности двух условий: несоответствие его нормам действующего законодательства и нарушение прав и законных интересов заявителя.

До принятия оспариваемого постановления по поручению и в соответствии с муниципальным контрактом с Комитетом, оценщиком ФИО6 была проведена рыночная оценка спорного имущества, по результатам которой составлен отчет об оценке № 30/07-2021, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 5 183 833 руб. без учета НДС, которая и была утверждена постановлением Мэрии № 849 от 06.09.2021 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>».

Вместе с тем, согласно заключению назначенной в рамках настоящего дела в порядке статьи 82 АПК РФ экспертизы вышеуказанного отчета, проведенной экспертом ФИО5, отчет ФИО6 не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки и не может быть использован для целей совершения сделки. Рыночная стоимость нежилого здания составляет 4 445 000 руб. без НДС.

Заключение судебной экспертизы соответствует действующему законодательству и принято сторонами без замечаний.

С учетом изложенного, рыночная стоимость объекта продажи определяется судом в размере 4 445 000 руб. без НДС, в связи, с чем постановление Мэрии № 849 от 06.09.2021 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>» в части цены имущества, превышающей указанную сумму, признается судом недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. На основании пункта 9 указанной статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок; 3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Направленный Комитетом в адрес Предпринимателя договор купли-продажи подписан последним с протоколом разногласий. Покупатель не согласился с установленной рыночной стоимостью выкупаемых нежилых помещений (пункт 2.1.).

Комитет отказал в подписании договора с учетом протокола разногласий. Спор передан на рассмотрение в арбитражный суд.

Требования по заключению договора купли-продажи в соответствии с протоколом разногласий рассматривается судом в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Учитывая, что требование о признании недействительным постановления Мэрии № 849 от 06.09.2021 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>» в части определения рыночной стоимости объекта удовлетворено судом, требование о заключении пункта 2.1. договора купли-продажи в части определения рыночной стоимости нежилого здания по адресу: <...> в размере 4 445 000 руб. без учета НДС суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по госпошлине относятся на ответчиков.


С учетом изложенного и руководствуясь статьями 65,71,110,167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Признать недействительным постановление мэрии города Ярославля № 849 от 06.09.2021 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>» в части цены имущества, превышающей 4 445 000 (четыре миллиона четыреста сорок пять тысяч) рублей, без НДС.

Считать пункт 2.1 договора купли - продажи недвижимого имущества № 820/в от 06.09.2021 между городом Ярославлем в лице комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и индивидуальным предпринимателем ФИО2, заключенным в следующей редакции:

«пункт 2.1. Цена продажи имущества составляет 4 445 000 (четыре миллиона четыреста сорок пять тысяч) рублей, без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (отчет об оценке № 11200922-Э; исполнитель оценки – индивидуальный предприниматель ФИО5).

Взыскать с мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. госпошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10 - дневного срока после вступления решения в законную силу.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу, по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

О.Н.Чистякова