Решение от 27 июля 2023 г. по делу № А35-10061/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-10061/2021
27 июля 2023 года
г. Курск



Резолютивная часть объявлена 20 июля 2023 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Министерства имущества Курской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

третьи лица: Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явился, уведомлен;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 18.03.2022;

от третьих лиц: не явились, извещены.


Министерство имущества Курской области (далее – истец, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН 29.10.2002, ИНН <***> место нахождения – <...> д. Советов) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ОГРНИП 318463200048414, дата регистрации 27.11.2018, ИНН <***>, место нахождения – г. Курск) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102071:210, расположенного по адресу: <...>-67-69/1 путем продажи с публичных торгов.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования (уточнения от 13.07.2023), в соответствии с которыми просит об изъятии объектов незавершенного строительства:

- с кадастровым номером 46:29:102071:447, расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 46:29:102071:448, расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 46:29:102071:449, расположенный по адресу: <...>, путем продажи перечисленных объектов с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Уточнённые требования приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании 13.07.2023 представитель истца поддержал уточненные исковые требования, заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, ходатайство удовлетворено.

Представитель ответчика возражал в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 20.07.2023.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика поддержала ранее изложенные возражения.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом, в соответствии со ст.123, 124, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, суд установил следующее.

Между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Курска (правопредшественник земельного комитета города Курска) как арендодателем и ФИО4 как арендатором были заключены договоры аренды №71564ф от 04.04.2005 на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102071:21 площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <...>, №72073ф от 04.04.2005 на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102071:22 площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <...>, №71562ф от 06.04.2005 на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102071:17 площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <...>, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории города Курска, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставлял, а арендатор принимал в аренду земельные участки из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства сроком до 19.10.2007.

На вышеуказанных земельных участках был возведен объект незавершенного строительства общей площадью 847,8 кв.м., расположенный по адресу: <...>-67-69/1, который в последствии был приобретен ФИО2 по договору купли-продажи от 11.12.2009 (право собственности зарегистрировано в установленном законе порядке, запись регистрации 46-46-01/144/2009-594).

13.11.2011 объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый номер 46:29:102071:210, степень готовности – 57%.

22.08.2018 между земельным комитетом города Курска и ИП ФИО2 заключены договоры аренды земельных участков от 22.08.2018 №157359ф на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102071:22, расположенный по адресу: <...>, №157358ф на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102071:21, расположенный по адресу: <...>, №157360ф на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102071:17, расположенный по адресу: <...>, для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, сроком до 24.07.2021.

На участках имелся объект незавершенного строительства (пункт 1.4 договоров).

Договоры аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке 29.08.2018.

14.12.2020 между ИП ФИО2 и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска заключены соглашения о замене стороны в договорах аренды земельных участков, в соответствии с которыми арендодатель был заменен с земельного комитета города Курска на комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска ввиду ликвидации земельного комитета г. Курска.

11.09.2020 по ходатайству ФИО2 постановлением Администрации города Курска №1687 вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102071:22, 46:29:102071:21, 46:29:102071:17 был изменен с «для индивидуального жилищного строительства» на «блокированная жилая застройка».

05.03.2015 был принят Закон Курской области от N 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа "Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено», в соответствии с которым перераспределялись полномочия органов власти Курской области и муниципальных органов власти города Курска в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории г. Курска.

Согласно статье 2 указанного закона полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах города Курска, за исключением случаев, когда предоставление указанных земельных участков отнесено настоящим Законом к компетенции органов местного самоуправления города Курска, передавались уполномоченному органу – Комитету по управлению имуществом Курской области (в настоящее время - министерство имущества Курской области). К таким случаем, в частности, относится предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Таким образом, с момента изменения вида разрешенного использования на спорные земельные участки с «для индивидуального жилищного строительства» на «блокированная жилая застройка» к министерству перешли права арендодателя по вышеуказанным договорам аренды.

01.07.2021 ИП ФИО2 выданы разрешения на строительство блокированных жилых домов по ул.Березовая в г.Курке на земельных участках с кадастровыми номерами 46:29:102071:22, 46:29:102071:21, 46:29:102071:17, сроком действия до 30.06.2023.

20.07.2021 по заявлению ИП ФИО2 на кадастровый учет были поставлены объекты незавершённого строительства степенью готовности – 75%:

- с кадастровым номером 46:29:102071:447, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102071:21;

- с кадастровым номером 46:29:102071:448, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102071:22;

- с кадастровым номером 46:29:102071:449, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102071:17, которые фактически были выделены из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102071:210.

Ссылаясь на то, что договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102071:22, 46:29:102071:21, 46:29:102071:17 прекратили свое действие 25.07.2021, в связи с окончанием срока, тогда как строительство объектов на земельных участках не завершено, министерство имущества Курской области обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения спора, об изъятии вышеуказанных объектов недвижимости путем продажи с публичных торгов.


Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу части 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с Законом Курской области от 30.11.2015 №117-ЗКО «О разграничении полномочий органов государственной власти Курской области в сфере земельных отношений в Курской области», Законом Курской области от 05.03.2015 №8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено», положением о министерстве имущества Курской области, утвержденным постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 № 286 министерство является уполномоченным органом по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе «Город Курск».

Требование об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (часть 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Частью 6 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ) и распространяется на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (часть 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 6 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (часть 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Пунктом 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. (Пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)

Как усматривается из материалов дела, 28.08.2018 в соответствии со статьями 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», между земельным комитетом города Курска и ИП ФИО2 заключены договоры аренды земельных участков от 22.08.2018 №157359ф на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102071:22, расположенный по адресу: <...>, №157358ф на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102071:21, расположенный по адресу: <...>, №157360ф на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102071:17, расположенный по адресу: <...>, для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, сроком до 24.07.2021. На участке имелся объект незавершенного строительства, зарегистрированный за ФИО2 31.12.2009 (пункт 1.4 договора).

Таким образом, ИП ФИО2 в полном объеме реализовала свое предоставленное законом право на однократное продление договора аренды для завершения строительства путем заключения договоров аренды от 22.08.2018. При этом такое право реализовано заявителем после 01.03.2015.

14.12.2020 между ИП ФИО2 и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска заключены соглашения о замене стороны в договорах аренды земельных участков, в соответствии с которыми арендодатель был заменен с земельного комитета города Курска на комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска.

Вместе с тем, 11.09.2020 по ходатайству ФИО2 постановлением Администрации города Курска №1687 вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102071:22, 46:29:102071:21, 46:29:102071:17 был изменен с «для индивидуального жилищного строительства» на «блокированная жилая застройка».

05.03.2015 был принят Закон Курской области от N 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа "Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено», в соответствии с которым перераспределялись полномочия органов власти Курской области и муниципальных органов власти города Курска в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории г. Курска.

Согласно статье 2 указанного закона полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах города Курска, за исключением случаев, когда предоставление указанных земельных участков отнесено настоящим Законом к компетенции органов местного самоуправления города Курска, передавались уполномоченному органу – Комитету по управлению имуществом Курской области (в настоящее время - министерства имущества Курской области). К таким случаям, в частности, относится предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Таким образом, с момента изменения вида разрешенного использования на спорные земельные участки с «для индивидуального жилищного строительства» на «блокированная жилая застройка» к министерству перешли права арендодателя по вышеуказанным договорам аренды, в связи с чем, довод ответчика о том, что министерство имущества Курской области не является арендодателем по вышеуказанным договорам аренды и поэтому не может обращаться в суд с требованиями об изъятии объектов незавершенного строительства, расположенных на данных земельных участках, является несостоятельным.

01.07.2021 ИП ФИО2 выданы разрешения на строительство блокированных жилых домов по ул.Березовая в г.Курке на земельных участках с кадастровыми номерами 46:29:102071:22, 46:29:102071:21, 46:29:102071:17, сроком действия до 30.06.2023.

20.07.2021 по заявлению ИП ФИО2 на кадастровый учет были поставлены объекты незавершённого строительства:

- с кадастровым номером 46:29:102071:447, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102071:21;

- с кадастровым номером 46:29:102071:448, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102071:22;

- с кадастровым номером 46:29:102071:449, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102071:17.

Как усматривается из материалов дела (письмо Управления Росреестра по Курской области от 09.02.2023 №11-0413/23, ответ Управления Росреестра по Курской области от 25.05.2023 №02-0064-АС/23 на запрос суда, технического паспорта на объект незавершенного строительства от 14.12.2007), фактически данные объекты недвижимости были образованы из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102071:210. Однако, учитывая, что ИП ФИО2 осуществляла постановку спорных объектов незавершенного строительства как новых объектов, ни как объектов, образованных из ранее учтенного объекта недвижимости, связь спорных объектов незавершенного строительства с первоначальным объектом с кадастровым номером 46:29:102071:210 в сведениях ЕГРН отсутствует.

Вышеуказанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Между тем, как усматривается из материалов дела, к моменту прекращения договора аренды земельного участка (24.07.2021) спорные объекты недвижимости возведены не были, степень их готовности согласно выпискам из ЕГРН составляют 75%. Доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

Таким образом, поскольку строительство объектов недвижимости не завершено, срок договоров аренды земельных участков истек, право на их однократное предоставление для строительства реализовано, суд полагает, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ об изъятии объектов незавершенного строительства.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал, что изначально проектом предполагалось строительство блокированного жилого дома, тогда как вид разрешенного использования земельных участков был «для индивидуального жилищного строительства», в связи с чем, необходимо было изменить вид разрешенного использования земельного участка, оформить правоустанавливающие документы на земельный участок и получить разрешение на строительство; предприниматель предпринимала меры к завершению строительства объекта и оформлению правоустанавливающих документов на земельные участки, в подтверждение чего представлены заявления в органы муниципальной и региональной власти за период с ноября 2010 по январь 2020, в которых ответчик обращался с просьбами о выдаче разрешения на строительства, о выкупе земельных участков, об объединении земельных участков, об изменении вида разрешенного использования земельных участков, о предоставлении земельных участков в аренду. Учитывая, что во всех заявлениях ответчику со стороны органов местной и региональной власти было отказано, а договоры аренды были заключены только лишь в 2018 году, вид разрешенного использования был изменен в 2020, а разрешения на строительство выданы в июле 2021, ответчик был лишен возможности закончить строительство.

Также, ответчик указывает, что после окончания срока действия договоров аренды ответчик продолжил пользоваться земельными участками и оплачивать арендную плату в отсутствие возражений со стороны арендодателя – комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, поэтому договоры считаются продленными на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Вышеуказанные доводы судом отклоняются по следующим основаниям.

В пункте 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует с положениями, предусмотренными статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых разрешений, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустивших нарушение сроков строительства по вине третьих лиц.

Доказывание факта нарушения срока строительства по вине третьих лиц должно осуществляться посредством представления документов об обжаловании соответствующих действий (бездействия) в судебном либо административном порядке и вступившими в законную силу решениями судов и иных органов, принятых в пользу заинтересованного лица.

Арбитражный суд в силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полному объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценивая возражения ответчика о том, что бездействие органов местного самоуправления и региональной власти, уклонявшихся от выдачи разрешения на строительство, изменения вида разрешенного использования земельных участков, от заключения договоров аренды земельных участков, а также представленных в подтверждение данных фактов заявлений ответчика и ответов на них со стороны органов власти, суд принимает во внимание тот факт, что ИП ФИО2 за обжалованием бездействий, либо решений, принятых по итогам заявлений последнего не обращалась, решения и действия не были признаны незаконными в установленном порядке. Кроме того, суд принимает во внимание, что первое заявление о предоставлении разрешения на строительство было подано ответчиком 23.11.2010, т.е. спустя 11 месяцев с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (31.12.2009).

С 2011 по 2015 годы, исходя из документов, представленных ответчиком, никаких действий по оформлению спорных земельных участков ответчиком не принималось.

Помимо этого, изучив ответы органов власти, данных на обращения ИП ФИО2, суд установил, что отказывая в удовлетворении того или иного заявления, органы указывали ответчику на непредоставление необходимых документов, либо на невозможность совершения действия ввиду несоответствия действующему законодательству.

Таким образом, принимая во внимание, что в период с момента приобретения права собственности на объект незавершенного строительства ответчик не предпринимал активных действий, направленных на завершение строительства, факт того, что единственной причиной нарушения срока строительства стали неправомерные действия уполномоченных органов, не является доказанным.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В этой связи, возражения ИП ФИО2 о том, что договоры аренды земельных участков от 22.08.2018 продлены на неопределенный срок в силу статьи 621 ГК РФ, подлежат отклонению, поскольку с 01.03.2015 при истечении срока действия договора аренды положения статей 610, 621 ГК РФ к договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства, не применяются, исходя из положений приведенных специальных норм земельного законодательства.

При таких обстоятельствах, приведенные ответчиком доводы не могут быть приняты судом в качестве обстоятельств, предусмотренных частью 3 статьи 239.1 ГК РФ, статьей 401 ГК РФ, и исключающих возможность удовлетворения требований о продаже объектов незавершенного строительства с публичных торгов.

В связи с указанными обстоятельствами и с учетом приведенных правовых норм, суд приходит к выводу, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорных объектов, в том числе, оставление в пользовании земельных участков, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленных для указанной цели земельных участках, исчерпаны.

При этом, суд учитывает, что ответчиком представлено адресованный ему ответ МУП «Курскводоканал» от 03.11.2022, из которого следует, что для решения вопросов подключения жилых домов по ул. Березовая к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения необходимо проектирование, строительство и пуск в эксплуатацию: уличной водопроводной сети Д160мм от строящихся водопроводных сооружений по ул. 2-я Орловская; уличной самотечной канализации до КНС по ул. Понизовка. На момент подготовки ответа ведется строительство сооружений водоснабжения по ул. 2-я Орловская для обеспечения технической возможности подключения (технологического присоединения) объектов перспективного строительства, в т.ч. объектов по ул. Березовая, Завершение строительства с проведением необходимых пусконаладочных работ планируется в 4 кв.2022- 1 кв.2023г. соответственно.

Из ответа Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 30.05.2023 следует, что в настоящее время проводятся мероприятия по постановке сети водоснабжения жилых домов участка индивидуальной застройки «Понизовка» в г. Курске на бесхозяйный учет в Управлении Росреестра по Курской области в соответствии со статьей 225 ГК РФ; по истечении 3 месяцев со дня постановки комитетом будут предприняты действия по оформлению права муниципальной собственности г. Курска на данное имущество при отсутствии правопритязаний со стороны третьих лиц.

Из указанного следует, что на момент рассмотрения спора отсутствует реальная возможность подключения спорных объектов к системам холодного водоснабжения и водоотведения.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования министерства имущества Курской области к ИП ФИО2 об изъятии путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина возлагается судом на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь ст. ст. 17, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Министерства имущества Курской области удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объекты незавершенного строительства:

- с кадастровым номером 46:29:102071:447, расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 46:29:102071:448, расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 46:29:102071:449, расположенный по адресу: <...> путем продажи перечисленных объектов с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В. А. Захарова