Постановление от 9 февраля 2025 г. по делу № А32-17469/2022

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-17469/2022
г. Краснодар
10 февраля 2025 года
Резолютивная  часть  постановления объявлена 29 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  10 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                             председательствующего Драбо Т.Н., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е.,                             при участии в судебном заседании от истца – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 24.12.2024),  ответчика – индивидуального предпринимателя                     ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и его представителя ФИО3 (доверенность от 20.11.2024), от третьего лица – индивидуального предпринимателя ФИО4                                           (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность                                 от 27.01.2025),  в отсутствие третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю                           (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерного общества «Альфа-Банк»                        (ИНН <***>, ОГРН  <***>), общества с ограниченной ответственностью «ПВ-Юг» (ИНН <***>, ОГРН  <***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,                          рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2024 по делу № А32-17469/2022, установил                                      следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о признании здания с кадастровым номером 23:42:0302001:146 площадью 1284,2 кв. м (далее – спорный объект), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302001:11 площадью 12 046 кв. м, расположенном по адресу:                                     <...> (далее –                               участок 23:42:0302001:11), самовольной постройкой; указании, что решение суда по настоящему делу является основанием для снятия с государственного кадастрового                     учета спорного объекта и погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк», записи о государственной регистрации права аренды ФИО4; снятия с государственного кадастрового учета помещений с кадастровыми номерами 23:42:0302001:478, 23:42:0302001:479, 23:42:0302001:480, 23:42:0302001:481, 23:42:0302001:482, 23:42:0302001:483, 23:42:0302001:484, 23:42:0302001:485 и погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО2, записи о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк», записи о государственной регистрации права аренды ФИО4; о возложении обязанности освободить участок 23:42:0302001:11 от расположенных на нем спорного объекта путем его сноса и навесов из металлических опор, покрытых металлопрофилем площадью 719,8 кв. м и площадью 25,5 кв. м, сооружения из сэндвич-панелей площадью 79,5 кв. м (далее – спорные навесы) путем                их демонтажа и вывоза с территории земельного участка, осуществив указанные                 работы по сносу самовольной постройки и демонтажу объектов собственными силами         или за счет собственных средств в течение одного месяца со дня вступления решения          суда по настоящему делу в законную силу; о взыскании 30 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день по истечении месячного срока с момента вступления               решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса                        Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление), АО «Альфа-Банк», ООО «ПВ-Юг» и                         ИП ФИО4

Решением суда от 25.04.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.09.2024, в удовлетворении исковых требований                      отказано. С департамента в пользу предпринимателя взыскано 100 тыс. рублей                          расходов на оплату судебной экспертизы. Судебные акты мотивированы тем, что спорный объект соответствует градостроительным нормам, возведен (реконструирован) на основании разрешительной документации на земельном участке, допускающем строительство на нем данного объекта и предоставленном в аренду предпринимателю                         в установленном порядке.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что                          спорный объект возведен на участке 23:42:0302001:11, не предоставленном предпринимателю для целей строительства спорного объекта. Спорный объект не является следствием реконструкции ранее существовавшего объекта, а представляет  собою совершенно новый объект капитального строительства с иными технико-экономическими показателями, местоположением и значительным увеличением площади застройки. Суды необоснованно отклонили довод департамента о ничтожности                     выданных предпринимателю разрешений на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию спорного объекта, не дав правовой оценки выданным разрешениям на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства. Вывод судов о том, что участок 23:42:0302001:11 предоставлялся предпринимателю, в том числе                           для эксплуатации склада противоречит представленным в материалы дела документам. Более того, выводы проведенной по делу судебной экспертизы, положенные в основу обжалуемых судебных актов, нельзя признать обоснованными, поскольку экспертиза выполнена с нарушением норм действующего законодательства, составленное                             НПО ООО «СтройТехЭкспертиза» заключение от 27.02.2023 № 824/16.1                                 (далее – заключение № 824/16.1) не является допустимым доказательством по делу.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу –                              без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                               Российской Федерации иные участвующие в деле лица не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.

В судебном заседании представители департамента, предпринимателя,                                      ИП ФИО4 поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                     проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что судебные акты                     подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 24.10.2017 № 0000005415 (далее – договор № 0000005415) предпринимателю  предоставлен                     участок 23:42:0302001:11, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гаражи, что подтверждено выписками из                                        ЕГРН от 28.04.2022, от 16.05.2023.

Согласно представленным выпискам из ЕГРН от 16.05.2023 на участке 23:42:0302001:11 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:42:0302001:118, 23:42:0302001:146 (спорный объект), 23:42:0302001:150, 23:42:0302001:151.

Право собственности на спорный объект (нежилое здание – склад площадью               1284,2 кв. м с кадастровым номером 23:42:0302001:146, количество этажей – 1,                         в том числе подземных – 0, год постройки – 2007) зарегистрировано предпринимателем 16.05.2016.

В указанном здании на основании решения собственника о разделе                    недвижимого имущества от 14.03.2023 образованы нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:42:0302001:478, 23:42:0302001:479, 23:42:0302001:480, 23:42:0302001:481, 23:42:0302001:482, 23:42:0302001:483, 23:42:0302001:484, 23:42:0302001:485, право собственности на которые зарегистрировано за предпринимателем с 07.04.2023                (выписки из ЕГРН от 03.10.2023).

Согласно выпискам из ЕГРН и материалам регистрационного дела спорный                    объект и образованные в нем нежилые помещения переданы в аренду                                                  ИП ФИО4 с 13.12.2019  сроком на 10 лет и в последующем на основании договора от 20.01.2020 № 26 – в субаренду ООО «ПВ-Юг», имеется обременение                                 в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк».

Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 29.04.2022 сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:42:0302001:150, 23:42:0302001:151 в ЕГРН отсутствуют.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.10.2023 нежилое здание                                    (склад стройматериалов общей площадью 48,8 кв. м с кадастровым                                         номером 23:42:0302001:118) снято с кадастрового учета 07.08.2023.

В результате  проведенных предпринимателем строительных работ прекратили существование отдельные помещения (Технический паспорт,  изготовленный                               АО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ  24.01.2024) и согласно сведениям из ЕГРН  нежилые помещения 23:42:0302001:478, 23:42:0302001:479, 23:42:0302001:480, 23:42:0302001:481, 23:42:0302001:482, 23:42:0302001:483, 23:42:0302001:484, 23:42:0302001:485, 23:42:0302001:486 сняты с кадастрового учета.

В целях обеспечения на территории Краснодарского края рационального и эффективного использования земель проведено обследование участка 23:42:0302001:11, по результатам которого выявлены признаки нарушения земельного законодательства, связанного с использованием земельного участка с нарушением разрешенного                               вида использования.

Согласно акту обследования государственного казенного учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль» (далее – ГКУ «Кубаньземконтроль»)                                           от 28.05.2021 № 284 на участке 23:42:0302001:11 расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности здание магазина «Добро цен»,  на участке также находится часть здания ориентировочной площадью 17,8 кв. м, установлены             навесы из металлических опор, покрытые металлопрофилем площадью 719,8 кв. м и 25,5 кв. м, сооружение из сэндвич-панелей площадью 79,5 кв. м, имеются строительные отходы после реконструкции зданий: битый кирпич, шифер, отсев, щебень, обломки бетона, ведется планировка земельного участка. В ходе обследования в отношении спорного объекта предприниматель представил разрешение на строительство (реконструкцию нежилого здания под склад) от 05.05.2018 № 23-RU23509111-101-2018, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.07.2018 № 23- RU23509111-101-2018.

Поскольку вид разрешенного использования участка 23:42:0302001:11 (гаражи), а также предмет договора № 0000005415 не предусматривают строительство на                           участке  выявленных в ходе обследования земельного участка объектов, департамент направил в адрес предпринимателя  уведомление от 03.06.2021 № 52-38-05-22739/21 с требованием устранить допущенные нарушения земельного законодательства, предоставив документы, подтверждающие размещение спорных объектов на участке 23:42:0302001:11, или осуществить снос самовольно возведенных на участке зданий, строений, сооружений в тридцатидневный срок с даты уведомления.

Ввиду неисполнения предпринимателем требований претензии департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Руководствуясь положениями статей 125, 218, 222, 304, 615                                   Гражданского  кодекса Российской Федерации, статей 10, 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 36, 37, 55 Градостроительного кодекса                            Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ                                                        «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»                          (далее – Закон № 73-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 16.05.2022 № 881 «Об осуществлении замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при проведении капитального ремонта зданий, сооружений»  (далее – постановление № 881),                                   пункта 29 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и                      Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010                                    «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении                               споров, связанных с защитой права собственности и других вещных  прав» (далее – постановление № 10/22), пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда                         Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44), Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345 «О департаменте имущественных                        отношений Краснодарского края» (далее – Положение о департаменте), суды                        отказали департаменту в удовлетворении исковых требований, сделав вывод о том, что размещение на участке 23:42:0302001:11 спорного объекта и навесов не                              противоречит  установленному виду разрешенного использования участка 23:42:0302001:11 и договору № 0000005415.

Суды установили, что участок 23:42:0302001:11 находится в собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края, о чем в ЕГРН сделана                             запись государственной регистрации от 21.11.2006 № 23-23-20/093/2006-327.

На основании вступившего в законную силу решения Ейского городского суда Краснодарского края от 07.02.2017 по делу № 2-284/17 (далее – решение по                                     делу № 2-284/17) и приказа департамента от 23.10.2017 № 2428 между департаментом и предпринимателем заключен договор № 0000005415 сроком до 25.07.2026,                           согласно которому предпринимателю в аренду предоставлен земельный участок с назначением участка – «гаражи».

В рамках дела № 2-284/17 установлено, что приказом департамента от 25.07.2006 № 151-з ЖСК «Юпитер Плюс» предоставлен в аренду участок 23:42:0302001:11                         сроком на 10 лет для эксплуатации производственной базы склада строительных материалов. Между департаментом и ЖСК «Юпитер Плюс» заключен договор                        аренды участка 23:42:0302001:11 от 25.07.2006 № 0000001587. В результате                         заключения нескольких последующих соглашений об уступке прав с 24.06.2010                          права аренды участка 23:42:0302001:11 перешли к предпринимателю.

В октябре 2007 года предприниматель получил свидетельство о                      государственной регистрации права собственности на расположенный на участке 23:42:0302001:11 склад стройматериалов площадью 48,8 кв. м, а в декабре 2007 года – разрешение на строительство гаражных боксов (11 штук). 17 февраля 2009 года предприниматель получил разрешение на ввод в эксплуатацию гаражных боксов площадью 317,4 кв. м, а в мае 2015 года поставил на государственный кадастровый                       учет нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146 площадью 317,4 кв. м 2007 года постройки, расположенное на участке 23:42:0302001:11 (спорный объект).                           16 мая 2016 года предпринимателю выдано свидетельство о государственной               регистрации права собственности на спорный объект.

Распоряжением начальника управления архитектуры администрации                            Ейского городского поселения Ейского района от 18.07.2016 № 285 утвержден градостроительный план земельного участка № RU23509111-042-0001-0003135,                                 а 21.07.2016 предпринимателю выданы разрешение на строительство № 23-RU 23509111-113-2016 гаражного комплекса (1-й очереди) общей площадью застройки 1365 кв. м; разрешение на строительство № 23-RU 23509111-114-2016 гаражного комплекса                            (2-й очереди) общей площадью застройки  1445,6 кв. м. На основании указанных разрешений на строительство предприниматель приступил к строительству гаражей, возведя фундаменты.

В решении по делу № 2-284/17 содержится вывод о том, что по состоянию                              на февраль 2017 года с учетом сданных в эксплуатацию гаражных боксов и вновь возводимых гаражных боксов вся территория участка 23:42:0302001:11 используется предпринимателем.

Со ссылкой на решение по делу № 2-284/17 суды заключили, что при                           передаче  предпринимателю по договору аренды участка 23:42:0302001:11 на участке  имелись объекты недвижимости общей площадью 884,3 кв. м (Технический паспорт                         от 25.07.2016), а также были выданы разрешения на строительство гаражных                   комплексов.

В мае 2018 года Управлением архитектуры и градостроительства               администрации Ейского городского поселения Ейского района предпринимателю                    выдано разрешение № 23-RU23509111-101-2018 на реконструкцию нежилого здания на               участке 23:42:0302001:11 под склад, общей площадью 1471,5 кв. м, площадью                      застройки 1499,8 кв. м сроком действия до 08.05.2020.

По окончании реконструкции спорного объекта, на основании Технического плана от 27.06.2018 Управлением архитектуры и градостроительства администрации                             Ейского городского поселения Ейского района предпринимателю выдано                            разрешение от 25.07.2018 № 23-RU23509111-101-2018 на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Согласно техническому паспорту, подготовленному АО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ, по состоянию на 23.06.2022 спорный объект имеет следующие характеристики: фундамент – бетонный, стены – сэндвич-панели, перегородки – металлический каркас, обшитый металлопрофилем, внутренняя отделка – обшито металлопрофилем. В указанном техническом паспорте отражены также объекты:                       навес, литер Г2 площадью 33,6 кв. м; навес литер Г3 площадью 783,7 кв. м;                                      склад литер Г4 площадью 76,3 кв. м.

Согласно составленному ГКУ «Кубаньземконтроль» акту обследования                          земельного участка от 17.05.2018 № 287 на момент проверки участок используется предпринимателем под объектами недвижимости (гаражи, 2 фундамента);                                        на земельном участке имеются: фундамент под склад площадью 1471,5 кв. м                        (расположен на месте сноса (реконструкции) нежилого здания площадью 317,4 кв. м, незавершенные строительством объекты (гаражи), фундамент объекта (технические характеристики и размеры установить не представляется возможным, документы не представлены).

В составленном ГКУ «Кубаньземконтроль» акте обследования земельного                    участка от 10.09.2019 № 516 отражено, что на момент проверки участок используется                     под объектами недвижимости (гаражи 1 фундамент, склад), при этом склад                             площадью 1471,5 кв. м расположен на месте сноса (реконструкции) нежилого здания площадью 317,4 кв. м.

В подтверждение соответствия спорного объекта (кадастровый номер 23:42:0302001:146) проектной документации, разрешению на строительство и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию предприниматель представил подготовленное ИП ФИО5 заключение от 24.06.2022 № 378,  согласно                             которому на объекте исследования не произведено строительных работ, приведших к изменению площади здания, здание соответствует выданным разрешениям, а также строительным, пожарным, санитарным и иным нормам и требованиям,                            предъявляемым к объектам данного вида.

Ввиду отрицания предпринимателем нарушений земельного законодательства                      и условий договора № 0000005415, несогласия с доводами департамента о том,                                что расположенный на участке 23:42:0302001:11 спорный объект имеет признаки самовольного строительства, в целях полноты установления обстоятельств по делу, разрешения вопросов, требующих специальных познаний, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 18.11.2022 назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил экспертам                                НПО ООО "СтройТехЭкспертиза"», поставив следующие вопросы:                                                           1) Описать расположение всех объектов в границах земельного участка                                                 с кадастровым номером 23:42:0302001:11 с указанием отступов от границ и,                                   при наличии, заступов. Указать, соблюдены ли минимальные отступы от границ                      участка. Представить схему расположения спорных объектов. В границах какого земельного участка расположен спорный объект с кадастровым номером 23:42:0302001:146, навесы из металлических опор, покрытые металлопрофилем         площадью 719,8 кв. м и площадью 25,5 кв. м, сооружения из сендвич-панелей                    площадью 79,5 кв. м? 2) Каковы технические, конструктивные показатели спорных объектов (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации и т.д.)? Являются ли спорные строения объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? Описать, почему эксперт пришел к такому выводу.                                    3) Чем является указанное строение по своим параметрам, функциональному                 назначению и архитектурно-планировочному решению: индивидуальным жилым              домом, объектом вспомогательного назначения, объектом временного назначения или объектом коммерческого назначения? Имеются нарушения разрешенного вида использования земельного участка? 4) Соответствуют ли спорные объекты разрешению              на строительство от 08.05.2018 № 23-RU23509111-101-2018, разрешению на ввод                объекта в эксплуатацию от 25.07.2018 № 23-RU23509l 11-101-2018, договору                          аренды № 0000005415? Имелась ли реконструкция спорного объекта с                            кадастровым номером 23:42:0302001:146 после ввода его в эксплуатацию?           Соответствуют ли размещенные на участке объекты проектной и технической документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, Правилами землепользования и застройки город Ейск, Генеральному  плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)?  Если не соответствует, то установить                указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. 5) Создает ли строительно-техническое состояние                  спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью             граждан? Нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?

По результатам судебной экспертизы составлено                                           заключение № 824/16.1, согласно которому на первый вопрос об описании                      расположения всех объектов в границах участка 23:42:0302001:11 эксперты ответили, что на участке 23:42:0302001:11 расположены: одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146 площадью застройки 1296,6 кв. м; одноэтажное                       сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м; навес площадью застройки 729,0 кв. м; навес площадью застройки 25,8 кв. м; септик; яма для                          емкости; колодец смотровой; опоры воздушной линии электропередачи; металлическая антенная опора сотовой связи. Установлено, что с северной стороны на территорию участка 23:42:0302001:11 заступает одноэтажное здание. Схема расположения объектов, расположенных на земельном участке по адресу: <...>                                     по отношению к границам участка 23:42:0302001:11 площадью 12 046 кв. м,                               показана на рисунке 3 страницы 19 заключения № 824/16.1. Схема разработана в лицензионном программном комплексе «ZWcad+» 2015. Ответ на вопрос суда                                     в части соблюдения минимальных отступов спорных объектов, расположенных                                    на участке 23:42:0302001:11, от границ участка приведен в ответе на четвертый                      вопрос.

На второй вопрос о технических, конструктивных показателях спорных объектов эксперты ответили, что по результатам экспертного осмотра установлены следующие технические характеристики спорных объектов: одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146, литер Г1, назначение – магазин розничной торговли; надземных этажей – 1; подземных этажей – 0; площадь застройки – 1296,6 кв. м; размеры в плане – 21,77(22,03)х57,47 м; высота по наружному обмеру – 4,7 м;                                 высота по внутреннему обмеру – 4,5 м; общая площадь – 1284,2 кв. м; фундамент – ленточный, монолитный железобетонный, глубина заложения 0,8 м; конструктивная система здания – металлический каркас; колонны – трубы стальные квадратные                     сечением 140х140 мм, связи и распорки по колоннам из труб стальных квадратных сечением 80х80 мм, все соединения сварные; фермы – треугольные, нижние пояса, стойки, раскосы и связи по нижним поясам из труб стальных квадратных, верхние                      пояса и прогоны из труб стальных прямоугольных, все соединения сварные; стены наружные – сэндвич-панели толщиной 100 мм; выгородки – металлопрофиль по металлическому каркасу; кровля – сэндвич-панели, водосток организованный;                                   окна – ПВХ профиль; двери – наружные служебные металлические; наружные для посетителей ПВХ остеклено; ворота – металлические; полы – шлифованный бетон; электричество – да; канализация – местная; водопровод – центральный;                                       отмостка – да; одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью                                      застройки 77,6 кв. м, литер Г4, назначение – склад; надземных этажей – 1;                           подземных этажей – 0; площадь застройки – 77,6 кв. м; размеры в плане – 6,26х12,4 м; высота по наружному обмеру – 3,0 м; высота по внутреннему обмеру – 2,74 м;                                  общая площадь – 73,9 кв. м; фундамент – ленточный, кирпичный, глубина                      заложения 0,35 м; конструктивная система сооружения – металлический каркас;                   стойки – трубы стальные квадратные сечением 100х100 мм; обвязка по оголовкам                    стоек из труб стальных квадратных сечением 100х100 мм; распорки покрытия из труб стальных квадратных сечением 50х50 мм; все соединения сварные; стены наружные – сэндвич-панели толщиной 100 мм; кровля – утеплитель, металлический профнастил, водосток неорганизованный; двери – металлические; ворота – металлические;                           полы – керамическая плитка по бетону; электричество – да; навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3 – назначение – стоянка автомашин; площадь застройки – 729,0 кв. м; размеры в плане – 10,12(10,13)х71,82(72,25) м; высота – 4,2 м, в коньке – 4,75 м; фундамент под стойки – бетонный, столбчатый, глубиной заложения 0,4 м;                           стойки – трубы стальные квадратные сечением 100х100 мм с шагом 6,0 м; фермы – треугольные, нижние пояса, стойки и раскосы из труб стальных квадратных, верхние пояса из труб стальных прямоугольных, бортовые фермы – с параллельными                        поясами, нижний пояс из стальных квадратных труб, верхний пояс из стальных прямоугольных труб; прогоны – трубы стальные прямоугольные; кровля –                    металлический профнастил; все соединения сварные; навес площадью                                 застройки 25,8 кв. м, литер Г2, назначение – служебный вход; площадь застройки –              25,8 кв. м; размеры в плане – 4,44(4,43)х5,72(5,92) м; высота – односкатное                       покрытие от 4,4 до 4,7 м; фундамент под стойки – бетонный, столбчатый; стойки –              трубы стальные квадратные сечением 60х60 мм; фермы – с параллельными  поясами,               из стальных квадратных труб; прогоны – трубы стальные квадратные; кровля – металлический профнастил; все соединения сварные; септик, литер Е (по данным технического паспорта по состоянию на 23.06.2022); материал – кирпич; размеры – 1,8х1,43 м; яма для емкости, литер Е1 (по данным технического паспорта по                 состоянию  на 23.06.2022); материал – кирпич; размеры – 5,8х2,15 м; колодец              смотровой, литер I (по данным тех. паспорта по состоянию на 23.06.2022); материал – кирпич; размеры – 6,3х2,57 м; ЛЭП – воздушная линия электропередач – опоры железобетонные, 4 шт.; антенная опора – материал – стальная, круглого сечения;                 высота – до 30 м. Установлено, что в соответствии с понятиями и определениями, приведенными в Градостроительном кодексе Российской Федерации, Федеральном       законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Закон № 384-ФЗ) и ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» (далее – ГОСТ 27751-2014), расположенные на участке 23:42:0302001:11 объекты – это одноэтажное нежилое        здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146, литер Г1 (магазин), в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона № 384-ФЗ здание относится к нормальному уровню ответственности, поскольку не является зданием пониженного уровня ответственности, предназначенным для временного (сезонного) назначения и вспомогательного использования, связанного с осуществлением строительства или реконструкции          здания и не расположено на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, а также не является зданием повышенного уровня ответственности, поскольку не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом; в соответствии с ГОСТ 27751-2014 здание относится к классу           КС-2, т. е. к зданию, не входящему в классы КС-1 и КС-3, поскольку оно не является теплицей, парником, мобильным зданием (сборно-разборным и контейнерного типа), складом временного содержания, в которых не предусматривается постоянное пребывание людей, а также не является особо опасным и технически сложным          объектом;  в соответствии с пунктом 4.1.1 СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции» (далее – СП 16.13330.2017) не допускается предусматривать бывших в употреблении видов металлоконструкций, в проектной и рабочей документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт зданий и сооружений повышенного и          нормального уровней ответственности, следовательно, его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно (могут быть демонтированы и перемещены            только стеновые и кровельные сэндвич-панели); проектной документацией на объект «Проект реконструкции нежилого здания под склад по адресу: <...>» здание идентифицировано как                объект  капитального  строительства.

Одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146 (магазин) является объектом капитального строительства и не может быть перемещено без нанесения ему без соразмерного ущерба; одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м литер Г4 (склад): в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона № 384-ФЗ сооружение относится к пониженному уровню ответственности;                              в соответствии с ГОСТ 27751-2014 здание относится к классу КС-1 – склады                       временного содержания, в которых не предусматривается постоянное пребывание                   людей; в соответствии с пунктом 4.1.1 СП 16.13330.2017 допускается предусматривать бывшие в употреблении виды металлоконструкций, в проектной и рабочей                   документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт зданий и сооружений пониженного уровней ответственности, следовательно, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба (могут быть демонтированы сэндвич-панели и металлический каркас, перемещены на новое место строительства и смонтированы                         без изменения основных характеристик сооружения).

Одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м (склад) не является объектом капитального строительства и может быть перемещено                без нанесения ему соразмерного ущерба; навес площадью застройки 729,0 кв. м,                     литер Г3: в соответствии с пунктом 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса              Российской Федерации классифицируется как некапитальное сооружение, поскольку является навесом, а в силу пункта 4.1.1 СП 16.13330.2017, допускающего           предусматривать бывшие в употреблении металлоконструкции в проектной и рабочей документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт сооружений пониженного уровней ответственности, может быть перемещен на новое место строительства и смонтирован без изменения основных характеристик и несоразмерного ущерба; навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2: в соответствии с пунктом 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации классифицируется                     как некапитальное сооружение, поскольку является навесом, а в силу пункта 4.1.1                      СП 16.13330.2017, допускающего предусматривать бывшие в употреблении металлоконструкции в проектной и рабочей документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт сооружений пониженного уровней ответственности, может быть перемещен на новое место строительства и смонтирован             без изменения основных характеристик и несоразмерного ущерба; септик литер Е,                  яма для емкости литер Е1, колодец смотровой литер I: являются подземными сооружениями и в силу примененных строительных материалов (кирпич) демонтаж строительных конструкций может быть осуществлен путем их разрезания на               отдельные блоки или разламывания на глыбы, и, следовательно, их перемещение с последующей сборкой на новом месте невозможно; данные объекты по своему фактическому использованию предназначены для обслуживания основного здания с кадастровым номером 23:42:0302001:146 (магазин), следовательно, рассматриваемые сооружения являются вспомогательными (служебными) объектами недвижимого имущества по отношению к основному зданию; антенная опора: антенные опоры не являются объектами капитального строительства, относятся к сооружениям временного назначения с возможным демонтажем и последующим повторным применением; в соответствии с пунктом 4.5 статьи 17 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае размещения антенных                опор высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи.

На третий вопрос о том, чем является указанное строение по своим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению эксперты ответили, спорный объект является основным (главным) объектом недвижимого имущества, возведенным на территории участка 23:42:0302001:11, образующим инвентарный объект и определяющим его назначение.

Исследованные объекты – одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей                       площадью застройки 77,6 кв. м, литер Г4 (склад); навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3 (стоянка автомобилей); навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2                             (навес над служебным входом); септик, литер Е; яма для емкости, литер Е1; колодец смотровой, литер I, по своему назначению и фактическому использованию, предназначены для эксплуатации, функционирования и обслуживания основного (главного) здания, связаны с ними общим назначением и следуют его судьбе. Следовательно, эти сооружения являются вспомогательными (служебными) объектами движимого и недвижимого имущества по отношению к основному зданию литер Г1, входящими с ними в состав единого инвентарного объекта. Таким образом,                          сооружения литер Г4, Г3, Г2, Е, Е1, I не могут использоваться в качестве           самостоятельных объектов по той причине, что они являются вспомогательными объектами.

Исследованные объекты – опоры воздушной линии электропередачи (4 штуки) и антенная опора сотовой связи, расположенные на участке 23:42:0302001:11,                           являются объектами самостоятельного назначения и не связаны с функционированием основного главного объекта – здания с кадастровым номером  23:42:0302001:146 (магазин), литер Г1. Сооружения литер Г4, Г3, Г2, Е, Е1, I не могут использоваться                          в качестве самостоятельных объектов по той причине, что они являются вспомогательными объектами.

По четвертому вопросу о соответствии возведенных на участке 23:42:0302001:11 объектов разрешениям от 08.05.2018 № 23-RU23509111-101-2018, от 25.07.2018                                  № 23-RU23509l 11-101-2018 и условиям договора № 0000005415 эксперты указали,                         что содержащиеся в договоре № 0000005415, проектной документации на объект                         «Проект реконструкции нежилого здания под склад по адресу <...>» шифр 2804/2018, разрешении на строительство от 08.05.2018 № 23-RU23509111-101-2018, разрешении на ввод в эксплуатацию от 25.07.2018 № 23-RU23509111-101-2018, техническом паспорте по состоянию на 23.06.2022, сведения о спорном объекте (здание с кадастровым                          номером 23:42:0302001:146 (магазин)), а также сведения, полученные в результате экспертного осмотра и отраженные в экспертном заключении, по таким  показателям объекта как площадь участка, количество этажей, материал фундамента, стен, перекрытий, кровли и заполнение световых проемов совпадают, а по таким                      показателям  как площадь застройки, общая площадь здания, высота объекта и его строительный объем не совпадают.

Эксперты также указали, что после ввода объекта в эксплуатацию 25.07.2018                          и на момент экспертного осмотра, проведенного в рамках исследований 10.01.2023, реконструкция спорного объекта (кадастровый номер 23:42:0302001:146) не проводилась.

Анализ проектной документации «Проект реконструкции нежилого здания под склад по адресу <...>» шифр 2804/2018, и технического отчета об инженерно-строительных изысканиях, выполненного на объекте «Застройка жилого квартала по ул. Армавирской, 235/1                               в г. Ейске», и ее сравнение с результатами, полученными в результате экспертного осмотра и натурных измерений исследуемого объекта – одноэтажное нежилое                            здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146, литер Г1, расположенное по адресу:                   <...>, выполненного в рамках исследования, показал следующее: такие технические характеристики как площадь застройки, общая                   площадь и строительный объем здания, принятые в проекте, соответствуют этим характеристикам, полученным в результате натурных измерений в пределах, не нарушающих требования пункта 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса                     Российской Федерации; материалы конструкций фундамента (железобетон), каркаса (металл), наружных стен (сэндвич-панели), принятые в проекте, соответствуют строительным материалам, установленным экспертным осмотром.

В части принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, санитарных и противопожарных норм спорный объект соответствует требованиям                           СП 118.13330.2022, СП 14.13330.2018, СП 28.13330.2017 и СП 52.13330.2016,                                СП 1.13130.2020, СП 3.13130.2009, СП 4.13130.2013, а в части безопасности – требованиям Закона № 123-ФЗ, в части примененных строительных материалов – требованиям Закона № 123-ФЗ, в части требований безопасности для пользователей зданием – требованиям Закона № 384-ФЗ.

Согласно Карте (схеме) Генерального плана г. Ейск функционального                       зонирования территорий участок 23:42:0302001:11 находится в границах зоны промышленно-производственных предприятий.

Согласно Карте градостроительного зонирования территории муниципального образования Ейское городское поселение к ПЗЗ на территории Ейского городского поселения, утвержденным решение Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29.01.2013 № 52/4 (в редакции от 23.12.2015 № 18/5, действовавшей на момент подготовки градостроительного плана участка 23:42:0302001:11 от 18.07.2016 № RU23509111-042-0001-0003135), участок 23:42:0302001:11  находится в границах территориальной зоны ПК2 «Зона размещения производственных объектов IV – V класса опасности».

При сравнении вида использования участка 23:42:0302001:11 с расположенным                    на нем спорным объектом (кадастровый номер 23:42:0302001:146) с разрешенными видами использования земельного участка, установленными ПЗЗ на территории                          Ейского городского поселения от 29.01.2013 № 52/4, установлено, что спорный объект не противоречит условно разрешенному виду использования земельного участка, установленному ПЗЗ на территории Ейского городского поселения для                        территориальной зоны ПК2 «Зона размещения производственных объектов IV – V класса опасности», как объект розничной и мелкооптовой торговли. Нарушения требований пожарной безопасности эксперты также не установили.

На пятый вопрос о том, создает ли строительно-техническое состояние                            спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан эксперты ответили, что исследуемые объекты: одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146, литер Г1; одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м, литер Г4; навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3; навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2; септик, литер Е; яма                               для емкости, литер Е1; колодец смотровой, литер I; опоры воздушной ЛЭП; антенная опора, расположенные на участке 23:42:0302001:11 в соответствии с действующими требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», находятся в работоспособном состоянии –                        категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов,                           но имеющиеся нарушения требований (в частности, по деформативности, в железобетоне – по трещиностойкости) в данных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Эксперты заключили, что сохранение расположенных на участке 23:42:0302001:11 объектов (одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146, литер Г1; одноэтажное сооружение из сэндвич-панелей площадью застройки 77,6 кв. м, литер Г4; навес площадью застройки 729,0 кв. м, литер Г3; навес площадью застройки 25,8 кв. м, литер Г2; септик, литер Е;                                        яма для емкости, литер Е1; колодец смотровой, литер I; опоры воздушной ЛЭП;                   антенная опора)  угрозу для жизни и здоровья граждан не создает.

В судебном заседании 14.06.2023 эксперт ФИО6 устно ответил                                          на вопросы участвующих в деле лиц относительно заключения судебной экспертизы:                       1) Верно ли, что назначение здания литер В1 является магазином розничной торговли? – Да. 2) Объект является складом или магазином? – Объект фактически является                магазином,  где осуществляется торговля.  Имеются складские зоны, где хранится товар, но объект является магазином. 3) Демонтаж данного строения и возведение на его месте нового строения – это реконструкция или возведение нового строения? – Эксперты данный вопрос не изучали, но, если частично были использованы конструкции предыдущего здания – это реконструкция. 4) Соответствует ли данное здание                        договору аренды? – На данный вопрос ответ будет направлен в письменном виде.                                 5)  На вопрос о фактической  площади  дан ответ:  1296,6 – площадь застройки,                           1284,2 – общая площадь здания. 6) Можно ли использовать здание с кадастровым номером 23:42:0302001:146 как склад в соответствии с договором аренды?                                 Подходит ли помещение по назначению? – Если вынести торговое оборудование, то да.                      7) Можно ли использовать спорный объект как гараж? Нужна ли реконструкция или приведение в соответствие? – На данный вопрос ответ будет направлен в письменном виде. 8) Одноэтажное сооружение из сендвич-панелей определено как некапитальный объект. Наличие фундамента не относит его к капитальным объектам? – Не является капитальным объектом в силу примененных строительных материалов.                                   Каркас металлический, поэтому он может быть демонтирован, заложение фундамента глубиной 40 см позволяет его демонтировать и перенести. 9) Выполнялось ли шурфирование фундамента? – Да. 10) В чем выражается несовпадение высоты                    объекта? Соответствует ли разрешению на строительство? – В разрешении на строительство общая площадь объекта больше, чем фактическая, высота также в разрешении на строительство больше, чем фактическая. В разрешении на строительство параметры даны больше, чем фактически построены. Имеется несоответствие в сторону уменьшения. 11) Является ли это несоответствия существенными? Влияет ли несоответствие на качественные характеристики объекта? – В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации площадь расхождения между разрешенной и фактической  – не более 5%.

Кроме того, эксперты пояснили, что спорный объект, эксплуатируемый как магазин, с учетом его объемно-планировочного решения, а также требований                            СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СП 56.13330.2021, СП 364.1311500.2018 может использоваться также как склад и как объект по обслуживанию и ремонту                     автотранспорта – гараж.

Суды приняли заключение № 842/16.1 как относимое и допустимое                        доказательство по делу, отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Закона № 73-ФЗ, учли решение по делу № 2-284/17 и указали на отсутствие оснований для вывода о признании  спорного объекта с кадастровым номером 23:42:0302001:146 самовольной постройкой и, соответственно, оснований для обязания предпринимателя освободить участок  23:42:0302001:11 ввиду использования участка  не в соответствии с видом                       разрешенного использования – гаражи.

При этом суды указали, что одним из критериев самовольности постройки                               в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих                     целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если                          такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 1.1 договора № 0000005415 указан вид разрешенного использования земельного участка – «гаражи».

В соответствии с пунктами 4.1.6, 4.1.7 договора № 0000005415 арендатор                          обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора № 0000005415; содержать                                         в должном санитарном порядке и чистоте участок.

Согласно пункту 4.1.13 договора № 0000005415 арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

При изменении целевого назначения участка зданий, строений и сооружений                         (или их частей), расположенных на участке, арендатор обязан обратиться к                             арендодателю для внесения изменений в договор и перерасчета размера арендной                         платы (пункт 4.1.17 договора № 0000005415).

Пунктом 4.2.4 договора № 0000005415 предусмотрено, что арендатор имеет право в соответствии с законодательством возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Суды указали, что спорный объект возведен (реконструирован) на основании разрешения на строительство (реконструкцию) от 08.05.2018 № 23-RU23509111-101-2018 и введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 25.07.2018 № 23-RU23509111-101-2018.

При этом суды отклонили доводы департамента о том, что указанное разрешение на строительство (реконструкцию) спорного объекта выдано незаконно в отсутствие согласия собственника земельного участка, указав, что выданное администрацией муниципального образования разрешение на реконструкцию объекта, а также                             разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке не оспорены, не признаны недействительными. Кроме того, на основании пункта 4.1.17 договора № 0000005415 в 2020 году предприниматель обратился в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный вид «объекты розничной и мелкооптовой торговли», в связи с чем постановлением администрации от 08.09.2020 № 623 назначены публичные слушания по проекту постановления «О предоставлении разрешения на условно разрешенный                             вид использования участка 23:42:0302001:11. Получив заключение о результатах публичных слушаний по указанному вопросу, предприниматель 22.06.2022 обратился в департамент с заявлением о предоставлении согласия собственника земельного участка         на условно разрешенный вид использования земельного участка – магазины (4.4) с сохранением основного вида «гаражи» с последующим внесением изменений в действующий договор аренды земельного участка. Письмом от 26.07.2022 департамент отказал в даче согласия на установление указанного вида разрешенного использования земельного участка, сославшись на выявленное нарушение предпринимателем             земельного законодательства и рассмотрение судом искового заявления департамента о сносе спорных объектов.

Как видно из уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю                          от 06.03.2023 № КУВД-001/2023-7644131/1, приостановлен государственный           кадастровый учет по заявлению предпринимателя о внесении изменений в виды разрешенного использования участка 23:42:0302001:11. В уведомлении указано, что арендатор не вправе осуществлять распоряжение арендованным земельным участком, которое, в том числе заключается в изменении вида разрешенного использования.                          Кроме того, максимальный размер участков для выбранного  предпринимателем вида разрешенного использования составляет 10 тыс. кв. м, что не соответствует площади участка 23:42:0302001:11, которая составляет 12 046 кв. м.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 37 Градостроительного кодекса                       Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных                      участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Суды указали, что в решении по делу № 2-284/17  отражено: на участке 23:42:0302001:11 при заключении договора № 0000005415 имелись объекты недвижимости общей площадью 884,3 кв. м (Технический паспорт от 25.07.2016),                               а также выданы разрешения на строительство гаражных комплексов. Выпиской из ЕГРН от 31.07.2017 № 23/001/079/2017-4794, содержащей сведения об основных характеристиках участка 23:42:0302001:11, являющейся приложением к                                      договору № 0000005415  подтверждено, что на момент заключения договора № 0000005415 на данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, в том числе склад стройматериалов, назначение: складское,                                    площадью 48,8 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302001:118. Указанное обстоятельство не стало препятствием для заключения договора № 0000005415,                                  то есть фактически предоставление предпринимателю в аренду участка 23:42:0302001:11 производилось департаментом, в том числе для эксплуатации  склада. Согласно                сведениям ИСОГД муниципального образования Ейский район участок 23:42:0302001:11 в соответствии с ПЗЗ находится в территориальной зоне «ПК2. Зона размещения производственных объектов IV – V класса опасности», предусматривающей в качестве одних из основных видов разрешенного использования хранение автотранспорта (2.7.1), склады (6.9), складские площадки (6.9.1), одним из условно разрешенных видов использования являются магазины.

Данные обстоятельства суды оценили как не подтверждающие доводы департамента о том, что строительство предпринимателем спорного объекта (магазина)                       на участке 23:42:0302001:11 не противоречит градостроительному законодательству и документам территориального зонирования.

Вместе с тем, суды неполно установили обстоятельства по делу и не учли следующее.  

На основании решения по делу № 2-284/2017 и приказа департамента от 23.10.2017 № 2428 договор № 0000005415  с предпринимателем заключен для завершения строительства объектов незавершенного строительства и эксплуатации объектов недвижимого имущества, для чего предпринимателю предоставлен участок 23:42:0302001:11 с видом разрешенного использования «гаражи». Иной вид разрешенного использования земельного участка договором не предусмотрен.

Суды не учли, что согласно представленному в материалы дела акту обследования ГКУ «Кубаньземконтроль» от 16.05.2017 № 282 в границах участка 23:42:0302001:11 располагалось нежилое здание – гаражные боксы в количестве 11 штук с кадастровым номером 23:42:0302001:146 площадью 317,4 кв. м.

Указав, что на момент заключения договора № 0000005415 на участке  23:42:0302001:11 располагался,  в том числе склад стройматериалов, назначение: складское, площадью 48,8 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302001:118, и это обстоятельство не стало препятствием для заключения договора № 0000005415,                               суды вольно интерпретировали это как подтверждение того, что департамент             предоставил предпринимателю в аренду участок 23:42:0302001:11, в том числе                                 для эксплуатации  склада. Данный вывод противоречит условиям                                                договора № 0000005415, что надлежит учесть при новом рассмотрении дела, в том числе пункт 1.2 договора № 0000005415 – «Фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка» и пункт 1.1 – «разрешенное использование – гаражи».

Кроме того, указав, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от 31.07.2017 при заключении договора на земельном участке был расположен склад стройматериалов площадью 48,8 кв. м с кадастровым номером 23:42:0302001:118, суды не оценили                     доводы департамента о фактическом отсутствии этого объекта на участке 23:42:0302001:11, основанные на следующем.

Согласно представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю копии                           регистрационного дела в отношении склада стройматериалов с кадастровым номером 23:42:0302001:118 площадью 48,8 кв. м на момент предоставления земельного                            участка в аренду в 2017 году указанный объект недвижимости в собственности предпринимателя не находился, и был фактически снесен в 2011 году.                                                 На основании договора купли-продажи от 21.12.2009 № 12/09 предприниматель                            продал ООО «Атлант» нежилое здание склад стройматериалов, назначение – складское, инвентарный номер 13777, литер Н, расположенный по адресу: <...>. Согласно приказу ООО «Атлант» от 19.02.2010 № 1/1 «О сносе капитального строения» в связи с невозможностью дальнейшего использования одноэтажного здания склада строительных материалов площадью 48,8 кв. м,  инвентарный номер 13777, принято решение о его сносе. Справкой филиала государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по Ейскому району от 04.04.2011 № 1567  подтвержден снос строения литер Н (склад стройматериалов» площадью 48,8 кв. м). Заявлением                               от 11.09.2014 ООО «Атлант» просило орган государственной регистрации  прекратить запись о государственной регистрации права собственности в отношении склада стройматериалов с кадастровым номером 23:42:0302001:118 площадью 48,8 кв. м                                 в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества. Письмом конкурсного управляющего ООО «Атлант» от 11.11.2014 № 838 подтверждено, что склад стройматериалов, расположенный по адресу: <...>, кадастровый № 23:42:3.3.2002-24; литер Н, фактически отсутствует (справка БТИ от 04.04.2011 № 1567). Указанное имущество не                                включалось в конкурсную массу, что подтверждено инвентаризационной описью основных  средств от 11.11.2014.

Изложенное суду надлежит учесть при новом рассмотрении дела.

Согласно акту обследования ГКУ «Кубаньземконтроль» от 04.10.2021 № 537 на участке 23:42:0302001:11 расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности здание магазина «Добро цен», а также часть здания ориентировочной площадью 17,8 кв. м со смежного земельного участка с кадастровым номером 23:42:0302001:34, предоставленного предпринимателю в аренду. На участке 23:42:0302001:11 установлены навесы из металлических опор, покрытые металлопрофилем площадью 719,8 кв. м и площадью 25,5 кв. м, сооружение из сэндвич-панелей площадью 79,5 кв. м, расположено  нежилое здание – склад, литер Г1 с кадастровым номером 23:42:0302001:146 площадью 1284,2 кв. м. При этом участок 23:42:0302001:11 предоставлен предпринимателю для завершения строительства               объектов незавершенного строительства и эксплуатации объектов недвижимого имущества – гаражи, и при заключении договора № 0000005415 арендодатель                                     и арендатор внятно выразили волю – аренда земельного участка с видом разрешенного использования  «гаражи». Иное договором не предусмотрено.

Отказав департаменту в удовлетворении исковых требований, суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 2 постановления № 44, состоящие в следующем: в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:                возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими            на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации                                         не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны                              основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой                                        (пункт 8 постановления № 44).

Как разъяснено в пункте 16 постановления № 44, постройка считается                         возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Согласно пункту 20 постановления № 44 при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка,                     так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Суды неполно исследовали доводы департамента о том, что спорный объект не является следствием реконструкции ранее существовавшего объекта, а представляет новый объект капитального строительства с иными технико-экономическими показателями, местоположением и значительным увеличением площади застройки.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.02.2009 № 23509111-018 разрешен ввод в эксплуатацию «Здание гаражных боксов» площадью 317,4 кв. м. По распоряжению начальника управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района от 14.01.2016 № 03                                «О внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.02.2009                          № 23509111-018» в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.02.2009                                     № 23509111-018 внесены изменения: словосочетание «здание гаражных боксов»                     заменено на словосочетание  «гаражные боксы в количестве 11 штук».

Впоследствии предпринимателю выдано разрешение на строительство (реконструкцию нежилого здания под склад) от 05.05.2018 № 23-RU23509111-101-2018,                      в соответствии с которым разрешено строительство «склада» общей площадью                             1471,5 кв. м.

Согласно акту обследования ГКУ «Кубаньземконтроль» от 17.05.2018 № 287                             на земельном участке в период проведения предпринимателем строительных работ выявлены объекты: фундамент под склад площадью 1471,5 кв. м (расположен на месте сноса (реконструкции) нежилого здания площадью 317,4 кв. м, незавершенные строительством гаражи, фундамент объекта.

По утверждению департамента, при сопоставлении актов обследования                                  от 16.05.2017 № 282  и от 17.05.2018 № 287 установлено, что вновь возводимый по состоянию на 17.05.2018 объект имеет иное местоположение относительно нежилого здания гаражных боксов в количестве 11 штук площадью 317,4 кв. м, которое в соответствии с разрешением на строительство (реконструкцию нежилого здания                            под склад) от 05.05.2018 № 23-RU23509111-101-2018 подлежало реконструкции.                            При этом разрешение на строительство (реконструкцию нежилого здания под склад)                          от 05.05.2018 № 23-RU23509111-101-2018 в разделе 3 не содержит сведения о кадастровом номере реконструируемого объекта капитального строительства, в то                     время как указанный объект состоял на государственном кадастровом учете.

Впоследствии  предпринимателю выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.07.2018 № 23-RU23509111-101-2018,  которым разрешено                           ввести в эксплуатацию реконструированный объект капитального строительства «склад» общей площадью 1284,2 кв. м.

Суды неполно исследовали доводы департамента и не указали, какими представленными в материалы дела доказательствами опровергнуто (основанное на табличной форме сравнения объектов) утверждение департамента о том, что в                      результате реконструкции (перестройки) возник новый объект капитального строительства; в результате реконструкции площадь спорного объекта увеличилась                      более чем в четыре  раза, изменилось его местоположение, существенно изменились иные характеристики объекта, в том числе материалы, из которых объект построен.

Поддержав основанную на экспертном заключении позицию предпринимателя                       по указанному эпизоду, суды не учли, что оценка факта возникновения нового объекта недвижимости в целях возможности применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к вопросам правового характера, а не технического, и не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Дополнительному исследованию при новом рассмотрении дела подлежит                         довод департамента о недопустимости при постановке вывода о законном возведении на участке 23:42:0302001:11 спорного объекта таких доказательств, как выданные предпринимателю разрешение на строительство (реконструкцию нежилого здания под склад) от 05.05.2018 № 23-RU23509111-101-2018 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.07.2018 № 23-RU23509111-101-2018, поскольку выданы эти разрешения в отношении объекта «склад», в то время как участок 23:42:0302001:11 предоставлен для иных целей.

Указав, что для участка 23:42:0302001:11 предусмотрен условно разрешенный                   вид «объекты розничной и мелкооптовой торговли», «склад», суды не учли, что                           порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства урегулирован                       положениями статей 5.1, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации,                  решение о котором принимает уполномоченный орган, в том числе по результатам проведенных публичных слушаний.

В материалы дела не представлены доказательства того, что в отношении                         участка 23:42:0302001:11 принимались решения о предоставлении условно                      разрешенного вида использования земельного участка «объекты розничной и мелкооптовой торговли», «склад», а также доказательства того, что департамент                               дал согласие на изменение вида разрешенного использования и что в                                       договор № 0000005415 внесены соответствующие изменения целевого назначения              участка 23:42:0302001:11.

Данные обстоятельства подлежат дополнительному исследованию при новом рассмотрении дела с учетом  требований статей 40, 41 Земельного кодекса                           Российской Федерации (согласно которым собственники земельных участков и лица,                                не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил,                       нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием), а также пунктов 4.1.6, 4.1.13, 4.2.4 договора № 0000005415                           (согласно которым арендатор обязан, в том числе использовать земельный                                участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть, что департамент оспаривает экспертное заключение и содержащиеся в нем выводы, оценить доводы департамента  о том, что заключение № 824/16.1 не является допустимым доказательством по делу, поскольку оно не обосновано и содержит противоречивые выводы, в том числе в отношении параметров спорного объекта, соответствия                       спорного объекта Правилам землепользования и застройки Ейского городского            поселения, наименования спорного объекта (склад или магазин розничной торговли) и требований по пожарным отступам от смежных объектов и пр.

В силу того, что судебные акты приняты с нарушением норм процессуального и материального права, они не могут быть признаны законными, а поскольку                        решение  суда и постановление суда апелляционной инстанции приняты по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц, судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса                                   Российской Федерации, принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса и распределить  судебные  расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального                       кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 и                           постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2024                                по  делу  № А32-17469/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение                                     в  Арбитражный  суд  Краснодарского  края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.


Председательствующий                                                                                       Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                                      В.А. Авдякова

В.Е. Епифанов