Решение от 5 сентября 2024 г. по делу № А78-11394/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-11394/2023
г.Чита
05 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2024 года

Решение изготовлено в полном объёме 05 сентября 2024 года


Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Я.А. Понуровского

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.Е. Выходцевой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к администрации городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недостоверной рыночной стоимости, указанной в отчете ООО «Аксерли» об оценке рыночной стоимости объекта оценки № 553/03 от 30.06.2023, установив рыночную стоимость для определения выкупной цены нежилого помещения с кадастровым номером 75:09:300420:142? расположенного по адресу: <...> в размере 1 232 000 руб.,

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 75:09:300420:142, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с проектом договора, с условием о стоимости имущества в размере 1 232 000 руб.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Аксерли» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 12.09.2023;

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 03.06.2024;

от третьего лица: представитель явку не обеспечил, извещен.


Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с вышеуказанным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к администрации городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края (далее – ответчик).

Определением суда от 28.09.2023 суд принял исковое заявление к производству, назначил дату предварительного судебного заседания, судебного заседания.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аксерли» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Определением суда от 25.03.2024 была назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство по оценке имущества» ФИО4.

На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость по состоянию на 04.07.2023 нежилого помещения площадью 109,2 кв.м., с кадастровым номером 75:09:300420:142 расположенного по адресу: <...>. пом. 3 с учетом технического состояния помещения и здания в котором оно расположено (без учета стоимости земельного участка), а также фактического назначения помещения и здания.

29.05.2024 в суд от общества с ограниченной ответственностью «Агентство по оценке имущества» поступило заключение эксперта № 47/э от 24.05.2024.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость по состоянию на 04.07.2023 нежилого помещения площадью 109,2 кв.м., с кадастровым номером 75:09:300420:142 расположенного по адресу: <...>. пом. 3 с учетом технического состояния помещения и здания в котором оно расположено (без учета стоимости земельного участка), а также фактического назначения помещения и здания составляет 1 232 000 руб.

Протокольным определением от 25.07.2024 суд возобновил производство по делу.

15.08.2024 от экспертной организации поступили письменные пояснения по вопросам ответчика.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 20.08.2024 до 15 часов 00 минут 28.08.2024.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика с учетом экспертного заключения, вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица явку в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела суд установил.

25.11.2019 Индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатором) и Администрация городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края (арендодателем) заключили договор аренды № 01-15-08/300 в соответствие с условиями которого заявителю было передано во временное владение и пользование часть здания бани оздоровительного типа, расположенной по адресу: <...> площадью 109,2 кв.м.

04.07.2023 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации права на выкуп имущества, арендованного по договору № 01-15-08/300.

Письмом № 3678 от 24.07.2023г. ответчик указал на то, что решение о приватизации и проект договора купли-продажи будет направлены истцу после проведения ООО «Аксерли» на основании муниципального контракта оценки рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

В соответствие с отчетом № 541/03 от 27.03.2023 стоимость помещения площадью 109,2 кв.м., которому в результате кадастрового учета был присвоен кадастровый номер 75:09:300420:142 и адрес: <...> составила без учета НДС 765 308,33 рубля.

02.08.2023 с сопроводительным письмом № 3847 истцу был направлен проект договора купли-продажи № 01-15-07/382 и Постановление об утверждении условий приватизации № 827, при этом в условиях приватизации и в проекте договора стоимость помещения была указана в размере 3 684 591,67 рублей.

В обоснование данной цены ответчик ссылается на отчет ООО «Аксерли» об оценке рыночной стоимости объекта оценки № 553/03 от 30.06.2023.

В связи с несогласием с установленной выкупной ценой спорного имущества истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ, статья 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» - далее Закон № 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением суда от 25.03.2024 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство по оценке имущества» ФИО4. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: - Какова рыночная стоимость по состоянию на 04.07.2023 нежилого помещения площадью 109,2 кв.м., с кадастровым номером 75:09:300420:142 расположенного по адресу: <...>. пом. 3 с учетом технического состояния помещения и здания в котором оно расположено (без учета стоимости земельного участка), а также фактического назначения помещения и здания.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость по состоянию на 04.07.2023 нежилого помещения площадью 109,2 кв.м., с кадастровым номером 75:09:300420:142 расположенного по адресу: <...>. пом. 3 с учетом технического состояния помещения и здания в котором оно расположено (без учета стоимости земельного участка), а также фактического назначения помещения и здания составляет 1 232 000 руб.

Оценив представленное заключение по правилам статей 67, 68, 71, 86 АПК РФ, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использованных подходов к оценке, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, а также пояснений эксперта, с учетом замечаний ответчика, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что заключение эксперта ФИО4 соответствует требованиям Федерального закона т 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочное деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

В силу части 2 статьи 64 и статьи 75 АПК РФ указанное заключение эксперта принимается судом в качестве доказательства обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

На основании изложенного, суд полагает требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на основании отчета ООО «Аксерли» об оценке рыночной стоимости объекта оценки № 553/03 от 30.06.2023 правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене определенной в заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Агентство по оценке имущества» № 47/э от 24.05.2024 в размере 1 232 000 руб.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

В силу ст. 101 АПК РФ судебные издержки наряду с государственной пошлиной включаются в состав судебных расходов.

Статьей 106 АПК РФ установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

При подаче искового заявления истцом платежным поручением № 539 от 22.09.2023 уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб.

Чеком по операции от 11.03.2024 истцом на депозитный счет суда внесены денежные средства в размере 60 000 руб. для проведения судебной экспертизы.

В связи с удовлетворением требований истца, с ответчика подлежат взысканию судебные расходы на проведение экспертизы в размере 60 000 руб., а также 12 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Признать недостоверной рыночную стоимость, указанную в отчете общества с ограниченной ответственностью «Аксерли» об оценке рыночной стоимости объекта оценки № 553/03 от 30.06.2023.

Установить рыночную стоимость для определения выкупной цены нежилого помещения с кадастровым номером 75:09:300420:142, расположенного по адресу: <...> в размере 1 232 000 рублей.

Обязать администрацию городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 75:09:300420:142, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с проектом договора, с условием о стоимости имущества в размере 1 232 000 рублей.

Взыскать с администрации городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 60 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы, 12 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.



Судья Я.А. Понуровский