Решение от 20 мая 2022 г. по делу № А57-14345/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-14345/2021
20 мая 2022 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 13.05.2022

Полный текст решения изготовлен 20.05.2022

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Е.В. Михайловой, при ведении протокола ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению ООО «Саратовское специализированное похоронное предприятие» К Комитету по управлению имуществом города Саратова К Администрации муниципального образования «Город Саратов» Третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Об урегулировании разногласий, при заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.02.2021 №188-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>»,

При участии: от истца ФИО2, от КУИ СО –ФИО3

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Саратовское специализированное похоронное предприятие» с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Комитету по управлению имуществом города Саратова, Администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Саратов», об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению имуществом города Саратова при заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.02.2021 № 188-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>», изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 1.1. «Продавец продал и передал, а Покупатель на условиях настоящего договора приобрел и принял нежилое здание, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...> д. №12а, кадастровый номер 64:48:000000:15955, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее Объект), с одновременным отчуждением земельного участка, необходимого для использования здания, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 и здания, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:000000:15955, как производственной базы, имеющий следующие координаты:

Номер

точки

Координаты

Дир. углы

Меры линий, м

На точку



X
Y



1
505300.88

2290190.47

104° 35' 4"

32.44

2

2

505292.71

2290221.87

182° 57' 26"

7.87

3

3

505284.85

2290221.46

190° 51' 28"

42.26

4

4

505243.35

2290213.50

223° 33' 42"

1.96

5

5

505241.93

2290212.15

297° 16' 37"

25.55

6

6

505253.64

2290189.44

348° 21' 59"

0.35

7

7

505253.98

2290189.37

294° 25' 52"

3.72

8

8

505255.52

2290185.98

283° 20' 43"

2.82

9

9

505256.17

2290183.24

292° 58' 56"

14.59

10


10

505261.87

2290169.81

28° 3' 25"

3.23

11


11

505264.72

2290171.33

119° 34' 30"

1.01

12


12

505264.22

2290172.21

28° 16' 48"

2.41

13


13

505266.34

2290173.35

117° 55' 57"

0.66

14


14

505266.03

2290173,93

25° 23' 5"

38.57

15


Общая площадь 1 851 кв.м.».

п. 2.1. «Сумма настоящего договора составляет 1 730 903,77 (один миллион семьсот тридцать тысяч девятьсот три руб. 77 коп.), где стоимость здания составляет 1 404 000 рублей и стоимость земельного участка составляет 326 903,77 рублей, НДС не облагается.».

п. 2.3. «Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 86 545-19 (восемьдесят тысяч пятьсот сорок пять рублей 19 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала.».

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению имуществом города Саратова при заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.02.2021 №189-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>», изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 1.1. «Продавец продал и передал, а Покупатель на условиях настоящего договора приобрел и принял нежилое здание, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее Объект), с одновременным отчуждением земельного участка, необходимого для использования здания, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 и здания, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...> д. №12а, кадастровый номер 64:48:000000:15955, как производственной базы, имеющий следующие координаты:

Номер

точки

Координаты

Дир. углы

Меры линий, м

На точку



X
Y



1
505300.88

2290190.47

104° 35' 4"

32.44

2

2

505292.71

2290221.87

182° 57' 26"

7.87

3

3

505284.85

2290221.46

190° 51' 28"

42.26

4

4

505243.35

2290213.50

223° 33' 42"

1.96

5

5

505241.93

2290212.15

297° 16' 37"

25.55

6

6

505253.64

2290189.44

348° 21' 59"

0.35

7

7

505253.98

2290189.37

294° 25' 52"

3.72

8

8

505255.52

2290185.98

283° 20' 43"

2.82

9

9

505256.17

2290183.24

292° 58' 56"

14.59

10


10

505261.87

2290169.81

28° 3' 25"

3.23

11


11

505264.72

2290171.33

119° 34' 30"

1.01

12


12

505264.22

2290172.21

28° 16' 48"

2.41

13


13

505266.34

2290173.35

117° 55' 57"

0.66

14


14

505266.03

2290173,93

25° 23' 5"

38.57

15


Общая площадь 1 851 кв.м.».

п. 2.1. «Сумма настоящего договора составляет 1 714 096 (один миллион семьсот четырнадцать тысяч девяносто шесть руб. 23 коп.), где стоимость здания составляет 1 315 000 рублей и стоимость земельного участка составляет 399 096,23 рублей, НДС не облагается.».

п. 2.3. «Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 85 704-81 (восемьдесят пять тысяч семьсот четыре рубля 81 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала».

Суд рассматривает требования с учетом принятых уточнений.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО "Специализированное похоронное предприятие" длительное время арендовало объекты недвижимого имущества по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда N 1106/4, N 1107/4 от 21.09.2011, N 1104/4, N 1105/3 от 11.12.2013, N 1171/4 и N 1172/4 от 27.12.2016 (последние сроком действия 3 года):

- нежилое одноэтажное здание, общей площадью 112,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>, литер АА1А2 (реестровый номер 41232),

- нежилое одноэтажное здание, общая площадь 137,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>, литер ВВ1 (реестровый номер 41235).

28 декабря 2018 года (в период действия договоров аренды N 1171/4 и N 1172/4 от 27.12.2016) ООО "Специализированное похоронное предприятие" обратилось в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением о выкупе названных зданий, ссылаясь на преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых объектов, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмами от 25.01.2019 N 05-09/1676 и от 25.01.2019 N 05-09/1677 Комитет по управлению имуществом города Саратова отказал в выкупе указанных зданий, ссылаясь на отсутствие сформированного под зданиями земельного участка, который в силу положений статьи 35 ЗК РФ должен отчуждаться вместе со зданием. В названных письмах Комитет указал, что кадастровые номера земельных участков под объектами недвижимости отсутствуют, земельные участки под зданиями не сформированы, а, следовательно, в аренде не находились.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.06.2019г. незаконным отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова, изложенный в письмах от 25.01.2019 N 05-09/1676 и от 25.01.2019 N 05-09/1677 в реализации обществом с ограниченной ответственностью "Саратовское специализированное похоронное предприятие" преимущественного права на приобретение нежилого одноэтажного здания, общая площадь 112,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литер АА1А2 и нежилого одноэтажного здания, общая площадь 137.1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литер ВВ1.

Кроме того, суд обязал Комитет по управлению имуществом города Саратова совершить действия, направленные на обеспечение выкупа обществом с ограниченной ответственностью "Саратовское специализированное похоронное предприятие" нежилого одноэтажного здания, общая площадь 112,3 кв. м, расположенного по адресу: г, Саратов, ул. Буровая, д. N 12А. литер АА1А2 и нежилого одноэтажного здания, общая площадь 137,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литер ВВ1 в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 150-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Земельного кодекса Российской Федерации.

Во исполнение решения Арбитражного суда Саратовской области от 14 июня 2019 года по делу №А57-3603/2019, комитетом по управлению имуществом города Саратова вынесены распоряжения от 26.02.2021 №189-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>» и от 26.02.2021 №188-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>».

В соответствии с указанными распоряжениями, обществу с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» были представлены проекты договоров купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д.

Согласно пункту 1.1. указанных договоров, Комитет по управлению имуществом города Саратова (Продавец) обязался продать и передать, а ООО «Саратовское специализированное похоронное предприятие» (Покупатель) на условиях представленных договоров приобрести и принять:

-нежилое здание, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...> д. №12а, кадастровый номер 64:48:000000:15955, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее Объект), с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 246 (двести сорок шесть) кв.м с кадастровым номером 64:48:040121:1173, расположенного по адресу: <...>, в Ленинском районе (далее по тесту - Нежилое задние, общей площадью 112,3 кв.м.);

-нежилое здание, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее Объект), с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 192 (сто девяносто два) кв.м с кадастровым номером 64:48:040121:1174, расположенного по адресу: <...> (далее по тесту - Нежилое задние, общей площадью 137,1 кв.м.).

Согласно пункта 2.1. проектов Договоров, сумма определяется:

-отчетом о рыночной стоимости Объекта от 12.02.2021 № 0054-2021/1 и составляет 2 201 000,00 (два миллиона двести одна тысяча рублей), НДС не облагается (Нежилое задние, общей площадью 112,3 кв.м.).

- отчетом о рыночной стоимости Объекта от 12.02.2021 № 0054-2021/2 и составляет 2 331 000,00 (два миллиона триста тридцать одна тысяча рублей), НДС не облагается (Нежилое задние, общей площадью 137,1 кв.м.).

В силу пункта 2.1. проектов Договоров, сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями

-(доля составляет 110 050-00 (сто десять тысяч пятьдесят рублей 00 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная с квартала 2021 года (Нежилое задние, общей площадью 112,3 кв.м.);

-(доля составляет 116 550-00 (сто шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят рублей 00 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная с квартала 2021 года (Нежилое задние, общей площадью 137,1 кв.м.).

Не согласившись с указанными условиями проектов договоров, в целях определения рыночной стоимости Объектов недвижимости, Истец обратился к оценщику ИП ФИО4, который в отчетах № 30/03/21 и № 30/03/21 от 26 марта 2021 года об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества определил:

-рыночная стоимость нежилого здания: административного здания кадастровый № 64:48:040230:3425 общей площадью 137,1 кв.м., земельного участка кадастровый№64;48:040121:1174, общей площадью 192 кв.м, расположенных по адресу: <...> составляет 1 650 000 рублей.

-рыночная стоимость нежилого здания кадастровый № 64:48:000000:15955 общей площадью 112,3 кв.м., земельного участка кадастровый № 64:48:040121:1173, общей площадью 246 кв.м, расположенных по адресу: <...> составляет 1 600 000 рублей.

На основании указанных отчетов № 30/03/21 и № 30/03/21 от 26 марта 2021 года об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, истец 26 марта 2021 года направил в Комитет по управлению имуществом города Саратова протоколы разногласий, предложив заключать соответствующие договоры по стоимости и по площади земельного участка, в редакции Покупателя, а именно:

п. 1.1 - Продавец продал и передал, а Покупатель на условиях настоящего договора приобрел и принял нежилое здание, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...> д. №12а, кадастровый номер 64:48:000000:15955, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее Объект), с одновременным отчуждением земельного участка, необходимого для использования здания, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 и здания, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...> д. №12а, кадастровый номер 64:48:000000:15955, как производственной базы.

п. 2.1 - Сумма настоящего договора составляет 1 600 000 (один миллион шестьсот тысяч рублей), НДС не облагается.

п. 2.3 - Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 80 000-00 (восемьдесят тысяч рублей 00 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная с квартала 2021 года.

п. 1.1 - Продавец продал и передал, а Покупатель на условиях настоящего договора приобрел и принял нежилое здание, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:040230:3425, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее Объект), с одновременным отчуждением земельного участка, необходимого для использования здания, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 и здания, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...> д. №12а, кадастровый номер 64:48:000000:15955, как производственной базы.

п. 2.1 - Сумма настоящего договора составляет 1 650 000 (один миллион шестьсот пятьдесят тысяч рублей), НДС не облагается.

п. 2.3 - Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 82 500-00 (восемьдесят две тысячи пятьсот рублей 00 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная с квартала 2021 года.

Как указывает истец, Комитет по управлению имуществом города Саратова в установленные п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ сроки не известил ООО «ССПП» о результатах рассмотрения вышеуказанных протоколов разногласий к проектам договоров купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д.

Таким образом, как указывает истец, возникшие при заключении договоров разногласия в силу ст. 445 Гражданского кодекса РФ могут быть переданы на рассмотрение суда, ввиду чего, поскольку сторонам не удалось урегулировать условия договоров, Истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Порядок и условия реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.06.2019г. незаконным отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова, изложенный в письмах от 25.01.2019 N 05-09/1676 и от 25.01.2019 N 05-09/1677 в реализации обществом с ограниченной ответственностью "Саратовское специализированное похоронное предприятие" преимущественного права на приобретение нежилого одноэтажного здания, общая площадь 112,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литер АА1А2 и нежилого одноэтажного здания, общая площадь 137.1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литер ВВ1.

Кроме того, суд обязал Комитет по управлению имуществом города Саратова совершить действия, направленные на обеспечение выкупа обществом с ограниченной ответственностью "Саратовское специализированное похоронное предприятие" нежилого одноэтажного здания, общая площадь 112,3 кв. м, расположенного по адресу: г, Саратов, ул. Буровая, д. N 12А. литер АА1А2 и нежилого одноэтажного здания, общая площадь 137,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литер ВВ1 в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 150-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Земельного кодекса Российской Федерации.

В порядке исполнения указанного судебного акта уполномоченным органом под спорными объектами недвижимости сформированы земельные участки общей площадью 246 (двести сорок шесть) кв.м с кадастровым номером 64:48:040121:1173 и общей площадью 192 (сто девяносто два) кв.м с кадастровым номером 64:48:040121:1174.

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу части 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В данном случае обращение истца о выкупе арендуемого имущества имело место в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

При этом действие данного Федерального закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Пунктом 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона N 178-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статьей 12 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, вопрос о выкупе объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, и вопрос об отчуждении земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, могут быть разрешены уполномоченным органом одновременно по соответствующим заявлениям обратившегося к нему лица. Отсутствие заявления о выкупе земельного участка не является основанием для отказа в приватизации арендуемого им объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14556/11, в случае одновременного приобретения на основании положений Закона N 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Исходя из вышеизложенного, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В статье 8 Закона N 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При подготовке и направлении проектов договоров уполномоченным органом цена данных договоров была определена отчетом о рыночной стоимости Объекта от 12.02.2021 № 0054-2021/1 и отчетом о рыночной стоимости Объекта от 12.02.2021 № 0054-2021/2.

В свою очередь, истец цену договоров на момент обращения в суд обосновывал отчетами № 30/03/21 и № 30/03/21 от 26 марта 2021 года об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

Суд отмечает, что поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела стороны представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости спорного имущества отличалась существенным образом, судом определением от 22.11.2021г. была назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...> д. №12а, кадастровый номер 64:48:000000:15955 и нежилого здания, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 на 26 февраля 2021 года?

- разработать варианты порядка пользования земельного участка необходимого для использования здания, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 и здания, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: . Саратов, ул. Буровая, д. №12а, кадастровый номер 64:48:000000:15955, как производственной базы?

Экспертным учреждением 22.12.2021г. в арбитражный суд представлено заключение эксперта от 21.12.2021г. № 21/12-345.

Согалсно выводам указанного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...> д. №12а, кадастровый номер 64:48:000000:15955 на 26 февраля 2021 года с округлением до тысячи, составляет: 1 404 000 (Один миллион четыреста четыре тысячи) рублей.

Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 137,1 кв. м., расположенного по адресу: <...> д. №12а, кадастровый номер 64:48:040230 на 26 февраля 2021 года с округлением до тысячи, составляет: 1315 000 (Один миллион триста пятнадцать тысяч) рублей.

На основании проведенного экспертного анализа сведений полученных при осмотре объекта экспертизы, требований нормативно-технической документации, было установлено, что границы земельного участка необходимого для использования здания, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 и здания, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м,, расположенное по адресу: <...> д. №12а, кадастровый номер 64:48:000000:15955, как производственной базы должны описываться координатными данными указанными в таблице 1. Площадь земельного участка необходимого и достаточного для обслуживания нежилых зданий, кадастровыми номерами 64:48:000000:15955, 64:48:040230:3425 расположенных по адресу: <...> д. 12 «А» составляет 1851 кв.м.

Таблица 1. Каталог координат система координат МСК-64, зона 2. Границы земельного участка необходимого и достаточного для обслуживания нежилых зданий, кадастровыми номерами 64:48:000000:15955,64:48:040230:3425.

Номер

точки

Координаты

Дир. углы

Меры линий, м

На точку



X
Y



1
505300.88

2290190.47

104° 35' 4"

32.44

2

2

505292.71

2290221.87

182° 57' 26"

7.87

3

3

505284.85

2290221.46

190° 51' 28"

42.26

4

4

505243.35

2290213.50

223° 33' 42"

1.96

5

5

505241.93

2290212.15

297° 16' 37"

25.55

6

6

505253.64

2290189.44

348° 21' 59"

0.35

7

7

505253.98

2290189.37

294° 25' 52"

3.72

8

8

505255.52

2290185.98

283° 20' 43"

2.82

9

9

505256.17

2290183.24

292° 58' 56"

14.59

10


10

505261.87

2290169.81

28° 3' 25"

3.23

11


11

505264.72

2290171.33

119° 34' 30"

1.01

12


12

505264.22

2290172.21

28° 16' 48"

2.41

13


13

505266.34

2290173.35

117° 55' 57"

0.66

14


14

505266.03

2290173,93

25° 23' 5"

38.57

15


Общая площадь 1 851 кв.м.

Однако, как установлено судом, из заключения эксперта следует, что при определении рыночной стоимости нежилого помещения, не был решен вопрос о рыночной стоимости земельного участка.

Определением от 03.03.2022г. судом назначена дополнительная судебная экспертиза ООО «ЛНСЭ», на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 246 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040121:1173, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 26 февраля 2021 года?

2. Какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 192 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040121:1174, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 26 февраля 2021 года?

3. Какова рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 112,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:000000:15955 с учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:1173, на котором расположено указанное нежилое здание, по состоянию на 26 февраля 2021 года?

4. Какова рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 137,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 с учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:1174, на котором расположено указанное нежилое здание, по состоянию на 26 февраля 2021 года?

5. Какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1851 кв.м. в соответствии с координатами МСК-64, зона 2 (указанные в ответе на вопрос № 2 заключения эксперта от 21.12.2021 № 21/12-345) по состоянию на 26 февраля 2021 года?

6. Какова рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 112,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:000000:15955 и нежилого здания общей площадью 137,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 с учетом рыночной стоимости земельного участка общей площадью 1851 кв.м. в соответствии с координатами МСК-64, зона 2 (указанные в ответе на вопрос № 2 заключения эксперта от 21.12.2021 № 21/12-345) по состоянию на 26 февраля 2021 года?

Согласно поступившему в материалы дела дополнительному экспертному заключению от 29.03.2022г. № 22/03-058, с учетом представленных экспертной организацией дополнений, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 246 кв. м. с кадастровым номером 64:48:040121:1173, расположенного по адресу: <...> д. №12А по состоянию на 26 февраля 2021 года, составляет: 113 000 рублей (Сто тринадцать тысяч) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 192 кв. м. с кадастровым номером 64:48:040121:1174, расположенного по адресу: <...> д. №12А по состоянию на 26 февраля 2021 года, составляет: 89 000 рублей (Восемьдесят девять тысяч) рублей.

Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 112,3 кв. м., расположенного по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:000000:15955 с учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:1173, на котором расположено указанное нежилое здание, по состоянию на 26 февраля 2021 года, составляет: 1 517 000 рублей (Один миллион пятьсот семнадцать тысяч) рублей.

Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 137,1 кв. м., расположенного по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 с учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:1174, на котором расположено указанное нежилое здание, по состоянию на 26 февраля 2021 года, составляет: 1 404 000 рублей (Один миллион четыреста четыре тысячи) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1851 кв.м. в соответствии с координатами МСК-64, зона 2 (указанные в ответе на вопрос № 2 заключения эксперта от 21.12.2021 № 21/12-345) по состоянию на 26 февраля 2021 года составляет: 726 000 рублей (Семьсот двадцать шесть тысяч) рублей.

Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 112 3кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:000000:15955 и нежилого здания общей площадью 137,1 кв. м., расположенного по адресу <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 с учетом стоимости земельного участка общей площадью 1 851 кв. м. в соответствии с координатами МСК-64, зона 2 (указанные в ответе на вопрос № 2 заключения эксперта от 21.12.2021 № 21/12-345) по состоянию на 26 февраля 2021 года, составляет: 3 445 000 рублей (Три миллиона четыреста сорок пять тысяч) рублей.

Судом установлено, что вышеуказанное экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий. Данное экспертное заключение является относимым, допустимым и достоверным доказательством.

С учетом изложенного, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признает обоснованными рыночную стоимость нежилого здания общей площадью 112,3 кв. м., расположенного по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:000000:15955 с учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:1173, на котором расположено указанное нежилое здание в сумме 1 517 000 рублей (Один миллион пятьсот семнадцать тысяч) рублей и рыночную стоимость нежилого здания, общей площадью 137,1 кв. м., расположенного по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 с учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:1174, на котором расположено указанное нежилое здание, по состоянию на 26 февраля 2021 года, составляет: 1 404 000 рублей (Один миллион четыреста четыре тысячи) рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Между тем, суд не усматривает оснований для заключения спорных договоров с изложением пунктов 1.1 в редакции истца и определении стоимости выкупаемых объектов недвижимости как производственной базы с учетом одновременного отчуждения земельного участка общей площадью 1 851 кв.м. в приведенных координатах, необходимого, согласно экспертным заключениям, для эксплуатации указанных объектов недвижимости как производственной базы.

Так, истец просит изложить спорные пункты договоров в редакции, предусматривающей одновременное отчуждение земельного участка, необходимого для использования здания, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 и здания, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:000000:15955, как производственной базы.

Таким образом, истец фактически просит предоставить единый земельный участок, необходимый для эксплуатации комплекса объектов недвижимости как производственной базы.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего с 01.01.2017г., государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно части 4 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на момент выдачи органом регистрации прав или многофункциональным центром сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Частью 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно положениям статьи 133.1 ГК РФ, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

При этом, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Из материалов дела не усматривается, что здание, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...> д. №12А, кадастровый номер 64:48:040230:3425 и здание, общей площадью 112,3 сто двенадцать целых три десятых) кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:000000:15955 зарегистрированы в установленном законом порядке в качестве единого недвижимого комплекса, представляющего собой производственную базу.

Истцом не представлено в материалы дела каких-либо доказательств наличия иных обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для предоставления единого земельного участка под спорными зданиями как производственной базы.

Ни из материалов настоящего дела, ни из судебных актов по делу № А57-3603/2019 не усматривается, что спорные объекты фактически и юридически представляют собой производственную базу либо что они ранее арендовались истцом как производственная база.

Напротив, из материалов дела усматривается, что спорные объекты являются самостоятельными объектами недвижимости, ранее заключенные договоры аренды на данные объекты предусматривали в качестве разрешенного использования - «любое, разрешенное действующим законодательством», являлись самостоятельными лотами соответствующего аукциона.

При таких обстоятельствах, договоры купли-продажи спорных объектов надлежит заключить на условиях, исходя из цен, установленных в ответах на вопросы № 3, 4 дополнительной экспертизы от 29.03.2022г. № 22/03-058, с учетом представленных экспертной организацией дополнений, при одновременном отчуждении земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:040121:1173, 64:48:040121:1174, на которых расположены спорные объекты недвижимости.

При этом, пункты 1.1 договоров купли-продажи спорных объектов надлежит изложить на условиях, предложенных уполномоченным органом.

Частью 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Пунктами 2.2 спорных проектов договора установлено, что покупатель производит оплату с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет со дня подписания договора.

При этом, поскольку сторонами на момент рассмотрения спора не согласован конкретный момент начала осуществления платежей в соответствии с п. 2.3 договоров, указанный момент следует определить начиная со дня подписания договора, что соответствует содержанию п. 2.2 проектов договоров.

Таким образом, следует урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению имуществом города Саратова при заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.02.2021 № 188-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>», изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 1.1. «Продавец продал и передал, а Покупатель на условиях настоящего договора приобрел и принял нежилое здание, общей площадью 112,3 (сто двенадцать целых три десятых) кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:000000:15955, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее - Объект), с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 246 (двести сорок шесть) кв. м, с кадастровым номером 64:48:040121:1173, расположенного по адресу: <...>, в Ленинском районе.».

п. 2.1. «Сумма настоящего договора составляет 1 517 000 рублей (Один миллион пятьсот семнадцать тысяч) рублей, НДС не облагается.».

п. 2.3. «Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 75 850 (семьдесят пять тысяч восемьсот пятьдесят рублей 00 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная со дня подписания договора.».

Так же, следует урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению имуществом города Саратова при заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.02.2021 № 189-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>», изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 1.1. «Продавец продал и передал, а Покупатель на условиях настоящего договора приобрел и принял нежилое здание, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:040230:3425, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее - Объект), с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 192 (сто девяносто два) кв. м с кадастровым номером 64:48:040121:1174, расположенного по адресу: <...>.».

п. 2.1. «Сумма настоящего договора составляет 1 404 000 рублей (Один миллион четыреста четыре тысячи) рублей, НДС не облагается.».

п. 2.3. «Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 70 200 (семьдесят тысяч двести рублей 00 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная со дня подписания договора.».

При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Таким образом, положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Расходы по экспертизе взыскиваются с КУИ города Саратова в размере 50000 руб.

Часть спорных пунктов договоров (пп. 2.1, 2.3) изложены в иной редакции, нежели предлагалось ответчиком в проекте договоров аренды. Таким образом, спор разрешен в судебном порядке частично не в пользу ответчика.

Учитывая, что спор по настоящему делу носит неимущественный характер, требования истца частично удовлетворены, судебный акт принят в его пользу, понесенные им судебные расходы, в том числе в связи с уплатой государственной пошлины за подачу искового заявления, в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", подлежат взысканию в полном объеме с ответчика Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу истца 12000 руб.

Согласно Ст. 179 АПК РФ в резолютивной части решения пропущен абзац: Взыскать в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» с Комитета по управлению имуществом города Саратова госпошлину 12000 руб и судебные расходы по оплате экспертизы 50000 руб.».

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению имуществом города Саратова при заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.02.2021 № 188-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>», изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 1.1. «Продавец продал и передал, а Покупатель на условиях настоящего договора приобрел и принял нежилое здание, общей площадью 112,3 (сто двенадцать целых три десятых) кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:000000:15955, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее - Объект), с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 246 (двести сорок шесть) кв. м, с кадастровым номером 64:48:040121:1173, расположенного по адресу: <...>, в Ленинском районе.».

п. 2.1. «Сумма настоящего договора составляет 1 517 000 рублей (Один миллион пятьсот семнадцать тысяч) рублей, НДС не облагается.».

п. 2.3. «Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 75 850 (семьдесят пять тысяч восемьсот пятьдесят рублей 00 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная со дня подписания договора.».

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению имуществом города Саратова при заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества Б/н и Б/д, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.02.2021 № 189-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>», изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 1.1. «Продавец продал и передал, а Покупатель на условиях настоящего договора приобрел и принял нежилое здание, общей площадью 137,1 (сто тридцать семь целых одна десятая) кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:040230:3425, выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее - Объект), с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 192 (сто девяносто два) кв. м с кадастровым номером 64:48:040121:1174, расположенного по адресу: <...>.».

п. 2.1. «Сумма настоящего договора составляет 1 404 000 рублей (Один миллион четыреста четыре тысячи) рублей, НДС не облагается.».

п. 2.3. «Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 70 200 (семьдесят тысяч двести рублей 00 копеек), в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная со дня подписания договора.».

Взыскать в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Саратовское специализированное похоронное предприятие» с Комитета по управлению имуществом города Саратова госпошлину 12000 руб и судебные расходы по оплате экспертизы 50000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области


Е.В. Михайлова