Решение от 5 марта 2025 г. по делу № А11-2903/2024

г. Владимир                                                              Дело № А11-2903/2024

"06" марта 2025 г.


Резолютивная часть решения объявлена 04.03.2025.
Решение в полном объеме  изготовлено 06.03.2025.


Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи      Кочешковой М. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретраем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО4,                           <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>,

к Управлению муниципальным имуществом <...>, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,


при участии:

от истца: ФИО2 (доверенность от 10.02.2025 сроком действия 1 год; диплом), 

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.02.2025 № 26-08/191 сроком действия по 31.12.2025; диплом),


установил.

Истец, индивидуальный предприниматель  ФИО4,   (далее – ИП ФИО4) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ответчику, Управлению муниципальным имуществом города Владимира (далее – УМИ г. Владимира), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, а именно: пункт 1.2. договора купли-продажи нежилого помещения II, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 62,0 кв.м, изложить в редакции истца:

"1.2. Объект приватизации продается за 2 135 8933,00 руб. (два миллиона сто тридцать пять тысяч восемьсот тридцать три рубля) (без учета налога на добавленную стоимость).

Уплата НДС осуществляется покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации.

Цена объекта приватизации равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "ВладИнком-Групп" от 05.02.2024 г. № 24006301.".

Истец заявлением от 10.02.2025, уточняя исковые требования, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, а именно: пункт 1.2. договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 62,0 кв.м, изложить в редакции истца:

"1.2. Объект приватизации продается за 2 958 000 руб. (два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч рублей).

Уплата НДС осуществляется покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации.".

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Таким образом, заявление подлежит рассмотрению по уточненным требованиям.

Ответчик  в письменном отзыве  на иск от 17.04.2024 (исх. № 136) требования истца считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению; в иске просил отказать; указал, что истцом в материалы дела не представлены  доказательства неправильного (некорректного) определения рыночной стоимости спорного объекта, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "Компания Стандарт Оценка" от 08.12.203 № 2023-1767.

Определением арбитражного суда от 24.10.2024 в соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной оценочной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено Союзу "Торгово-промышленная палата Владимирской области", эксперту ФИО5.

Определением арбитражного суда от 18.12.2024 в связи с поступлением 16.12.2024 в материалы дела заключения эксперта от 11.12.2024 № 030-02-01180/2024 на основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу возобновлено.

Рассмотрев в судебном заседании материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 24.09.2021 между УМИ г. Владимира (арендодатель), и  ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор № 6721 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение II, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 62,0 кв.м (кадастровый номер 33:22:032123:1383), а именно: помещения 1, 1а, 16, 3, За, 36 по плану подвала здании. Указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью и передается арендатору для осуществления торговой деятельности. Общая площадь всего здания составляет 1 359,8 кв.м.

Согласно пункту 1.3 договора срок действия договоров аренды установлен с 24.09.2021 по 23.09.2026.

25.10.2023 ИП ФИО4  обратился в УМИ г. Владимира с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

УМИ г. Владимира письмом от 09.01.2024 № 26-08/11 сообщило                  ИП ФИО4 о том, что в соответствии с постановлением администрации города Владимира от 28.12.2023 № 5124 "Об условиях приватизации нежилого помещения II, расположенного по адресу:                       <...>" принято решение о приватизации (продаже) арендуемого Вами нежилого помещения с использованием преимущественного права арендатора на его приобретение; о направлении ИП ФИО4 для заключения договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения по адресу: <...>, а также предложило в тридцатидневный срок рассмотреть, подписать и вернуть  УМИ г. Владимира один экземпляр договора.

Вместе с письмом в адрес ИП ФИО4 были направлены и два экземпляра проекта договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, которые получены истцом.

Как следует из пункта 1.1 проекта договора купли-продажи, продавец (УМИ г. Владимира) продает, а покупатель (ИП ФИО4) покупает нежилое помещение II, расположенное в подвале здания по адресу: <...>, общей площадью 62,0 кв.м, кадастровый номер 33:22:032123:1383, а именно: помещения №№ 1, 1а, 16, 3, За, 36 по плану подвала здания (далее - объект приватизации). Выкопировка из поэтажного плана и экспликации объекта приватизации прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 2). Основание: заявление ИП ФИО4 от 26.10.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Из пункта 1.2 проекта договора купли-продажи следует, что  объект купли-продажи продается за 3 548 264,00 руб. (три миллиона пятьсот сорок восемь тысяч двести шестьдесят четыре рубля 00 копеек) (без учета налога на добавленную стоимость). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена Объекта приватизации равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "Компания Стандарт Оценка" от 08.12.2023 № 2023-1767.

Объект приватизации является муниципальной собственностью на основании решения Малого совета Владимирского областного Совета народных депутатов от 16.07.1992 № 187, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 28.09.2011 сделана запись регистрации № 33-33-01/060/2011-385. (пункт 1.3 проекта договора купли-продажи).

Пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи предусмотрено, что оплата стоимости объекта приватизации (основного долга) осуществляется покупателем в рассрочку в течение пяти лет с момента подписания настоящего договора ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца согласно графику платежей (приложение № 1).

ИП ФИО4 в письме от 08.02.2024 не согласилась с установленной УМИ г. Владимира  в договоре купли-продажи стоимостью продаваемого объекта, посчитав ее завышенной. При этом указал, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости                     № 24006301, составленному 05.02.2024 ООО "ВладИнком-Групп", рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 26.10.2023 составляет 2 135 833 руб., без учета НДС.

08.02.2024 на основании данных вышеуказанного отчета № 24006301 ИП ФИО4 составлен протокол разногласий к договору купли-продажи, который был направлен в адрес УМИ г. Владимира.

Также ИП ФИО4 предложил УМИ г. Владимира подписать договор с учетом протокола разногласий к договору, изложив пункт 1.2. договора в редакции: "1.2. Объект приватизации продается за               2 135 833,00 руб. (два миллиона сто тридцать пять тысяч восемьсот тридцать три рубля) (без учета налога на добавленную стоимость).

Уплата НДС осуществляется покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации.

Цена объекта приватизации равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "ВладИнком-Групп" от 05.02.2024  № 24006301.".

Письмом от 15.02.2024 № 26-08/24606 УМИ г. Владимира отклонило протокол разногласий, указав при этом, что в силу статей 6, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", части 8 статьи 4 Закон № 159-ФЗ вопрос достоверности величины рыночной стоимости нежилых помещений, установленной в отчете ООО "Компания Стандарт Оценка",  может быть решен исключительно в судебном порядке.

С целью урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца обоснованными.

Из материалов дела следует, что по существу между сторонами по делу возник преддоговорной спор, основанный на несогласии с выкупной стоимостью помещения.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ). Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Цена договора купли-продажи нежилых помещений определена истцом на основании отчета ООО "Компания Стандарт Оценка" об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 08.12.2023 № 2023-1767, согласно которой рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 3 548 264 руб. (без учета НДС).

Ответчик определил выкупную цену по договору купли-продажи на основании отчета ООО "ВладИнком-Групп" от 05.02.2024  № 24006301. об оценке рыночной стоимости. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, определена в размере 2 135 833 (без НДС).

Как указано выше, по ходатайству истца определением арбитражного суда от 24.10.2024 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено Союзу "Торгово-промышленная палата Владимирской области", эксперту ФИО5.

Как следует из заключения эксперта Союза "Торгово-промышленная палата Владимирской области" ФИО5 от 11.12.2023 № 030-02-01180/24, рыночная стоимость (без НДС) нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 62,0 кв.м, кадастровый номер 33:22:032123:1383, составляет                    2 958 000 руб.

Суд признал данное заключение надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Законом N 135-ФЗ.

Согласно части 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу о необходимости определения цены спорного недвижимого имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении эксперта  Союза "Торгово-промышленная палата Владимирской области" ФИО5 от 11.12.2023 № 030-02-01180/24 в размере 2 958 000 руб. (без НДС).

С учетом изложенного арбитражный суд удовлетворяет требование истца и считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО4 и УМИ г. Владимира, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу:                        <...>, общей площадью 62,0 кв.м, кадастровый номер 33:22:032123:1383, установив спорное условие договора (пункт 1.2) в следующей редакции: ""Объект приватизации продается за 2 958 000 руб.  Уплата НДС осуществляется покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации.".

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с ответчика.

Руководствуясь  статьями 17, 49, 110, 167-170, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу:                        <...>, общей площадью 62,0 кв.м, кадастровый номер 33:22:032123:1383, утвердив пункт 1.2 договора в следующей редакции:

"Объект приватизации продается за 2 958 000 руб.

 Уплата НДС осуществляется покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации.".

2. Взыскать с Управления муниципальным имуществом города Владимира,  г. Владимир, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4, г. Владимир, расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист  выдать после вступления решения в законную силу. На основании статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород,  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                М. Ю. Кочешкова