Решение от 26 августа 2024 г. по делу № А07-36184/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-36184/2021
г. Уфа
26 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.08.2024

Полный текст решения изготовлен 26.08.2024


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Насыровой А.И., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Мультитаск" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ООО "Аудит-Безопасность" (ИНН <***>), ООО "Пробизнес" (ИНН <***>)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 11.10.2023 г., диплом, паспорт;

от ответчика – ФИО2, доверенность №1дв от 10.01.2024, диплом, служебное удостоверение


Общество с ограниченной ответственностью "Мультитаск" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства от 01.10.2021 в отношении нежилых помещений первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровые номера 02:55:030183:214, 02:55:030183:219), расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, 16.

Определением суда от 27.12.2021 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением суда от 04.03.2022 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ», эксперту ФИО3.

16.05.2022 от ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» поступило заключение эксперта № 34.

Определением суда от 14.07.2022 производство по делу № А07-36184/2021 возобновлено.

Определением суда от 12.09.2022 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Аудит-Безопасность" (ИНН <***>), ООО "Пробизнес" (ИНН <***>).

Определением суда от 17.11.2022 произведена замена судьи Перемышлева И. В. на судью Файрузовой Р. М. для рассмотрения дела № А07-36184/2021.

Определением суда от 21.12.2022 по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» эксперту - ФИО3.

06.02.2023 от ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» поступило заключение эксперта № 34/1.

Определением суда от 28.11.2023 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО4.

19.02.2024 от Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» поступило заключение эксперта № 01/24.

Определением суда от 22.04.2024 производство по делу № А07-36184/2021 возобновлено.

Определением суда от 13.06.2024 суд направил поручение эксперту об определении стоимости неотделимых улучшений без учёта НДС в адрес Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» эксперту ФИО4

14.07.2024 через информационную систему «Мой арбитр» от Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» поступило уточнения к заключению эксперта. Поступившие документы приобщены к материалам дела.

30.07.2024 через информационную систему «Мой арбитр» от истца поступило заявление об уточнении исковых требований. Судом уточненное исковое заявление принято в порядке ст.49 АПК РФ и приобщено к материалам дела.

Представителями сторон даны пояснения суду по доводам, изложенным в материалах дела.

Представитель истца исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признаёт, поддерживает доводы, изложенные в отзыве.

Суд, в порядке статьи 163 АПК РФ считает необходимым объявить перерыв до 12:00 час.

После перерыва, судебное заседание продолжено в том же составе, при лице, ведущем протокол, без явки представителей сторон.

Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество «Мультитаск» на праве аренды пользуется нежилыми помещениями первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 408,7 кв. м., н в т.ч.: площадью первого этажа - 298,9 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030183:214), площадью подвала - 109,8 кв.м, (кадастровый номер 02:55:030183:219) на основании Договора №31552 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 28.11.2018 г.

27.01.2021 г. общество «Мультитаск» обратилось к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о намерении приобрести арендуемое помещение в собственность.

Руководствуясь Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ), 06.10.2021 года Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило обществу «Мультитаск» письмо исх. № УЗ-7968 с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 408,7 кв.м., с приложением Постановления Главы Администрации городского округа город Уфа от 29.09.2021 года № 1285 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровые номера 02:55:030183:214, 02:55:030183:219), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, 16».

Условиями приватизации определен способ приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровые номера 02:55:030183:214, 02:55:030183:219), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, 16 - реализация преимущественного права арендатора (субъекта малого и среднего предпринимательства) на приобретение арендуемого имущества.

Управлением в адрес общества «Мультитаск» направлен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, 16, общей площадью 408,7 кв. метров, в том числе: площадью первого этажа - 298,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:030183:214), площадью подвала - 109,8 кв. метров (кадастровый номер: 62:55:030183:219), именуемый в дальнейшем Объект. Характеристики Объекта приведены согласно техническим паспортам по состоянию на 15.04.2010, инвентарный номер 25054 (литера А).

Арендуемое помещение предложено к выкупу по цене 19 890 144 рублей 54 коп., без учета НДС 20%. Рыночная стоимость помещения определена согласно Отчету об оценке № 21-47/12/14-Н от 25.06.2021 года, выполненному ООО «Аудит-безопасность».

Истец считает, что стоимость помещения, определенная оценщиком - ООО «Аудит-безопасность» является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости.

По инициативе общества «Мультитаск» оценщиком ООО «ПРОБИЗНЕС» была произведена оценка арендуемого истцом нежилого помещения.

В соответствии с выполненным ООО «ПРОБИЗНЕС» отчетом № 73 от 25.10.2021 г. рыночная стоимость нежилого помещения на дату 27.01.2021г. составляет 8 173 333 рублей 33 коп. (без НДС).

25.10.2021 г. общество «Мультитаск» направило в адрес ответчика письмо, в котором выразило намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, исходя из стоимости 8 173 333 рублей 33 коп., указанной в отчете ООО «ПРОБИЗНЕС», о чем был составлен и направлен протокол разногласий.

Письмом Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан от 25.11.2021 г. № 33166, предложение истца об изменении условия договора о цены было отклонено.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ арендатор вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отчетом №73 от 25.10.2021, составленным ООО «ПРОБИЗНЕС», стоимость нежилого помещения первого этажа жилого здания, общей площадью 298,9 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, д. 16 составляет: 7 205 000 (Семь миллионов двести пять тысяч) рублей, без учета НДС 20%; стоимость нежилого помещения подвала жилого здания, общей площадью 109,8 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, д. 16 составляет: 968 333,33 (Девятьсот шестьдесят восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки, без учета НДС 20% (по состоянию на 27.01.2021 (дата оценки)).

В материалы дела Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан также представлен отчет №21-47/12/14-Н от 25.06.2021, выполненный ООО "Аудит-безопасность", величина рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилых помещений, общей площадью 408,7 кв.м., расположенных в подвале и на 1-ом этаже 5-ти этажного жилого дома, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, д. 16, по состоянию на 28.01.2021г. составляет 19 890 144,54 руб. без учета НДС.

С целью определения рыночной стоимости объекта, определением суда от 04.03.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа площадью 298,9 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030183:214) и подвала площадью 109,8 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030183:219) пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, по состоянию на 27.01.2021г. без учета НДС?

Согласно заключению эксперта ФИО3 № 34 рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа площадью 298,9 кв.м, (кадастровый номер 02:55:030183:214) пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, по состоянию на 27.01.2021 г. без учёта НДС составила: 9 919 000 (Девять миллионов девятьсот девятнадцать тысяч) рублей. Рыночная стоимость нежилых помещений подвала площадью 109,8 кв. м. (кадастровый номер 02:55:030183:219) пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...> б, по состоянию на 27.01.2021 г. без учёта НДС составила: 1 939 000 (Один миллион девятьсот тридцать девять тысяч) рублей.

Управление, возражая относительно заключения эксперта ФИО3 № 34, указало, что на стр. 20 эксперт указывает, что средняя цена одного квадратного метра для помещений офисного назначения, согласно сравнительному методу, составляет 54 300 руб. за 1 кв.м.; средняя цена одного квадратного метра для помещений универсальных (помещений свободного назначения) составляет 55 400 кв.м. Однако принимая во внимание квадратуру спорных помещений, суммарная стоимость определяется значительно выше: 298,9 (кв.м.) * 55400= 16559060. 109.8 (кв.м.) * 55400= 6082920.

Кроме того, Управление приходит к выводу о том, что экспертом необоснованно применена большая часть объектов-аналогов, что в свою очередь существенно снизило итоговую рыночную стоимость помещений.

На стр. 10-19 эксперт указывает перечень «Предложений па продажу помещений офисного и свободного назначения в микрорайоне «Черниковка» г.Уфы». Большая часть примеров, находятся в значительном отдалении от объекта оценки. Объект оценки расположен по ул. Мира, 16 (начало микрорайона «Черниковка»), однако экспертом указаны варианты, которые расположены по ул. Кольцевая, Черниковская, Вологодская и др.

Также, многие варианты помещений расположены в офисном здании, не имеющие самостоятельной входной группы.

Большинство аналогов эксперт приводит с датой более 3 месяцев назад. Также эксперт ссылается на анализ рынка 2019 года, когда дата оценки 27.01.2021 г.

Кроме того, квадратура предмета оценки не соответствует предложенным вариантам (ссылка на диапазоны площадей необоснованная, согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2018 ФИО5).

Таким образом, указанные обстоятельства, не позволяют установить достоверную стоимость объекта оценки.

Кроме того, отчет об оценке № 21-47/12/14-11 не оспорен истцом, на разрешение эксперта не был поставлен вопрос о соответствии Отчета, составленному ООО «Аудит-Безопасность» требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертом ФИО3 даны развернутые письменные пояснения на возражения ответчика и по поставленным перед ним дополнительным вопросам.

С целью установления соответствия отчета №21-47/12/14-Н от 25.06.2021 требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, определением суда от 21.12.2022 назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» эксперту - ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством «Отчёт об оценке нежилых помещений первого этажа площадью 298.9 кв.м. и подвала площадью 109,8 кв. м пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: <...>», составленный ООО «Аудит безопасность»?

Согласно заключению эксперта ФИО3 № 34/1 отчет №21-47/12/14-Н от 25.06.2021 г., составленный ООО «Аудит-безопасность» не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством.

Не соответствиие отчета заключается в нарушении следующих пунктов Федеральных стандартов оценки:

- п. 11 в, п. 22в, п.22 б ФСО №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)»,

- п.10 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»;

- п. 5 ФСО №3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО№3)».

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы для определения стоимости и объема неотделимых улучшений.

Ответчик не возражал против назначения экспертизы, указав, что Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфы, по результатам рассмотрения обращения истца по вопросу проведения ремонтных работ, уведомило арендатора (исх.№ 1718 от 07.03.2019) о том, что УЗИО не возражает против проведения ремонтных работ за счет собственных средств. Согласовываются неотделимые улучшения на проведение работ в данном помещении: окраска фасада - 76 кв.м., замена входной группы, устройство стяжки - 171,4кв.м., прокладка трубопроводов отопления - 206 м., установка радиаторов отопления в количестве 4 штук, прокладка кабеля - 440 м.

Определением от 28.11.2023 назначена судебная экспертиза по определению стоимости неотделимых улучшений, проведение которой поручено эксперту Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить стоимость неотделимых улучшений по окраске фасада - 76 кв.м, замены входной группы, устройства стяжки - 171,4 кв.м., прокладки трубопроводов отопления - 206 м., установки радиаторов отопления в количестве 4 штук, прокладки кабеля - 440 м. в нежилых помещениях первого этажа площадью 298,9 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030183:214) и подвала площадью 109,8 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030183:219) пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, с учетом износа по состоянию на 27.01.2021?

Согласно экспертному заключению № 001/24 стоимость неотделимых улучшений по окраске фасада - 76 кв.м, замены входной группы, устройства стяжки - 171,4 кв.м., прокладки трубопроводов отопления - 206 м., установки радиаторов отопления в количестве 4 штук, прокладки кабеля - 440 м. в нежилых помещениях первого этажа площадью 298,9 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030183:214) и подвала площадью 109,8 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030183:219) пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, с учетом износа по состоянию на 27.01.2021, составляет: 1 221 733 рубля (один миллион двести двадцать одна тысяча семьсот тридцать три) рубля, включая НДС 20%.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Поскольку экспертные заключения каких-либо противоречий не содержат, изложены последовательно и логично, соответствуют требованиям ст. 86 АПК РФ, выводы экспертов понятны и мотивированны, суд считает, что указанные выше экспертные заключения соответствуют требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам экспертов, имеющих необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает.

Таким образом, исследовав и оценив выводы экспертов, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения экспертов в качестве надлежащих доказательств (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанных заключений экспертов, а равно о необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие представленных в материалы дела заключений экспертов, положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

Истец с учетом экспертных заключений, уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 01.10.2021 г., заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Мультитаск», а именно:

- пункт 3.1 Договора установить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 10 636 267,0 руб., без учета НДС 20%. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, что подтверждается отчетом №34, составленным ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ»;

В счет оплаты объекта засчитывается стоимость и объем работ, произведенных неотделимых улучшений в размере 1 221 733 рубля, включая НДС 20%.

Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 10 636 267.0 руб., без учета НДС 20%.

- пункт 3.3 Договора установить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 185 800 (один миллион сто восемьдесят пять тысяч восемьсот) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

- применить процентную ставку при рассрочке оплаты стоимости объекта исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка России, действующей на дату 27.01.2021 г. в размере 4,25%.

Управление в представленном отзыве на уточненные требования указало, что согласно заключению эксперта № 34 рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа площадью 298,9 кв.м, (кадастровый номер 02:55:030183:214) пятиэтажного жилого здания, расположенного но адресу: <...> по состоянию па 27.01.2021 без учета НДС составляет 9 919 000 руб. Рыночная стоимость нежилых помещений подвала площадью 109,8 кв.м, (кадастровый номер 02:55:030183:219) пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: <...>, по состоянию па 27.1.2021 без учета НДС составляет- 1 939 000 руб.

Следовательно, стоимость объекта согласно заключению эксперта равна 11 858 000 рублей без учета НДС.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы, стоимость неотделимых улучшений равна 1 221 733 по состоянию на 27.01.2021 (с учетом НДС).

Управление считает, что в рассматриваемом случае обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости. Оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу не имеется.

Таким образом, поскольку при определении выкупной цены имущества, находящегося в государственной или муниципальной казне, в рамках реализации Закона № 159-ФЗ НДС не учитывается, то по общему правилу сумма НДС должна быть исключена из рассчитанной экспертом стоимости неотделимых улучшений.

Следовательно, в рассматриваемом случае, при зачете в выкупную стоимость размера неотделимых улучшений необходимо вычесть 20% (1 221 733 - 20% = 977 386,4 руб.)

Итоговая стоимость выкупа объекта составляет 10 880 613,6 рублей (11 858 000 - 977 386,40 = 10 880 613,6 рублей).

Более того, истец, в уточненных требованиях, просит применить ставку при рассрочке оплаты стоимости объекта исходя из ставки равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату подачи заявления 27.01.2021 в размере 4,25 %.

Истец, указывая данное требование, не указывает пункт договора купли-продажи, подлежащей изменению.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

На момент направления ответчиком обществу предложения о заключении договора купли-продажи, объявления о продаже арендуемого имущества не было опубликовано. В случае, если объявление о продаже арендуемого имущества не было опубликовано, то указанная дата должна определяться с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (Определение Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС20-8519 от 02.07.2020).

Решение о приватизации истцом арендуемого имущества принято Постановлением Главы Администрации г. Уфы № 1285 от 29 сентября 2021 года «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:030183, 02:55:030183:219), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, 16.

Размер ставки рефинансирования на момент принятия решения об условиях его приватизации (29.09.2021) составлял 6,75 % (официальные сведения на сайте Центрального Банка РФ). Следовательно, отсутствуют правовые основания для применения ставки рефинансирования в размере 4,25 %, действующей на дату подачи заявления и определения стоимости объекта в размере 10 636 267 руб.

С учетом доводов Управления, суд посчитал необходимым повторно направить поручение об определении стоимости неотделимых улучшений без учёта НДС в адрес Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» эксперту ФИО4

Согласно уточнения к заключению эксперта № 001/24 стоимость неотделимых улучшений по окраске фасада - 76 кв.м, замены входной группы, устройства стяжки - 171,4 кв.м., прокладки трубопроводов отопления - 206 м., установки радиаторов отопления в количестве 4 штук, прокладки кабеля - 440 м. в нежилых помещениях первого этажа площадью 298,9 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030183:214) и подвала площадью 109,8 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030183:219) пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, с учетом износа по состоянию на 27.01.2021, составляет: 1 018 111,00 (один миллион восемнадцать тысяч сто одиннадцать) рублей, без учета НДС.

По результатам проведенных по делу судебных экспертиз, с учетом доводов ответчика, истец уточнил исковые требований, просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 01.10.2021 г., заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Мультитаск», а именно:

- пункт 3.1 Договора установить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 11 858 000,0 руб., без учета НДС 20%. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, что подтверждается отчетом №34, составленным ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ»;

В счет оплаты объекта засчитывается стоимость и объем работ, произведенных неотделимых улучшений в размере 1018 111,00 рублей, без учета НДС.

Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 10 839 889,00 рублей, без учета НДС 20%.

- пункт 3.3 Договора установить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 083 988,9 рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Применить процентную ставку при рассрочке оплаты стоимости объекта исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка России, действующей на момент принятия Постановления главы Администрации ГО г. Уфа РБ №1285 от 29.09.2021 г. в размере 6,75%.

Заявление об уточнении исковых требований судом принято.

Во избежание возможных споров между истцом и ответчиком в будущем по вопросу подлежащей применению ставки, истец указал просительную часть иска в заявленном виде. В данном случае не происходит изменение позиции истца в данной части, поскольку истец лишь конкретизирует размер подлежащей применению ставки (6,75% годовых) и по которой между сторонами не было преддоговорных разногласий.

Согласно части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

На момент направления ответчиком обществу предложения о заключении договора купли-продажи, объявления о продаже арендуемого имущества не было опубликовано. В случае, если объявление о продаже арендуемого имущества не было опубликовано, то указанная дата должна определяться с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (Определение Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС20-8519 от 02.07.2020).

Решение о приватизации истцом арендуемого имущества принято Постановлением Главы Администрации г. Уфы № 1285 от 29 сентября 2021 года «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:030183, 02:55:030183:219), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, 16.

Размер ставки рефинансирования на момент принятия решения об условиях его приватизации (29.09.2021) составлял 6,75 % (официальные сведения на сайте Центрального Банка РФ).

Законодательством не предусмотрено право ответчика произвольно устанавливать иной размер процентной ставки, которая применяется на период рассрочки, в том числе применять ставку, которая действуют на дату вынесения решения суда.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, суд считает обоснованными указанные доводы истца.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости с учетом стоимости неотделимых улучшений, установленной заключениями экспертов в рамках назначенных судебных экспертиз и составляет 10 839 889,00 рублей. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

В соответствии с частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнению ими своих обязанностей.

Экспертизы, выполненные экспертами ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» и Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» приняты судом в качестве надлежащего доказательства и подлежат оплате.

Истцом представлены доказательства перечисления денежных средств на депозит суда в размере 40 000 руб. платежным поручением №12 от 13.02.2022 и в размере 30 000 руб. платежным поручением №36 от 13.10.2023 в качестве доказательства перечисления денежных средств на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Поскольку на депозитном счете арбитражного суда имеются денежные средства в размере 70 000 руб., то указанная сумма подлежит перечислению на расчетный счет экспертных организаций – ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» (ИНН <***>) и Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» (ИНН <***>).

Поскольку суд при рассмотрении исковых требований признал обоснованным доводы истца, причем судом указанные выводы сделаны, в том числе с учетом выводов судебных экспертов, подтвердивших доводы истца, то расходы на судебные экспертизы могут быть отнесены к судебным издержкам и соответственно подлежат возмещению проигравшей стороной.

С учетом удовлетворения исковых требований, судебные расходы истца на проведение экспертизы в размере 70 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. относятся на ответчика с взысканием в пользу истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

1. Урегулировать разногласия, возникшие между общества с ограниченной ответственностью "Мультитаск" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21 августа 2023 года, с изложением пунктов 3.1., 3.3. и 3.5 указанного договора в следующей редакции:

"3.1. Стоимость объекта по настоящему договору составляет 11 858 000 руб., без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Заключением эксперта N 174 оконченного 16.02.2024 года. В счет оплаты объекта засчитывается стоимость и объем работ, произведенных неотделимых улучшений в размере 1018 111 рублей, без учета НДС 20%. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 10 839 889 (десять миллионов восемьсот тридцать девять тысяч восемьсот восемьдесят девять) рублей, без учета НДС 20%;

"3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 763 900 (Семьсот шестьдесят три тысячи девятьсот) рублей, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора".

Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 1 083 988,90 (один миллион восемьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят восемь) рублей 90 коп., перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца»;

"3.5. В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации."

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мультитаск" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб., по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.



Судья Р.М. Файрузова