Решение от 6 июля 2017 г. по делу № А32-42495/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-42495/2016
г. Краснодар
06 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.06.2017.

Полный текст решения изготовлен 06.07.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Федерального государственного унитарного предприятия «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354000, <...> (далее – истец, предприятие)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ОГРН <***> ИНН <***>), 350014, <...> (далее – ответчик, управление)

о понуждении заключить договор в редакции протокола разногласий

при участии:

от истца: ФИО2 – конкурсный управляющий, паспорт

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Предприятие обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 20.02.2017, от 18.04.2017) к управлению, согласно которого просит возложить на управление обязанность заключить с предприятием договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластунка, ул. Леселидзе, 18/3 в редакции от 14.02.2017, подготовленной предприятием.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 08.06.2017 объявлен перерыв до 14 часов 45 минут 16 июня 2017 года. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя истца.

В судебном заседании продлен перерыв до 16 часов 45 минут 16 июня 2017 года. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, согласно представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 18.09.2006 23 АА 928813, в федеральной собственности Российской Федерации находится земельный участок, площадью 13 600 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:18, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <...>.

На основании постановления администрации города Сочи № 114/1 от 07.02.1995 предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, площадью 13 600 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:18, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2009 23-АЕ 519713.

Согласно представленного в материалы дела кадастрового паспорта от 02.04.2014т № 2343/12/14-270891 границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18 определены. Также указано, что земельный участок расположен во второй зоне округа горно – санитарной охраны курорта.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предприятие обратилось в управление за переоформлением постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право аренды.

Письмом от 06.06.2016 № 0918371 управление в адрес предприятия направило проект договора аренды от 03.06.2016 № 01-09/1568 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <...>.

В соответствии с проектом договора аренды от 03.06.2016 № 01-09/1568, в редакции предложенной управление, следующие пункты изложены со следующими формулировками:

- пункт 2.1: «Срок аренды Участка устанавливается с 31 мая 2016 года по 30 мая 2021 года»;

- пункт 3.1: «Расчет годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 28 856 208 рублей

Процентная ставка 2 %

28 856 208 рублей х 2% = 577 124,16 рублей»;

- пункт 3.3: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора, в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на уровень инфляции на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год. Изменение размера арендной платы осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора»;

- пункт 3.4: «Размер арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к Договору, в случае изменений кадастровой стоимости Участка, перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования Участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации»;

- пункт 3.5: «Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи Участка (31.05.2016) за каждый день фактического использования и вносится Арендатором с момента государственной регистрации Договора ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации Договора»;

- пункт 4.1.5: Арендодатель имеет право: «Требовать досрочного расторжения Договора при следующих существенных нарушениях условий Договора:

- использование Участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 Договора;

- неиспользовании Участка (его части) в течение одного года;

- нарушении Арендатором условий предоставления Участка, указанных в п. 9 Договора и невыполнении Арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 Договора;

- невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.5 Договора срока платежа;

- неподписании Арендатором дополнительных соглашений к Договору;

- использовании Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.»

- пункт 4.2.3: Арендатор обязан: «Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.7 Договора»;

- пункт 5.1.5: Арендатор имеет право: «На предоставление Участка в преимущественном порядке по истечении срока действия Договора, на принятых Сторонами необходимых условиях, по письменному заявлению Арендатора, направленному Арендодателю не позднее, чем за 90 календарных дней до истечения срока действия Договора»;

- пункт 5.2.9: Арендатор обязан: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на Участке без согласия Арендодателя, по его первому письменному требованию (предписанию)»;

- пункт 5.2.17: Арендатор обязан: «При изменении целевого назначения зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на Участке, обратиться к Арендодателю для внесения изменений в Договор и за перерасчетом размера арендной платы»;

- пункт 5.2.24: Арендатор обязан: «Оплатить расходы по заключению Договора»;

- пункт 5.3.1: Арендатор не вправе: «Передавать Участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), отдавать арендные права в залог (за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. От 23.11.2015) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»), вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив».

Не согласившись с формулировками указанных выше пунктов проекта договора аренды от 03.06.2016 № 01-09/1568, истец, письмом от 02.09.2016 № 09-16/33, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 01-09/15668 от 03.06.2016 (далее – протокол разногласий от 02.09.2016).

Истцом предложено внести в договор следующие изменения:

Дополнить договор пунктами 1.2, 1.3., 1.4.:

- пункт 1.2: «Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № 23 АА 928813 от 18.09.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю»;

- пункт 1.3: «На Участке имеются объекты недвижимого имущества: гараж со складскими помещениями, общей площадью 444,3 кв. м, Литер: А. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3. Кадастровый номер: 23:49:0306003:13889. Условный номер 23-23-19/051/2007-111; нежилое строение – арочный склад типа МК – 15 литер Б, общей площадью 420,28 кв. м. Инвентарный номер: 03:426:055:015576330:0002. Литер: Б. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3. Кадастровый номер: 23:49:0306003:15029. Условный номер: 23-23-19/049/2007-280; водоотводное сооружение – закрытый коллектор для сбора и сброса воды. Инвентарный номер: 03:426:055:015576330:0006. Литер VIII. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3. Условный номер 23-23-19/051/2007-355»;

- пункт 1.4: «Объекты, указанные в пункте 1.3 настоящего Договора принадлежат Арендатору на праве хозяйственного ведения».

Изложит пункты в следующей редакции:

- пункт 2.1: «Срок аренды Участка устанавливается на 49 (Сорок девять) лет и начинает исчисляться от даты государственной регистрации Договора»;

- пункт 1.3: «Размер годовой арендной платы за Участок равен сумме земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости Участка, и составляет 201 993,46 рублей»;

- пункт 3.3: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора»;

- пункт 3.4: «Размер арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к Договору, в случае изменения кадастровой стоимости Участка или ставки налога на землю»;

- пункт 3.5: «Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации Договора за каждый день фактического использования и вносится Арендатором с момента государственной регистрации Договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартал. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации Договора»;

- пункт 4.1.5: Арендодатель имеет право «Требовать досрочного расторжения Договора при следующих существенных нарушениях условий Договора:

- использование Участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 Договора»;

- нарушение Арендодателем условий предоставления Участка, указанных в пункте 9 Договора и невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 Договора;

- невнесение арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.5 Договора срока платежа;

- использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку»;

- пункт 4.2.3: Арендатор обязан: «Письменно уведомлять об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.7 Договора, в десятидневный срок со дня их изменения. Ответственность за достоверность такого сообщения несет Арендодатель»;

- пункт 5.1.5: Арендатор имеет право: «По истечении срока действия настоящего Договора Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на тех же условиях»;

- пункт 5.2.9: Арендатор обязан: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка и устранить за свой счет изменения, производимые на Участке без согласия Арендодателя»;

- пункт 5.2.24: Арендатор обязан: «Оплатить расходы по государственной регистрации права аренды на Участок».

Исключить пункты 5.2.17, 5.3.1.

Рассмотрев протокол разногласий, письмом от 04.10.2016 № 09/15335, управление указало на то, что пункты 3.1, 3.4 Договора изложит в иной редакции не представляется возможным, в связи с тем, что они составлены в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса российской Федерации». По мнению ответчика, пункты 5.1.5 и 5.2.17 подлежат исключению из проекта договора. Управление также указало на то, что пункт 5.3.1 договора не может быть исключен в силу положений пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Пункты 1.2, 2.1, 3.3, 3.5, 5.2.24 управлением будут изложены в новой редакции проекта договора, а именно:

1.2 На Участке расположены объекты недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у Арендатора: гараж со складскими помещениями, общей площадью 444,3 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:13889, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3; нежилое строение – арочный склад типа МК – 15 литер Б, общей площадью 420,28 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:15029, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3; водоотводное сооружение – закрытый коллектор для сбора и сброса воды, с кадастровым номером 23:49:0306003:15857, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3.

2.1 Срок аренды Участка составляет 5 (пять) лет, с момента государственной регистрации Договора.

3.3 Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора.

3.5 Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации Договора за каждый день фактического использования и вносится Арендатором с момента государственной регистрации Договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации Договора.

5.2.24 Оплатить расходы по государственной регистрации Договора.

В ходе рассмотрения дела, истцом также в адрес ответчика 14.02.2017 направлен проект договора.

В связи с тем, что стороны не достигли согласия относительно всех спорных положений договора аренды, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Также, согласно подпункту 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктами 1 и 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

В силу того, что спорный земельный участок предоставлен предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в хозяйственном ведении истца, заключение договора аренды земельного участка обязательно для управления.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.2007 № 1340/07 по делу № А63-3233/05.

Так согласно протокола разногласий от 02.09.2016, проекта договора, предложенного истцом от 14.02.2017 и письма управления от 04.10.2016 № 09/15335 сторонами достигнуто соглашение в части изложения следующих пунктов договора в следующей редакции:

- пункт 3.3: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора»;

- пункт 3.5: «Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации Договора за каждый день фактического использования и вносится Арендатором с момента государственной регистрации Договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартал. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации Договора»;

- пункт 5.2.24: Арендатор обязан: «Оплатить расходы по государственной регистрации Договора».

Суд приходит к выводу, что указанные формулировки не противоречат действующему законодательству, в связи с чем могут быть включены в договора в указанной редакции.

Также между сторонами достигнуто соглашение об исключении из договора пункта 5.2.17, согласно которого, Арендатор обязан при изменении целевого назначения зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на Участке, обратиться к Арендодателю для внесения изменений в Договор и за перерасчетом размера арендной платы.

По мнению суда, исключение указанного пункта договора не противоречит действующему законодательству.

Истец считает, что договор необходимо дополнить следующими пунктами:

- пункт 1.2: «Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № 23 АА 928813 от 18.09.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю»;

- пункт 1.3: «На Участке имеются объекты недвижимого имущества: гараж со складскими помещениями, общей площадью 444,3 кв. м, Литер: А. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3. Кадастровый номер: 23:49:0306003:13889. Условный номер 23-23-19/051/2007-111; нежилое строение – арочный склад типа МК – 15 литер Б, общей площадью 420,28 кв. м. Инвентарный номер: 03:426:055:015576330:0002. Литер: Б. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3. Кадастровый номер: 23:49:0306003:15029. Условный номер: 23-23-19/049/2007-280; водоотводное сооружение – закрытый коллектор для сбора и сброса воды. Инвентарный номер: 03:426:055:015576330:0006. Литер VIII. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3. Условный номер 23-23-19/051/2007-355»;

- пункт 1.4: «Объекты, указанные в пункте 1.3 настоящего Договора принадлежат Арендатору на праве хозяйственного ведения».

Управление выразило согласие (письмо управления от 04.10.2016 № 09/15335) на включение в договор пункта 1.2 «На Участке расположены объекты недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у Арендатора: гараж со складскими помещениями, общей площадью 444,3 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:13889, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3; нежилое строение – арочный склад типа МК – 15 литер Б, общей площадью 420,28 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:15029, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3; водоотводное сооружение – закрытый коллектор для сбора и сброса воды, с кадастровым номером 23:49:0306003:15857, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3».

Суд, полагает, что при рассмотрении указанных разногласий необходимо руководствоваться примерной формой договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденной распоряжением Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом от 06.07.2004 № 104-р «Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка» (далее – примерная форма).

Из преамбулы договора и так следует, что земельный участок находится в государственной собственности, в силу чего отсутствует необходимость о включении в договор пункта 1.2 с формулировкой: «Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № 23 АА 928813 от 18.09.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю».

Суд, полагает, что, в данном случае, формулировка пункта 1.2, предложенная управлением будет соответствовать примерной форме договора, а также удовлетворять требования сторон, предъявляемые к условиям договора.

При рассмотрении преддоговорного спора суд установил, что, не соглашаясь с редакцией ответчика по пункту 2.1. договора, истец просит установить срок договора аренды с момента государственно регистрации на 49 лет.

Положения части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, связывающих момент заключения договора аренды недвижимого имущества с моментом государственной регистрации такого договора.

Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Поскольку стороны передали в суд разрешение преддоговорного спора, включая согласование такого существенного в силу условия как арендная плата, момент вступления решения суда по настоящему делу в законную силу является моментом начала срока действия договора. При этом такой вывод суда не противоречит положениям части 2 статьи 609 и части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае суд определяет не момент заключения договора, а начало срока его действия.

В силу подпункта 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

В материалах дела отсутствуют сведения о каких-либо ограничениях, препятствующих для заключения договора в редакции истца.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств наличия обстоятельств, препятствующих заключению договора на срок 49 лет, суд пришел к выводу о том, что пункт 2.1 договора, надлежит изложить в редакции предложенной истцом.

В части пункта 3.1, суд установил, что у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.1 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Земельный участок в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» в статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) внесены изменения, согласно которым юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 3 Вводного закона для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Истец, ссылается на положения подпункта «г» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 (далее – Правила № 582), согласно которого в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

В пункте 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, когда размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Истец считает, что к нему применим подпункт 4 вышеуказанного пункта.

Суд указывает на то, что данная норма является отсылочной к пунктам 3 или 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в данном случае отсутствует соблюдение условий пунктов 3 и 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответственно, ссылка истца на подпункт «г» пункта 3 Правил № 582 признана судом несостоятельной, поскольку оснований для применения данного подпункта в рассматриваемом случае не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что пункт 3.1 договора необходимо изложить в следующей редакции: «Расчет годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 28 856 208 рублей

Процентная ставка 1,5 %

28 856 208 рублей х 1,5% = 432 843,12 рублей».

В силу того, что к настоящему договору не применима ставка земельного налога пункт 3.4, необходимо изложить в редакции изложенной управлением: «Размер арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к Договору, в случае изменений кадастровой стоимости Участка, перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования Участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».

В силу того, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в хозяйственном ведении истца, ситуация неиспользования земельного участка в течении года не возможна, в связи с чем суд считает, что пункт 4.1.5, необходимо изложить в редакции истца: Арендодатель имеет право «Требовать досрочного расторжения Договора при следующих существенных нарушениях условий Договора:

- использование Участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 Договора»;

- нарушение Арендодателем условий предоставления Участка, указанных в пункте 9 Договора и невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 Договора;

- невнесение арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.5 Договора срока платежа;

- использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку».

Как указано выше, проект договора, предложенный ответчиком, предусматривает следующую формулировку пункта 4.2.3: Арендатор обязан: «Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.7 Договора».

Истец предлагает дополнить формулировку пункта 4.2.3 договора словами «Ответственность за достоверность такого сообщения несет Арендодатель».

Пункт 4.2.3 изложен управлением в соответствии с примерной формой договора. Однако, принципиальных возражений относительно корректировки данного пункта ответчик не высказал.

По мнению суда, изложение указанного пункта в редакции истца не противоречит действующему законодательству и не нарушает законные права и интересы ответчика.

На основании изложенного суда полагает, что пункт 4.2.3 возможно изложить в следующей редакции: Арендатор обязан: «Письменно уведомлять об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.7 Договора, в десятидневный срок со дня их изменения. Ответственность за достоверность такого сообщения несет Арендодатель»;

По мнению управления, пункт 5.1.5 договора необходимо исключить из текста договора, со ссылкой на пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которого арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Истец предлагает изложить указанный пункт в следующей редакции: Арендатор имеет право: «По истечении срока действия настоящего Договора Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на тех же условиях».

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 данного Кодекса арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, суд полагает, что не зависимо от констатации в договоре права арендатора на преимущественное заключение договора, при заключении нового договора аренды необходимо соблюдать требования пункта 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суд полагает возможным исключить указанный пункт из договора.

Суд считает, что пункт 5.2.9 необходимо изложить в редакции управления: Арендатор обязан: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на Участке без согласия Арендодателя, по его первому письменному требованию (предписанию)» поскольку права собственника земельного участка (арендодателя) не могут быть ограничены в части на контроль о соблюдении арендатором условий договора.

Также суд считает, что пункт 5.3.1 договора невозможно исключить из договора в связи с тем, что пунктом 3 стать 19 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» предусмотрено, что казенное предприятие, являющееся арендатором земельного участка находящихся в государственной или муниципальной собственности, не вправе: 1) сдавать такой земельный участок в субаренду; 2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем); 3) отдавать арендные права в залог; 4) вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Руководствуясь статьями 71, 82, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Краснодар заключить с Федеральным государственным унитарным предприятием «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Сочи, договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.06.2016 № 01-09/1568 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18, площадью 13 600 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <...>

включив в договор пункт 1.2 с формулировкой: «На Участке расположены объекты недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у Арендатора: гараж со складскими помещениями, общей площадью 444,3 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:13889, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3; нежилое строение – арочный склад типа МК – 15 литер Б, общей площадью 420,28 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:15029, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3; водоотводное сооружение – закрытый коллектор для сбора и сброса воды, с кадастровым номером 23:49:0306003:15857, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3».

изложив пункты в следующей редакции:

пункт 2.1: «Срок аренды Участка устанавливается на 49 (Сорок девять) лет и начинает исчисляться от даты государственной регистрации Договора»;

пункт 3.1: «Расчет годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 28 856 208 рублей

Процентная ставка 1,5 %

28 856 208 рублей х 1,5% = 432 843,12 рублей».

пункт 3.3: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора».

пункт 3.4: «Размер арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к Договору, в случае изменений кадастровой стоимости Участка, перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования Участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».

пункт 3.5: «Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации Договора за каждый день фактического использования и вносится Арендатором с момента государственной регистрации Договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартал. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации Договора»;

пункт 4.1.5: Арендодатель имеет право «Требовать досрочного расторжения Договора при следующих существенных нарушениях условий Договора:

- использование Участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 Договора»;

- нарушение Арендодателем условий предоставления Участка, указанных в пункте 9 Договора и невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 Договора;

- невнесение арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.5 Договора срока платежа;

- использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку».

пункт 4.2.3: Арендатор обязан: «Письменно уведомлять об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.7 Договора, в десятидневный срок со дня их изменения. Ответственность за достоверность такого сообщения несет Арендодатель»;

пункт 5.2.9: Арендатор обязан: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на Участке без согласия Арендодателя, по его первому письменному требованию (предписанию)».

пункт 5.2.24: Арендатор обязан: «Оплатить расходы по государственной регистрации Договора».

пункт 5.3.1: Арендатор не вправе: «Передавать Участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), отдавать арендные права в залог (за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. От 23.11.2015) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»), вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив».

Исключив и договора пункты 5.1.5, 5.2.17.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко