Решение от 30 июня 2023 г. по делу № А07-10299/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10299/2022
г. Уфа
30 июня 2023 года
Резолютивная часть решения вынесена 20.06.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 30.06.2023 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ваш Партнер» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность» (ИНН <***>), Общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания Агата» (ИНН <***>)

об урегулировании разногласий сторон по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда

с учетом уточнения исковых требований

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель доверенность № 02 от 25.05.2022г., диплом №403 от 28.06.2002, паспорт;

от ответчика: ФИО3 представитель доверенность №155дв от 07.10.2022, диплом №310 от 27.06.2005, паспорт;

от третьих лиц: не явились, извещены

эксперт ФИО4 паспорт


Общество с ограниченной ответственностью «Ваш Партнер» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, Проспект Октября, 61, общей площадью 590,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:020110:5209, определив абзац первый п. 3.1 договора в следующей редакции: «3.1 Цена Объекта составляет 30 484 000 (Тридцать тысяч четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей без НДС».

Определением суда от 17.05.2022 исковое заявление принято к производству судьи Перемышлева И.В.

Определением от 18.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность», общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания Агата».

Определением от 21.11.2022 в соответствии со ст.18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом Указа Президента Российской Федерации от 04.11.2022 № 790, которым Перемышлев И.В. назначен судьей Арбитражного суда Уральского округа, для рассмотрения дела №А07-10299/2022 произведена замена судьи Перемышлева И.В. на судью Воронкову Е.Г.

В ходе рассмотрения дела истцом представлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по установлению соответствия федеральным стандартам оценки представленного отчета № 21-647/1/16-Н от 24.11.2021 общества «Аудит-безопасность» по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а также со ссылкой на ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по установления независимой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, представлены гарантийные письма экспертных организаций, документы на экспертов, сведения о стоимости и сроке проведения экспертизы, доказательства перечисления денежных средств в размере 40 000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан в счет проведения экспертизы.

Ходатайство истца удовлетворено судом, определением от 03.02.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет от 24.11.2021г. №647/1/16-Н, выполненный ООО «Аудит-безопасность», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета?

2. Если выявится несоответствие отчета от 24.11.2021г. №647/1/16-Н, выполненного ООО «Аудит-безопасность», требованиям действующего законодательства, повлиявшее на определение рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 590,8 кв. м., расположенных на 1 этаже пятиэтажного дома по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, Пр. Октября, д. 61, определить рыночную стоимость данных помещений по состоянию на 13.04.2021 года без учета налога на добавленную стоимость?

Определением от 14.04.2023 в соответствии со ст.18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела №А07-10299/2022 произведена замена судьи Воронковой Е.Г. на судью Айбасова Р.М., рассмотрение дела начато сначала

24.04.2023 в суд поступило заключение эксперта № 46 от 20.04.2023.

Управлением представлено ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений по заключению.

Истцом представлено заявление об уточнении исковых требований, требования скорректированы с учетом цены выкупа в соответствии с заключением эксперта.

Уточнения судом приняты в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседание 20.06.2023 обеспечена явка эксперта ФИО4, которая предупреждена об уголовно-правовых последствиях за дачу заведомо ложного заключена, о чем отобрана расписка, приобщенная к материалам дела. Экспертом даны объяснения на вопросы ответчика, выводы в заключении поддерживает, корректировок не имеет, ответы на возражения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан представлены в письменном виде, приобщены к материалам дела.

Представитель истца изложил свою позицию, доводы.

Представитель ответчика дополнительных документов, ходатайств не имеет.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия третьих лиц.

Исследовав представленные доказательства, выслушав сторон, суд


УСТАНОВИЛ:


Как следует из материалов дела, заявлением от 12.04.2021 общество с ограниченной ответственностью «Ваш Партнер» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа РБ с заявлением о выкупе арендуемого объекта - нежилого помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, Проспект Октября, 61, общей площадью 590,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:020110:5209.

Администрацией 26.01.2022 принято постановление № 58 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда».

28.01.2022 Управлением в адрес истца сопроводительным письмом № УЗ-327 направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, цена объекта в соответствии с п. 3.1 определена в сумме 54 264 330 руб. 12 коп. без учёта НДС 20 %.

Не согласившись с предложенной ценой, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 28.01.2022 с предложением установить цену в размере 30 484 000 руб. без учёта НДС 20 %, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчётом об оценке № 60-РС/02-2022 от 28.02.2022, выполненным ООО «Консалтинговая компания «Агата».

Управление письмом № 5731 отклонило предложенный истцом протокол разногласий.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта.

Обществом «Ваш Партнер» заявлено о применении рыночной стоимости согласно заключению эксперта ФИО4

Управление полагает, что указанная стоимость является заниженной, настаивает на применении стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ООО «Аудит-Безопасность» в соответствии с отчетом №22-7/5/1-Н от 28.02.2022.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца определением от 03.02.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет от 24.11.2021г. №647/1/16-Н, выполненный ООО «Аудит-безопасность», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета?

2. Если выявится несоответствие отчета от 24.11.2021г. №647/1/16-Н, выполненного ООО «Аудит-безопасность», требованиям действующего законодательства, повлиявшее на определение рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 590,8 кв. м., расположенных на 1 этаже пятиэтажного дома по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, Пр. Октября, д. 61, определить рыночную стоимость данных помещений по состоянию на 13.04.2021 года без учета налога на добавленную стоимость?

Экспертом ФИО4 в заключении № 46, содержащим подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на вопрос первый сделан вывод о том, что отчет №647/1/16-Н от 24.11.2022, составленный ООО «Аудит-Безопасность» не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ. Оценщик недостаточно и не в полном объеме исследовал рынка продаж в районе нахождения объекта оценки, не проанализировал фактические данные о ценах предложений. Для расчёта рыночной стоимости применил предложения из верхнего диапазона цен предложений на продажу.

Несоответствие отчета заключается в нарушении следующих пунктов Федеральных стандартов оценки:

-п. 11; п. 22 в ФСО №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)»;

-п. 8з ФСО №3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО№3)»;

-п.5 ФСО №3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО№3)».

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

На второй, поставленный перед экспертом вопрос сделан вывод, что рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 590,8 кв. м., расположенных на 1 этаже пятиэтажного дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, пр. Октября, д.61, по состоянию на 13.04.2021 год без учёта налога на добавленную стоимость составила 34 220 915 руб.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, выводы эксперта понятны и мотивированны, суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам эксперта, имеющего необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает.

На все возражения ответчика экспертом даны пояснения.

Таким образом, исследовав и оценив выводы эксперта, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие представленного в материалы дела отчета об оценке от 20.04.2023, подготовленного ФИО4, положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы и составляет 34 220 915 руб. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с урегулированием разногласий в редакции истца расходы по оплате государственной пошлины по заявлению (6000 руб.) и по оплате экспертизы (40 000 руб.) относятся на Управление. Денежные средства в размере 40 000 руб., находящиеся на депозитном счете Арбитражного суда Республики Башкортостан, подлежат выплате эксперту на основании отдельного определения.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Ваш Партнер" и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 28 января 2022 года.

Определить пункты 3.1. и 3.3. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, Проспект Октября, 61, общей площадью 590,8 кв.м. (кадастровый номер 02:55:020110:5209), арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 28 января 2022 года, в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 34 220 915 (тридцать четыре миллионов двести двадцать тысяч девятьсот пятнадцать рублей 00 копеек), без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, что подтверждается заключением эксперта № 46 по делу № А07-10299/2022, составленным ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ».

«3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 3 422 091,50 руб. (три миллиона четыреста двадцать две тысячи девяносто один рубль 50 копеек) рублей, перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ваш Партнер" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 руб., по судебной экспертизе 40 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.


Судья Р.М. Айбасов