Решение от 24 сентября 2017 г. по делу № А34-6342/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-6342/2017
г. Курган
25 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена «18» сентября 2017 года.

Решение изготовлено в полном объеме «25» сентября 2017 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Тюриной И.Г., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Пашковой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ФИНАНСОВ И ИМУЩЕСТВА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ОГРН <***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УРАЛАЭРОГЕОДЕЗИЯ" (ОГРН <***>)

о расторжении договора

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 11.01.2017 № 17, удостоверение,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 11.01.2017 № 13/003, паспорт,

установил:

ДЕПАРТАМЕНТ ФИНАНСОВ И ИМУЩЕСТВА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УРАЛАЭРОГЕОДЕЗИЯ" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды № 75 от 29.09.1992 и обязании возвратить истцу муниципальное имущество, расположенное по адресу <...>.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме с учетом принятого судом уточнения нормативного обоснования исковых требований. Просит расторгнуть договор аренды №75 от 29.09.1992г. и обязать ответчика возвратить имущество, ссылаясь на п.п.1,2,4 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на неисполнение ответчиком обязательств по использованию имущества по назначению, а также не осуществлению капитального и текущего ремонта.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, указывая о не направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поддержал доводы, изложенные в отзыве и дополнительном отзыве, представленном в судебном заседании.

В порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительный отзыв судом приобщен к материалам дела.

  Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между сторонами 29.09.1992 заключен договор аренды № 75 (л.д.9-11).

В соответствии с условиями указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение под административное здание площадью 802,6 кв.м, расположенное в по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

Срок аренды установлен пунктом 1.2 договора с 01.11.1992 по 01.11.2042.

В соответствии с условиями договора в обязанности арендатора входит использовать арендуемое помещение по назначению (пункт 2.2).

Также в обязанности арендатора входит проведение текущего (1 раз в два года) и капитального ремонта здания (пункт 2.3). Арендатор обязан своевременно производить необходимый текущий и капитальный ремонт здания за счет арендной платы (пункт 4.3 договора).

Истцом 06.09.2016, 26.09.2016 и 05.04.2017 проведена проверка использования помещения муниципального нежилого фонда, в ходе которой установлено, что здание закрыто, вывеска отсутствует, какая-либо организация, в том числе ФГУП «Уралаэрогеодезия» деятельности в здании не осуществляет, здание не эксплуатируется (л.д.13,14,17).

Считая, что ответчиком нарушены условия договора аренды № 75 от 29.09.1992, истцом 28.04.2017 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении исх.№800, в котором указывается о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с использованием имущества не по назначению, просит освободить здание и передать его по акту приема-передачи в срок до 26.05.2017 (л.д.21).

На указанное уведомление 16.05.2017 ответчик указал, что с его стороны отсутствует нарушение условий договора, здание используется по назначению, также указал, что не возражает против расторжения договора по соглашению сторон с компенсацией ему уплаченной арендной платы (л.д.25-26).

Поскольку ответчик в срок до 26.05.2017 не освободил помещение и не передал его по акту приема-передачи, истец в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства 11.07.2017 на основании обращения истца МКУ «Административно-техническая инспекция города Кургана» произведено обследование спорного здания, о чем составлен акт № 309 (в деле). По результатам обследования сделан вывод, что для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо выполнить комплекс ремонтно-строительных работ: ремонт (замену) отмостки, устройство гидроизоляции конструкций (стен, полов) подвальных помещений, устройство достаточной вентиляции подвальных помещений и т.д.

По обращению истца МКУ города Кургана «Управление капитального строительства» составлена смета на ремонт административного здания (в деле).

После уточнения истцом нормативного обоснования заявленных исковых требований, ответчик, возражая, представил дополнительные документы, свидетельствующие о проведении ремонтных работ (в деле).

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценив договор аренды здания от 29.09.1992 № 75 на предмет его заключенности и действительности на основании Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд приходит к выводу о согласованности существенных условий договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется, признаков ничтожности договор не содержит.

В соответствии с условиями договора арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение под административное здание (п.1.1 договора).

Также по условиям договора производство текущего и капитального ремонта является обязанностью арендатора (п.2.3, 4.3 договора).

Предметом иска по настоящему делу является требование о расторжении договора аренды, основанием иска - нарушение арендатором обязательств по проведению капитального и текущего ремонта арендованного имущества, что привело к ухудшению технического состояния здания, а также неиспользование имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм права судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов: 1) арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ); 2) затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 ГК РФ); 3) после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.

Представленное истцом в материалы дела в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора уведомление ответчику от 28.04.2017 (л.д.21) содержат лишь предложение о досрочном расторжении договора аренды.

В названном уведомлении истец не предлагал ответчику устранить допущенные им нарушения условий договора аренды в разумный срок.

О проведении проверки 06.09.2016, 26.09.2016 и 05.04.2017, а также о её результатах ответчик не извещался, доказательств обратного не представлено.

Акт № 309 МКУ «Административно-техническая инспекция города Кургана» от 11.07.2017 по обследованию спорного здания составлен также без участия ответчика и уже вы ходе рассмотрения дела в суде.

Сведения о том, что ответчику было предложено устранить допущенные нарушения условий договора в разумный срок, в том числе осуществить указанные в акте ремонтно-строительные работы, в материалах дела отсутствуют. Доказательства указанных обстоятельств истцом не представлены.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае установления судом факта того, что арендодателем в адрес стороны по договору до направления требования о расторжении договора требование о необходимости исполнения его условий не направлялось, такой иск подлежит оставлению без рассмотрения со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом претензионного порядка в части расторжении договора, суд пришел к выводу об оставлении без рассмотрения требования о расторжении договора аренды № 75 от 29.09.1992.

Как определено ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды не расторгнут, требования истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, не могут быть удовлетворены.

          Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Государственная пошлина по делу уплачена не была, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

           Руководствуясь статьями 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                        решил:

          Исковое требование ДЕПАРТАМЕНТА ФИНАНСОВ И ИМУЩЕСТВА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УРАЛАЭРОГЕОДЕЗИЯ" о расторжении договора аренды № 75 от 29.09.1992 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области. 


Судья

И.Г. Тюрина