Решение от 15 ноября 2023 г. по делу № А32-30677/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-30677/2023
г. Краснодар
15 ноября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2023 года Полный текст судебного акта изготовлен 15 ноября 2023 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «РИК», г. Сочи (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к НАО «Центр «Омега», федеральная территория «Сириус» (ИНН: <***>,

ОГРН: <***>) третьи лица: ИП ФИО1, г. Сочи

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению

государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

о признании незаконным односторонний отказ от исполнения обязанностей по договору

субаренды части земельного участка, по встречному исковому заявлению

НАО «Центр «Омега», федеральная территория «Сириус» (ИНН: <***>,

ОГРН: <***>) к ООО «РИК», г. Сочи (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об обязании освободить земельный участок, при участии:

от ООО: ФИО2 – доверенность (до и после перерыва); от НАО: ФИО3 – доверенность (до перерыва);

остальные участники процесса не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

ООО «РИК», г. Сочи (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к НАО «Центр «Омега», федеральная территория «Сириус» (далее – ответчик), о признании незаконным односторонний отказ НАО передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» от исполнения обязанностей по договору субаренды части земельного участка № 3577/СА от 27.03.2018 г. Признать договор субаренды части земельного участка № 3577/СА от 27.03.2018 г. действующим (с учетом уточнения исковых требований определением суда от 04.10.2023 г.).

Определением суда от 11.07.2023 к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление НАО «Центр «Омега» к ООО «РИК», со следующими требованиями:

- обязать ООО "РЕСТ-ИНТЕР КОНСАЛТИНГ" ИНН <***> освободить земельный участок с кадастровым номерами 23:49:0402061:1073 путем удаления, расположенного на нем имущества и приведения земельных участков в состояние не хуже первоначального в срок не позднее истечения 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу;

- признать за НАО «Центр «Омега» ИНН <***> право в случае неисполнения ООО "РЕСТ-ИНТЕР КОНСАЛТИНГ" ИНН <***> решения суда в установленный срок

самостоятельно либо с привлечением третьих лиц освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1073, путем полного демонтажа всех возведённых на нем строений и сооружений, и иных объектов, вывоз находящихся на Участке грузов, иного имущества, а также бытовых отходов, образовавшихся в процессе деятельности ООО "РЕСТ- ИНТЕР КОНСАЛТИНГ" ИНН 2317078289 с правом возмещения понесенных расходов за счет ООО "РЕСТ-ИНТЕР КОНСАЛТИНГ" ИНН 2317078289;

-взыскать с ООО "РЕСТ-ИНТЕР КОНСАЛТИНГ" ИНН <***> в пользу НАО «Центр «Омега» ИНН <***> судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено МТУ Росимущества.

Представитель НАО «Центр «Омега» в судебном заседании представил возражения.

Представитель ООО «РИК» в судебном заседании пояснил, что ИП ФИО1 был намерен обеспечить явку в настоящее судебное заседание.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием представителя ООО «РИК».

От НАО «Центр «Омега» поступили дополнительные документы. Представитель ООО «РИК» так же представил дополнительные доказательства.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Согласно материалам дела следует, что на основании договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности от 21.02.2011 г. № 0000000131/991- 974/17 и договора переуступки прав и обязанностей от 21.02.2011 г. № 05-20/5-2515 НАО «Центр «Омега» является арендатором, в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073, площадью 5 938 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урицкого, участок № 52, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «для размещения объекта «Главный медиацентр (пресс-, телецентр), включая комплексы зданий и сооружений для размещения представителей средств массовой информации с уровнем сервисного обслуживания 3 звезды на 600 мест и на 4200 номеров, Имеретинская низменность (проектные и изыскательные работы, строительство)».

На основании договора субаренды части земельного участка № 3577 от 27.03.2018 г. НАО «Центр «Омега» (арендатор) предоставил ООО «РИК» (субарендатор) в субаренду часть земельного участка площадью 1 771,7 кв.м. из состава земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073.

В соответствии с п. 2.3 договора субаренды участок предоставляется для размещения временной некапитальной конструкции в целях организации точки общественного питания.

В соответствии с п. 6.4.10 - 6.4.11 договора субарендатор обязан не допускать неправомерное использование участка третьими лицами, а также использование участка третьими лицами в рамках заключенных субарендатором договоров о сотрудничестве и/или договоров простого товарищества, не передавать участок в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласования с арендатором. Не передавать свои права по договору третьим лицам без предварительного письменного согласования с арендатором.

Согласно п. 12.3 договора субаренды арендатор в одностороннем внесудебном порядке имеет право отказаться от исполнения договора при уведомлении субарендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Дополнительным соглашением № 5 от 26.04.2022 г. к договору аренды продлен срок субаренды с 27.04.2022 г. по 26.09.2023 г.

Дополнительным соглашением № 8 от 20.12.2022 г. к договору аренды площадь арендуемой части земельного участка уменьшена до 1 474 кв.м.

На указанном участке находится некапитальное строение – кафе «Столовый Дом Окрошкинъ», которое ранее приобретено ООО «РИК» по договору купли-продажи б/н от 01.10.2017 г. у ООО «Пчелка».

В 2021 году для улучшения качества обслуживания гостей курорта и отеля «Бархатные сезоны», для увеличения площади и посадочных мест проведен капитальный ремонт строения и произведено строительство дополнительной части некапитального строения «Столовый Дом Окрошкинъ» площадью 285 кв.м и летней веранды, которые находятся у ООО «РИК» в аренде на основании заключенного с собственником нежилого, сборно-разборного, некапитального строения ФИО1 договора аренды № 09/03 от 01.03.2023 г.

ООО «РИК» получило от НАО «Центр «Омега» уведомления от 04.05.2023 г. № 901/23- 01-12.8 и от 10.05.2023 г. № 901/23-01-12.8 об одностороннем отказе от договора субаренды.

ООО «РИК», считая данные уведомления незаконными, обратилось в суд с исковыми требованиями о признании незаконным односторонний отказ НАО «Центр «Омега» от исполнения обязанностей по договору субаренды части земельного участка № 3577/СА от 27.03.2018 г. и о признании договора субаренды части земельного участка № 3577/СА от 27.03.2018 г. действующим.

В обоснование заявленных требований ООО «РИК» сослался на добросовестное исполнение своих обязательств по договору субаренды земельного участка, а так же на то, что о расположении на спорном участке некапитального строения, принадлежащего на праве собственности иному лицу, НАО «Центр «Омега» было известно.

В ходе рассмотрения настоящего дела, НАО «Центр «Омега» в свою очередь заявило встречные исковые требования об обязании ООО «РИК» освободить земельный участок с кадастровым номерами 23:49:0402061:1073 путем удаления, расположенного на нем имущества и приведения земельного участка в состояние не хуже первоначального.

В обоснование встречных требований НАО «Центр «Омега» пояснило, что направляя уведомление от 04.05.2023 г. № 901/23-01-12.8 арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренным п. 12.3 договора субаренды. В связи с чем, в порядке п. 6.4.14 договора субарендатор обязан освободить занимаемую им часть участка с приведением его в состояние не хуже первоначального.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу частей 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, односторонний отказ от договора – это односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в настоящее время - пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ) односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

В пункте 14 постановления Пленума № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Из выше указанных положений действующего законодательства следует, что надлежащим способом защиты по основному исковому заявлению является требование о признании ничтожным односторонний отказ от его исполнения договора, а не о признании данного отказа незаконным.

Между тем, учитывая, что по существу требование ООО «РИК» сводится к несогласию с односторонним расторжением со стороны НАО «Центр «Омега» договора аренды земельного участка, для правильного разрешения настоящего спора надлежит установить обстоятельства расторжения арендатором договора субаренды земельного участка.

В рассматриваемом случае возможность одностороннего отказа арендатора от исполнения договора субаренды предусмотрена в п. 12.3 договора субаренды, согласно которому арендатор в одностороннем внесудебном порядке имеет право отказаться от исполнения договора при уведомлении субарендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Какие-либо ограничения в реализации такого права арендатором договором субаренды не предусмотрены.

При этом, судом отклоняются доводы ООО «РИК» относительно того, что о размещении на спорной части земельного участка некапитального строения, принадлежащего не стороне договора субаренды было известно НАО «Центр «Омега» как несостоятельные и не имеющие значения, в виду следующего.

В соответствии с п. 6.4.10 - 6.4.11 договора субарендатор обязан не допускать неправомерное использование участка третьими лицами, а также использование участка третьими лицами в рамках заключенных субарендатором договоров о сотрудничестве и/или договоров простого товарищества, не передавать участок в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласования с арендатором. Не передавать свои права по договору третьим лицам без предварительного письменного согласования с арендатором.

Материалы дела не содержат документальных доказательств, подтверждающих направление ООО «РИК» в адрес НАО «Центр «Омега» каких-либо писем о согласовании на размещение или передачу земельного участка третьим лицам.

Таким образом, размещение на спорной части участка некапитального строения, принадлежащего ИП ФИО1, является нарушением субарендатором ООО «РИК» условий договора субаренды.

Кроме того, довод ООО «РИК» о том, что уведомления 04.05.2023 г. № 901/23-01-12.8 и от 10.05.2023 г. № 901/23-01-12.8 об отказе от договора вручены ненадлежащим образом и не подписаны уполномоченным лицом опровергаются материалами дела.

Так в материалах дела имеется доказательство отправки уведомления отказе от исполнения договора от 04.05.2023 г. № 902-23-12-12.6 в виде кассового чека «Почта России» об отправке, отправителем значится НАО «Центр «Омега», что свидетельствует о правомочном направлении корреспонденции в адрес субарендатора.

Данное уведомление подписано усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом, документ, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью законодательством приравнивается к бумажному документу собственноручной подписью (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 63-ФЗ от 06.04.2011 г).

На основании выше установленного, суд считает, что решение НАО «Центр «Омега» об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды является правомерным. Соответственно оснований для признания одностороннего отказа от договора незаконным и признания договора субаренды действующим у суда не имеется.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований ООО «РИК» надлежит отказать.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, с обусловленном договором.

Согласно пункту 6.4.14 договора субарендатор обязан за свой счет подготовить участок к возврату с полным демонтажем всех возведенных на нем строений и сооружений, и иных объектов, обеспечить вывоз находящихся на участке грузов, иного имущества, а также бытовых отходов, образовавшихся в процессе его пользования, и в срок не позднее последнего дня субаренды вернуть участок арендатору по акту приема-передачи (возврата) в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства освобождения ООО «РИК» спорного участка.

Поскольку договор субаренды расторгнут арендатором и принимая во внимание отсутствие доказательств демонтажа, встречные исковые требования НАО «Центр «Омега» об обязании освободить земельный участок от расположенного на нем имущества и приведения земельного участка в состояние не хуже первоначального являются правомерными.

При этом, учитывая тот факт, что спорное имущество, расположенное на участке использовал в коммерческих целях именно ООО «РИК» и тот факт, что условиями п. 6.4.14 договора субаренды обязанность по освобождению участка от имущества лежит на субарендаторе, обязание освободить участок субарендатором не нарушает прав иных лиц, в том числе ИП ФИО1

Удовлетворяя заявленные требования о демонтаже некапитальных строений, суд считает необходимым обратить внимание участников процесса на то, что освобождение земельного участка от некапитальных строений не является целью и задачей их уничтожения.

Фактически установленные объекты по своей природе должны являться сборно-разборной конструкцией и при необходимости подлежать демонтажу и переносу, так как предоставляемое право арендатором является временным.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершать определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а так же место и срок их совершения.

Устанавливая срок, в течение которого ООО «РИК» обязан демонтировать строения, суд исходил из положений 6.4.14 договора субарендатор, согласно которому субарендатор обязан освободить занимаемую территорию от строений и привести ее в первоначальное состояние в срок не позднее последнего дня субаренды.

В связи с чем, суд считает разумным установление заявленного НАО «Центр «Омега» срока на исполнение настоящего решения суда – в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с

ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (ст. 324 АПК РФ) или по правилам ч. 3 ст. 174 АПК РФ, если им заявлялось требование о взыскании денежных средств в случае неисполнения судебного акта об обязании совершить действие в определенный срок.

Таким образом, встречные исковые требования НАО «Центр «Омега» о предоставлении НАО «Центр «Омега» права сноса (демонтажа) строений, расположенных на спорном участке с последующим взысканием с ООО «РИК», понесенных расходов так же подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение основного и встречного исков в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ООО «РИК» как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «РИК» отказать. Встречные исковые требования НАО «Центр «Омега» удовлетворить.

Обязать ООО «РИК», г. Сочи (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) освободить часть земельного участка с кадастровым номерами 23:49:0402061:1073 путем удаления, расположенного на нем имущества и приведения земельного участка в состояние не хуже первоначального в срок не позднее истечения 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Предоставить НАО «Центр «Омега» в случае неисполнения ООО «РИК» решения суда в установленный срок право самостоятельно либо с привлечением третьих лиц освободить часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1073 путем полного демонтажа всех возведенных на нем строений и сооружений, и иных объектов, вывоза находящихся на части участка грузов, иного имущества, а также бытовых отходов, образовавшихся в процессе деятельности ООО «РИК» с правом возмещения понесенных расходов за счет ООО «РИК».

Взыскать с ООО «РИК», г. Сочи (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу НАО «Центр «Омега», федеральная территория «Сириус» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий