Решение от 4 мая 2017 г. по делу № А27-2930/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000, тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А27-2930/2017
город Кемерово
05 мая 2017 года
Дата оглашения резолютивной части решения: 27 апреля 2017 года

Дата изготовления судебного акта в полном объёме: 05 мая 2017 года Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Шикина Г.М.

при ведении протокола, с использованием средств аудиозаписи, секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Беловского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Белово, Кемеровская область,

к обществу с ограниченной ответственностью «Радуга» (ОГРН <***>, ИНН <***>), пгт. Инской, город Белово, Кемеровская область,

о расторжении договора аренды, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность от 21.12.2016 № 1/4081-8, удостоверение,

у с т а н о в и л:

20.02.2017 Администрация Беловского городского округа обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Радуга» (далее – ООО «Радуга») о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.04.2016 № 22/16, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Кемеровская обл., г. Белово, <...>.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей более двух раз.

Определением от 22.02.2017 исковое заявление принято к производству, назначено

предварительное судебное заседание на 04.04.2017.

Представитель истца изложил свои требования со ссылками на представленные письменные доказательства.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании 04.04.2017 представил письменный отзыв, согласно которому просит оставить исковое заявление без рассмотрения, мотивировав тем, что истцом не соблюден претензионный порядок: из уведомления от 01.07.2016 № 1076 следует, что оно направлено муниципальным учреждением «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу администрации города Белово», не являющимся стороной договора аренды.

Кроме того, указал, что исковые требования не признает, поскольку ответчик прекратил пользоваться спорным помещением с даты направления уведомления истцу о расторжении договора, то есть с 03.08.2016.

В настоящее судебное заседание ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, ходатайств не заявил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Представитель истца настоял на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд не находит оснований для оставления искового заявления без рассмотрения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских

судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Федеральным законом от 02.03.2016 № 47-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» с 01.06.2016 установлено общее правило обязательного применения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования споров. Исключения из этого правила касаются дел, особенности рассмотрения которых обусловливают необходимость оговорки о неприменении к ним в качестве общего правила устанавливаемого подхода.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения если после его принятия к производству установит, что: истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Несостоятельны доводы ответчика о не соблюдении истцом претензионного порядка.

Из толкования в совокупности требований пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ следует, что претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

При решении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора.

В данном случае суд полагает возможным признать соблюденным истцом претензионный порядок по требованиям о взыскании долга и пени, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 01.07.2016 № 1076 о расторжении договора аренды муниципального нежилого фонда

от 06.04.2016 № 22/16 и необходимости освободить занимаемое помещение в срок до 01.08.2016 в связи с нарушением ответчиком предусмотренной пунктом 3.2.4. договора обязанности своевременно оплачивать арендную плату.

Уведомление ответчиком было получено, о чем свидетельствует его письмо от 03.08.2016 № 003-02/2016 в адрес руководителя МУ «КЗРиМИ г. Белово» ФИО3

Довод ответчика о том, что уведомление от 01.07.2016 № 1076 подписано неуполномоченным лицом, поскольку направлено муниципальным учреждением «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу администрации города Белово», не являющимся стороной договора аренды, судом отклоняется по следующим основаниям.

Уведомление от 01.07.2016 № 1076 о расторжении договора аренды муниципального нежилого фонда от 06.04.2016 № 22/16 и необходимости освободить занимаемое помещение в срок до 01.08.2016 подписано представителем муниципального учреждения «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу администрации города Белово» ФИО2

Договор аренды муниципального нежилого фонда от 06.04.2016 № 22/16 от муниципального образования «Беловский городской округ» подписан руководителем муниципального учреждения «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу администрации города Белово» ФИО3, действующим на основании нотариально заверенной доверенности от 13.01.2015 № 1-17.

Согласно пункту 2.3. устава муниципального учреждения «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу администрации города Белово», утвержденного распоряжением Администрации Беловского городского округа от 09.01.2014 № 1-р, Комитет в соответствии с возложенными на него задачами среди прочих видов деятельности заключает и расторгает от лица муниципального образования Беловского городского округа договоры аренды муниципального недвижимого и движимого имущества.

В предварительном судебном заседании 04.04.2017 представитель истца сообщила, что решением Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-26135/2016 (резолютивная часть принята 14.02.2017) исковые требования Администрации Беловского городского округа удовлетворены в части. С общества с ограниченной ответственностью «Радуга» в пользу Администрации Беловского городского округа взыскано 48 547 руб. 27 коп., в том числе 47 830 руб. 80 коп. долга с 11.04.2016 по 30.06.2016, 716 руб. 47 коп. пени с 21.04.2016 по 30.06.2016 по договору аренды объекта муниципального имущества (нежилой фонд) от 06.04.2016 № 22/16.

На 27.04.2017 указанное решение не обжаловано, вступило в силу.

Таким образом, из содержания претензии, решения Арбитражного суда Кемеровской области от 14.02.2017 по делу № А27-26135/2016 представляется возможным однозначно определить конкретные допущенные ответчиком нарушения денежного обязательства по оплате аренды, повлекшие постановку истцом вопроса о досрочном расторжении договора, освобождении помещений, подписании соглашения о расторжении договора.

С момента предъявления настоящего иска – 20.02.2017 до принятия решения (резолютивная часть решения принята 27.04.2017) прошло более двух месяцев. До настоящего времени в ходе судебного разбирательства ответчик не принял должные меры к урегулированию спора, не погасил числящуюся задолженность. Спор сторонами добровольно не разрешен.

Суд учитывает, что правовая позиция ответчика по существу предъявленных требований о расторжении договора и освобождении помещений не свидетельствует о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд. В поведении ответчика по иску не усматривается намерения урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

В силу приведенных обстоятельств, суд не находит оснований для оставления искового заявления без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей истца, ответчика, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов истца, оценка представленных доказательств, приводит к следующему.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Беловский городской округ» (арендодатель) в лице руководителя муниципального учреждения «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу администрации города Белово» ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Радуга» (арендатор) в лице директора ФИО4 был заключен договор аренды муниципального нежилого фонда от 06.04.2016 № 22/16, согласно условиям которого

арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда: здание склада, площадью 241,7 м.кв., расположенный по адресу: Кемеровская обл., г. Белово, пгт Инской, ул. Дунаевского, д. 1.

Срок действия договора устанавливается с 11.04.2016 по 05.04.2017 (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 4.1. договора, арендная плата составляет 17 936 руб. 55 коп. в месяц.

Объект аренды передан по акту сдачи-приемки от 11.04.2016.

В соответствии с пунктом 3.2.19. договора арендатор в случае прекращения Договора на любых законных основаниях, включая истечение его срока, обязан вернуть арендодателю объект по акту передачи в течение 10 дней после прекращения договора. Арендатором это обязательство не исполнено.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с порядком, условиями и сроками её внесения, которые определены договором аренды.

Как предусмотрено статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны выполняться в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании пункта 4.3 договора аренды, арендатор самостоятельно со своего расчетного счета ежемесячно (до 10-го числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет получателя – УФК по Кемеровской области (МУ «КЗР и МИ г.Белово»). Датой оплаты Арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя. В случае изменения арендной платы, Арендатор производит доплату в 10-дневный срок со дня изменения арендной платы.

В платежном документе в обязательном порядке указывается, что данный платеж производится на основании договора аренды (дата и номер договора), кем производится оплата, за какой период времени, а также сумма неустойки (при нарушении условий договора). При отсутствии в платежном документе сведений, перечисленных в настоящем пункте, Арендодатель вправе вернуть Арендатору перечисленные денежные средства. При этом пользование Объектом считается неоплаченным.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 309, 310 ГК РФ).

По делу установлено и не доказано иное, что ответчик не вносил арендные платежи в период с 11.04.2016 по 30.06.2016; задолженность по договору по состоянию на 14.02.2017 составляет 47 830 руб. 80 коп.

В связи с нарушением ответчиком условия договора в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд, истец направил ответчику уведомление от 01.07.2016 № 1076 о расторжении договора аренды муниципального нежилого фонда от 06.04.2016 № 22/16 и необходимости освободить занимаемое помещение в срок до 01.08.2016.

Уведомление ответчиком было получено, о чем свидетельствует его письмо от 03.08.2016 в адрес руководителя МУ «КЗРиМИ г. Белово» ФИО3

Поскольку ответчиком занимаемое помещение в обусловленный срок в добровольном порядке не освобождено, истец обратился с настоящим требованием в суд.

Согласно статье 619 ГК РФ, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

В силу пункта 7.2.2. договора аренды, арендодатель может досрочно расторгнуть договор в случае, если арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором.

Факт невнесения ответчиком (арендатором) платы более двух месяцев подряд установлен в ходе судебного разбирательства по делу № А27-26135/2016 (резолютивная часть решения принята 14.02.2017).

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Досудебные требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения.

Доводы ответчика о том, что договор был фактически расторгнут 03.08.2016, судом отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Положениями ГК РФ об аренде не предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора аренды.

В пункте 7.7. договора аренды стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендатора в случае, когда арендатор принимает решение и письменно уведомляет арендодателя о расторжении договора. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендодателем уведомления при условии подписания сторонами акта передачи объекта.

При этом в соответствие с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Однако ответчиком в материалы дела не представлено письменное соглашение сторон о досрочном расторжении договора аренды.

Само по себе направление 03.08.2016 ответчиком ответа на уведомление о расторжении договора или приглашение специалиста для приемки арендованного объекта от 31.08.2016 не свидетельствуют о расторжении договора и возвращении арендованного имущества арендодателю в установленном порядке.

В обоснование своей позиции ответчик указывает также на досрочное освобождение им арендованных помещений. Однако данное обстоятельство в отсутствие надлежащим образом оформленного возврата арендованного объекта не может служить доказательством расторжения договора аренды.

В соответствии со статьёй 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Пунктом 1.2. договора срок действия договора установлен с 11.04.2016 по 05.04.2017.

Между тем, ответчиком в материалы дела не представлен акт приема-передачи арендованного объекта, подписанный сторонами договора, подтверждающий факт принятия арендодателем объекта из аренды по состоянию на 05.04.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Ответчик не представил в материалы дела доказательства расторжения договора аренды и передачи объекта аренды арендодателю по состоянию на 05.04.2017, доказательства того, что арендатор перестал использовать объект аренды после истечения срока договора, наличие возражений на использование арендатором объекта аренды со стороны арендодателя после 05.04.2017, таким образом, договор аренды муниципального нежилого фонда от 06.04.2016 № 22/16 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 7.2.2. договора аренды стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, в частности, при задержке поступлений по арендной плате более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В этом случае, согласно пункту 7.5. договора, расторжение договора осуществляется на основании решения арендодателя и письменного уведомления

арендатора о расторжении договора. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня отсылки арендодателем уведомления арендатору.

Уведомление о расторжении договора аренды муниципального нежилого фонда от 06.04.2016 № 22/16 и необходимости освободить занимаемое помещение было направлено ответчику 01.07.2016.

Администрация Беловского городского округа обратилась в суд с иском к ООО «Радуга» об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, о расторжении договора аренды 20.02.2017.

Таким образом, срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, был соблюден.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Суд приходит к выводу, что по состоянию на 27.04.2017 договор аренды муниципального нежилого фонда от 06.04.2016 № 22/16 досрочно не расторгнут, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, истцом претензионный порядок уведомления о расторжении договора аренды соблюден, договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, в связи с чем суд на основании статьи 619 ГК РФ полагает возможным расторгнуть договор аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с расторжением договора аренды, отсутствуют основания для продолжения пользования ответчиком спорными помещениями. Поскольку ООО «Радуга» добровольно не освободило помещения, на основании статьи 622 ГК РФ оно обязано возвратить арендованные помещения истцу.

В порядке части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на ответчика, и взыскиваются в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от оплаты госпошлины на основании статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 150, 151, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 06.04.2016 № 22/16.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Радуга» (ОГРН <***>, ИНН <***>), пгт. Инской, город Белово, Кемеровская область, освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Кемеровская обл., г. Белово, <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (ОГРН <***>, ИНН <***>), пгт. Инской, город Белово, Кемеровская область, в доход федерального бюджета 12 000 руб. госпошлины.

Решение в месячный срок со дня его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Г.М. Шикин