Постановление от 15 ноября 2023 г. по делу № А43-10366/2023

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017 http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Владимир

«15» ноября 2023 года Дело № А43-10366/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14.11.2023. Полный текст постановления изготовлен 15.11.2023.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Гущиной А.М.,

судей Захаровой Т.А., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.07.2023 по делу № А43-10366/2023,

принятое по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области о признании недействительными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 31.01.2023 № КУВД-001/2023-2573331/1 и от 02.05.2023 № КУВД-001/2023-2573331/3 (с учетом уточнения),

при привлечении к участию в деле в качестве третьего лица – ФИО2.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области (далее – Комитет) 25.01.2023 в электронном виде подано заявление № КУВД-

001/2023-2573331 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 07.04.2015 № 1545-П.

Дополнительное соглашение от 30.12.2022 № 1 к договору аренды от 07.04.2015 № 1545-П вносило изменения в указанный договор аренды, заключенный между Комитетом и ФИО3, в части изменения адресов арендодателя и арендатора и дополнения пункта 2.4 договора аренды земельного участка от 07.04.2015 № 1545-П («с 26.08.2021 размер арендной платы устанавливается согласно приложению к дополнительному соглашению № 1») в связи с переходом права собственности на объект недвижимости и обязанностей по договору аренды земельного участка к ФИО2 (далее – ФИО2) на основании договора купли-продажи жилого дома от 20.08.2021 и соглашения о перенайме к договору аренды земельного участка от 20.08.2021.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление) 31.01.2023 уведомлением № КУВД-001/2023-2573331/1 приостановило осуществление государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 07.04.2015 № 1545-П.

В качестве основания для приостановления Управление указало, что 26.08.2021 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России») с одновременной государственной регистрацией соглашения о перенаеме, заключенного между ФИО4 (далее - ФИО4) и ФИО2

По мнению Управления, поскольку обременение в виде ипотеки установлено после государственной регистрации договора аренды, а дополнительное соглашение не содержит сведения об обременении земельного участка, то оно не соответствует требованиям действующего законодательства.

В дальнейшем Управлением вынесено уведомление от 02.05.2023 № КУВД-001/2023-2573331/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 07.04.2015 № 1545-П.

Комитет обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными уведомлений Управления от 31.01.2023 № КУВД-001/2023-2573331/1 и от 02.05.2023 № КУВД-001/2023- 2573331/3.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

Решением от 25.07.2023 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявленное Комитетом требование.

Управление обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что в нарушение части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции произведена замена истца - администрации г. Дзержинска Нижегородской области на Комитет в отсутствие оснований, указанных в законе (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах).

Управление отмечает, что судом первой инстанции не привлечено к участию в деле лицо, которое, по его мнению, должно быть привлечено к участию в данном деле, законные интересы которого затронуты вынесенным решением Арбитражного суда Нижегородской области от 25.07.2023, а именно ПАО «Сбербанк России».

Управление утверждает, что в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не дал оценки письменным доказательствам по данному делу, а именно уведомлениям Управления о приостановлении государственной регистрации прав от 31.01.2023 № КУВД-001/2023-2573331/2 и об отказе государственной регистрации прав от 02.05.2023 № КВД-001/2023- 2573331/4, принятых в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 52:21:0000017:272.

Как указывает заявитель апелляционной жалобы, по сведениям ЕГРН данный земельный участок имеет связь с жилым домом с кадастровым номером 52:21:0000017:458, площадью 168,6 кв.м, расположенным по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, <...>, и находящимся в собственности ФИО2 с 26.08.2021 на основании договора купли-продажи жилого дома от 20.08.2021, заключенного между ФИО4 и ФИО2

Управление объясняет, что в отношении данного жилого дома в ЕГРН имеется актуальная на 15.06.2023 запись об ограничении прав и обременениях (ипотека в силу закона) в пользу ПАО «Сбербанк России» от 26.08.2021 № 52:21:0000017:458-52/149/2021-10, внесенная на основании вышеуказанного договора купли-продажи жилого дома от 20.08.2021, заключенного между ФИО4 и ФИО2

Управление считает, что поскольку обременение установлено после государственной регистрации договора аренды и дополнительное соглашение от 30.12.2022 № 1 не содержит сведения об обременении земельного участка, являющегося предметом договора аренды, провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 30.12.2022 № 1 не представляется возможной.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда первой инстанции отставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, а также заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в

отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), которая производится по установленной Федеральным законом № 218-ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом сделок с ним (пункт 2 статьи 2 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в частности, в случаях, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17).

В соответствии с частью 1 статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации

прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

В соответствии с частью 12 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным номам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Общие требования к договорам аренды недвижимого имущества установлены статьями 606-624 ГК РФ.

Нормы гражданского законодательства не содержат требования о включении в договор аренды земельного участка условия о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона.

Отношения о залоге недвижимого имущества регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 69 Федерального закона № 102-ФЗ, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

То есть залог права аренды возникает в силу закона, а, следовательно, отражается в договоре залога здания (сооружения), который является основанием для государственной регистрации обременения.

Как следует из оспоренных уведомлений Управления, одновременно

с государственной регистрацией соглашения о перенайме от 20.08.2021 к договору аренды земельного участка в ЕГРН внесена запись № 52:21:0000017:272-2/149/2021-7 от 26.08.2021 о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».

В рассматриваемом случае право аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:21:0000017:272 не выступало самостоятельным объектом ипотеки, и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке жилого дома с кадастровым номером 52:21:0000017:458, площадью 168,6 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, <...>.

Данное обстоятельство следует из пунктов 11-12 кредитного договора от 20.08.2021 № 1014999.

Дополнительное соглашение от 30.12.2022 № 1 к договору аренды от 07.04.2015 № 1545-П вносило изменения в вышеуказанный договор аренды только в части изменения адресов арендодателя и арендатора и дополнения пункта 2.4 договора аренды земельного участка от 07.04.2015 № 1545-П («с 26.08.2021 размер арендной платы устанавливается согласно приложению к дополнительному соглашению № 1»).

При таких обстоятельствах у Управления не имелось правовых оснований для приостановления государственной регистрации уведомлением от 31.01.2023 № КУВД-001/2023-2573331/1. Отказ Управления (уведомление от 02.05.2023 № КУВД-001/2023-2573331/3) не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права Комитета в сфере экономической деятельности.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленное Комитетом требование.

В качестве правовосстановительной меры суд первой инстанции правильно посчитал необходимым обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Комитета путем осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка КН 52:21:0000017:272 по заявлению от 23.01.2023 № КУВД- 001/2023-2573331.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы Управления по приведенным в ней доводам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции не производил замену стороны по делу в порядке процессуального правопреемства (статья 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как следует из материалов дела, Комитет изначально обратился с настоящим заявлением в суд первой инстанции, подписанным представителем Комитета по доверенности ФИО5 от 10.03.2023 (электронное дело). В определении от 20.04.2023 судом первой инстанции допущена опечатка в указании заявителя по делу, которая исправлена в определении от 15.06.2023.

Суд первой инстанции правильно отказал Управлению в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле ПАО «Сбербанк России», поскольку в данном случае судебный акт по

настоящему делу не мог повлиять на права и обязанности ПАО «Сбербанк России» по отношению к одной из сторон спора.

Арбитражный суд Нижегородской области полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Управление от уплаты государственной пошлины освобождено.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.07.2023 по делу № А43-10366/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья А.М. Гущина

Судьи Т.А. Захарова

Т.В. Москвичева