Решение от 30 июля 2018 г. по делу № А67-3604/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е


г. Томск                                                                                                Дело № А67-3604/2018

31.07.2018г. (полный текст)

24.07.2018г. (оглашена резолютивная часть)

Судья Арбитражного суда Томской области Чиндина Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя  Губадова  Алладина Алигусейн огллы  (ИНН <***>  ОГРНИП 308701725900025, г. Томск)

к Департаменту управления муниципальной собственностью администрации г.Томска  (ИНН <***> ОГРН  <***>, 634050, <...>)

о признании незаконным отказа №26.01.2018 №946 в выкупе земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 21628 кв.м., кадастровый номер 70:21:0100004:3588,

ПРИ УЧАСТИИ В ЗАСЕДАНИИ:

от Заявителя: ФИО3 (доверенность от 16.02.2018г.), ФИО2 (паспорт)

от Ответчика: ФИО4 (доверенность от 05.04.2018г. №62)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту: Заявитель) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением к департаменту управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска (далее по тексту: Департамент, Ответчик) о признании незаконным отказа от 26.01.2018г. №946 в выкупе земельного участка, расположенного по адресу <...> площадью 21628 кв.м., кадастровый номер 70:21:0100004:3588.

В ходе судебного заседания представители Заявителя настаивали на удовлетворении требований по основаниям, изложенным в заявлении и дополнениях к нему, в том числе указал, что

- правообладатель застроенного земельного участка, который в существующих границах значительно превосходит площадь застройки расположенных на нем зданий, сооружений имеется право выкупа всего земельного участка;

- действующее земельное законодательство не содержит таких понятий как соразмерность площади земельного участка, несоответствие площади земельного участка площади объекта;

- в постановлении администрации г.Томска №1297 от 12.12.2016г. (приложение №2) предельный размер застройки спорного земельного участка объектами капитального строительства составляет 15% от площади земельного участка;

- с учетом наличия на земельном участке принадлежащих предпринимателю  объектов недвижимости и других объектов согласно проекту, площадь земельного участка 21 628 кв.м. является необходимой для размещения, обслуживания и эксплуатации, расположенных на нем объектов с учетом их функционального назначения;

- СНиП носит рекомендательный характер;

- очертания открытых  складов появляются в процессе производственной деятельности, зарегистрировать их не представляется возможным;

- акт осмотра не отвечает объективности, не отражает всех построенных на спорном участке зданий, сооружений.

Представитель Ответчик против удовлетворения требований возражал ,по основаниям ,изложенным в отзыве и дополнении к нему, мотивируя тем, что площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости; документы, подтверждающие право на приобретение земельного участка должны быть предоставлены одновременно с заявлением,

- размещение линий электропередач осуществляется без предоставления земельного участка.

Более подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в заявлении, отзыве и дополнениях к ним.

Суд, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 28.12.2017г. индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Департамент  управления муниципальной собственностью администрации города Томска с заявлением вх.№17734, согласно которому просил на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предоставить на праве собственности участок по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100004:3588 для цели использования: Промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V классов вредности, объекты складского назначения IV-V классов вредности, оптовые базы и склады.

Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска письмом от 26.01.2018г. №946 отказал в предоставлении на праве собственности земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100004:3588.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, считая указанный отказ Департамента управления муниципальной собственности администрации г.Томска об отказе в предоставлении земельного участка по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0100004:3588), недействительным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, которое, по мнению суда, не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Из анализа положений ст. 198, 200 следует, что для признания судом ненормативного правового акта недействительным, необходимо наличия двух обязательных условий, в том числе: несоответствие его закону или иному правовому акту, и нарушение указанным актом, действием (бездействием)  прав и охраняемых законом интересов индивидуального предпринимателя или юридического лица, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на них каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В ходе рассмотрения дела о  признании недействительным отказа в выкупе земельного участка, расположенного по адресу: <...> площадью 21628 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0100004:3588,  оформленного письмом №946 от 26.01.2018, факт наличия вышеуказанных условий, при которых оспариваемый ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, по мнению суда, не нашли свое подтверждение, при этом исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ определено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пунктом 5 названной статьи установлено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ  уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии установленной данной нормой условий.

Из содержания оспариваемого отказа следует, что основанием для его принятия послужил вывод Департамента о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100004:3588 значительно превышает расчетную предельную площадь участка, необходимого для эксплуатации, расположенного на нем объекта недвижимости, предоставление в собственность земельного участка может привести к нарушению нормы ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. №  135-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Из материалов дела следует, что на момент обращения в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность предпринимателю на праве собственности принадлежал расположенный на спорном земельном участке объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0100004:4015 площадью 146, 3 кв.м.

В дальнейшем заявителем в дополнение к заявлению о предоставлении земельного участка от 28.12.2017г. было предоставлено заявление от 23.01.2018г., в котором содержалось указание на регистрацию права собственности 19.01.2018г. на сооружение электроэнергетики протяженностью 248 м. с кадастровым номером 70:21:0100004:4020.

Согласно приложению 6 СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78) нормативная площадь земельных участков для эксплуатации складов непродовольственных товаров равна 740 кв.м. на каждые 217 кв.м. складской площади (для одноэтажных складов).

Как следует из оспариваемого письма, площадь необходимого для эксплуатации земельного участка, по мнению ответчика, должна составлять 497,42 м2, исходя из расчета (146,3 кв.м. x 3,4).

При этом Департаментом при расчете необходимой площади не учитывались сооружения электроэнергетики протяженностью 248 м.

Вместе с тем, то обстоятельство, что при вынесении оспариваемого отказа Департаментом не учтены указанные сооружения электроэнергетики, не может являться безусловным основаниям для признания данного отказа не законным, поскольку даже при учете данных объектов площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов.

Кроме того, указанные сооружения электроэнергетики не возможно отнести к самостоятельным объектам недвижимости, поскольку такие объекты не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельным объектом гражданского оборота, а лишь выполняет обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям.

Согласно ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 06.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) органам запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). В частности, запрещается предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 данного Федерального закона.

Кроме того, ст. 16 Закона о защите конкуренции введен запрет на антиконкурентные соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами, а также запрет на осуществление указанными органами и организациями согласованных антиконкурентных действий.

Пунктом 20 статьи 4 Закона о защите конкуренции установлено, что государственными или муниципальными преференциями признается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Как указывалось выше ст. 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Между тем, п. 1 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ предусмотрено, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Пунктом 8 статьи 1 ГрК РФ определено, что правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

К полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся утверждение правил землепользования и застройки поселений (п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом (ч. 4 ст. 85 ЗК РФ).

Из анализа вышеуказанных положений следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов, орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2).

Заявитель, с учетом установленного вида разрешенного использования земельного участка «промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V классов вредности, объекты складского назначения IV-V классов вредности, оптовые базы и склады,  не представил правового и документального обоснования потребности в предоставлении земельного участка площадью 21628 м2 для использования складского здания площадью застройки 146,3 м2.

Ссылка Заявителя относительно того, что на испрашиваемом земельном участке расположен лесоперерабатывающий комплекс и спорный земельный участок площадью 21628 кв.м. необходим для обслуживания и эксплуатации, расположенных на нем объектов с учетом их функционального назначения, судом отклоняется как противоречащий материалам дела.

Так, Заявителем в материалы дела представлена проектная документация «Строительство склада, расположенного по адресу: <...>».

Из раздела 5 Проектной документации «Сведения о производственной программе и номенклатуре продукции, характеристика принятой технологической схемы производства в целом и характеристика отдельных параметров технологического процесса, требования к организации производства, данные о трудоемкости изготовления продукции» (ч. 4 «Технологические решения») усматривается, что проектируемый объект представляет собой комплекс сооружений для  приемки, хранения, сортировки и отправки потребителю пиломатериалов. Комплекс состоит из двух закрытых складов для сушки и временного хранения пиломатериалов, а также из трех открытых площадок для приема, сортировки и временного хранения пиломатериалов (поз. В, Г, Ж на плане земельного участка). Также предусмотрена открытая площадка (поз. Д на плане земельного участка) для временного хранения и отправки потребителю готовой продукции – отсортированного и подготовленного к реализации пиломатериала.

Открытые склады хранения материалов (поз. В, Г, Ж) представляют собой площадки площадью 1890 кв.м, 1005 кв.м, 1565 кв.м соответственно, покрытие – грунт, освобожденный от травяного покрова, уложен слой гравия согласно требований СП 114.13330.2016.

Площадка складирования материалов готовой продукции (поз.Д) представляет собой площадку площадью 2775 кв.м., покрытие – грунт, освобожденный от травяного покрова, уложен слой гравия согласно требований СП 114.13330.2016.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела как Ответчиком акта обследования земельного участка от 13.07.2018г., так и Заявителем фотографий спорного участка не усматривается расположения на данном участке открытых складов хранения материалов, складирования материалов готовой продукции.

Каких-либо доказательств того, что строительство объекта завершено и последний готов к эксплуатации в качестве лесоперерабатывающий комплекс, Заявителем в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, положения ст. 39.20 ЗК РФ не предусматривают наличия исключительного права на приобретение земельных участков в собственность в случае незавершенного строительства.

Кроме этого, судом отмечается, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно статье 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь

Из материалов дела следует, что индивидуальным предпринимателем зарегистрировано право собственности на 4 объекта, а не на единый недвижимый комплекс.

При этом, за исключением объекта – нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0100004:4015, а также сооружения электроэнергетики с кадастровым номером 70:21:0100004:4020, иные объекты (нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0100004:4029, сооружение электроэнергетики с кадастровым номером 70:21:0100004:4028 зарегистрированы предпринимателем уже после принятия Департаментом оспариваемого отказа.

Доказательств, подтверждающих потребность в предоставлении земельного участка площадью 21628 кв.м  необходимого для использования складского здания площадью застройки 146,3 кв.м. (на момент обращения с заявлением в Департамент), равно как и иных объектов (право собственности на которые зарегистрированы в настоящий момент: складское помещение площадью 146,3 кв.м., сооружения электроэнергетики протяженностью 248 м и 179м.) Заявителем в ходе судебного разбирательства не представлено.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о недоказанности необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка.

Ссылка Заявителя на то обстоятельство, что в постановлении администрации г.Томска №1297 от 12.12.2016г. (приложение №2) предельный размер застройки спорного земельного участка объектами капитального строительства составляет 15% от площади земельного участка, судом отклоняется, поскольку из содержания данного постановления (приложение №2) следует, что 15% показатель от площади земельного участка установлен в качестве минимальной площади озелененных территорий земельного участка, а не предельного размера застройки.

Иные доводы Заявителя судом оценены и не принимаются в качестве обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии отказа в предоставлении земельного участка в собственность нормам действующего земельного законодательства.

На основании изложенного, исследовав и оценив представленные в материалах дела доказательства по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, учитывая, что  исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования,  индивидуальный предприниматель ФИО2  не обосновал и не представил бесспорных доказательств безусловно свидетельствующих, что для эксплуатации находящегося в его собственности на момент рассмотрения Департаментом заявления нежилого строения площадью 146,3  кв. м ему необходим весь земельный участок площадью 21628 кв. м, правовых оснований для признания недействительным отказа Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска  от 26.01.2018г. №946 в выкупе земельного участка, расположенного по адресу <...> площадью 21628 кв.м., кадастровый номер 70:21:0100004:3588, у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании незаконным отказа от 26.01.2018 №946 в выкупе земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 21628 кв.м., кадастровый номер 70:21:0100004:3588,  отказать.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                                                       Чиндина Е. В.