Решение от 30 июня 2023 г. по делу № А07-38441/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-38441/2022
г. Уфа
30 июня 2023 года
Резолютивная часть решения вынесена 14.06.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 30.06.2023 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ФРУТ-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

третье лицо – ООО «Аудит-Безопасность»

с учетом уточнения исковых требований

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца – ФИО2 представитель, доверенность от 26.09.2022, диплом №46 от 30.12.2011, паспорт

от ответчика – ФИО3 представитель доверенность от 10.01.2023 №3дв, диплом №28 от 10.07.2014

от третьего лица – не явились, извещены


Общество с ограниченной ответственностью «ФРУТ-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 12.09.2022, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору с учетом стоимости неотделимых улучшений составляет 6 588 931,77 руб. (шесть миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч девятьсот тридцать один рубль 77 копеек), без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 88 от 06.10.2022 года, составленным частнопрактикующим оценщиком ФИО4; пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 658 893,17 руб. (шестьсот пятьдесят восемь тысяч восемьсот девяносто три рубля 17 копеек), перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность».

В ходе рассмотрения дела истцом представлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по установлению соответствия федеральным стандартам оценки представленного отчета №22-7/18/2-Н от 16.08.2022 общества «Аудит-безопасность» по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а также со ссылкой на ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по установления независимой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, которое удовлетворено судом, определением от 14.02.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО5, ФИО6, на разрешение эксперта ФИО5 поставлены следующие вопросы:

1) Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, отчет об оценке №22- 7/18/2-Н от 16.08.2022 нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, выполненный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?

2) Определить рыночную стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, без учета НДС 20%, по состоянию на 27.06.2022 года.

На разрешение эксперта ФИО6 поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580».

06.04.2023 в суд поступило заключение экспертов № 15/23.

С учетом заключения экспертов истец уточнил исковые требования, просит суд урегулировать договорные разногласия при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства с рассрочкой платежа от 12.09.2022, изложив:

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 9 275 408 руб. (девять миллионов двести семьдесят пять тысяч четыреста восемь рублей), без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключение экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 927 540,80 руб. (девятьсот двадцать семь тысяч пятьсот сорок рублей 80 копеек), перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца»;

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи), взыскать с Управления расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб., расходы на представителя в размере 100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины.

Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

18.05.2023 от Управления поступили пояснения с учетом заключения эксперта, 01.06.2023, 07.06.2023 – возражения на заявление об уточнении исковых требований.

07.06.2023 от истца поступили возражения на отзыв ответчика.

В судебном заседании 13.06.2023 представители сторон не возражали против рассмотрения спора по существу в отсутствие представителей сторон после перерыва.

По правилам ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13.06.2023 объявлен перерыв до 14.06.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, без участия лиц, участвующих в деле – извещены.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия лиц, участвующих в деле.

Исследовав представленные доказательства, суд


УСТАНОВИЛ:


Как следует из материалов дела, 27.06.2022 общество с ограниченной ответственностью «ФРУТ-Сервис» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа РБ с заявлением о выкупе арендуемого объекта - нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020202:3580, общей площадью 66,4 кв. м., расположенного по адресу: <...> (т.1, л. <...>).

Администрацией 08.09.2022 принято постановление № 15247 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда», проведена оценка спорного помещения.

Управлением в адрес истца сопроводительным письмом направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 12.09.2022, цена объекта в соответствии с п. 3.1 определена в сумме 12 891 659 руб. 23 коп. без учёта НДС 20 %.

Не согласившись с предложенной ценой, истец 07.10.2022 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12.09.2022 с предложением установить цену в размере 6 588 931 руб. 77 коп без учёта НДС 20 %, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчётом об оценке № 88, выполненным оценщиком ФИО4

Управление отклонило предложенный истцом протокол разногласий.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта.

Обществом «ФРУТ-Сервис» предложено о применении рыночной стоимости согласно заключению № 88, выполненному оценщиком ФИО4

Управление полагает, что указанная стоимость является заниженной, настаивает на применении стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ООО «Аудит-Безопасность» в соответствии с отчетом №22-7/18/2-Н от 16.08.2022.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца определением от 14.02.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено экспертам Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО5, ФИО6, на разрешение эксперта ФИО5 поставлены следующие вопросы:

1) Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, отчет об оценке №22- 7/18/2-Н от 16.08.2022 нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, выполненный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?

2) Определить рыночную стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, без учета НДС 20%, по состоянию на 27.06.2022 года.

На разрешение эксперта ФИО6 поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580».

06.04.2023 в суд поступило заключение экспертов № 15/23.

Экспертами ФИО5, ФИО6 в заключении № 15/23, содержащим подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на вопрос первый сделан вывод о том, что отчет об оценке №22-7/18/2-Н от 16.08.2022 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки ФСО № 3, № 7; нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта. Отчет № 22-7/18/2-Н от 16.08.2022 допускает неоднозначное толкование, вводит в заблуждение.

На второй, поставленный перед экспертом вопрос, сделан вывод, что рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания по адресу: <...> с кадастровым номером 02:55:020202:3580 без учета НДС 20% по состоянию на 27.06.2022 составила 10 879 000 руб.

На вопрос, поставленный перед экспертом ФИО6 сделан вывод, что рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания по адресу: <...> с кадастровым номером 02:55:020202:3580 составила 1 603 592 руб.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, выводы экспертов понятны и мотивированны, суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам экспертов, имеющих необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает.

Таким образом, исследовав и оценив выводы экспертов, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения экспертов в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие представленного в материалы дела отчета об оценке, подготовленного экспертами ФИО5, ФИО6, положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости с учетом стоимости неотделимых улучшений, установленной заключением экспертов в рамках назначенной судебной экспертизы и составляет 9 275 408 руб. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

Доводы ответчика судом рассмотрены, отклоняются исходя из следующего.

Датой получения уполномоченным органом от общества «Фрут-Сервис» заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является - 27.06.2022, что подтверждается распиской РГАУ МФЦ № 2022/084/119 о приеме документов на предоставление услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования, при его отчуждении», письмом ответчика № 17904 от 10.08.2022 в адрес истца и положениями Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования, при его отчуждении» в городском округе город Уфа Республики Башкортостан, утвержденного постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № 1159 от 09.09.2021.

С учетом изложенного, экспертами оценка рыночной стоимости спорного объекта и рыночной стоимости неотделимых улучшений обоснованно определена по состоянию на 27.06.2022.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласие арендодателя Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на проведение ремонтных работ арендуемого имущества подтверждается письмом от 23.05.2022г. № 11547.

Между тем, законом и договором аренды не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объемы и стоимость работ по улучшению арендованного имущества, также, как и обязательность участия арендодателя в приемке работ и подписания соответствующих актов.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ в случаях, определенных Правительством Российской Федерации, при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно- технического обеспечения таких зданий, сооружений.

Согласно приложению к Постановлению Правительства РФ от 30.11.2021 №2120 «Об осуществлении замены и (или) восстановления отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения при проведении текущего ремонта зданий, сооружений» установлен Перечень элементов строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, замена и (или) восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств:

- отдельные элементы системы электроснабжения;

- оконные и дверные блоки;

- откосы при замене или установке перегородок, оконных и дверных блоков, подоконных досок;

- подвесные потолки;

- напольные покрытия;

- облицовка стен: а) керамическими плитками и специализированными медицинскими панелями; б) гипсокартоном.

Согласно заключению экспертов № 15/23 экспертом ФИО6 к неотделимым улучшениям отнесены следующие работы и материалы: устройство подвесных потолков; устройство оснований и покрытий из линолеума с укладкой на клее; монтаж оконных блоков из ПВХ; облицовка стен гипсокартоном; электромонтажные работы.

Следовательно, в результате проведения ремонтных работ арендуемого имущества, согласованных с арендодателем письмом от 23.05.2022г. № 11547, арендатором произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества, рыночная стоимость которых засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Обществом также заявлено о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны с учетом принципа пропорциональности.

В силу статьи 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; продолжительность рассмотрения и сложность дела, размер вознаграждения представителей по аналогичным спорам и делам.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 N 454-О, следует, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Из положений вышеуказанного определения, во взаимосвязи с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что в случае, когда одна сторона не представляет суду доказательств чрезмерности понесенных другой стороной судебных расходов с учетом сложившейся в регионе стоимости оплаты услуг адвоката, а также сведений статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, суд вправе по собственной инициативе возместить расходы в разумных, по его мнению, пределах, лишь при условии, что сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы.

В подтверждение факта несения расходов на оказание услуг обществом представлен договор возмездного оказания юридических услуг от 26.09.2022, заключенный с обществом «Эксперт».

Оплата оказанных услуг подтверждается платежными поручениями от 13.04.2023№ 20, от 13.10.2022 № 137 на общую сумму 100 000 руб.

Таким образом, заявленные к возмещению расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. документально подтверждены.

Исследовав материалы дела, оценив их и сопоставив с фактическими обстоятельствами дела, суд приходит к выводу о чрезмерности заявленных к взысканию расходов, поскольку считает, что оказанные представителем услуги не соответствуют сумме, заявленной в качестве оплаты.

Из подготовленного искового заявления не следует наличия доктринального толкования положений закона, данные документы не содержат ссылок на позиции по соответствующему вопросу, изложенных в специальной литературе, либо иной научной аргументации.

Суд также считает, что категория спора по настоящему делу не является изначально сложной и нетипичной, правовая квалификация возникших правоотношений существенных затруднений не вызывает.

При рассмотрении спора по делу настоящему делу заявителем не осуществлялся сбор большого количества доказательств.

Дело не является сложным как с точки зрения правовой квалификации, так и с точки зрения доказывания фактических обстоятельств дела и не требовало от представителя значительных временных затрат и интеллектуальных усилий. В связи с этим участие представителя в настоящем деле не требовало специальной правовой оценки ситуации и длительного времени по анализу правовых норм и документов для подготовки процессуальных документов.

Суд исходит из того, что представитель, взявший на себя обязательства по оказанию юридических услуг, должен обладать необходимыми количеством знаний и опытом как профессионал в данной сфере, в связи с чем, учитывая категорию спора и сложность спора, подготовка документов, изучение специального законодательства и судебной практики не должно было потребовать от представителей значительных усилий.

Учитывая, что институт возмещения судебных расходов не должен являться необоснованным препятствием для обращения в суд с целью защиты прав, но в то же время выполняет роль одного из средств предотвращения сутяжничества, принимая во внимание, что правоотношения, существующие между истцом и ответчиком, находятся в ситуации неопределенности до момента вынесения окончательного судебного акта по делу, на суде лежит обязанность установления баланса в рисках сторон относительно понесенных ими судебных расходов. Следовательно, несмотря на вынесение судебного акта в пользу одной из сторон, на нее может быть также возложено несение бремени части судебных расходов.

В соответствии с вышеизложенным одного лишь подтвержденного факта несения судебных расходов недостаточно для признания таких расходов соразмерными.

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержание договора на оказание юридических услуг, представленные истцом в подтверждение подлежащих к взысканию расходов доказательства по своему внутреннему убеждению, учитывая характер спора и уровень сложности дела, продолжительность его рассмотрения, объем работы, проделанной представителем истца, количество собранных им документов, а также стоимость юридических услуг при рассмотрении схожих споров, суд с учетом разъяснений, данных в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб.

При этом суд отмечает, что сделанный вывод не следует рассматривать в качестве нарушения принципа свободы договора. Размер вознаграждения, подлежащий взысканию, должен соответствовать реальному объему оказанных услуг с учетом конкретных обстоятельств дела, таких как сложность спора, количество судебных заседаний, необходимость истребования дополнительных доказательств, совершения других процессуальных действий.

Правовых оснований для большего уменьшения суммы судебных расходов суд не усматривает.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с урегулированием разногласий в редакции истца расходы по оплате государственной пошлины по заявлению (6000 руб.) и по оплате экспертизы (40 000 руб.) относятся на Управление. Денежные средства в размере 40 000 руб., находящиеся на депозитном счете Арбитражного суда Республики Башкортостан, подлежат выплате эксперту, о чем судом вынесено отдельное определение.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Фрут-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Фрут-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12 сентября 2022 года, в отношении нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, с изложением пунктов 3.1. и 3.3. указанного договора в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 9 275 408 руб. (девять миллионов двести семьдесят пять тысяч четыреста восемь рублей), без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключение экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

«3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 927 540,80 руб. (девятьсот двадцать семь тысяч пятьсот сорок рублей 80 копеек), перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи).

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фрут-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований по оплате услуг представителя отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.


Судья Р.М. Айбасов