Решение от 18 декабря 2025 г. АС города Севастополь

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

ФИО1 ул., <...>, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-13223/2024
19 декабря 2025 г.
г. Севастополь


Резолютивная часть решения объявлена 10.12.2025

Полный текст решения изготовлен 19.12.2025

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Астаповой К.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гонтарем С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от Департамента – ФИО3 по доверенности от № 59 от 10.03.2025, предъявлен паспорт и диплом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №13-14 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 91:03:002007:5159, общей площадью 84,7 кв.м.

Определением суда от 20.01.2025 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

Руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принял к рассмотрению измененные исковые требования, в которых истец просил суд урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2 и Департаментом при заключении договора купли-продажи № 13-24 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. кадастровый номер 91:03:002007:5159, обшей площадью 87,4 кв.м., путем изложения пунктов договора купли-продажи от 29.11.2024 недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции. 2.1: «Цена Объекта составляет 6 600 000 (Шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей (без учета НДС).

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание 10.12.2025 не обеспечил, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения судебного заседания без его участия и рассмотрения дела по имеющимся в деле документам. Кроме того, до начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании 10.12.2025 представитель Департамента возражал против удовлетворения требований.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – арендодатель) и ИП ФИО2 (далее – арендатор) 05.10.2023 заключен договор № 20-2023 аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, а именно: нежилого помещения № I-I - I-5 с кад.№ 91:03:002007:5159, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Геловани, 32 А. общей площадью 87,4 кв.м.

02.10.2024 предприниматель на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) обратился к Департаменту с заявлением о заключении договора купли-продажи на нежилое помещение (вх. № 47557/01100413/01/24 от 07.10.2024).

Предприниматель получил ответ от Департамента с проектом договора купли-продажи, с условием стоимости объекта 9 652 674,50 руб., определенной на основании отчета об оценке от 08.11.2024 № 03-02/24/98, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО4

17.12.2024 предприниматель направил департаменту протоколом разногласий к договору купли-продажи в части стоимости выкупаемого арендованного имущества.

Письмом от 24.12.2024 № 35283/01-10-04-13/02/24 Департамент отказал в принятии условий, отраженных в протоколе разногласий.

Полагая, права предпринимателя нарушены, последний обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При таких обстоятельствах, в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора, в том числе условие о размере арендной платы, определяются в судебном порядке.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010 сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 № 4667/10).

Согласно пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, предприниматель соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением суда от 17.06.2025 назначена судебная экспертиза, перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 91:03:002007:5159,общей площадью 84,7 кв.м на дату 07.10.2024?

Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества и такая оценка должна осуществляться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом указанного заявления и соответственно определение рыночной стоимости объекта при проведении экспертизы должно быть на момент подачи указанного заявления истцом.

Как установлено судом, заявление истцом в уполномоченный орган подано 07.10.2024, следовательно, рыночная стоимость выкупного имущества подлежит определению по состоянию на 07.10.2024.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Согласно подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации (передаче) помещения, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не признается объектом налогообложения, налог на добавленную стоимость (НДС) не должен начисляться и уплачиваться сторонами соответствующего договора.

Согласно экспертному заключению № 1507-25/01 от 25.07.2025 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 6 600 000 руб. без НДС.

Таким образом, рыночная стоимость объекта приватизации по состоянию на 07.10.2024, то есть на момент подачи истцом (арендатором) заявления о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ, составляет 6 600 000 руб. без НДС.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-ФЗ.

Таким образом, оценив, экспертное заключение № 1507-25/01 от 25.07.2025, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу. Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Указанный размер Департаментом не оспорен, возражений по экспертному заключению по существу не заявлено, как и не заявлено мотивированного ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, исходя из оценки представленных в дело доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца об урегулировании разногласий, возникших между ИП ФИО2 и городом федерального значения Севастополь в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности города Севастополя, нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, с кадастровым номером 91:03:002007:5159, общей площадью 84,7 кв.м., которые подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Севастополя: встроенные нежилые помещения (с № I-1 по I-5), кадастровый номер 91:03:002007:5159, общей площадью 87,4 кв.м, расположенные по адресу: <...>, изложив спорный пункт договора в следующей редакции:

- 2.1. Стоимость объекта составляет 6 600 000,00 (Шесть миллионов шестьсот тысяч рублей 00 копеек) рублей.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) судебные издержки в сумме 45 000 руб., из которых 15 000 руб. – расходы по оплате государственной пошлины, 30 000 руб. – судебные издержки в связи с проведением судебной экспертизы.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.

Судья

К.Г. Астапова