Решение от 14 октября 2025 г. по делу № А04-5103/2025

Арбитражный суд Амурской области

675023, <...>

тел. <***>, факс <***>

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-5103/2025
г. Благовещенск
15 октября 2025 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 15.10.2025.

Резолютивная часть решения объявлена 14.10.2025.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Воробьёвой В.С.,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Хаританюк А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление заместителя прокурора Амурской области О.С. Лисенкова

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Сковородинского муниципального округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительным (ничтожным) договора, применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности,

Третье лицо: администрация Сковородинского муниципального округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности № 93 от 06.11.2024, сл. уд;

от ответчиков: ИП ФИО1 лично, паспорт;

иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ).

установил:

Прокурор Амурской области обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Сковородинского муниципального округа (далее – ответчик, Комитет), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – соответчик, ИП ФИО1, предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 1-02-23/96 от 08.08.2023, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности ИП ФИО1 на земельный участок с К№ 28:24:010803:40 общей площадью 698,0 кв.м.

В обоснование заявленных требований указано следующее. Между Комитетом по управлению муниципального имущества Сковородинского муниципального округа и ИП ФИО1 08.08.2023 без проведения торгов по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, заключен договор купли-продажи № 1-02-23/96 земельного участка с кадастровым номером 28:24:010803:40. При этом существующие границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 28:24:010803:40 необоснованно велики по отношению к объекту недвижимого имущества - магазин с кадастровым номером 28:24:010803:111, и отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателю. Исходя из положений действующего законодательства, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов может быть представлено лишь в случае обоснования необходимости использования земельного участка для обеспечения эксплуатации (обслуживания), расположенного на нем объекта недвижимости, в данном случае магазина. В рассматриваемом случае такое обоснование отсутствует.

В судебном заседании прокурор на иске настаивает.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО1 возражает против удовлетворения иска по доводам письменного отзыва. Указала, что является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 28:24:010803:40 общей площадью 698,0 кв.м. Пройдя все этапы согласования и оформления магазина и земельного участка, действовала разумно, согласно действующего законодательства, выполняя все требования компетентных органов с момента обращений, не допуская нарушений. Дополнительно пояснила, что на земельном участке помимо объекта недвижимости (магазина смешанных товаров) располагается место для складирования и хранения товаров, элементы наружного освещения, парковка для транспорта, ограждение. В настоящее время она планирует осуществить строительство еще одного объекта недвижимости на земельном участке, с указанной целью ею приобретаются строительные материалы, которые в настоящее время складированы на участке. Просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Сковородинского муниципального округа в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В материалы дела представлен письменный отзыв и дополнения к нему, согласно которым с заявленными требованиями ответчик не согласен, полагает, что оспариваемый договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель третьего лица не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не уведомил.

На основании ст. 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения прокурора и соответчика, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 в 2009 году обратилась в Отдел по управлению муниципальной собственностью и землепользованию Администрации г. Сковородино Амурской области с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство магазина.

Администрацией Сковородинского района комиссионно был произведен выбор и предварительное согласование местоположения земельного участка под строительство магазина в <...> ориентировочной площадью 1066 кв.м., о чем был составлен акт от 08 февраля 2010 года.

Постановлением Администрации Сковородинского района от 29.11.2012 утвержден указанный акт о выборе и предварительном согласовании местоположения земельного участка.

Проведена санитарно-эпидемиологическая оценка указанного земельного участка, по результатом которой составлен протокол № 84 от 12.11.2010 года, согласно которому земельный участок для строительства магазина по адресу: 676014, <...> ориентировочной площадью 1066 кв.м. соответствует СанПиН 2.2.1/2.1.1. 1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий сооружений и других объектов» СП 2.3.6. 1006-01 1200-03 «Санитарно-эпидемиологические требования и организация торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов». В последующем выдано санитарно-эпидемиологическое заключение № 26.22.14.000.Т.001536.12.10 от 03.12.2010.

25.07.2013 в связи с выявленной кадастровой ошибкой по заказу администрации кадастровым инженером выполнен межевой план на земельный участок с кадастровым номером 28:24:010803:40, схема расположения земельного участка на кадастровом плане с уточнёнными границами и площадью 698 кв.м. утверждена и согласована администрацией Сковородинского района.

21.01.2014 на основании постановления администрации Сковородинского района Амурской области между предпринимателем и Комитетом по управлению имуществом заключен договор аренды спорного земельного участка.

В 2014 году ИП ФИО1 с целью строительства на спорном земельном участке здания магазина был заказан архитектурный проект.

09.06.2014 ИП ФИО1 получено разрешение на строительство, утв. постановлением № 234 от 10.06.2024 администрацией г. Сковородино.

30 марта 2015 года изготовлен технический паспорт на здание - магазин с кадастровым номером земельного участка 28:24:010803:40 площадью 79,5 кв.м.

На основании постановления администрации г. Сковородино № 197 от 16.07.2015 магазин введен в эксплуатацию.

Право собственности ИП ФИО1 на здание с кадастровым номером 28:24:010803:111 площадью 79,5 кв.м. по адресу <...>,  зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.11.2015.

02.08.2023  в Комитет по управлению муниципального имущества Сковородинского муниципального округа от ИП ФИО1 поступило заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 28:24:010803:40 без проведения торгов.

08.08.2023 между Комитетом по управлению муниципального имущества Сковородинского муниципального округа и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи № 1-02-23/96 земельного участка с кадастровым номером 28:24:010803:40.

Полагая, что указанный договор купли-продажи заключен с нарушением норм действующего законодательства и является ничтожным, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства и установленные судом обстоятельства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 442 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Под публичными интересами понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 АПК РФ).

По смыслу приведенной нормы право требовать признания указанных сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов.

В соответствии с абзацем вторым пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – ПП ВАС РФ от 23.03.2012 № 15) применительно к статье 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор в исковом или ином заявлении обязан обосновать наличие у него полномочий по обращению в арбитражный суд, а по делам, названным в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

В пункте 10 названного постановления разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, от имени субъекта Российской Федерации могут выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований могут осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Из анализа приведенных положений законодательства следует, что при обращении в арбитражный суд в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор преследует публично-правовой интерес, который соответствует интересу органа, осуществляющего публичные полномочия в данной сфере. Право прокурора на обращение в суд с иском о признании сделки недействительной не существует само по себе, а обусловлено наличием публично-правового интереса, который подлежит восстановлению по итогам рассмотрения иска прокурора.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ), (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что истец по настоящему делу действует в защиту публичных интересов в интересах муниципального образования Сковородинский муниципальный округ, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка № 1-02-23/96 от 08.08.2023 сторонами договора было нарушено земельное законодательство.

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О отметил, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017).

В определении от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации высказал подход, согласно которому необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 N 935-О).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. Площадь, подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В соответствии со статьями 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждый участник процесса обязан представлять суду доказательства в обоснование своей позиции. При разрешении спора суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 28:24:010803:40, площадью 698,0 кв. м, являющийся предметом спорного договора купли-продажи, предоставлен предпринимателю без проведения торгов в порядке реализации им права на выкуп земельного участка под существующим объектом недвижимости с кадастровым номером 28:24:010803:111 площадью 79,5 кв. м (магазин).

Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что площадь застройки под объектом недвижимости (магазином), принадлежащим на праве собственности предпринимателю, составляет лишь 11,39 % от площади земельного участка.

Необходимость в предоставлении земельного участка площадью 698,0 кв.м. для эксплуатации объекта недвижимости площадью 79,5 кв.м. никаким образом предпринимателем не обоснована ни при подаче заявления в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Сковородинского района о выкупе земельного участка, ни при рассмотрении спора судом.

Каких-либо контррасчетов со ссылкой на нормы права относительно соразмерности площади спорного земельного участка и расположенного на нем магазина предпринимателем суду представлено не было.

Доводы предпринимателя о намерении в будущем осуществить строительство иного объекта недвижимости на спорном земельном участке к доказательствам обоснования предоставления земельного участка площадью 698 кв.м. без проведения конкурентных процедур, отнесены быть не могут.

Фактическое использование земельного участка не опосредует само по себе довод о нуждаемости для эксплуатации объекта недвижимости именно указанного земельного участка. Доказательств наличия технологического процесса, для выполнения которого требовалась бы вся площадь земельного участка, предприниматель не привел.

Более того, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по указанному основанию, только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Кроме того, из акта осмотра земельного участка от 03.10.2025, составленного помощником прокурора Сковородинского района следует, что на земельном участке расположен магазин площадью 79,5 кв.м., остальная площадь земельного участка не используется, не произведено благоустройство территории, освещение, автостоянка и т.п.

Указанные обстоятельства сами по себе подтверждают отсутствие у заявителя необходимости в эксплуатации незастроенной части спорного земельного участка в целях эксплуатации возведенного объекта недвижимости на момент подачи в Комитет заявления о выкупе земельного участка.

Доводы Комитета по управлению муниципальным имуществом Сковородинского муниципального округа об отсутствии необходимости установления обстоятельств соразмерности принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка отклоняются судом как основанные на неверном толковании норм действующего земельного законодательства с учетом приведенного правового регулирования и правовых позиций высших судов по вопросу применения положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания спорной сделки недействительной (ничтожной), как заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм статьи 168 ГК РФ, с применением последствий ее недействительности путем прекращения права собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 28:24:010803:40, площадью 698,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>, возложения на предпринимателя обязанности возвратить Комитету спорный земельный участок по акту приема-передачи, возложения на Комитет обязанности вернуть предпринимателю уплаченные им денежные средства в размере 128 356,28 рублей.

С учетом изложенного исковые требования прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 1.1. ч. 1 ст. 333.37 НК РФ, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, органы публичной власти федеральной территории «Сириус», выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Таким образом, ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом Сковородинского муниципального округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) от уплаты госпошлины освобожден.

По правилам ст. 110 АПК РФ с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 25 000 рублей.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № 1-02-23/96 от 08.08.2023, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Сковородинского муниципального округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1  (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)  в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:24:010803:40.

Применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на земельный участок с кадастровым номером 28:24:010803:40, площадью 698,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Сковородинского муниципального округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) земельный участок с кадастровым номером 28:24:010803:40, площадью 698,0 кв.м, расположенный по адресу: <...> по акту приема-передачи.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Сковородинского муниципального округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) возвратить индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) денежные средства в сумме 128 356,28 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 25 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья                                                                                                     В.С. Воробьёва