Решение от 11 октября 2019 г. по делу № А79-5976/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5976/2019
г. Чебоксары
11 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 07.10.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Россия 428000, г.Чебоксары, Чувашская Республика, ул.К.Маркса д. 36, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 305212801400382, ИНН <***>,

об изъятии объекта незавершенного строительства,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ФИО3,

при участии ответчика - ФИО2 согласно выписке из ЕГРЮЛ,

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства – назначение – нежилое, площадью 3185,6 кв.м с кадастровым номером 21:01:030405:368, расположенный по ул. Кадыкова, д. 5 в г. Чебоксары, со степенью готовности – 97%.

Исковые требования основаны на нормах статей 239.1, 450, 452, 610, 612, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 31.03.2015 №57/6071-К, истец отказался в одностороннем порядке от договора аренды и потребовал освободить земельный участок, поскольку арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов.

Определениями суда от 30.05.2019, 08.07.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ФИО3.

Истец, третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку полномочных представителей в суд не обеспечили.

Рене истец ходатайством от 17.07.2019 №29/08-4317 уточнил исковые требования, просил:

- изъять у ответчика объект незавершенного строительства – назначение – нежилое, площадью 3185,6 кв.м с кадастровым номером 21:01:030405:368, расположенный по ул. Кадыкова, д. 5 в г. Чебоксары, со степенью готовности – 97%, путем продажи с публичных торгов по начальной цене 63 555 370 руб. с выплатой ответчику вырученной от продажи суммы за вычетом расходов на проведение торгов.

- определить организатором публичных торгов администрацию города Чебоксары в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом;

- обязать ответчика в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда предоставить Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом документы на незавершенный строительством объект: проектную документацию – с основными параметрами строительного проекта, справку о строительной готовности, с указанием степени готовности основных конструктивных элементов, справку о балансовой стоимости объекта.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом исковых требований судом принято.

Ответчик исковые требования не признал. Суду пояснил, что им предпринимаются меры по вводу объекта в эксплуатацию, все документы готовы, в ближайшее время будут направлены в Администрацию для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Указал, что уведомления об отказе от договора не получал, напротив, истец выдал расчет арендной платы и на 2019 год. Пояснил, что объект функционирует, является полностью завершенным, подключены все инженерные коммуникации, в нем размещен ресторан и гостиница. Также указал на пропуск истцом шестимесячного срока для предъявления такого иска.

Выслушав ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

31.03.2015 между Администрацией (арендодателем) и предпринимателем ФИО3 (арендатором) заключен договор № 57/6071-К аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:030405:63, площадью 2256 кв.м, расположенный в <...>, для завершения строительства 4-этажного офисно-торгового центра с мансардным этажом.

Срок аренды земельного участка установлен с 01.01.2015 по 01.01.2018 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 06.04.2015.

Дополнительным соглашением от 29.03.2017 стороны изменили целевое назначение участка, указав "предпринимательство (для завершения строительства 4-этажного офисно-торгового центра с мансардным этажом).

По данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 21:01:030405:63 имеет вид разрешенного использования – предпринимательство.

На указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 21:01:030405:368 площадью 3185,6 кв.м., степенью готовности 97 %, ранее принадлежавший ФИО3 на основании свидетельства о государственной регистрации от 09.04.2013 серии 21 АД 768399 (далее - объект).

Как следует из письма ответчика от 29.03.2019, адресованного истцу, 09.08.2017 ФИО3 выдано разрешение на реконструкцию объекта № 21-1-147-2017 (л.д. 63-64).

Информации о выдаче указанного разрешения имеется также в свободном доступе на сайте Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Чебоксары http://arch.cap.ru в разделе "Перечень выданных разрешений на строительство" за 2017 года под № 79.

Впоследствии по договору купли-продажи от 24.09.2018 объект приобретен ответчиком – ИП ФИО2, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена соответствующая запись 14.11.2018.

О факте перехода права собственности на объект истец уведомлен, расчет арендной платы на 2018-2019 годы выдан ответчику (л.д. 55).

В материалах дела имеется письмо № 29/08-3180 от 04.06.2018, адресованное истцом прежнему арендатору земельного участка ФИО3, содержащее уведомление об отказе от договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Иное ни законом, ни договором не предусмотрено.

Напротив, в пункте 9.4 договора и последнем абзаце пункта 9.5 указано, что договор считается расторгнутым с момента отправления арендодателем арендатору уведомления об отказе от договора.

Между тем по запросу суда ни истец, ни ФИО3 не представили доказательств его направления или получения арендатором.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для признания такого отказа, изложенного в письме от 04.06.2018, состоявшимся, а договора аренды земельного участка №576071- К от 31.03.2015 прекратившимся.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

С ответчиком как с новым собственником объекта недвижимости новый договор аренды земельного участка не заключался, доказательств его уведомления о прекращении ранее действовавшего договора не представлено.

Доказательств отказа арендодателя от договора, направленных, в том числе новому арендатору – ответчику ФИО2, материалы дела не содержат.

Ответчик ФИО2 факт получения каких-либо уведомлений об отказе от договора отрицает, напротив, указывает на получение расчета арендной платы на 2018-2019 годы.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктами 1 и 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Из буквального содержание указанных норм следует, что изъятие объекта допускается в случае прекращения арендных отношений.

В настоящем деле договор аренды земельного участка не прекращен, следовательно, оснований для изъятия объекта не имеется.

Также, исходя из пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила этой статьи применяются при условии, что строительство объекта не было завершено.

По утверждению ответчика, не опровергнутому истцом и согласующемуся с фотоматериалами, прилагаемыми к техническому паспорту объекта инв. № 21132н от 01.04.2011 (л.д.66), данными Единого государственного реестра недвижимости о степени готовности объекта – 97 %, договорами на поставку ресурсов (л.д. 98-145), объект в настоящее время полностью достроен, подключен к коммуникациям и эксплуатируется, в том числе арендаторами, в нем размещены ресторан, гостиница и прочие объекты (л.д. 81-82, 94-97).

Согласно пояснениям ответчика, им подготовлен комплект документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для изъятия объекта у ответчика.

Государственная пошлина по иску не распределяется, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 30.05.2019, подлежат отмене с момента вступления настоящего решения в законную силу на основании части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 30.05.2019 по настоящему делу, отменить с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Судья

О.А. Коркина