Решение от 14 августа 2023 г. по делу № А14-20111/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



г. Воронеж Дело № А14-20111/2022

«14» августа 2023 года

Резолютивная часть оглашена 15.06.2023

В полном объеме изготовлено 14.08.2023


Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Тимашова О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания судьей Тимашовым О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Дайнава-Центр», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении к подписанию договора купли-продажи земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности, доверенность от 16.11.2022 (сроком на 1 год), документ, удостоверяющий личность –паспорт гражданина РФ, диплом;

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности №27 от 03.02.2022, документ, удостоверяющий личность – служебное удостоверение, ФИО3, представителя по доверенности №39 от 03.02.2022, документ, удостоверяющий личность – служебное удостоверение;

Установил:

в Арбитражный суд Воронежской области посредством системы «Мой арбитр» (согласно отметке канцелярии) поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Дайнава-Центр» (далее по тексту – истец, ООО «Дайнава-Центр») к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту – ответчик, Департамент имущества области) об обязании Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области заключить с ООО «Дайнава-Центр» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305004:1408.

Определением суда от 23.11.2022 заявление оставлено без движения, установлен срок для устранения недостатков до 16.12.2022.

В установленный судом срок недостатки, послужившие основанием для оставления заявления без движения, устранены в полном объеме.

Определением суда от 30.11.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу назначены на 23.01.2023 г.

Судебное заседание арбитражного суда первой инстанции откладывалось.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточненные исковые требования, согласно которым истец просит обязать Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Дайнава-Центр» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305004:1408 в следующей редакции:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, именуемый дальнейшем «Продавец», в лице руководителя департамента ФИО4, действующего на основании постановления Правительства Воронежской области от 08.05.2009г. № 365, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Дайнава-Центр», именуемый в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО5, с другой стороны, именуемые в дальнейшем "Стороны", в соответствии со ст.39.2, п.п.6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, заключили настоящий Договор о нижеследующем:


1. Предмет Договора


1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 36:34:0305004:1408, находящийся по адресу: <...>, общей площадью 3231 кв.м. (далее именуемый — Земельный участок).

1.2. На Земельном участке находится принадлежащий Покупателю на праве собственности объект недвижимости:



№
п/п

Наименование объекта недвижимости

Литер

Кадастровый (или условный номер)

Пло-щадь

кв.м.

Запись государственной регистрации права (вид, дата, номер)

1.

Нежилое здание

-
36:34:0305004:1850

3141,6

Собственность, от 25.01.2019 г.

№36:34:0305004:

1850-36/069/2019-1

2. Плата по договору

2.1. Цена Земельного участка составляет 5009116,23 руб. (пять миллионов девять тысяч сто шестнадцать рублей двадцать три копейки).

2.2. Оплата цены Земельного участка осуществляется путем перечисления Покупателем цены Земельного участка, указанной в пункте 2.1 настоящего Договора, на расчетный счет Продавца в течение 7 дней с момента заключения настоящего договора купли-продажи .

2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены Земельного участка по настоящему Договору считаются исполненными в момент поступления денежных средств на следующие банковские реквизиты:

Получатель: УФК по Воронежской области (Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж). КБК 978 114 06012 04 0000 430. Расчетный счет- <***> в Отделение Воронеж г. Воронеж. БИК – 042007001, ИНН – <***>, КПП – 366601001, ОКТМО – 20701000. В назначении платежа указать: оплата за приватизацию земельного участка по договору (номер, дата).

2.4. В случае нарушения срока, указанного в п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе взыскать, а Покупатель обязан уплатить неустойку в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки в течении 3 (трех)рабочих дней с даты получения Покупателем соответствующего требования от Продавца.

3. Ограничения использования и обременения Земельного участка.


3.1. В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ограничений (обременений) выкупаемого Земельного участка не установлено.


4. Права и обязанности сторон.


4.1. Продавец обязуется:

4.1.1. Предоставить покупателю пакет документов необходимый для государственной регистрации права собственности на Земельный участок.

4.2. Покупатель обязуется:

4.2.1. Оплатить цену Земельного участка в соответствии с разделом 2 настоящего Договора.

4.2.2. Своими силами и за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на Земельный участок и передать Продавцу копии документов о государственной регистрации перехода права собственности на Земельный участок.

4.2.3. Соблюдать при использовании Земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченными органами правил и нормативов.

4.2.4. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации надземных коммуникаций, не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

4.2.5. Не нарушать законных интересов владельцев инженерно-технических сетей, коммуникаций, обеспечивать доступ и проход на Земельный участок их представителей.


5. Ответственность сторон


5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.2. Стороны пришли к соглашению, что споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Продавца.


6. Вступление в силу и переход права собственности


6.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами.

6.2. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а так же в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. На основании ст. ст. 131, 164, 554 ГК РФ и 35 ЗК РФ переход права собственности на Земельный участок по настоящему Договору подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

6.4. Право собственности на Земельный участок возникает у Покупателя с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.


7. Заключительные положения


7.1. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Один экземпляр находится у Продавца, один экземпляр у Покупателя, один хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7.2. Приложением к Договору является передаточный акт.


В судебном заседании представитель истца пояснил, что ООО «Дайнава-центр» является собственником объекта недвижимости - складского здания с кадастровым номером 36:34:0305004:1850, расположенного на указанном земельном участке, созданного на основании разрешения на строительство от 9.07.2014 и введенного в эксплуатацию в установленном порядке 30.11.2018. Введя в эксплуатацию объект капитального строительства с видом разрешенного использования «торгово-выставочный павильон», впоследствии Общество привело в соответствие вид разрешенного использования здания в соответствие с видом использования арендуемого земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24 июня 2022 года.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 07.06.2023 объявлялся перерыв до 14.06.2023. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась на доске объявлений в здании арбитражного суда и в информационном окне в сети интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

Представитель истца просил удовлетворить иск согласно принятым уточнениям.

Представитель ответчика представил суду письменные возражения. Как указывает ответчик, в рамках разрешения настоящего истец фактически оспаривает отказ департамента в предоставлении спорного земельного участка в собственность.

Из материалов дела следует, что между ДИЗО Воронежской области и ООО «Дайнава-Центр» на основании протокола о результатах аукциона от 20.06.2013 № 143 был заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2013 № 2562-13/гз, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер 36:34:0305004:1408, для проектирования и строительства складской базы V класса вредности.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН земельный участок, расположенный по адресу <...>, имеет кадастровый номер 36:34:0305004:1408, вид разрешенного использования для проектирования и строительства складской базы V класса вредности.

Истец является собственником объекта недвижимости – здания с кадастровым номером 36:34:0305004:1850, расположенного на указанном земельном участке, созданного на основании разрешения на строительство от 09.07.2014 и введенного в эксплуатацию в установленном порядке 30.11.2018.

Как указывает истец, введя в эксплуатацию объект капитального строительства с видом разрешенного использования «торгово-выставочный павильон», впоследствии общество привело в соответствие вид разрешенного использования здания в соответствии с видом использования арендуемого земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.06.2022 г.

29.07.2022 истец обратился в ДИЗО Воронежской области с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0305004:1408, как фактически занимаемого принадлежащим обществу объектом недвижимости; одновременно указанное заявление содержало просьбу истца о расторжении договора аренды земельного участка №2562-13/гз от 21.06.2013.

10.10.2022 ответчику направлен проект договора купли-продажи с приложениями, который не был подписан ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает право продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации реализован один из основополагающих принципов земельного законодательства - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно упомянутой выше норме не допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Целевое назначение земельного участка в совокупности с видом разрешенного использования земельного участка является фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него.

Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешённым использованием).

Согласно утверждению представителя истца в настоящий момент, здание расположенное по адресу <...> является складским помещением, представил технический план здания.

Согласно "ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения" (утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 N 582-ст) (ред. от 30.09.2022) к складам относят специальные здания, строения, сооружения, помещения, открытые площадки или их части, обустроенные для целей хранения товаров и выполнения складских операций.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа город Воронеж утвержденным решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V (в редакции решения Воронежской городской Думы от 31.05.2023 № 747-V) (далее – ПЗЗ) испрашиваемый земельный участок находится в границах территориальной зоны с индексом ПК – 77, объекты складского назначения являются основным видом разрешенного использования в данной территориальной зоне.

В соответствии со ст. 25 ПЗЗ градостроительный регламент ПК предназначен для размещения коммунальных объектов и производственных предприятий V - IV санитарного класса, не формирующих значительных санитарно-защитных зон. В границах данной территориальной зоны также допускается размещение общественных объектов районного и местного значения, формирующих небольшие посетительские потоки.

Вместе с тем, согласно материалов выездной проверки проведенной ДИЗО Воронежской области совместно с ОГБУ ВО «Управление природных ресурсов» представленной представителем ДИЗО Воронежской области в материалы дела, имеется заключение кадастрового инженера в соответствии с которым установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0305004:1408 расположено здание торгово – сервисного типа.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц ООО «Дайнава-центр» осуществляет свою деятельность по адресу: <...>, в качестве основного вида деятельности общества указан ОКВЭД 45.11.2 - торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах.

Исходя из официального сайта компании ООО «Дайнава-Центр» - daynava.lada.ru общество фактически осуществляет деятельность в дилерском центре "Дайнава лада" по адресу по адресу: <...>. Данный сайт содержит сведения о времени работы, телефонах, режиме работы автосалона, сведения о юридическом лице ОГРН, ИНН. В разделе "о компании" содержится информация о предоставлении услуг по продаже автомобилей, технического обслуживания транспортных средств, услуг кредитования и предоставлении услуг расположенного на территории дилерского центра кафе, а также детской игровой комнаты.

В пункте 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного 27.11.2019 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, указано, что собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, пунктов - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 №1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством.

Таким образом, фактическая цель приобретения земельного участка ООО «Дайнава-Центр» не соответствует изначально установленной цели, определенной заключенным по результатам торгов договором аренды земельного участка от 21.06.2013 № 2562-13/гз, - проектирование и строительство складской базы V класса вредности.

Между тем, требования истца не могут быть удовлетворены судом только путем констатации факта.

В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Роль суда заключается в пресечении недобросовестных действий сторон, недопустимости формального подхода к рассмотрению дела, необходимости дать оценку всем доводам сторон для определения законного положения каждого из них.

На недопустимость формального подхода при рассмотрении судебных споров указано в определении ВАС Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № ВАС19843/13 по делу №А40-10604/2013.

В силу части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (определения от 17 июля 2007 года N 566-О-О, от 18 декабря 2007 года N 888-О-О, от 15 июля 2008 года N 465-О-О и др.).

Исходя из вышеизложенного, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Нормами статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом в силу части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле, которые согласно части 1 статьи 9 АПК РФ риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Риск наступления последствий несовершения процессуальных действий по представлению в суд первой инстанции всех доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается сторона как на основание своих требований и возражений, лежит на этой стороне.

Последствием непредставления в суд доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, в силу положений пункта 2 статьи 9, статей 65, 168 АПК РФ является принятие судебного решения не в пользу этой стороны (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 №, от 08.10.2013, №12857/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 № 305-ЭС14-499).

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. При изложенных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, исковые требования следует удовлетворить в полном объеме.

Иные доводы сторон, с учетом установленного и изложенного выше, не принимаются судом во внимание, поскольку не подтверждаются представленными в дело доказательствами и не имеют правового значения для рассмотрения данного спора по существу.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Механизм определения выигравшей стороны строится на основе выводов суда о правомерности или неправомерности заявленного требования в итоговом судебном акте.

С учетом принятого судом уточнения по делу, а также правил, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", при подаче иска истцом уплачена госпошлина в установленном размере.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области в порядке части 2 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья О.А. Тимашов