Постановление от 5 июля 2021 г. по делу № А45-27103/2020

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-27103/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2021 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ташлыковой М.В., секретарем ФИО4, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО5, общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» (07АП-4916/21 (1,2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2021 по делу № А45-27103/2020 (судья Остроумов Б.Б.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРН <***>, г. Новосибирск) к обществу с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» (ОГРН <***>, г. Москва) о взыскании задолженности по договору № 01/09-2019 от 17.06.2019 в размере 1 140 000 рублей, пеней в размере 270 940 рублей, ущерба в размере 468 236,22 рублей.

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» (ОГРН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРН <***>) об обязании освободить от уплаты постоянной части арендной платы, уменьшении размера постоянной части арендной платы, обязании заключить дополнительное соглашение к договору.

В судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО6 по доверенности от 14.04.2021,

от ответчика – ФИО7 по доверенности от 01.08.2020.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее также - истец, ИП ФИО5) обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» (далее также - ответчик, ООО «Глобус-Пресс XXI») задолженности по арендной плате по договору № 01/09-2019 от 17.06.2019 за периоды май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь 2020 года в размере 1 140 000 рублей, пеней за период с 25.04.2020 по 05.11.2020 в размере 270 940 рублей, ущерба в связи с демонтажем входной группы, перегородок в размере 468 236,22 рублей (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

ООО «Глобус-Пресс XXI» предъявило встречный иск (уточненный в порядке ст. 49 АПК РФ) с требованиями:

- освободить от уплаты постоянной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 10.04.2020 включительно и с 12.05.2020 по 08.06.2020 включительно;

- обязать заключить дополнительное соглашение к Договору на условиях, указанных в Приложении №20 к настоящему исковому заявлению:

«ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ (далее - Соглашение) к договору аренды нежилого помещения № 01/09-2019 (далее - Договор) г. Новосибирск _______________г.

Общество с ограниченной ответственностью «ГЛОБУС-ПРЕСС XXI» (ИНН <***> ОГРН <***>) в лице Генерального директора ФИО8, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), именуемая в дальнейшем «АРЕНДОДАТЕЛЬ», с другой стороны, далее совместно именуемые как «Стороны», а каждая по отдельности именуемая как «Сторона», заключили настоящее Соглашение к Договору о нижеследующем:

1) Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Новосибирской области режима повышенной готовности, введенного с 18.03.2020 в соответствии с Постановлением правительства Новосибирской области от 18 марта 2020 года № 72-п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области», Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку в отношении оплаты Постоянной части арендной платы за период 18.03.2020 до 31.03.2020 включительно, за период 11.04.2020 по 11.05.2020 включительно, а также за период с 09.06.2020 по 15.08.2020 включительно на следующих условиях:

• задолженность по Постоянной части арендной плате в общей сумме 701 161 (семьсот одна тысяча сто шестьдесят один) рубль 27 копеек (НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСН) подлежит уплате Арендатором в период с 01.01.2021 до 01.01.2023 ежемесячно не позднее 20 (двадцатого) числа каждого месяца в размере 29 215 (двадцать девять тысяч двести пятнадцать) рублей 05 копеек в месяц (НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСН);

• штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения Постоянной части арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены Договором) в связи с отсрочкой не применяются.

2) Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с 18.03.2020

ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР

/ ФИО5/ /ФИО8./»

- в случае, если судом будет частично удовлетворено требование об освобождении от уплаты постоянной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 10.04.2020 включительно и с 12.05.2020 по 08.06.2020 включительно, просит

- уменьшить размер постоянной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 10.04.2020включительно и с 12.05.2020 по 08.06.2020 включительно до размера, определенного судом по своему усмотрению и с учетом того, что расходы на обслуживание здания, в котором находилось арендуемое Истцом помещение оплачиваются Истцом отдельно от постоянной части арендной платы в составе переменной части арендной платы и обязать заключить дополнительное соглашение к Договору на условиях, указанных в Приложении №21 к настоящему исковому заявлению:

«ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ (далее - Соглашение) к договору аренды нежилого помещения № 01/09-2019 (далее - Договор) г. Новосибирск ________________г.

Общество с ограниченной ответственностью «ГЛОБУС-ПРЕСС XXI» (ИНН <***> ОГРН <***>) в лице Генерального директора ФИО8, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), именуемая в дальнейшем «АРЕНДОДАТЕЛЬ», с другой стороны, далее совместно именуемые как «Стороны», а каждая по отдельности именуемая как «Сторона», заключили настоящее Соглашение к Договору о нижеследующем:

1) Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Новосибирской области режима повышенной готовности, введенного с 18.03.2020 в соответствии с Постановлением правительства Новосибирской области от 18 марта 2020 года № 72-п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области», Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку в отношении оплаты Постоянной части арендной платы за период с даты введения на территории Новосибирской области режима повышенной готовности по 15 августа 2020 года включительно на следующих условиях:

• задолженность по Постоянной части арендной платы подлежит уплате не ранее 1 января 2021г и не позднее 1 января 2023г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной Постоянной части арендной платы по Договору;

• отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности на территории Новосибирской области в размере Постоянной части арендной платы за соответствующий период;

• штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения Постоянной части арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены Договором) в связи с отсрочкой не применяются.

В связи с изложенным, Постоянная часть арендной платы за период с 18.03.2020 до 15.08.2020 (включительно) уплачивается Арендатором в период с 01.01.2021 до 01.01.2023 ежемесячно не позднее 20 (двадцатого) числа каждого месяца, равными платежами.

2) Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с 18.03.2020.

ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР

/ ФИО5/ /ФИО8./»

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2021 первоначально заявленные исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 сумму задолженности по арендной плате в размере 9 193 рублей, сумму ущерба в размере 468 236 рублей 22 копеек, сумму государственной пошлины в размере 8 077 рублей. С индивидуального предпринимателя ФИО5 в доход федерального бюджета взыскана сумма государственной пошлины в размере 5 084 рублей.

Встречные исковые требования данным решением суд удовлетворил частично, обязать индивидуального предпринимателя ФИО5 заключить дополнительное соглашение с обществом с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» на следующих условиях:

«ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ (далее - Соглашение) к договору аренды нежилого помещения № 01/09-2019 (далее - Договор)

г. Новосибирск 2020 г.

Общество с ограниченной ответственностью «ГЛОБУС-ПРЕСС XXI» (ИНН <***> ОГРН <***>) в лице Генерального директора ФИО8, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), именуемая в дальнейшем «АРЕНДОДАТЕЛЬ», с другой стороны, далее совместно именуемые как «Стороны», а каждая по отдельности именуемая как «Сторона», заключили настоящее Соглашение к Договору о нижеследующем:

1) Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Новосибирской области режима повышенной готовности, введенного с 18.03.2020 в соответствии с Постановлением правительства Новосибирской области от 18 марта 2020 года № 72 -п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области», Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку в отношении оплаты Постоянной части арендной платы за период с даты введения на территории Новосибирской области режима повышенной готовности по 30 сентября 2020 года включительно на следующих условиях:

• задолженность по Постоянной части арендной платы подлежит уплате не ранее 1 января 2021г и не позднее 1 января 2023г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной Постоянной части арендной платы по Договору;

• отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности на территории Новосибирской области в размере Постоянной части арендной платы за соответствующий период;

• штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения Постоянной части арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены Договором) в связи с отсрочкой не применяются.

В связи с изложенным, Постоянная часть арендной платы за период с 18.03.2020 до 15.08.2020 (включительно) уплачивается Арендатором в период с 01.01.2021 до 01.01.2023 ежемесячно не позднее 20 (двадцатого) числа каждого месяца, равными платежами.

2) Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с 18.03.2020.

ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР

/ ФИО5/ /ФИО8./»

Также суд взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу обществу с ограниченной ответственностью «ГлобусПресс XXI» сумму государственной пошлины в размере 6000 рублей. В результате зачета взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 сумму государственной пошлины в размере 2 077 рублей.

Не согласившись с решением, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами на решение.

Индивидуальный предприниматель ФИО5 в своей апелляционной жалобе просит отменить решение полностью с принятием судебного акта о признании датой уведомления об отказе от договора 14.08.2020, датой расторжения договора 06.10.2020 и взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате 655 806 рублей 46 копеек.

В обоснование к отмене судебного акта предприниматель указывает, что пункт 8.9 договора аренды содержит условие, которое закончилось 01.07.2019, так как договор аренды был заключен, не несет изменения порядка расторжения договора, в частности пункта 6.4. о расторжении договора аренды путем одностороннего отказа с уведомлением за 60 дней. В этой связи истец считает, что датой уведомления считается 14.08.2020, а датой расторжения 06.10.2020.

Кроме того, истец указывает на необоснованность расчета задолженности по решению, поскольку общая сумма задолженности по арендным платежам составляет 655 806,46 рублей.

ООО «Глобус-Пресс XXI» в своей апелляционной жалобой просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требования по встречному иску о снижении размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 10.04.2020 и с 12.05.2020 по 08.06.2020 и в части удовлетворения по первоначальному иску требований о взыскании 468 236 рублей ущерба, в части удовлетворения по первоначальному иску требований о взыскании задолженности.

В обоснование к отмене решение общество указывает на необоснованность выводов от отсутствии у арендатора права на снижение арендной платы в период действия ограничительных мер, введенных региональными актами постановлением Губернатора Новосибирской области от 27.03.2020 № 43, постановлением Губернатора Новосибирской области от 12.05.2020 № 77, постановлением Правительства Новосибирской области от 15.05.2020 № 168-п, поскольку помещение передавалось для использования по целевому назначению под магазин розничной торговли книжной и канцелярской продукцией; ссылка суда, что здание является не торгово-развлекательным центром, а административным зданием формалистична и противоречит смыслу ограничений, в этом здании находится более 97 организаций торгово-развлекательной направленности, многие магазины, кафе объединены общими площадями, в том числе общим тамбуром для посетителей, фактически используется как ТРЦ.

Также общество указывает, что не установлено с достаточной степенью достоверности, что демонтаж входной группы, перегородок был произведен именно ответчиком, представленный истцом расчет ущерба недостоверен и не подтвержден достаточными доказательствами; не учтено, что план помещения был технически скопирован из технического паспорта так как он был по состоянию на 2009 год только с целью государственной регистрации, арендатор возражал против перегородок на момент принятия им помещения, в технической документации указано, что перегородки из смешанного материала, суд немотивированно не рассматривает показания свидетеля, который присутствовал при приемке.

В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении своей апелляционной жалобы, возражал против доводов общества.

Представитель общества настаивал на удовлетворении своей апелляционной жалобы, возражал против доводов предпринимателя.

Учитывая указание истца в апелляционной жалобе на отмену судебного акта в полном объеме, а также доводы участвующих в деле лиц о несогласии с взысканными суммами и с правовой оценкой, взаимосвязь требований о взыскании задолженности и об обязании заключить дополнительное соглашение, апелляционный суд считает апелляционные жалобы направленные на проверку законности всех указанных в них доводов, в том числе и влияющих на заключение дополнительного соглашения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ИП ФИО5 (арендодатель) и ООО «ГЛОБУС-ПРЕСС XXI» (арендатор) был заключен договор аренды № 01/09-2019 от 17.06.2019, согласно которому арендодатель передает во временное владение и пользование следующее нежилое помещение общей площадью 122,3 кв. м., кадастровый номер 54:35:101450:369, обозначенное на поэтажном плане и в экспликации следующими номерами 32, и с 45 по 49 включительно, расположенное по адресу: <...>.

Срок действия договора был установлен в течение 5 лет (п.8.1 договора), при этом стороны предусмотрели случаи его досрочного прекращения по инициативе одной из сторон.

Согласно п.6.4 договор может быть досрочно расторгнут Арендатором путем одностороннего отказа во внесудебном порядке при отсутствии потребности в помещении в любое время с соблюдением условий, установленных настоящим договором, уведомив за 60 дней.

В тоже время, в п.8.9 договора стороны установили следующее условие: «Стороны особо оговорили, что настоящий договор заключен под отменительным условием, которым на основании п.2 ст. 157 ГК РФ является расторжение или прекращение, или незаключение до 01.07.2019 договора аренды между Арендатором и ФИО9 (ИНН <***>), и ФИО10 (ИНН <***>) в отношении помещений с кадастровыми номерами 54:35:101450:370, 54:35:101450:371, 54:35:101450:237 расположенных на втором этаже этого же здания (далее - Договор-2).»

Ссылаясь на отсутствие оплаты по договору за периоды с мая 2020 года, выявление факта причинения ущерба демонтажом входной группы, перегородок истец обратился с требованиями о взыскании. Общество со ссылками на наличие препятствий для использования помещений для своей деятельности ввиду принятых ограничительных мер просило освободить от уплате арендной платы за определенные периоды либо снизить ее размер, предоставить отсрочку по уплате арендной платы, в связи с чем обязать заключить дополнительное соглашение к договору, обратилось со встречным иском.

При рассмотрении первоначального иска суд первой инстанции сделал выводов о том, что отменительное условие по Договору наступило 15.08.2020, что подтверждается уведомлением ответчика от 30.06.2020 исх. №Ар.648/06 в адрес ФИО9 и ФИО10 об отказе от Договора-2, так как пункт 3.1.7.3 Договора-2 содержал право ответчика на внесудебный отказ от Договора-2; и актом приема передачи ключей по Договору-2. Со ссылками на положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и толкование условий договора суд признал обоснованными доводы арендатора о расторжении договора аренды с 15.08.2020.

Данные выводы суд первой инстанции считает ошибочными.

В соответствии со статьей 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как верно указал суд первой инстанции, по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

При рассмотрении дела судом установлено, что инициатором включения п.8.9 в договор аренды являлся Арендатор, а сам магазин Арендатора являлся единым, располагавшимся в том числе на двух этажах здания (122,3 м2 на первом этаже и 834,3м2 на втором этаже), при этом помещения на первом этаже торгового центра арендовались Истцом у Ответчика; помещения на втором этаже торгового центра арендовались Истцом у иных арендодателей, а именно у ФИО9 (ИНН <***>), и ФИО10 (ИНН <***>) на основании договора аренды нежилого помещения от 01.07.2019 (далее Договор-2).

Целью аренды являлось осуществление торговой деятельности всего магазина, а не только отдельной его части на одном из этажей, в связи с чем заключение договора аренды в отношении только первого этажа здания без остальных помещений не являлось приоритетным для арендатора.

Вместе с тем, из буквального содержания и толкования самого отменительного условия пункта 8.9. договора, следует, что таковым признавалось расторжение или прекращение, или незаключение договора аренды между арендатором и иными лицами исключительно до 01.07.2019.

Никаких указаний на то, что расторжение или прекращение, или незаключение договора аренды между арендатором и иными лицами будет является отменительным условием и в дальнейшем, после 01.07.2019 ни в договоре, ни в иных материалах не имеется.

Доказательств того, что согласованная воля сторон договора была направлена на установление действия отменительного условия без ограничения его по времени, то есть в течение всего периода действия договора, не имеется, из представленных материалов этого не следует, при этом такое толкование прямо противоречит редакции пункта 8.9., в котором четко определена дата – до 01.07.2019.

Как отметил суд первой инстанции, толкование в случае противоречий должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая предложила формулировку соответствующего условия. Поскольку данное конкретное условие было предложено именно заинтересованным в нем арендатором, толкование должно осуществляться в пользу арендодателя.

Следует отметить, что арендодатель из предложенного условия не должен был сделать однозначный вывод об отсутствии ограничений во времени действия отменительного условия при наличии указания в тексте на несовершение определенных действий до 01.07.2019. Наличие косой черты, на которую указал суд первой инстанции, иного не подтверждает. Оценивая также и интерес арендодателя, в пользу которого долно толковаться спорное условие, а не только интерес арендатора, нет оснований для вывода о заинтересованности арендодателя в установлении отменительных условий, прекращающих действие договора в любой момент без дополнительных уведомлений и временных рамок.

В этой связи выводы суда первой инстанции о прекращении договора с 15.08.2020 по причине наступления отменительного условия не соответствуют условиям договора, сделаны при неправильном применении указанных норм о толковании условий договора, а необходимость защиты коммерческого интереса арендатора, заинтересованного в помещениях двух этажей, не влечет отказ в учете и коммерческого интереса арендодателя, заинтересованного в предварительном уведомлении о прекращении договора для возможности поиска нового арендатора в случае отказа прежнего от договора.

Поскольку договоры в отношении помещений второго этажа арендатором были заключены в срок до 01.07.2019 согласованное в пункте 8.9 отменительное условие прекратило свое действие.

В этой связи в дальнейшем прекращение действия договора подчинялось общему порядку, предусмотренному законом и договором.

В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды настоящий договор может быть расторгнут досрочно арендатором путем одностороннего отказа во внесудебном порядке при отсутствии потребности в помещении в любое время с соблюдением условий, установленных настоящим договором, уведомив за 60 дней.

Письмом № Ар. 647/06 от 30.06.2020 арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора со ссылками на пункт 8.9, на направление им уведомления другим арендаторам об отказе от договора и прекращении договорных отношений по помещениям второго этажа по истечении 30 дней с момента уведомления. Также в данном письме указано, что в случае оспаривания отменительного условия арендатор уведомляет об отказе в соответствии с правом на немотивированный отказ, предоставленный договором.

Согласно 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Указанное уведомление было направлено почтой (опись вложения, чек) прибыло по месту нахождения арендодателя, указанному в договоре, 06.07.2020, что следует из информации с сайта почта России. В такой ситуации неполучение письма является обстоятельством, зависящим только от адресата.

Поскольку письмо было надлежащим образом направлено, после истечения времени для почтового пробега, в данном случае с 06.07.2020 начинается течение 60 дневного срока, с учетом которого договор действует по 04.09.2021 включительно.

До указанного времени должно осуществляться начисление арендной платы, поскольку освобождение помещения ранее сторонами не согласовано, при этом у арендодателя имелись претензии в отношении демонтажа перегородок.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды постоянная часть арендной платы определена в сумме 190 000 рублей, которая подлежит внесению в срок не позднее 25-го числа месяца предшествующего оплачиваемому.

Стороны не оспаривали, что ответчиком была внесена арендная плата за март, апрель месяц 2020 года в соответствии с условиями договора.

Истцом заявлено о взыскании задолженности за периоды с мая по октябрь 2020 года.

С 18.03.2020 на территории Новосибирской области введен режим повышенной готовности в соответствии с Постановлением правительства Новосибирской области от 18 марта 2020 года № 72-п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области».

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы.

Между сторонами соглашения об изменении размера арендной платы не заключено и является предметом спора по встречному иску.

Кроме того, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Федеральный закон № 68-ФЗ), в редакции Федерального закона № 98-ФЗ, решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ).

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 (далее - Постановление № 439) распространило право на получение отсрочки на организации, наиболее пострадавшие от новой коронавирусной инфекции. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.04.2020 № 540 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434» к одной из наиболее пострадавшие от короновирусной инфекции отрасли экономики отнесен код ОКВЭД 47.6 - Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах.

Ответчик осуществляет деятельность, в том числе по коду ОКВЭД 47.61 - Торговля розничная в специализированных магазинах, что подтверждается выпиской ЕГРЮЛ, которая как обоснованно установил суд первой инстанции, относится к наиболее пострадавшим отраслям, поскольку в Постановлении № 434 включен в наиболее пострадавшие от короновирусной инфекции отрасли экономики весь подкласс 47.6, включающий ОКВЭД 47.61 деятельности отвечика.

30.06.2020 арендатор направил арендодателю письмо, в котором не только уведомлял об отказе от договора, но и заявил требование о заключении дополнительного соглашения к договору об отсрочке уплаты постоянной арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и о снижении постоянной арендной платы за период невозможности использования Помещения по целевому назначению, предусмотренному Договором (с 01.04.2020 по 10.04.2020 включительно и с 12.05.2020 по 08.06.2020 включительно), с приложением проекта соответствующего дополнительного соглашения, что подтверждается кассовым чеком АО «Почта России» и описью вложения от 30.06.2020.

Исходя из смысла Постановления № 439, ущерб того либо иного лица от распространения коронавирусной инфекции, определяется в зависимости от вида экономической деятельности и возможности (невозможности) вести нормальную хозяйственную деятельность в условиях ограничительных мер, которые коснулись не только коммерческих организаций, но и потребителей продукции (услуг) этих организаций. В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020) указано, что суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам).

В отсутствие доказательств того, что арендатор не пострадал в результате распространения новой короновирусной инфекции, как и в отсутствие иных доказательств недобросовестного поведения арендатора, на него распространяются указанные выше меры поддержки, предусмотренные Постановлением № 439 условия в данном случае соблюдены.

Согласно разъяснениям, приведенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020) если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439.

Ввиду изложенного, право на отсрочку в уплате постоянной части арендной платы у ответчика имелось в отношении задолженности с 18.03.2020. Вместе с тем, арендная плата за март была оплачена по условиям договора в предшествующем месяце. Несмотря на то, что истец на момент перечисления не предполагал последующую отсрочку, оснований для вывода о том, что вместо марта 2020 года перечисленная сумма должна быть учтена в качестве оплаты за какой-то иной период, не имеется. Доказательств изменения назначения платежа представлено не было. На 18.03.2020 обязанность по уплате арендной платы за март 2020 года (постоянной части) уже прекратилась надлежащим исполнением, отсутствие долга указывает на отсутствие оснований для рассмотрения вопроса об отсрочке.

Также прекратилась и обязанность по внесению арендной платы за апрель 2020 года (постоянной части), которая следуя расчету истца была внесена платежным поручением от 24.03.2020 в размере 190 000 рублей. Представленные документы не свидетельствуют о перечислении данных денежных средств за другой период.

В связи с тем, что арендная плата за март и апрель 2020 года уже внесена, нет оснований для рассмотрения вопроса об отсрочке ее оплаты.

Вместе с тем, применительно к доводам об освобождении либо уменьшении арендной платы за периоды невозможности пользования имуществом ввиду ограничительных мер, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Требования арендатора о полном освобождении от арендной платы не могут быть признаны обоснованными, поскольку в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона № 98- ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

28.03.2020 в Новосибирской области в соответствии с Постановлением Губернатора Новосибирской области от 27.03.2020 № 43 «О принятии дополнительных мер по защите населения и территории Новосибирской области от чрезвычайной ситуации» предписана приостановка работы торгово-развлекательных центров, за исключением расположенных в них аптек и объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары.

04.04.2020 в Новосибирской области в соответствии с Постановлением Губернатора Новосибирской области от 27.03.2020 № 43 «О принятии дополнительных мер по защите населения и территории Новосибирской области от чрезвычайной ситуации» (с учётом изменений, внесенных Постановлением Губернатора Новосибирской области от 04.04.2020 № 50) введена обязательная приостановка работы торгово-развлекательных центров, за исключением расположенных в них аптек и объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары.

Доводы о том, что здание, в котором ответчик осуществляет деятельность по розничной торговле книгами, не может рассматриваться как торгово-развлекательный центр, а является административным зданием, апелляционный суд считает формальными, не учитывающими конкретные обстоятельства спора. То обстоятельство, что согласно данных технического паспорта и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость здание является административным, не указывает на запрет на организацию в таком здании торгово-развлекательного центра.

Истцом не опровергнуты ссылки ответчика на наличие множества организаций, торговых объектов, кафе в данном здании. Доказательств того, что деятельность ответчика не приостанавливалась и была в полной мере возможно использование арендованного имущества в соответствии с его назначением, не представлено, при том, что стороны составили акт о невозможности использования помещения для установленных договором целей с 01.04.2020 до 11.04.2020.

Учитывая предусмотренные законом меры поддержки и имевшиеся ограничения в осуществлении деятельности, в целях определения баланса интересов сторон апелляционный суд подлежащей уменьшению постоянную часть арендной платы по договору аренды от 17.06.2019 на 50 %, определив ее за период 01.04.2020 по 10.04.2020 в размере 31 666 рублей 67 копеек, за период с 12.05.2020 по 08.06.2021 в размере 86 623 рубля 65 копеек. Уменьшение в большем размере не учитывало бы интересов другой стороны, явилось бы излишним.

Поскольку арендная плата за апрель 2020 года уже была перечислена в марте, на период 01.04.2020 по 10.04.2020 из перечисленной суммы приходилось 63 333,33 рублей, излишняя сумма в размере 31 666,66 рублей подлежит учету в качестве оплаты за последующие периоды и должна уменьшать общую задолженность за заявленные истцом периоды с мая 2020 года.

В этой связи первоначальный иск о взыскании постоянной части арендной платы за период в мая по октябрь подлежит удовлетворению частично, а именно за период за период с 01.05.2020 по 04.09.2020 в общей сумме 667 043 рубля, в том числе за период с 01.05.2020 по 11.05.2020 - 67 419,35 рублей, за период с 12.05.2020 по 08.06.2020 – 86 623,65 рублей, за период с 09.06.2020 по 30.06.2020 – 139 333,33 рублей, за период с 01.07.2020 по 31.07.2020 – 190 000 рублей, за период с 01.08.2020 по 31.08.2020 – 190 000 рублей, за период с 01.09.2020 по 04.09.2020 – 25 333,33 рублей, за минусом переплаты за апрель 2020 года в размере 31 666,66 рублей.

Указанная задолженность в размере 667 043 рубля по арендной плате по договору аренды от 17.06.2019 подлежит оплате с предоставлением отсрочки по уплате задолженности на условиях, по которым названная задолженность подлежит оплате с 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не позднее 1 раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает 95 000 рублей (50 % от 190 000 рублей).

Суд первой инстанции указал при определении задолженности, что уже оплачено по сроку январь, февраль, март 2021 года 285 000 рублей, но доказательств внесения данных денежных средств в деле не имеется.

Апелляционный суд полагает, что первоначальные требования о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению в указанной сумме с указанием на их оплату с учетом отсрочки. Отказ же в иске в отношении всей задолженности, по которой срок отсрочки ее не истек, привел бы к необходимости множественного обращения в суд, а также не привел бы к ясности отношения сторон, поскольку условия отсрочки, как и сумма задолженности еще не были определены.

Для удовлетворения требований о взыскании неустойки за указанный истцом период ввиду предоставленной отсрочки оснований не имеется.

Требование об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды подлежит удовлетворению с учетом изложенных выше выводов об уменьшении задолженности и предоставлении отсрочки.

Удовлетворяя требования о возмещении ущерба в размере 468 236 руб. 22 коп. суд исходил из положений статьей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации и подтверждения совокупностью доказательств обстоятельств наличия перегородок (стен) при приеме помещений в аренду арендатором и их отсутствия при передаче помещений из аренды.

Выводы суда в данной части соответствуют имеющимся в деле доказательствам и сделаны при правильном применения норм права.

Сторонами при заключении договора согласована форма акта приема передачи (приложение № 2 к договору аренды нежилого помещения № 01/09-2019 от 17.06.2019), пунктом 2 которого арендатор осмотрел помещение и подтверждает их соответствие условиям договора аренды и приложению № 4 к нему.

В соответствии с приложением № 4 к договору аренды о состоянии передаваемого помещения, стороны договорились о передаче Арендодателем арендатору: П.4 - двери - в наличии, без повреждений: П. 5 входная группа - тамбур, без повреждений. Наличие перегородок подтверждается приложением к договору аренды, выполненного в виде выкопировки из плана 1 этажа технического паспорта на котором эти перегородки (стены) отображены, подписанным арендатором.

Суд первой инстанции дал надлежащую оценку представленным ответчиком доказательствам, включая видеоматериалы на 03.02.2021, которые обоснованно отклонены. Дал оценку суд и показаниям свидетеля со стороны ответчика, указав на неустановление ими значимых и существенных фактов по спорным обстоятельствам. Оснований для переоценки данных выводов апелляционный суд не установил.

Истцом представлены документы, подтверждающие размер ущерба в разумной степенью достоверности, учитывающие подтвержденный факт демонтажа перегородок, материал из которого они были выполнены, факт демонтажа алюминиевой входной группы, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отклонил расчет общества.

В связи с изложенным апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта только в части в связи с несоответствием выводов обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В целях правильного изложения резолютивной части по первоначальному и встречному иску для дальнейшей выдачи исполнительного листа и для правильного распределения судебных расходов апелляционный суд указывает на отмену судебного акта полностью, приводя иную резолютивную часть решения.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по первоначальному иску подлежат взысканию с общества в пользу предпринимателя пропорционально удовлетворенным требованиям, недоплаченная государственная пошлина подлежит взысканию с предпринимателя в доход федерального бюджета. Расходы по встречному иску по двум требованиям неимущественного характера, к которым правила о пропорциональном распределении не применяются, подлежат взысканию с предпринимателя в пользу общества. Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам, каждая из которых признана обоснованной частично, подлежат частичному взысканию.

Поскольку в отношении основной задолженности судом применена отсрочка, апелляционный суд производит зачет встречных требований только применительно к судебным расходам, в результате чего с общества в пользу предпринимателя подлежит взысканию 7 207 рублей судебных расходов.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2021 по делу № А45-27103/2020 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 667 043 рубля задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.06.2019 за период с 01.05.2020 по 04.09.2020 с предоставлением отсрочки по уплате задолженности на условиях, по которым названная задолженность подлежит оплате с 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не позднее 1 раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает 95 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 468 236 рублей 22 копейки убытков, 19 207 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины по первоначальному иску, 1 500 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в доход федерального бюджета 5 084 рубля государственной пошлины по первоначальному иску.

В остальной части в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО5 отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» удовлетворить частично.

Уменьшить обществу с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» постоянную часть арендной платы по договору аренды от 17.06.2019, определив ее за период 01.04.2020 по 10.04.2020 в размере 31 666 рублей 67 копеек, за период с 12.05.2020 по 08.06.2021 в размере 86 623 рубля 65 копеек.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО5 заключить дополнительное соглашение с обществом с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» на следующих условиях:

«ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ (далее - Соглашение)

к договору аренды нежилого помещения № 01/09-2019 (далее - Договор)

Общество с ограниченной ответственностью «ГЛОБУС-ПРЕСС XXI» (ИНН <***> ОГРН <***>) в лице Генерального директора ФИО8, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), именуемая в дальнейшем «АРЕНДОДАТЕЛЬ», с другой стороны, далее совместно именуемые как «Стороны», а каждая по отдельности именуемая как «Сторона», заключили настоящее Соглашение к Договору о нижеследующем:

1) Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Новосибирской области режима повышенной готовности, введенного с 18.03.2020 в соответствии с Постановлением правительства Новосибирской области от 18 марта 2020 года № 72 -п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области», Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку в отношении оплаты Постоянной части арендной платы за период с даты введения на территории Новосибирской области режима повышенной готовности по 30 сентября 2020 года включительно на следующих условиях: • задолженность по Постоянной части арендной платы подлежит уплате не ранее 1 января 2021г и не позднее 1 января 2023г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной Постоянной части арендной платы по Договору;

• отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности на территории Новосибирской области в размере Постоянной части арендной платы за соответствующий период;

• штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения Постоянной части арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены Договором) в связи с отсрочкой не применяются.

В связи с изложенным, Постоянная часть арендной платы за период с 18.03.2020 уплачивается Арендатором в период с 01.01.2021 до 01.01.2023 ежемесячно не позднее 20 (двадцатого) числа каждого месяца, равными платежами.

2) Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с 18.03.2020.

ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР

/ ФИО5/ / ФИО8/»

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» 12 000 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины по встречному иску, 1 500 рублей судебных расходов на уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Произвести зачет между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и обществом с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» в отношении взыскания судебных расходов, в результате которого взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Пресс XXI» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 7 207 рублей судебных расходов.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО3

ФИО11