Решение от 27 февраля 2019 г. по делу № А11-11844/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-11844/2018
г. Владимир
27 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.02.2019. Полный текст решения изготовлен 27.02.2019.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Бакштаг», г. Санкт-Петербург, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром, Владимирская обл., г. Муром, к администрации округа Муром, Владимирская обл. г. Муром, о расторжении договора аренды от 21.02.2013 № 15864 предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 33:26:040103:253 площадью 14 153 кв.м, расположенный по адресу: Владимирская область, МО о. Муром (городской округ), <...>, при участии: от истца – ФИО2, по доверенности от 24.05.2016 (до перерыва), ФИО3, по доверенности от 18.02.2019 № 18/02-С (после перерыва); от ответчика – не явился, извещен, 13.02.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 21.02.2019 до 11 час. 50 мин., установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Бакштаг» (далее – ООО «Бакштаг», истец) обратилось в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (далее по тексту – Комитет, КУМИ, ответчик) и администрации округа Муром (далее по тексту – Администрация) о расторжении договора от 21.02.2013 № 15864 аренды земельного участка с кадастровым номером 33:26:040103:253 .

ООО «Бакштаг» пояснило, что, по его мнению, договор должен быть расторгнут судом в связи с тем, что:

1) решением Совета народных депутатов округа Муром от 29.12.2016 № 266 «О внесении изменений в решение Совета народных депутатов округа Муром от 23.12.2014 № 651 «Об утверждении ставок от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории округа Муром, государственная собственность на которые на разграничена» увеличена ставка от кадастровой стоимости земельного участка, применяемая при расчете размера арендной платы, с 1, 5 % до 4,5 %, решением Совета народных депутатов округа Муром от 26.12.2017 № 454 «О внесении изменений в решение Совета народных депутатов округа Муром от 23.12.2014 № 651 «Об утверждении ставок от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории округа Муром, государственная собственность на которые на разграничена» с 4,5 % до 5 %, в связи с данным размер платы за земельный участок увеличился с 350 068 руб. 78 коп. до 841 356 руб. 93 коп., т.е. более чем в 2 раза.

Истец не согласен с таким размером платы, указывает, что он должен составлять – 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», так как земельный участок с кадастровым номером 33:26:040103:253 предоставлен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Постановлением администрации о. Муром от 23.062003 № 1145 договор аренды заключен с ОАО «Муромский машиностроительный завод» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

2) фактическое использование участка не соответствует виду разрешенного использования по договору. Земельный участок используется как внутризаводские проезды (дороги), места прокладки инженерной инфраструктуры (сети электроснабжения, канализации и т.д.), а разрешенный вид использования – для организации производства, что предполагает строительство. Разрешенное использование по договору аренды не соответствует также правилам землепользования и застройки в округе Муром. В соответствии с Правилами землепользования и застройки в округе Муром земельный участок с кадастровым номером 33:26:040103:253 находится в зоне производственно-коммунальных объектов 4 класса вредности (ПК-3). Основным видом разрешенного использования – промышленные объекты и производства не выше 4 класса санитарной опасности по классификации СанПиН.

Кроме того, ООО «Бакштаг» указало, что в соответствии с постановлением от 26.08.2013 № 3078 «О проведении публичных слушаний по установлении публичного сервитута на земельный участок кадастровым номером 33:26:040103:253», постановлением Главы округа Муром от 03.09.2013 № 3153 на земельный участок установлен постоянный публичный сервитут «для организации прохода и проезда».

Общество сослалось на градостроительный план земельного участка № RU 333040000000000000001314, утвержденный постановлением администрации округа Муром от 15.06.2017 № 476, согласно которому место допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 33:26:040103:253 отсутствует и пояснило, что не может использовать участок по для организации производства (для строительства зданий или сооружений, подчиненных производственному процессу).

3) на земельном участке расположены инженерные коммуникации, не принадлежащие истцу (сети ливневой канализации, железнодорожные пути, сети водопровода, сети газоснабжения), которые имеют свои охранные зоны и ограничивают использование участка.

Ответчики иск не признали, в отзыве от 24.01.2019 Комитет указал, что расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969 «О Порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Владимирской области», Решениями Совета народных депутатов округа Муром от 25.12.2012 № 290, от 25.02.2014 № 512, от 23.12.2014 № 651, от 26.02.2015 № 680, от 26.04.2016 № 156, от 29.12.2016 № 266.

По мнению ответчиком, установленный в договоре вид разрешенного использования земельного участка – организация производства, соответствует сведениям государственного кадастра недвижимости, требованиям правил землепользования и застройки и не предполагает его использование для строительства каких-либо объектов.

Ответчики сослались на пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, указали, что участвующие в деле лица свободны в заключении договора, с момента заключения договора аренды и соглашения о переуступке, в соответствии с которым арендатором стало ООО «Бакштаг», какие-либо претензии не поступали.

КУМИ отметил, что 22.10.2018 ООО «Бакштаг» обратилось с заявлением о разделе спорного земельного участка путем утверждения схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 33:26:040103:253 в измененных границах 8552 кв.м и образования нового земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 33:26:040103 площадью 5601 кв.м. Приказом от 12.11 2018 схема утверждена, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 33:26:040103:253 поставлен на кадастровый учет 15.01.2013, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации производства.

Между Комитетом (арендодатель) ООО «Север» (арендатор) заключен договор аренды от 21.02.2013 № 15864, в соответствии с пунктом 1.1 которого передается в аренду земельный участок с кадастровым номером 33:26:040103:253, находящийся по адресу: <...>, для использования: организация производства, общей площадью 14 153 кв.м. Вид функционального использования земель: фабрики, заводы, комбинаты, иные промышленные предприятия и здания промышленных предприятий в черте населенного пункта (пункт 1.3 договора).

Пунктом 1.2 договора установлено, что обременение отсутствует.

Срок аренды участка установлен пунктом 2.1 договора – с 21.02.2013 по 28.02.2062.

Согласно пункту 3.1 размер арендной платы за участок составляет 164 197,08 руб. в год.

В соответствии с пунктом 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 21.02.2013.

Постановлением администрации округа Муром Владимирской области от 03.09.2013 № 3153 на земельный участок с кадастровым номером 33626:040103:253 установлен постоянный публичный сервитут (для организации прохода и проезда в интересах населения муниципального образования округ Муром).

12.09.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Север» и ООО «Бакштаг» заключено соглашение об уступке прав по договору от 21.02.2013 № 15864, согласно которому все права и обязанности арендатора перешли к последнему.

В пункте 1.3 соглашения стороны указали, что на участок установлен постоянный публичный сервитут «для организации прохода и проезда» (постановлением от 03.09.2013№ 3153).

ООО «Бакштаг» обратилось в Комитет с письмом от 06.07.2018 № 080 о расторжении договора аренды от 21.02.2013 № 15864 в связи с увеличением размера арендной платы, отсутствием возможности использовать участок в соответствии с его назначением.

В ответе от 17.07.2018 № 2238 Комитет отказался расторгать договор, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 части 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Статьей 620 ГК РФ установлены специальные условия для расторжения договора аренды по требованию арендатора. В частности, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что материалами дела не подтверждается какого-либо изменения обстоятельств, относящихся к условиям и исполнению заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, равно как и не подтверждается тот факт, что переданный ООО «Бакштаг» земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра участка, который передан в аренду в 2013 году.

Существенно изменившимися обстоятельствами (по мнению истца), послужившими основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договора является, в том числе, изменение размера арендной платы.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы.

Из условий договора аренды следует, что размер арендной платы будет определяться в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, регулирующими такой порядок определения размера (пункт 3.4 договора аренды от 21.02.2013, приложение № 2 к договору – расчет арендной платы).

Из изложенного следует, что изменение действующего законодательства, регулирующего порядок определения размера арендной платы в период действия договора аренды, само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ.

Ошибочное предположение арендатора о выгодности аренды при заключении договора само по себе не означает, что стороны не могли и не должны были предвидеть возможность изменения стоимости аренды в последующем, то есть, экономическая нецелесообразность не является основанием для изменения договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ.

Довод о том, что размер платы должен быть рассчитан в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которым предусмотрено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельных участком, не принимается судом.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Суд исходит из того, что ООО «Бакштаг» не является лицом, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Постановлением Главы администрации округа Муром от 23.06.2003 № 1145 право постоянного бессрочного пользования переоформлено открытым акционерным обществом «Муромский машиностроительный завод».

Объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке, которые приобретены ООО «Бакштаг» у открытого акционерного общества «Муромский машиностроительный завод» или общества с ограниченной ответственностью «Север», отсутствуют.

Доводы о том, что договор аренды должен быть расторгнут, так как ООО «Бакштаг» не имеет возможности использовать земельный участок, на него установлен сервитут, расположены сети и т.д., отклоняется судом на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При заключении договора 21.02.2013 стороны добровольно договорились об аренде земельного участка, сроком до 28.02.2062. Соглашением об уступке прав от 12.09.2013 ООО «Бакштаг» по своему усмотрению приняло на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 33626:040103:253 сроком до 28.02.2062.

В соглашении об уступке прав от 12.09.2013 указано, что на земельный участок установлен постоянный публичный сервитут «для организации прохода и проезда» в интересах населения муниципального образования округа Муром, в соответствии с постановлением от 03.09.2013 № 3153.

Т.е. в сентябре 2013 года, в момент подписания соглашения об уступке, ООО «Бакштаг» знало, что на участок установлен сервитут, он используется для прохода, проезда и т.д. ООО «Бакштаг» по своему усмотрению приняло на себя права и обязанности арендатора земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Заключая соглашения об уступке, беря на себя права и обязанности арендатора земельного участка в установленных границах, поставленного на кадастровый учет, ООО «Бакштаг» знало о необходимости проезда третьих лиц по данному участку к объектам недвижимости, который возможен только через земельный участок, который является предметом договора аренды земельного участка от 21.02.2013.

В данном случае, расположение сетей, железнодорожных путей и иных объектов на земельном участке, осуществление через участок прохода и проезда к другим земельным участкам и объектам, могло и должно было быть известно ООО «Бакштаг» в 2013 году при заключении договора уступки прав.

Более того, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено в материалы дела каких-либо доказательств, подтверждающих, что земельный участок невозможно использовать в соответствии с его назначением в силу расположения на нем каких-либо объектов, равно как и доказательств того, что земельный участок предоставлялся в аренду для осуществления строительства.

Изменение субъективного отношения стороны договора к существующим договорным обязательствам, в том числе утрата арендатором интереса в использовании земельного участка либо вывод о нецелесообразности продолжения договорных отношений, не предусмотрены законом в качестве обстоятельств, изменение которых может служить основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд установил, что арендодателем в пользование передан земельный участок, соответствующий условиям договора аренды, что подтверждается договором аренды, кадастровым паспортом земельного участка. ООО «Бакштаг» никаких претензий относительно невозможности использования спорного земельного участка для испрашиваемой цели не заявлял, хотя должен был быть осведомлен о свойствах и характеристиках земельного участка, действуя добровольно, своей волей и в своем интересе, принимая на свой риск земельный участок в аренду для осуществления предпринимательской деятельности.

На основании изложенного требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 4, 11, 12, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 167-171, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Попова З.В.