Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А46-20455/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***> / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 29 сентября 2025 года А46-20455/2023

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Мальковым Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению товарищества собственников жилья «Деловой центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2, о взыскании задолженности,

и встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к товариществу собственников жилья «Деловой центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности,

при участии в заседании суда: от истца – не явились, извещены; от ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.07.2022; от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 30.09.2023;

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Деловой центр» обратилось в Арбитражный суд Омской области с уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по содержанию здания в размере 396 303,06 руб., целевому сбору на капитальный ремонт здания в размере 7 936,20 руб., ОДН водоотведение – негативное воздействие в размере 135 руб., ОДН водоснабжение и водоотведение в размере 501,37 руб., ОДН электроэнергия в размере 2 759,75 руб. за период с 01.02.2021 по 16.06.2024.

Определением суда от 25.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2.

В свою очередь, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением к товариществу собственников жилья «Деловой центр» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 230 000 руб. за период с 21.05.2021 по 07.08.2025 (с учётом уточнений).

Определением суда от 24.07.2024 принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1.

Товарищество собственников жилья «Деловой центр», надлежащим образом извещённое о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения спора по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие названного участника арбитражного процесса.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве, встречный иск просил удовлетворить по уточнённым требованиям.

Третье лицо и по первоначальным и по встречным требованиям поддержало позицию первоначального ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя ответчика и третьего лица, суд установил следующие обстоятельства.

ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО "ЭКСПЕРТНОЕ БЮРО", ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, общество с ограниченной ответственностью "ДОБИ", ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, общество с ограниченной ответственностью "Сибирь Ойл Транс", ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО1, ФИО2 являются собственниками помещений в здании, расположенном по адресу: <...>.

ФИО1 является собственником: нежилых помещений общей площадью 440,9 кв. м на первом (помещения 1-4, 1-5) и втором (помещения 1-16) этажах в трехэтажном нежилом здании, расположенном по адресу: <...> (литера ББ) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.07.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.08.2003 серии 55АА N 530928.

ФИО77 являлся собственником нежилых помещений общей площадью 259,5 кв. м, расположенных на третьем этаже этого нежилого строения с кадастровым номером 55:36:090201:2098.

После заключения ряда договоров купли-продажи нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м, расположенные на третьем этаже нежилого строения с кадастровым номером 55:36:090201:2098, находящегося по адресу <...>, вставка между 7 и 10 (проходная) перешли в собственность ФИО2

В настоящее время всеми нежилыми помещениями, расположенными в нежилом строении с кадастровым номером 55:36:090201:2098, находящемся по адресу <...>, владеют только два собственника - ФИО2 и ФИО1

Как следует из материалов дела, при проведении 15.08.2003 общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, принято решение об образовании ТСЖ "Деловой центр".

По суждению истца, оплату сбора по содержанию здания по адресу: <...>, целевого сбора на капитальный ремонт указанного здания; ОДН водоотведение - негативное воздействие, ОДН водоснабжение, водоотведение, ОДН электроэнергия, теплоснабжение, услуги по обращению с ТКО, услуги по уборке придомовой территории должны производить не только собственники помещений названного здания, но и собственники помещений соседнего здания - ФИО2 и ФИО1, поскольку пользуются общим имуществом данного здания.

Как указывает ТСЖ «Деловой центр», ИП ФИО1 как собственник помещений в здании по адресу: <...>, не произвел оплату услуг по содержанию здания в размере 396 303,06 руб., целевому сбору на капитальный ремонт здания в размере 7 936,20 руб. ОДН водоотведение – негативное воздействие в размере 135 руб., ОДН водоснабжение и водоотведение в размере 501,37 руб., ОДН электроэнергия в размере 2 759,75 руб. за период с 01.02.2021 по 16.06.2024.

26.06.2023 ответчику направлена досудебная претензия, которая осталась без ответа.

Отсутствие действий со стороны ИП ФИО1 по оплате задолженности явилось основанием для предъявления товариществом настоящего иска.

В свою очередь ФИО1 указывает, что между ФИО1 (арендодатель) и ТСЖ «Деловой центр» (арендатор) заключён договор аренды от 23.04.2018, предметом которого является арендуемое помещение № 7 площадью 6,5 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>.

По мнению ФИО1, ТСЖ «Деловой центр» допустило просрочку по договору в период с 21.05.2021 по 07.08.2025 в размере 230 000 руб. (с учётом уточнений, принимая во внимание стоимость аренды, согласованную сторонами, и заявление ТСЖ о частичном пропуске срока исковой давности, что послужило поводом для корректировки предпринимателем срока аренды, за который взыскивается задолженность).

Поскольку плата ТСЖ «Деловой центр» внесена не была, ИП ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд находит первоначальные требования ТСЖ не подлежащими удовлетворению, встречные требования ИП ФИО1 подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статьям 65, 66, 125 АПК РФ формирование предмета и оснований иска, размера исковых требований, доказательственной базы является исключительно прерогативой истца - инициатора судебного разбирательства.

В абзаце 6 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле.

По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Независимо от того, каким образом при обращении в суд истец квалифицировал сложившиеся между сторонами правоотношения и на какие нормы права он сослался, суды применительно к положениям статей 133 и 168 АПК РФ самостоятельно квалифицируют предъявленное требование и оценивают его с точки зрения норм права, подлежащих применению.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу

общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Положения главы 60 ГК РФ носят универсальный характер, направленный на восстановление баланса интересов сторон и недопустимость отсутствия встречного эквивалентного предоставления.

Неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований, то есть неосновательным обогащением является чужое имущество, включая денежные средства, которые лицо приобрело (сберегло) за счет другого лица (потерпевшего) без оснований, предусмотренных законом, иным правовым актом или сделкой.

Таким образом, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013 N 11524/12 сформирована правовая позиция, согласно которой, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

Согласно доводам, изложенным ТСЖ «Деловой центр», строения 18/1 и 18 по пр. К. Маркса в г. Омске являются физически и технологически взаимосвязанными, что подтверждает необходимость, по мнению первоначального истца, несения ИП ФИО1 расходов на содержание здания, расположенного по адресу пр-т Карла Макса, д. 18/1.

Поэтому правовым основанием возложения на ответчика обязанности по содержанию помещений в здании 18/1 истец с учётом разъяснений пункта 41 постановления Пленума ВС РФ N 25, определяет статьи 137, 153 ЖК РФ, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ.

Так, по утверждению истца, в силу примыкания поименованных построек доступ ответчика и иных лиц в помещения здания 18 возможен только посредством использования коридоров, лестниц и входа на 3 этаже, расположенных в здании 18/1. Отдельный вход с улицы в помещения, принадлежащие ИП ФИО2 и ИП ФИО1, отсутствует.

Также поставка ресурсов в здание по адресу пр-т Карла Маркса, д. 18 осуществляется с использованием инженерных коммуникаций, проходящих в здании 18/1, следовательно, в случае отсоединения трубопроводов теплоснабжения, водоснабжения от указанных систем, обеспечение водой и тепловой энергией здания 18 будет остановлено.

Частью 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения

судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 11.05.2005 N 5-П и от 05.02.2007 N 2-П, исключительная по своему существу возможность преодоления вступивших в законную силу окончательных судебных актов предполагает установление таких особых процедурных условий их пересмотра, которые отвечали бы, прежде всего, требованиям правовой определенности, обеспечиваемой признанием законной силы судебных решений, их неопровержимости, что, как правило, даже в судебных процедурах может быть поколеблено, только лишь если какое-либо новое или вновь открывшееся обстоятельство или обнаруженные фундаментальные нарушения неоспоримо свидетельствуют о судебной ошибке, без устранения которой компетентным судом невозможно возмещение причиненного ею ущерба.

Ранее Арбитражным судом Омской области рассматривалось дело А46-20458/2023 по иску товарищества собственников жилья "Деловой центр" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1.

Решением Арбитражного суда Омской области от 06.02.2025, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2025 N 08АП-2001/2025 в удовлетворении требования было отказано.

В Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2025 N 08АП-2001/2025 указано:

«Как верно установлено судом первой инстанции, здание с кадастровым номером 55:36:090201:2098 (пр-т Карла Маркса, д. 18) и здание с кадастровым номером 55:36:090201:3182 (пр-т Карла Маркса, д. 18/1), являются отдельными строениями.

Из имеющихся в материалах дела документов явствует, что зданиям присвоены разные адреса, они имеют различные кадастровые номера; расположены на разных земельных участках (согласно кадастровой выписке о земельном участке от 26.06.2008 земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 01:2004 площадью 439 кв. м занят и необходим только для использования нежилых помещений на трёх этажах здания по адресу: <...>); построены и введены в эксплуатацию в разное время; имеют собственные технические паспорта.

Согласно техническому паспорту нежилого помещения от 08.05.2003 здание по адресу: <...>, построено в 1963 году, в то время как здание по адресу пр-т Карла Маркса, д. 18/1, построено в более ранний период (1920-е годы).

Судом первой инстанции правильно приняты во внимание обстоятельства, связанные с проектированием и возведением двух зданий как отдельных, а не как здания со встроенно- пристроенными помещениями, что подтверждается отсутствием общих строительных конструкций, в том числе фундамента, несущих стен, плит перекрытий, иных плит, несущих колонн, ограждающих несущих конструкций, крыши.

По убеждению суда апелляционной инстанции, здания, расположенные по адресу: пр-т Карла Маркса, д. 18/1 и пр-т Карла Маркса, д. 18, не являются единым объектом недвижимости.

Довод ТСЖ "Деловой центр" о наличии физической и технологической взаимосвязи строений как основания для взыскания соответствующих расходов с ответчика - собственника помещения в здании 18, отклоняется апелляционным судом, поэтому

разъяснения, данные в пункте 41 постановления Пленума ВС РФ N 25, положения статей 249, 290 ГК РФ, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ правоотношения сторон не регулируют.

Ссылка истца на судебную практику (т. 3 л. 74-93, решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07.06.2021 по делу N 2-1688/2021, т. 2 л. 136-141) не принимается во внимание, поскольку в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учётом представленных доказательств. При этом ответчик по делу по делу N 2-1688/2021 является собственником помещений непосредственно в здании 18/1.».

Апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что по отношению к собственникам нежилых помещений, расположенных в нежилом строении с кадастровым номером 55:36:090201:2098, находящемся по адресу <...>, (ИП ФИО2 и ИП ФИО1) судебный акт по делу N 2-1688/2021 и сделанные судом общей юрисдикции правовые выводы по упомянутому делу преюдициального значения не имеют (часть 3 статьи 69 АРК РФ).

Таким образом, в рассматриваемом случае, по убеждению суда, оснований для безоговорочного отнесения на ИП ФИО1 (как собственника помещений в здании 18) расходов по содержанию общего имущества в здании 18/1, но пропорционально принадлежащей ему площади помещений в здании 18, не имеется.

Вместе с тем по делу N А46-6179/2023, в котором ИП ФИО1 и ИП ФИО2 участвовали в процессуальном положении третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, решением Арбитражного суда Омской области от 10.01.2025, оставленным без изменений постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2025, установлено, что ТСЖ "Деловой центр" является собственником нежилого помещения, общей площадью 44,9 кв. м, находящегося в подвале здания административного бытового корпуса N 10, литера А, расположенного по адресу <...>, на основании договора дарения от 23.11.2006, кадастровый номер 55-55-01/174/2006-700 и нежилых помещений, номера на поэтажном плане: подвал - 32,33; 1 этаж - 35, общей площадью 54.70 кв. м, находящихся в нежилом здании, литера А, расположенном по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 02.08.2006 кадастровый номер 55-55-01/110/2006-195.

В спорных помещениях имеются инженерные коммуникации, запорная арматура, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в зданиях, расположенных по адресам: <...>, с кадастровым номером 55:36:090201:3182, <...>, с кадастровым номером 55:36:090201:2098; они предназначены для обслуживания более одного помещения в означенных зданиях и предназначены для технического обслуживания (размещения инженерных коммуникаций) более одного помещения в зданиях; на момент ввода их в эксплуатацию (до 2003 года) не использовались в качестве помещений, предназначенных для иных целей, кроме как для технического обслуживания (размещения инженерных коммуникаций) более одного помещения в зданиях. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные помещения являются общими, соответственно, у ФИО78, ФИО1, ФИО2 имеются законные права на беспрепятственное использование спорного имущества по его прямому назначению. Регистрация права собственности исключительно за товариществом нарушает законные права иных собственников помещений, является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Удовлетворены требования о прекращении права собственности товарищества на нежилые помещения, номера на поэтажном плане: подвал - 32, 33, первый этаж - 35, общей площадью 54,70 кв. м, условный номер 55-55-01/110/2006-195 (кадастровый номер 55:36:090201:4559); на нежилые помещения, номер на поэтажном плане 48П (8,9), общей площадью 44,90 кв. м, условный номер 55-55-01/174 /2006-700 (кадастровый номер

55:36:000000:26873), расположенные в здании по адресу: <...> с кадастровым номером 55:36:090201:3182;

- исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о праве собственности товарищества (ИНН <***>) на нежилые помещения, номера на поэтажном плане: подвал - 32,33, первый этаж - 35, общей площадью 54,70 кв. м, условный номер 55-55-01/110/2006-195 (кадастровый номер 55:36:090201:4559); на нежилые помещения, номер на поэтажном плане 48П (8,9), общей площадью 44,90 кв. м, условный номер 55-55-01/174/2006-700 (кадастровый номер 55:36:000000:26873), расположенные в здании по адресу: <...> с кадастровым номером 55:36:090201:3182;

- признании нежилых помещений, номера на поэтажном плане: подвал - 32,33, первый этаж - 35, общей площадью 54,70 кв. м, условный номер 55-55-01/110/2006-195 (кадастровый номер 55:36:090201:4559); нежилые помещения, номер на поэтажном плане 48П (8,9), общей площадью 44,90 кв. м, условный номер 55-55-01/174/2006-700 (кадастровый номер 55:36:000000:26873) общим имуществом собственников помещений в здании, расположенном по адресу: <...> с кадастровым номером 55:36:090201:3182.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

То есть ответчик не имеет возможность пользоваться коммунальными сетями как обособленными и изолированными от коммуникаций зданий 18/1.

Иными словами инженерные сети, через которые осуществляется поставка ресурсов в здание 18/1, существуют как единый комплекс и обеспечивают ресурсами также здание 18, в связи с чем оплата технического обслуживания коммуникаций только собственниками помещений, расположенных в здании пр-т Карла Маркса, д. 18/1 без участия в несении расходов собственников дома 18, в том числе ИП ФИО1, означает неосновательное сбережение.

Доводы ответчика об оплате фактически потребляемых принадлежащими ему нежилыми помещениями коммунальных ресурсов, а также квалификация отношений между сторонами как абонента и субабонента, не опровергает факт возникновение на его стороне обязанности нести расходы на содержание инженерных сетей.

Также из материалов дела следует, что в здании 18 отсутствуют сантехнические помещения, в связи с чем арендаторы ИП ФИО1 используют санузлы, расположенные в здании по пр-т Карла Маркса, д. 18/1, являющиеся местами общего пользования собственников указанного строения.

ИП ФИО1 считает, что, оплачивая, как владелец помещений в здании по пр. К. Маркса, д. 18/1, расходы на содержание, в том числе сантехнических помещений, он имеет право пользоваться ими и как собственник помещений в здании 18.

Вместе с тем данная позиция ответчика ошибочна, так как, будучи собственником помещений здания 18/1, он несёт расходы на его содержание пропорционально площади помещений, которой владеет непосредственно в этом здании.

Пользование иными помещениями не доказано.

Как отмечено выше, в предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входит размер неосновательного обогащения.

Необходимость проверки расчёта иска (контррасчёта), в том числе на соответствие нормам права, по смыслу статей 64, 71 АПК РФ входит в стандарт всестороннего и полного исследования судами первой и апелляционной инстанций имеющихся в деле доказательств (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 N 305-ЭС16-8324, от 27.12.2016 N 310-ЭС16-12554, от 29.06.2016 N 305-ЭС16-2863).

Обосновывая свой расчёт, истец указал на то, что сметами доходов и расходов на 2021-2022 год (44,66 руб.), 2023 год (40 руб.) расходы на содержание помещений в здании по пр. К.

Маркса, 18/1 определены исходя из площади двух зданий (4223,51 кв. м), где 3 525,81 кв. м площадь здания 18/1, 697,70 кв. площадь здания 18.

ИП ФИО1 владеет помещениями площадью 440,90 кв. м в здании по пр. К. Маркса, 18. Размер задолженности ИП ФИО1 по содержанию здания 18/1 истец определяет путём умножения площади помещений, принадлежащих ответчику в здании 18 на соответствующий тариф, установленный на содержание здания 18/1 по конкретной строке.

Иных пояснений и доказательств по расчёту не представлено, распределение затрат на содержание именно санитарных узлов и инженерных сетей не произведено.

В данном случае размер неосновательно сбережённых, по мнению истца, денежных средств должен быть установлен с учётом общих правил о доказывании, исходя из экономической обоснованности, целесообразности и разумности в части стоимости расходов, поскольку сторонами таковой не согласован. Товарищество, имея имущественные притязания, должно подтвердить факт несения таких расходов, то есть сбережения ответчиком конкретной суммы денежных средств за его счёт.

Вместе с тем, применительно к помещениям, используемым ответчиком, размер расходов на коммунальные услуги не произведён.

Баланс интересов сторон спорных отношений соблюдается и не несёт для истца чрезмерное бремя - добросовестная управляющая организация всегда имеет возможность доказать расходование финансовых средств, полученных от собственников помещений. Тем более, что исковой период касается прошедших отчётных периодов.

Отражение в сметах доходов и расходов на 2021-2022, 2023 годы сведений о том, что общая площадь помещений, на которые распределяются затраты, включает в себя также площадь здания 18 (697,70 км м), достаточным основанием для определения платы за содержание помещений, которыми пользуется в здании 18/1 ИП ФИО1, не является.

Во-первых, у ответчика отсутствует обязанность возмещения расходов на содержание здания 18/1, ещё и пропорционально площади помещений в другом здании. Как отмечено выше, здания 18 и 18/1 не являются единым объектом. Применение такой пропорции, вопреки позиции истца, не свидетельствует о соразмерном определении платы.

Во-вторых, участие ФИО1 в общих собраниях членов товарищества, что позволяло бы признать его волеизъявление на такое распределение расходов, не доказано. Наоборот, в решении Куйбышевского районного суда города Омска от 10.08.2015 по делу N 2-4743/2015 указано следующее: "Суд также находит обоснованным довод истцов о неправильности подсчёта голосов в части учёта голосов не членов ТСЖ, в частности ФИО1 и ФИО77 (ФИО2 в настоящий момент владеет имуществом, ранее принадлежащим ФИО77). ИП ФИО1 принимал участие в собраниях, проводимых ТСЖ "Деловой Центр", исключительно как владелец нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

Относительно утверждения истца о возложении на ИП ФИО79 обязанности компенсировать его затраты на содержание входной группы суд учитывает следующее.

Согласно представленным в материалы дела документам входная группа, используемая как арендаторами помещений в здании 18/1, так и в здании 18, находится в собственности ФИО1 и ФИО2, расположена непосредственно в здании пр-т Карла Маркса, д. 18.

Согласно анализу фототаблиц, схем расположения объектов недвижимости, а также технической документации в здании 18 дополнительные входы, за исключением указанного, отсутствуют.

В свою очередь, строение, расположенное по адресу: пр-т Карла Маркса, д. 18/1, помимо общей входной группы имеет дополнительный доступ в здание с улицы через два входа (здание (до строительства здания 18) более 40 лет функционировало), которые арендаторами не используются.

ИП ФИО1 (истец по встречному иску) несёт расходы на уборку помещений, потребление электрической энергии на освещение входной группы фиксирует прибор учёта,

установленный в принадлежащих собственникам помещениях здания по пр. К. Маркса, 18. Товариществом иного не доказано.

При этом входной группой и, соответственно, земельным участком перед ней, пользуются владельцы (их контрагенты) помещений здания 18/1 в качестве основного прохода. Площадь здания 18/1 - 3 525,81 кв. м, здания 18 - 697,70 кв. м. Плата за пользование входной группой и земельным участком товариществом либо непосредственно собственниками не вносилась. Иное из материалов дела не следует.

Таким образом, с учётом обстоятельств, установленных в рамках дела А46-20458/2023, а также представленных в материалы дела документов, основании для удовлетворения первоначальных требований товарищества собственников жилья «Деловой центр» у суда не имеется.

Удовлетворяя встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, суд исходит из следующего.

Как указано выше, между ФИО1 (арендодатель) и ТСЖ «Деловой центр» (арендатор) заключён договор аренды от 23.04.2018, предметом которого является арендуемое помещение № 7 площадью 6,5 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>.

Арендатор принял от арендодателя арендуемое помещение по акту приема - передачи от 23.05.2018. Договор заключён на срок с 23.05.2019 по 20.05.2020 с последующей пролонгацией.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

По положениям части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Пунктом 4.2 договора установлена плата за аренду имущества в размере 4 600 руб. в месяц. Пунктом 4.4 договора предусмотрен срок оплаты арендной платы – до 25 числа месяца, следующего за расчетным.

Обстоятельства заключения договора товариществом собственников жилья «Деловой центр».

Как указывает ИП ФИО1, ТСЖ допустило просрочку по договору в период с 21.05.2021 по 07.08.2025 в размере 230 000 руб. (с учётом уточнений).

Расчёт задолженности судом проверен, признан корректным.

Доказательства оплаты задолженности по договору в вышеуказанном размере в материалы дела не представлены, в связи с чем встречные исковые требования о взыскании задолженности в сумме 230 000 руб. как законные, обоснованные и подтверждённые материалами дела, подлежат удовлетворению.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку первоначальные требования товарищества собственников жилья «Деловой центр» удовлетворены не были, суд относит государственную пошлину на истца. В связи с удовлетворением встречных требований индивидуального предпринимателя ФИО1, суд возлагает расходы по уплате государственной пошлины, понесенные предпринимателем, на товарищество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных товариществом собственников жилья «Деловой центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) исковых требований отказать.

Встречные требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с товарищества собственников жилья «Деловой центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате в размере 230 000 руб. за период с 21.05.2021 по 07.08.2025; 7 600 руб. государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 2 784 руб. государственной пошлины, уплаченной чек-ордером от 17.07.2024.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев