Решение от 23 октября 2023 г. по делу № А51-11036/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-11036/2022
г. Владивосток
23 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2023 года .

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости,

при участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 12.10.2022, паспорт, диплом.

от ответчика: ФИО4, доверенность от 13.12.2022, служебное удостоверение, диплом, свидетельство о заключении брака, после перерыва - ФИО5, доверенность от 13.12.2022, служебное удостоверение, диплом,

эксперт - ФИО6, паспорт (до перерыва),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности г.Владивостока

- о признании недостоверным (недействительным) отчет от 16.10.2021 №6569/21 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: Нежилое здание, общая площадь - 177кв.м., этаж:1, в том числе подземных 0, назначение - нежилое, кадастровый номер: 25:28:010036:292, расположенное по адресу: <...> с земельным участком, общая площадь - 377 +/- 7кв.м, кадастровый номер: 25:28:0010036:6634, местоположение: <...> выполненного независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»;

- об определении достоверную величину рыночной стоимости указанного муниципального недвижимого имущества с кадастровым номером: 25:28:010036:292, расположенного по адресу: <...> общей площадью 177,0 кв.м, с земельным участком с кадастровым номером: 25:28:0010036:6634, местоположение: <...> обязательную для Управления муниципальной собственности г.Владивостока при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с Истцом

- об обязании ответчика в течение 30 календарных дней направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с кадастровым номером: 25:28:010036:292, расположенного по адресу: <...> общей площадью 177,0 кв.м, с земельным участком с кадастровым номером: 25:28:0010036:6634, местоположение: <...> по цене, соответствующей указанной стоимости, со всеми необходимыми приложениями.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит:

признать недостоверным (недействительным) отчет от 16.10.2021 № 6569/21 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: Нежилое здание, общая площадь - 177кв.м., этаж:1, в том числе подземных 0, назначение - нежилое, кадастровый номер: 25:28:010036:292, расположенное по адресу: <...> с земельным участком, общая площадь – 377 +/- 7кв.м, кадастровый номер: 25:28:0010036:6634, местоположение: <...> выполненного независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»;

определить величину рыночной стоимости указанного муниципального недвижимого имущества с кадастровым номером: 25:28:010036:292, расположенного по адресу: <...> общей площадью 177,0 кв.м, с земельным участком с кадастровым номером: 25:28:0010036:6634, местоположение: <...> обязательную для Управления муниципальной собственности г. Владивостока при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с Истцом в размере 10 502 105 рублей;

обязать ответчика в течение 30 календарных дней направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с кадастровым номером: 25:28:010036:292, расположенного по адресу: <...> общей площадью 177,0 кв.м, с земельным участком с кадастровым номером: 25:28:0010036:6634, местоположение: <...> по цене в размере 10 502 105 рублей, со всеми необходимыми приложениями.

Определением суда от 20.04.2023 по ходатайству истца в порядке части 1 статьи 82 АПК РФ назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено ООО «Краевой центр оценки» (ИНН <***>) ФИО6

В судебном заседании 09.10.2023 объявлен перерыв до 16.10.2023 в порядке статьи 163 АПК РФ.

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, указал на наличие между сторонами разногласий при определении выкупной стоимости, полагает, что запрашиваемая ответчиком цена является чрезмерно завышенной, не соответствующей рыночным условиям.

Ответчик по исковым требованиям возразил, указал, что оспариваемый отчёт от 06.10.2021 № 6569/21 об оценке был проведён в рамках государственного контракта №966/287-38/21. Полагает, что итоговая величина стоимости, отражённая в отчёте соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор № 02-01393-001-Н-АР-8755-00 от 21.09.2018 аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилое здание общей площадью 177 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:010036:292, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях: «торговое».

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

09.07.2020 ИП ФИО2 направила в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения муниципального имущества – нежилых помещений в здании (лит. Б, этаж: 1-этажный) общей площадью 177 кв.м.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества, ответчиком с ООО «Аналитик Центр» заключен муниципальный контракт от 16.07.2021 №966/287-38/21.

Согласно отчету от 16.10.20211, подготовленному ООО «Аналтик Центр», итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет с учетом НДС составляет 20 334 000 рублей, без учета НДС - 17 319 333 рублей 33 копейки.

Управлением муниципальной собственности г. Владивостока в адрес ИП ФИО2 направлен договор купли-продажи №365-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке.

Пунктом 3.1. данного договора предусмотрена цена нежилого помещения 17 319 333 рублей 33 копейки (без учета НДС). Цена, указанная в договоре, определена на основании отчета об оценке от 16.10.2021 №6569/21.

Истец, не согласившись с условием договора о цене выкупаемого имущества, заключил договор на оказание услуг по оценке №07/22Ч от 05.03.2022 с ФИО7 для определения реальной рыночной стоимости Объекта.

Согласно отчету ФИО7 №658 от 25.03.2022, рыночная стоимость спорного объекта составляет 8 930 000 рублей (без учета НДС).

29.03.2022 истец обратился к ответчику, предложив заключить договор на условиях цены объекта в сумме 8 930 000 рублей, установленной в соответствии с отчетом №658 от 25.03.2022.

Письмом от 04.04.2022 №2/751 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» отказало в удовлетворении требования заявителя об изменении стоимости муниципального имущества, установленной на основании отчета независимого оценщика.

Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, общей площадью 177 кв.м, количество этажей -1, кадастровый номер 25:28:010036:292, расположенного по адресу: <...>.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» №6569/21 от 16.10.2021, согласно которому рыночная стоимость помещения без учета НДС составляет 17 319 333 рубля 33 копейки.

В свою очередь, истец обратился к другому независимому оценщику – ФИО7, которой подготовлен отчет № 658 от 25.03.2022, согласно которому величина рыночной стоимости спорного помещении без учета НДС составила 8 930 000 рублей.

С учетом спорности обстоятельств дела, определением от 20.04.2023 судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Краевой центр оценки» (ИНН <***>) эксперту ФИО6

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «определить рыночную стоимость недвижимого имущества: нежилое здание, общая площадь 177 кв.м., этаж – 1, назначение – нежилое, кадастровый №25:28:010036:292, расположенное по адресу: <...> с земельным участком, общая площадь 377 кв.м., кадастровый № 25:28:010036:6634, расположенное по адресу: <...> по состоянию на 09.07.2020 – на дату обращения истца с заявлением в УМС».

По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении эксперта от 02.06.2023 эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества: нежилое здание, общая площадь 177 кв.м., этаж – 1, назначение – нежилое, кадастровый №25:28:010036:292, расположенное по адресу: <...> с земельным участком, общая площадь 377 кв.м., кадастровый №25:28:010036:6634, расположенное по адресу: <...> по состоянию на 09.07.2020 составляла 10 500 000 рублей (без учета НДС).

Оценив, экспертное заключение ООО «Краевой центр оценки», суд признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В этой связи, принимая во внимание то обстоятельство, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд считает представленное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.

Возражений относительно представленного экспертного заключения и выводов эксперта от сторон в материалы дела не поступало.

Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы от сторон в материалы дела не посыпала.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

При таких обстоятельствах доводы УМС г. Владивостока о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной УМС, являются необоснованными и нарушают права истца.

Таким образом, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору №365-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта 02.06.2023 по состоянию на 09.07.2020 в сумме 10 500 000 рублей (пункт 3.1 договора).

Доводы ответчика о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может быть отличной от цены, установленной на основании отчета об оценке ООО «Аналитик Центр» №6569/21 от 16.10.2021, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона № 159-ФЗ имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, признаются судом несостоятельными, поскольку покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом – на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

Доводы ответчика о том, что оценщиком выбраны ненадлежащие объекты аналоги, судом отклоняются, поскольку экспертом выбраны аналоги, расположенные на территории Владивостокского городского округа, в отдалении от автомагистралей, являющиеся незастроенными земельными участками под коммерческую застройку.

Кроме того, экспертом учтены различи спорного объекта и объектов аналогов, в связи с чем, им применены коэффициенты корректировки, в том числе по местоположению, площади и назначению объектов.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать недостоверным (недействительным) отчет от 16.10.2021 № 6569/21 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: Нежилое здание, общая площадь - 177кв.м., этаж:1, в том числе подземных 0, назначение - нежилое, кадастровый номер: 25:28:010036:292, расположенное по адресу: <...> с земельным участком, общая площадь – 377 +/- 7кв.м, кадастровый номер: 25:28:0010036:6634, местоположение: <...> выполненного независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Определить величину рыночной стоимости указанного муниципального недвижимого имущества с кадастровым номером: 25:28:010036:292, расположенного по адресу: <...> общей площадью 177,0 кв.м, с земельным участком с кадастровым номером: 25:28:0010036:6634, местоположение: <...> обязательную для Управления муниципальной собственности г. Владивостока при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с Истцом в размере 10 502 105 рублей.

Обязать ответчика в течение 30 календарных дней направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с кадастровым номером: 25:28:010036:292, расположенного по адресу: <...> общей площадью 177,0 кв.м, с земельным участком с кадастровым номером: 25:28:0010036:6634, местоположение: <...> по цене в размере 10 502 105 рублей, со всеми необходимыми приложениями.

Взыскать с управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после выступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья Понкратенко М.В.