Решение от 16 января 2018 г. по делу № А46-15588/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-15588/2017
17 января 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 17 января 2018 года.

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ОРНАТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности за период с 11.05.2015 по 31.05.2017 в сумме 4 517 861,67 руб., а также пени за период с 11.07.2011 по 24.05.2017 в сумме 370 403,01 руб.,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.07.2017,

от ответчика – директор ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ОРНАТ» (далее - ООО «ОРНАТ», ответчик) о взыскании задолженности за период с 11.05.2015 по 31.05.2017 в сумме 4 517 861,67 руб., а также пени за период с 11.07.2011 по 24.05.2017 в сумме 370 403,01 руб.

До принятия итогового судебного акта по делу представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 11.05.2015 по 31.05.2017 в сумме 3 505 319 руб. 37 коп., а также пени за период с 11.07.2011 по 24.05.2017 в сумме 370 403 руб. 01 коп.

Уточнения судом приняты.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.10.2017 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «Оптима». На разрешение эксперта поставлен вопрос следующего содержания: определить рыночную стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для общественно-деловых целей, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Площадь: 2991 кв. м. Кадастровый номер: 55:36:090201:43. Адрес (описание местоположения): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 3-этажное кирпичное здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, пр-кт Карла Маркса, д. 18. по состоянию на 11.05.2015 г.

07.112017, через канцелярию Арбитражного суда Омской области, от общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «Оптима» в материалы дела поступило заключение эксперта № 530-2017.

По результатам проведенной экспертизы экспертом были сделаны следующие выводы: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090201:43 по состоянию на 11.05.2015 г. составляет 21 000 000 рублей.

Протокольным определением от 09.01.2018 возобновлено производство по делу № А46-15588/2017.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, заявил о пропуске срока исковой давности, частичной оплате задолженности, просил снизить размер неустойки, а также учесть результаты проведенной судебной экспертизы, представил контррасчет задолженности с учетом рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам судебной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

10.05.2006 между департаментом недвижимости Администрации города Омска и ООО «Орнат» был заключен договор № Д-Ц-14-6213 аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 2 991 кв.м., кадастровый номер 55:36:090201:0043, расположенный по адресу пр. Маркса, 18.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора величина арендной платы на предоставленном Участке определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к настоящему договору.

Как следует из пункта 2.2 Договора в течение первого месяца действия настоящего договора величина арендной платы составляет 30 754,96 руб. в 1 месяц. В течение всего срока действия договора Арендатор самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении к настоящему договору, с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете.

Согласно пункту 2.3 Договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в растете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу). Для надлежащего расчета арендной платы Арендодатель, письменно, по адресу, указанному в разделе 12 настоящего договора, уведомляет Арендатора обо всех изменениях в вышеуказанных нормативных правовых актах с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случаях ненадлежащего уведомления Арендатором о смене адреса, указанного в пункте 12 договора, Арендатор считается уведомленным по адресу, указанному в договоре.

Дополнительным соглашением к указанному договору пункт 2 договора изложен в редакции: «2.1. Размер арендной платы за предоставленный Участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение к договору) и составляет 826011,72 (восемьсот двадцать шесть тысяч одиннадцать) рублей 72 копейки в год.

2.2. Арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска;

2) изменения кадастровой стоимости Участка.»

Также приложение к договору «Расчет арендной платы за аренду земельного участка» изложен в редакции:

«Расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного на территории города Омска.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п (далее - Постановление).

Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Сап/12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость 55 067 450,55 руб.:

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,015;

12 - количество месяцев в году.

Размер ежемесячной арендной платы составляет 68834,31 рублей.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы в период с 18.09.2012 по 09.01.2015 составил 43 306 руб. 42 коп. в месяц.

С 10.01.2015 произведено изменение значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090201:43, кадастровая стоимость такого участка составила 15159195 руб. 57 коп.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы в период с 10.01.2015 по 10.05.2015 составил 63 163 руб. 31 коп. в месяц.

Кроме того, 11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с пунктом 5 указанного Постановления арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Размер рыночной стоимости был определен Департаментом на основании отчета № 401 от 07.11.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090201:43 и составил 35 675 990 руб. на дату оценки 11.05.2015.

В соответствии с пунктом 7 Постановления при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В связи с чем, Департамент с 11.05.2016 применяет коэффициент уровня инфляции в размере 1,064.

В соответствии с указанными изменениями, Департаментом произведен перерасчет арендной платы по Договору, по результатам которого с 18.09.2012 по 09.01.2015 года ее размер в месяц составил 43 306 руб. 42 коп., с 10.01.2015 по 10.05.2015 – 63 163 руб. 31 коп., с 11.05.2015 по 10.05.2016 – 245 272 руб. 43 коп., с 11.05.2016 – 260 969 руб. 87 коп.

Об изменении размера арендной платы и необходимости уплаты задолженности ответчик уведомлен Департаментом письмами от 29.05.2017 № Исх-ДИО/8087, от 26.12.2016 № Исх-ДИО/19450.

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности Общества по договору № Д-Ц-14-6213 аренды земельного участка за период с 11.05.2015 по 31.05.2017 составила 3 505 319 руб. 37 коп. Также были начислены пени за просрочку платежей за период с 11.07.2011 по 24.05.2017 в размере 370 403 руб. 01 коп.

В связи с чем, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт пользования Обществом земельным участком, переданным по акту приема-передачи земельного участка в аренду на основании договора № Д-Ц-14-6213 аренды земельного участка, подтвержден материалами дела.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды № Д-Ц-14-6213 устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

При этом Департамент, осуществляя пересчет, правильно исходил из того, что арендная плата по договору, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с момента вступления в силу изменений. Факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку, в силу процитированных выше норм законодательства (с учетом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

Соответствующее условие об изменении значений коэффициента Сап и размера кадастровой стоимости, расчета арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

Суд исходит из того что арендную плату за период с 11.05.2015 необходимо рассчитывать с учетом размера рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении судебной экспертизы № 530-2017, представленном 07.11.2017 ООО «Межрегиональный центр оценки «ОПТИМА» содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учетом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришел к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090201:43 по состоянию на 11.05.2015 г. составляет 21 000 000 рублей.

Таким образом, размер арендной платы в месяц за период с 11.05.2015 по 10.05.2016 составил 144 375 руб. в месяц, с 11.05.2016 – 153 615 руб. в месяц.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет, в котором учтены все платежи ответчика, в том числе от 15.09.2017, 21.09.2017, 27.09.2017 и 05.10.2017, а также рассчитан размер задолженности с учетом приведенного выше размера арендной платы.

На основании изложенного, суд считает необходимым требования о взыскании задолженности в части основного долга удовлетворить частично, взыскать с ответчика задолженность по Договору за период с 11.05.2015 по 31.05.2017 в размере 1 545 698 руб. 70 коп.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени за период с 11.07.2011 по 24.05.2017 в сумме 370 403 руб. 01 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 7.2 Договора (с учетом дополнительного соглашения) в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о пропуске исковой давности.

Суд исходит из того, что требование Департамента о взыскании пени за период с 11.07.2011 заявлено истцом за пределами срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства.

Как следует из материалов дела, Департамент 31.08.2017 обратился в Арбитражный суд Омской области с рассматриваемым заявлением.

В связи с чем, суд считает необходимым исчислять срок исковой давности с 01.09.2014, принимая во внимание положения статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В данном случае, суд также считает необходимым рассчитывать размер пени исходя из размера арендной платы, определенной выше, в том числе с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Размер взыскиваемых по договору пени, с учетом указанного выше, составил 192 936 руб. 53 коп.

Таким образом, требования истца в части взыскания неустойки подлежат  удовлетворению в сумме 192 936 руб. 53 коп., в  удовлетворении остальной части требований следует отказать.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 Кодекса относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет 30 386 рублей.

Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Омской области от 11.10.2017 по настоящему делу назначалась экспертиза.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Сумма в размере 50 000 рублей была перечислена обществом с ограниченной ответственностью «ОРНАТ» на депозитный счет Арбитражного суда Омской области (платежное поручение № 217 от 25.09.2017)

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

При таких обстоятельствах обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «ОПТИМА» следует выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 30 000 руб., перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «ОРНАТ» по платежному поручению № 217 от 25.09.2017.

Сумму в размере 20 000 рублей надлежит возвратить с депозитного счета арбитражного суда обществу с ограниченной ответственностью «ОРНАТ».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОРНАТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997, зарегистрированного по адресу: 644043, <...>, задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2006 № Д-Ц-14-6213 за период с 11.05.2015 по 31.05.2017 в размере 1 545 698 руб. 70 коп., пени за период с 11.07.2011 по 24.05.2017 в размере 192 936 руб. 53 коп.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОРНАТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 30 386 рублей.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «ОПТИМА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 30 000 руб. за проведение экспертизы по делу №А46-15588/2017, перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «ОРНАТ» по платежному поручению № 217 от 25.09.2017.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ОРНАТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета суда 20 000 рублей, перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «ОРНАТ» по платежному поручению № 217 от 25.09.2017.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков